Решение от 22 апреля 2025 г. по делу № А63-15474/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-15474/2024
г. Ставрополь
23 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 апреля 2025 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кареньгиной А.А,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Оникс», с. Толстой-Юрт Чеченской Респ., ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

к администрации г. Невинномысска Ставропольского края, г. Невинномысск, ОГРН: <***>, ИНН: <***>

обществу с ограниченной ответственностью «Лофт Фабрика», г. Невинномысск, ОГРН: <***>, ИНН: <***>

комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, г. Невинномысск, г. Невинномысск, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

правительства Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН: <***>, ИНН: 2634011856

прокуратуры Ставропольского края, г. Ставрополь,

о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности,

при участии: представителя истца ФИО1 по доверенности б/н, от 15.04.2024, копия диплома ВСГ№4931174 от 09.06.2010 (до перерыва 02.04.2025 и после перерыва 09.04.2025), представителя ФИО2 по доверенности от 17.05.2024 №9-01 от администрации и (до перерыва 02.04.2025); ФИО3 копия диплома КЕ № 59621 от 27.07.2011, по доверенности от администрации №8-01 от 15.05.2024, по доверенности от комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска № 2298/27 от 06.05.2024 (после перерыва 09.04.2024) в отсутствие иных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Оникс» (далее – ООО «Оникс») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации г. Невинномысска Ставропольского края (далее – администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее – комитет) и обществу с ограниченной ответственностью «Лофт Фабрика» (далее – ООО «Лофт Фабрика») с иском о признании ничтожным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 в границах земель муниципального образования г. Невинномысска Ставропольского края от 26.06.2024 №171 (дата государственной регистрации 01.07.2024, номер государственной регистрации 26:16:021601:530-26/103/2023-1), заключенного между комитетом и ООО «Лофт Фабрика» и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние.

К участию в деле привлечена Прокуратура Ставропольского края, а также в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительства Ставропольского края.

В обоснование исковых требований истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 26:16:021601:530 образован путем выдела из земельного участка, находившегося в аренде у ООО «Оникс» под объектами недвижимости. До истечения договора аренды ООО «Оникс» обращалось с заявлением о продлении срока действия договора аренды, а затем, после истечения срока действия договора аренды обращалось за заключением договора аренды на новый срок. Однако, администрация произвела из земельного участка, ранее представлявшегося ООО «Оникс» в аренду выдел земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 и предоставила образованный земельный участок в аренду ООО «Лофт Фабрика» без проведения торгов для реализации инвестиционного проекта, несмотря на то, что этот участок необходим для эксплуатации объектов недвижимого имущества и объектов вспомогательного использования ООО «Оникс», образующих предприятие кондитерской промышленности.

Администрация исковые требования не признала. Указала, что договор аренды заключен комитетом, который наделен полномочиями по распоряжению муниципальным имуществом. Полагает, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику. По существу, спора считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку закон допускает возможность заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов в случае предоставления юридическому лицу по распоряжению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации инвестиционного проекта. Спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Лофт Фабрика» по распоряжению Губернатора Ставропольского края. Договор аренды с ООО «Лофт Фабрика» не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы истца.

ООО «Лофт Фабрика» представило возражения на иск, в которых указало, что истец не является стороной сделки, в связи с чем у него отсутствует материально-правовой интерес как в признании сделки недействительной, так и в применении последствий недействительности. Истец не обращался в администрацию с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка. Истцом оспаривается отказ в предоставлении в аренду исходного земельного участка. При этом подлежит выяснению вопрос правомерности выдела спорного земельного участка. До принятия решения по этому вопросу у истца отсутствует интерес в заявлении рассматриваемого иска, заявление иска является формой злоупотребления правом. Просил в удовлетворении иска отказать.

Участвующие в деле третьи лица, будучи извещенные надлежащим образом. В судебное заседание не явились, пояснений по существу спора не представили.

В судебном заседании 02.04.2025 объявлялся перерыв до 09.04.2025.

Суд, исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в письменных документах и выступлениях лиц, участвующих в деле, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 20.08.2020 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (арендодатель) и ФИО4 заключен договор аренды №110 земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края. Предметом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 26:16:021601:255 площадью 27 800 кв.м. по ул. Монтажной, 15Д в городе Невинномысске для строительства предприятия пищевой промышленности (пункт 1.1. названного договора). Срок договора аренды составил три года: с 20.08.2020 по 19.08.2023 (пункт 2.2. названного договора). В пункте 1.2 договора указано, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:16:021601:276.

Договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 20.08.2020 №110 зарегистрирован в установленном законом порядке.

По договору купли-продажи от 12.05.2023 №1 ООО «Оникс» приобрело у ФИО4 расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:16:021601:255 площадью 27 800 кв.м. по ул. Монтажной, 15Д в городе Невинномысске следующие объекты недвижимости: нежилое здание площадью 886,4 кв.м. с кадастровым номером 26:16:021601:515; объект незавершенного строительства, площадью 986,4 кв.м., степень готовности объекта 9% с кадастровым номером 26:16:021601:526 и объект незавершенного строительства площадью 1360,3 кв.м., степень готовности объекта 30% с кадастровым номером 26:16:021601:525. Согласно проекта и по своему функциональному назначению указанные объекты недвижимости представляли собой единый комплекс кондитерской фабрики.

На основании договора уступки прав аренды земельного участка от 12.05.2023 ФИО4 уступил ООО «Оникс» права и обязанности арендатора по договору аренды №110 земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 20.08.2020.

17 августа 2023 года ООО «Оникс» обратилось в администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов.

Письмом от 05.09.2023 ООО «Оникс» было отказано в продлении договора аренды земельного участка.

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка 21.09.2023 ООО «Оникс» вновь обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.

Письмом от 03.10.2023 заявление о предоставлении в аренду земельного участка возвращено заявителю в связи с тем, что заявление подано по почте в нарушение установленного законом порядка.

26 октября 2023 года ООО «Оникс» вновь подало заявление о предоставлении в аренду земельного участка под объектами недвижимости в офисе МФЦ.

В связи с тем, что в установленный законом срок ответа в адрес заявителя не последовало, ООО «Оникс» обратилось к прокурору города Невинномысска с заявлением о привлечении комитета к административной ответственности и восстановлении законности.

Заместителем прокурора г. Невинномысска в отношении председателя комитета ФИО5 23.01.2024 было возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ст. 5.63 КоАП РФ. Нарушение законодательства об организации предоставления государственных и муниципальных услуг.

Постановлением администрации от 29.08.2023 № 1192 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории города Невинномысска» образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:255 земельный участок площадью 15 167 кв.м. Образованному земельному участку 29.08.2023 присвоен кадастровый номером 26:16:021601:530, почтовый адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ-<...>.

Распоряжением от 14.06.2024 №384-р Губернатор Ставропольского края установил, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530, почтовый адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ-<...> в аренду ООО «Лофт Фабрика» для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство пунктов общественного питания разнообразного формата на территории г. Невинномысска Ставропольского края осуществляется без проведения торгов.

26 июня 2024 года между комитетом (арендодатель) и ООО «Лофт-фабрика» в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 без проведения торгов заключен договор аренды №171 для реализации инвестиционного проекта.Срок договора аренды составляет 5 лет 6 месяцев до 03.01.2023

Полагая, что наличие нерассмотренной заявки ООО «Оникс» о предоставлении земельного участка в аренду препятствовало заключению договора аренды с ООО «Лофт Фабрика» без проведения торгов, и что в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 (образованным из ранее представлявшегося в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:255) ООО «Оникс» сохранило право пользования, так как он необходим для эксплуатации принадлежащих ему зданий кондитерской фабрики, истец обратился в суд с иском об оспаривании договора аренды земельного участка от 26.06.2024 № 171, заключенного между комитетом и ООО «Лофт Фабрика».

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункты 1 – 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2025 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено следующее. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В обоснование исковых требований ООО «Оникс» указало на интерес, подлежащий защите при оспаривании им сделки. Так, истец обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконным решения комитета от 05.09.2023 № 4650/27 об отказе в предоставлении ООО «Оникс» в аренду земельного участка по адресу: <...>, площадью 27 800 кв.м. с кадастровым номером 26:16:021601:255 и о возложении на заинтересованное лицо обязанности принять решение о предоставлении в аренду заявителю указанного земельного участка. Определением от 25.01.2024 по делу №А63-24589/2023 заявление принято к производству Арбитражным судом Ставропольского края.

В рамках дела А63-24589/2023 проведена судебная комплексная экспертиза. Перед экспертами проставлены следующие вопросы: 1) Соответствуют ли параметры застройки нормативам и соответствующим нормам площади земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530, площадью 15 164 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для обслуживания и эксплуатации расположенных на нем объектов; в случае выявления несоответствия площади, каковы нормативно-необходимая площадь и границы земельного участка, необходимые для использования объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:16:021601:515, 26:16:021601:526, 26:16:021601:525? 2) Определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества и объектов вспомогательного использования, принадлежащих на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Оникс», расположенных по адресу: <...>: нежилого здания площадью 886,4 кв.м., кадастровый номер 26:16:021601:515; объекта незавершенного строительства, площадью 986,4 кв.м, степень готовности объекта 9%, с кадастровым номером 26:16:021601:526, объекта незавершенного строительства, площадью 1360,3 кв.м., степень готовности объекта 30% с кадастровым номером 26:16:021601:525? 3) Обеспечивает ли площадь земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:255 после раздела путем выдела из него земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530, площадью 15 164 кв.м. нормальную эксплуатацию объектов недвижимости, и иных объектов, находящихся на данном земельном участке с учетом необходимых норм действующего законодательства, назначения производственных зданий, возможности обеспечения проезда транспортных средств к зданиям и сложившегося землепользования?

При ответе на указанные вопросы эксперты пришли к следующим выводам (заключение экспертов № 17/2024 от 13.09.2024). 1) На земельном участке с кадастровым номером 26:16:021601:530 площадью 15 164 кв.м, расположенным по адресу: <...>, какие-либо здания, строения отсутствуют. В проектной документации 15.2023 - НК (Лист 3), на участке с кадастровым номером 26.16:021601:530, площадью 15 164 кв.м., запроектированы три здания кондитерских цехов, являющихся частью предприятия кондитерской промышленности, производительностью до 12 тысяч тонн в год. 2) Объекты недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности ООО «Оникс», расположенные по адресу: <...>: нежилое здание площадью 886,4 кв.м., кадастровый номер 26:16:021601:515; объект незавершенного строительства площадью 986,4 кв.м., степень готовности объекта 9%, с кадастровым номером 26:16:021601:526, объект незавершенного строительства, площадью 1360,3 кв.м., степень готовности объекта 30%, с кадастровым номером 26:16:021601:525, являются построенной частью предприятия кондитерской промышленности, производительностью до 12 тысяч тонн в год, которые не имеют полной технологической взаимосвязи, и эксплуатироваться по своему прямому назначению не могут. Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества и объектов вспомогательного использования предприятия кондитерской промышленности, производительностью до 12 тысяч тонн в год, в количестве шести зданий составляет 27800 кв.м. 3) Площадь земельного участка с кадастровым 26:16:021601:255 после раздела путем выдела из него земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530, площадью 15164 кв.м. нормальную эксплуатацию объектов недвижимости, и иных объектов, находящихся на данном земельном участке с учетом необходимых норм действующего законодательства, назначения производственных зданий, возможности обеспечения проезда транспортных средств к зданиям и сложившегося землепользования не обеспечит.

Также ООО «Оникс» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Невинномысска о признании незаконными:

- действий по образованию земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530, площадью 15 164 кв.м. с почтовым адресом: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ-город Невинномысск, <...> земельный участок 15/1, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «общественное питание»;

- постановления об утверждении схемы земельного участка на кадастровом плане территории с кадастровым номером 26:16:021601:530 площадью 15164 кв.м., с почтовым адресом: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ-город Невинномысск, <...> земельный участок 15/1, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «общественное питание»;

- об аннулировании и снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 площадью 15164 кв.м., с почтовым адресом: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ-город Невинномысск, <...> земельный участок 15/1, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «общественное питание».

Определением от 26.02.2024 по делу №А63-672/2024 заявление принято к производству Арбитражным судом Ставропольского края.

Следовательно, на момент заключения оспариваемого истцом договора аренды с ООО «Лофт-Фабрика» юридическая судьба земельного участка с кадастровым номером 26:16:021601:530 не была определена. Обращения ООО «Оникс» с заявлениями о предоставлении земельного участка, оспаривании действий органов местного самоуправления по образованию нового участка путем выделения его из территории ранее представлявшегося в аренду ООО «Оникс» участка, свидетельствуют о наличии неразрешенного спора в отношении участка с кадастровым номером 26:16:021601:530, который возможно будет признан необходимым для завершения строительства и эксплуатации, принадлежащих ООО «Оникс» зданий кондитерской фабрики.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком. Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Следовательно, собственник такого объекта недвижимости не лишается права пользования частью участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации такого объекта.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 935-О, Конституция Российской Федерации устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в перечисленных нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при предоставлении земельных участков, на которых расположен объект незавершенного строительства, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пунктах 7 и 8 постановления № 25 даны следующие разъяснения. Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной. К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса.

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что сделка, нарушающая законодательный запрет на злоупотребление правом, может быть признана недействительной судом по требованию лица, чьё право нарушено этой сделкой, на основании статьи 10 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления № 25).

Обстоятельства, установленные при рассмотрении настоящего спора, свидетельствуют о совершении договора аренды земельного участка от 26.06.2024 № 171 в обход закона.

Уполномоченный на распоряжение земельным участком орган не должен обходить императивные правила статьи 271 Гражданского кодекса, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса и выделять из земельного участка, в отношении которого имеется неразрешенный спор относительно того необходим этот участок или нет для завершения строительства или эксплуатации принадлежащих заинтересованному лицу объектов, новый участок с последующим его предоставлением в аренду другому лицу.

Таким образом, в данном случае договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 26.06.2024 № 171, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и обществом с ограниченной ответственностью «Лофт Фабрика» нарушает статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительной (ничтожной) сделкой.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае его предоставления юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако согласно подпункту 12 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, поступило предусмотренное подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.11 настоящего Кодекса заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора его аренды при условии, что такой земельный участок образован в соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.11 настоящего Кодекса и уполномоченным органом не принято решение об отказе в проведении этого аукциона по основаниям, предусмотренным пунктом 8 статьи 39.11 настоящего Кодекса.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего спора судом установлено, что ООО «Оникс» 26 октября 2023 года подало заявление о предоставлении в аренду спорного земельного участка. Отказа в предоставлении земельного участка не получало.

Наличие конкурирующей заявки ООО «Оникс» на приобретение земельного участка в аренду, поданной до принятия решения о предоставлении этого земельного участка в аренду ООО «Лофт Фабрика» исключает возможность предоставления этого земельного участка, минуя публичные процедуры. Предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов (без публичных процедур, направленных на получение в аренду земли на конкурентных началах) нарушает требования земельного законодательства, а также права (интересы) неограниченного круга лиц, в частности, общества, поэтому является недействительным (ничтожным). Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.12.2021 по делу №А63-4523/2021.

Ссылка администрации на распоряжение Губернатора Ставропольского края №384-р несостоятельна, поскольку распоряжение носит рекомендательных характер и не освобождает администрацию от соблюдения требований закона при осуществлении действий, связанных с предоставлением земельного участка в аренду без проведения торгов.

Земельный кодекс не содержит норм, устанавливающих приоритет в предоставлении земельных участков без торгов участникам инвестиционного проекта перед другими потенциально заинтересованными в приобретении данных земельных участков участниками, а также безусловной обязанности по предоставлению такого участка.

При наличии заявок нескольких субъектов, заинтересованных в предоставлении сформированных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, требуется реализация публичных процедур при предоставлении участков в аренду, направленных на обеспечение законных прав и интересов неограниченного круга лиц. Льготный порядок предоставления в аренду земельного участка не может быть использован в целях ограничения прав иных категорий субъектов, заинтересованных в предоставлении таких земель, а также обхода публичных процедур предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 №308-ЭС14-1222).

Таким образом, учитывая наличие нерассмотренной заявки ООО «Оникс» о предоставлении земельного участка в аренду заключение договора аренды этого участка с ООО «Лофт Фабрика» нарушает подпункт 12 статьи 39.16 Земельного кодекса и также влечет недействительность договора.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Поэтому для применяя последствий недействительности сделки необходимо аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации указанного недействительного договора от 01.07.2024 № 26:16:021601:530-26/103/2024-1 и обязать общество с ограниченной ответственностью «Лофт Фабрика» возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 26:16:021601:530 комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указано, что по общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 Гражданского кодекса, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

Поскольку администрация, к которой истцом заявлены исковые требования, не является участником спорного договора, исковые требования предъявлены к ней не обосновано.

Принимая во внимание данные обстоятельства, в удовлетворении исковых требований к администрации суд отказывает.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 9 АПК РФ.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

При предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 46 АПК РФ).

Поскольку иск удовлетворен полностью, расходы истца по оплате государственной пошлины полностью подлежат компенсации за счет ответчиков, к которым иск удовлетворен, в равных долях (абзац 1 части 1 статьи 110 АПК РФ).

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия решения на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 26.06.2024 № 171, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и обществом с ограниченной ответственностью «Лофт Фабрика» недействительной (ничтожной) сделкой.

Применить последствия недействительности сделки: аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации указанного выше договора от 01.07.2024 № 26:16:021601:530-26/103/2024-1 и обязать общество с ограниченной ответственностью «Лофт Фабрика» возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 26:16:021601:530 комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ОГРН <***>, ИНН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Лофт Фабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оникс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) по 3 000 рублей с каждого в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу на основании части 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова