Решение от 25 февраля 2018 г. по делу № А27-16707/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А27-16707/2017
город Кемерово
26 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2018 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конаревой И.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фирма по разработке и реализации эффективных новаций «КУЗБАСС-НИИОГР», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г.Кемерово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Ковалёв и партнеры», г.Кемерово ( ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы по договору аренды от 16.11.2015 № 17-11-НЭ/15

при участии до перерыва: от истца представитель ФИО2 по доверенности от 30.06.2017, паспорт;

от ответчика представитель ФИО3 по доверенности от 14.11.2017 №7-2-11/501, удостоверение;

после перерыва: в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Фирма по разработке и реализации эффективных новаций «КУЗБАСС-НИИОГР», г. Кемерово (далее- истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании недействительным уведомления Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее –ответчик, Комитет) №1 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.11.2015 №17-11-НЭ/15, являющееся приложением к уведомлению от 29.03.2017 № 9-6-03/1548, в части превышения нормативного установленного размера арендной платы, подлежащего исчислению на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» а именно следующим образом:

«Общество с ограниченной ответственностью «Фирма по разработке и реализации эффективных новаций «КУЗБАСС-НИИОГР»:

С 12.02.2016 арендная плата устанавливается 2 032 руб. 73 коп. в месяц и определяется по формуле: А = КС х Кв х Ки х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (10 701 000 руб./6920 кв.м.) = 1546,39 - кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – - подлежит применению со следующего года, в котором подлежит применению кадастровая стоимость;

Sд = 210,04 - площадь доли земельного участка (кв.м.), за которую взимается арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 430, 30 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году (требования изложены с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 27.07.2017 заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено 23.08.2017. Судебное разбирательство назначено в судебном заседании на 27.09.2017, которое откладывалось на 26.10.201720.11.2017, 20.12.2017, 18.01.2018, 15.02.2018, в судебном заседании объявлялся перерыв до 10 час. 45 мин. 22.02.2018.

В обоснование заявленного требования истец указывает, что Комитет необоснованно в одностороннем порядке изменил размер арендной платы по договору аренды от 16.11.2015 №17-11-НЭ/15 путем перехода на другой механизм ее исчисления. При этом истец указывает, что положения абзаца 6 пункта 2.11 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (далее – Постановление №62) противоречат нормативным актам, имеющим большую юридическую силу. Подробно доводы Общества изложены в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Комитет, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает, что оспариваемым уведомлением в одностороннем порядке правомерно установлен размер арендной платы исходя из положений пунктов 2.11 и 2.13 Постановления №62. Подробно доводы Комитета изложены в отзыве.

Как следует из материалов дела, между арендаторами, в том числе Обществом и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №17-11-НЭ/15 от 16.11.2015 (далее –договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное возмездной владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 42:24:0501013:1361, адрес: г. Кемерово, Центральный район, западне жилого дома №4 по бульвару Пионерский; площадь 6920; разрешенное использование: общественное управление, деловое управление, обслуживание автотранспорта (пункт 1.2 договора аренды).

Срок действия договора установлен с момента его заключения по 31.10.2018 (пункт 2.1 договора аренды). Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с начала фактического использования арендатором земельного участка – с 10.11.2015 (пункт 2.3 договора аренды).

Размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего договора. С 10.11.2015 арендная плата рассчитывается для нежилых помещений и взимается за доли площади земельного участка 6920 кв.м., приходящиеся на каждое нежилое помещение, находящиеся в собственности каждого из собственников помещений (пункт 3.1 договора аренды).

По условиям пункта 3.6 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Арендодатель должен направить арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 3.8 договора).

В соответствии с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением №62, с учетом изменений, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области от 25.12.2008 № 577, от 19.05.2009 № 215, от 23.12.2009 № 508, от 28.12.2010 № 581, от 26.10.2011 № 483, от 07.09.2012 № 364, от 09.11.2012 № 494, от 08.05.2013 № 195, от 21.11.2013 № 510, от 11.11.2014 № 462, а именно следующим образом: С 10.11.2015 арендная плата устанавливается 191 381 руб. 04 коп. в месяц, в том числе по арендаторам: общество с ограниченной ответственностью «Фирма по разработке и реализации эффективных новаций «КУЗБАСС-НИИОГР»:

С 10.11.2015 арендная плата за данный земельный участок составляет 17184 руб. 92 коп. в месяц и определяется по формуле: А = КС х Кв х Ки х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 6939,45 руб./кв.м.- кадастровая стоимость земельного участка (руб. /кв.м.);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – 1,1х 1,65 х1,06 х 1,055 х 1,05х 1,055, где 1,1х 1,65 х1,06 х 1,055 х 1,05х 1,055 –коэффициенты учитывающие уровень инфляции 2010-2015 г.г.;

Sд = 272,66 - площадь доли земельного участка (кв.м.), за которую взимается арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 553,20 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14 040,10 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году».

Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501013:1561 с 12.02.2016 кадастровая стоимость земельного участка составляет 10 701 000 руб.

Уведомлением от 29.03.2017 №9-6-03/1548 Комитет предложил арендаторам подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, а в случае его не подписания, уведомил об изменении арендной платы в одностороннем порядке и установил его в соответствии с приложением №1 к указанному уведомлению.

В соответствии с Приложением № 1 к уведомлению от 29.03.2017 №9-6-03/1548 с 12.02.2016 арендная плата устанавливается 97 601 руб. 86 коп. в месяц, в том числе по арендаторам: Общество с ограниченной ответственностью «Фирма по разработке и реализации эффективных новаций «КУЗБАСС-НИИОГР»:

С 12.02.2016 арендная плата устанавливается 6730 руб. 79 коп. в месяц и определяется по формуле: А = 2661039/ Sзy х Sд/П, где:

А - размер арендной платы;

2661039 рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 6920, кадастровый номер 42:24:0501013:1561, расположенный по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Кемерово, западнее жилого дома №4 по бульвару Пионерский, по состоянию на 12.02.2016 (руб., без НДС), в соответствии с отчетом об оценке объекта оценки №12 от 09.02.2017,

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (

Sд = 210,04 - площадь доли земельного участка (кв.м.), за которую взимается арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 430, 30 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году».

Общество не согласилось с предложенным в дополнительном соглашении и уведомлении №1 размером арендной платы, исчисленным на основании отчета об оценке объекта оценки №12 от 09.02.2017, направило в Комитет соответствующую претензию об отзыве указанного уведомления.

Поскольку Комитет не отозвал спорное уведомление и не направил в адрес Общества новый расчет арендной платы с учетом установленной кадастровой стоимости земельного участка на 12.02.2016, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд Кемеровской области.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав доводы искового заявления и отзыва на него, изучив обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (часть 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В то же время в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы, поэтому независимо от предусмотренного договором порядка изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558 и других и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики №2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.

Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате Обществом в спорный период должен производится в соответствии с Постановлением № 62.

В соответствии с пунктом 2.4. Постановления №62 (в редакции, действующей в спорный период) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение № 2 к настоящему Порядку);

Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение № 3 к настоящему Порядку);

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

В силу пункта 2.11. Постановления №62 размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях:

изменение кадастровой стоимости земельного участка;

принятие законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы;

в случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка;

несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов;

если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области;

установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости;

если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям. Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза.

При заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 2.13 Постановления №62).

Как следует из материалов дела, в отношении объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501013:1561 с 12.02.2016 установлена кадастровая стоимость в размере 10 701 000 руб.

Учитывая, что в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере равном рыночной стоимости, Комитет организовал оценку рыночной стоимости размера арендной платы, в связи с чем, и направил оспариваемое уведомление Обществу об исчислении арендной платы с 12.02.2016 на основании отчета об оценке объекта оценки № 12 от 09.02.2017.

Отклоняя доводы Комитета о наличии оснований для одностороннего изменения размера арендной платы, установленной договором аренды, суд исходит из следующего.

Согласно абзацу 13 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Частью 2 статьи 13 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 06.12.2017 №37-П указано следующее.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ) и, соответственно, свободны в выборе способа их защиты (одного или нескольких), притом, однако, что порядок судебной защиты прав и свобод определяется на основе Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

В числе способов защиты гражданских прав, которые могут быть задействованы лишь при участии юрисдикционных органов, статья 12 ГК РФ называет признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а равно неприменение судом акта этого органа, противоречащего закону. Осуществляемая судом оценка нормативного правового акта на предмет его непротиворечия нормативному правовому акту большей юридической силы (статья 13 АПК РФ), выступая частью процедуры выбора применимых норм права, относится к исключительным прерогативам суда, к самому существу судопроизводства, ключевая цель которого - защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Следовательно, праву лица, участвующего в деле и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего нормативному правовому акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии с последним корреспондирует безусловная обязанность суда рассмотреть этот вопрос, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 13 и пункт 3 части 4 статьи 170 АПК РФ). Исполнение данной обязанности обеспечивается, кроме прочего, возможностью отмены или изменения судебного решения вышестоящим судом в связи с неприменением закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 270 и пункт 1 части 2 статьи 288 АПК РФ).

Тем самым положения абзаца 13 статьи 12 ГК РФ и части 2 статьи 13 АПК РФ направлены - по своему буквальному смыслу - на правильное применение законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении арбитражными судами дел, а значит, на реализацию требований статей 46 (часть 1) и 120 (часть 2) Конституции Российской Федерации и части 3 статьи 5 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 №1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» о применении правовых положений, имеющих наибольшую юридическую силу, не предполагают каких-либо исключений из данного правила и потому имеют целью не ограничение, а гарантирование конституционного права на судебную защиту.

На такое понимание указанных законоположений ориентируется и правоприменительная практика в отношении выбора судами норм права при разрешении гражданских споров, включая связанные с арендной платой.

Так, Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил в постановлении от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что согласно абзацу 13 статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, что применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе дать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия закрепленным в постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление №582) принципам, в том числе принципу экономической обоснованности, и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков.

Общество указывает, что положения абзаца 6 пункта 2.11 Постановления №62 противоречат актам, имеющим большую юридическую силу, и следовательно не подлежат применению.

В соответствии с пунктом 2.1 Постановления №62 при определении размера арендной платы учитываются вид использования, месторасположение, площадь, особые условия использования земельных участков и особые категории арендаторов.

Пунктом 2.4 установлено, что размер арендной платы определяется по формуле А=КСxКвxКуxКкxS/П.

Пунктом 2.11 Постановления №62 предусмотрены случаи, когда размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении арендной платы.

Согласно абзацу 6 пункта 2.11 Постановления №62 арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке, в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.

В силу пункта 2.13 Постановления №62 при наличии основания, предусмотренного в том числе абзацем 6 пункта 2.11, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы.

Из материалов дела следует, что стоимость земельного участка по состоянию на 12.02.2016 составляет 10 701 000 руб., дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 01.08.2016, дата применения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда 12.02.2016.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности.

С 01.01.2017 государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пункт 1 статьи 22 которого также предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, законодательством определен порядок установления и пересмотра кадастровой стоимости. При этом как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются достоверными и подлежат признанию в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Закона об оценочной деятельности, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2016 №15-П).

В данном деле кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной была определена на основании обращения арендатора спорного земельного участка, соответствующие сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу регулируемого характера арендной платы по договорам аренды земельных участков (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 424 ГК РФ), не требующего дополнительного изменения договора или одностороннего волеизъявления арендатора, законно установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежала применению в целях исчисления арендной платы в соответствии с пунктом 2.4 Постановления №62, и у Комитета не имелось предусмотренных законом оснований не применять вышеуказанный размер кадастровой стоимости земельного участка как один из элементов формулы расчета арендной платы.

Положение абзаца 6 пункта 2.11 Постановления №62 противоречит положениям указанных норм, поскольку предоставляет арендодателю правомочие в обход установленного порядка пересмотра кадастровой стоимости не учитывать законно установленную кадастровую стоимость земельного участка.

Кроме того, ответчик в одностороннем порядке при применении Постановления №62 изменил механизм (методику) расчета арендной платы.

Материалами дела подтверждается, что при заключении договора аренды стороны в протоколе определения величины арендной платы указали формулу расчета арендной платы с применением кадастровой стоимости земельного участка, вида использования земельного участка, соответствующих коэффициентов.

Между тем из оспариваемого уведомления следует, что изменение арендной платы основано на рыночной годовой арендной плате, без учета элементов формулы, установленной договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Постановление Правительства №582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Одним из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 №9707/13 выражена правовая позиция о том, что акт соответствующего уполномоченного органа, предусматривающий различные методики определения регулируемой арендной платы за публичные земли, приводящий к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, свидетельствует о создании дискриминационных условий и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, поэтому не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» и постановлению Правительства №582.

По смыслу абзаца 6 пункта 2.11 Постановления №62, право на одностороннее изменение арендной платы арендодатель реализует, если по результатам оспаривания арендатором кадастровой стоимости земельного участка была установлена кадастровая стоимости в размере равном рыночной стоимости, следовательно, порядок расчета размера арендной платы в отношении земельных участков одной категории земель, используемых для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, может различаться в зависимости от реализации арендодателем вышеуказанного правомочия.

Другим обязательным принципом является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Абзац 6 пункта 2.11 Порядка №62 устанавливает, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в случае установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.

Из содержания указанной нормы следует, что одно основание - установление кадастровой стоимости, отличающейся от результатов государственной кадастровой оценки, является основанием для выбора арендодателем из двух его правомочий, что может привести к исчислению арендной платы по двум различным методикам (на основании отчета оценщика и по формуле исходя из кадастровой стоимости) и значительным расхождениям в размере арендной платы, что также не соответствует содержанию принципа предсказуемости расчета размера арендной платы.

Таким образом, является необоснованным применение Комитетом положение абзаца 6 пункта 2.11 Порядка № 62, противоречащего нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Поскольку Обществом оспаривается уведомление №1, являющееся приложением к уведомлению от 29.03.2017 № 9-6-03/1548, составленное с учетом применения Постановления №62 в редакции изменений, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области от 25.12.2008 № 577, от 19.05.2009 № 215, от 23.12.2009 № 508, от 28.12.2010 № 581, от 26.10.2011 № 483, от 07.09.2012 № 364, от 09.11.2012 № 494, от 08.05.2013 № 195, от 21.11.2013 № 510, от 11.11.2014 № 462, судом рассматриваются требования с учетом содержания оспариваемого уведомления и редакции Постановления №62 в пределах заявленных требований.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что расчет арендной платы в спорный период с 12.02.2016 в отношении ООО «Фирма по разработке и реализации эффективных новаций «КУЗБАСС-НИИОГР» должен был производится Комитетом следующим образом: А = КС х Кв х Ки х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 10 701 000 руб. кадастровая стоимость земельного участка (1 546,39 - руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления в соответствующий период;

Sд = 210,04 - площадь доли земельного участка (кв.м.), за которую взимается арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 430, 30 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка была установлена с 12.02.2016, расчет арендной платы с указанной даты необходимо производить, без применения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции на 2010-2016 годы, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2.4. Порядка №62 (в редакции, действующей в спорный период) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение № 1 к настоящему Порядку); Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение № 2 к настоящему Порядку); Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение № 3 к настоящему Порядку); Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Пунктом 2 Постановления №62 (в редакции до 03.05.2017) предусмотрено установить коэффициенты, учитывающие уровень инфляции: на 2006 год - 1,115; на 2007 год - 1,083; на 2008 год - 1,125; на 2009 год - равный 1,13; на 2010 год - 1,1; на 2011 год - 1,065; на 2012 год - 1,06; на 2013 год - 1,055; на 2014 год - 1,05; на 2015 год - 1,055.

При этом согласно пункту 3 названного Постановления коэффициенты, установленные в пункте 2 постановления № 62, подлежат применению в следующих случаях: при перерасчете размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, если по договору аренды земельного участка перерасчет размера арендной платы за соответствующий год не производился; при расчете размера арендной платы, если условия договора аренды, заключенного после вступления в силу настоящего постановления, применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора. При расчете арендной платы за период до 01.01.2009 применяется кадастровая стоимость, действующая в 2006-2008, с учетом коэффициентов, учитывающих уровень инфляции с 2006 по 2008 год, утвержденных пунктом 2 настоящего постановления. В 2009 году в связи с применением кадастровой стоимости земель, действующей с 01.01.2009, коэффициент, учитывающий уровень инфляции, не применяется.

Из анализа норм Постановления №62 (в редакции, действующей в спорный период) следует, что коэффициенты, учитывающие уровень инфляции периода 2010-2015, должны применяться при расчете арендной платы с применением кадастровой стоимости земель, действующей с 01.01.2009 до актуализации кадастровой стоимости, следовательно применение коэффициентов, учитывающие уровень инфляции при расчете арендной платы с 12.02.2016 в настоящем случае является необоснованным.

Кроме того, суд, принимая во внимание положения Постановления №62 в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также исходя из экономической сущности спорных правоотношений, также приходит к выводу о том, что коэффициенты инфляции подлежат применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости, поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов. Неприменение коэффициентов инфляции в году, следующем за годом установления нового размера арендной платы, обусловлено тем, что в предыдущем году (в году установления новой кадастровой стоимости) произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и в следующем году эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает обоснованным требование Общества о признании недействительной сделки – уведомления №1 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.11.2015 №17-11-НЭ/15, являющееся приложением к уведомлению от 29.03.2017 № 9-6-03/1548, в части превышения нормативного установленного размера арендной платы и подлежащего исчислению в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 в оспариваемой части.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение спора подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск удовлетворить.

Признать недействительным уведомление Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области №1 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.11.2015 №17-11-НЭ/15, являющееся приложением к уведомлению от 29.03.2017 № 9-6-03/1548, в части превышения нормативного установленного размера арендной платы, подлежащего исчислению в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62, а именно следующим образом:

«Общество с ограниченной ответственностью «Фирма по разработке и реализации эффективных новаций «КУЗБАСС-НИИОГР»:

С 12.02.2016 арендная плата устанавливается 2 032 руб. 73 коп. в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 10 701 000 руб. кадастровая стоимость земельного участка (1 546,39 - руб./кв.м);

Кв = 7.51 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки – коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления в соответствующий период;

Sд = 210,04 - площадь доли земельного участка (кв.м.), за которую взимается арендная плата, определяется по формуле: Sд=(Sч/Sзд)xSзy, где

Sч = 430, 30 - площадь части объекта недвижимости (кв.м.)

Sзд = 14176,40 - общая площадь объекта недвижимости (кв.м.);

Sзy = 6920 - площадь всего земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году».

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области г.Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма по разработке и реализации эффективных новаций «КУЗБАСС-НИИОГР», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.

Судья Конарева И.А.