Решение от 10 апреля 2024 г. по делу № А41-96264/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-96264/23
11 апреля 2024 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к КУИ Администрации городского округа Балашиха (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Минмособлимущество (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрация городского округа Балашиха (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о внесении изменений в договор аренды от 09.12.2010 № 4111,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к КУИ Администрации городского округа Балашиха с требованиями о внесении изменений в договор аренды от 09.12.2010 № 4111.

В судебном заседании представитель истца дал пояснения по предмету спора, поддержал исковые требования.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:63 на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 25.04.2019 по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 № 4111, заключенным между КУИ Администрации городского округа Балашиха и ООО «Аврора».

Согласно договору аренды земельный участок передается в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку.

Указанный договор заключен в рамках инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> (Центр-2).

Согласно приложению № 1 к договору аренды, расчет арендной платы за земельный участок определяется по формуле: Ап = Аб x Кд x Км x Пкд x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» обратилось в КУИ Администрации городского округа Балашиха с заявлением о внесении в договор аренды изменений в части установления арендной платы в размере равном ставке земельного налога, исходя из заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

По итогам рассмотрения указанного заявления Администрация изменения в договор аренды не внесла.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, поскольку изменения в договор аренды земельного участка не внесены, ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Следовательно, в судебном порядке договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3).

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Спорный договор заключается с обществом на основании инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки, по условиям которого инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам №А41-61181/23, № А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/19, А41-95764/19 установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

В рамках дела № А41-98616/19 также установлено, что главой городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 № 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: <...> согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:63 подлежит рекультивации за счет ООО «Аврора». Срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА продлен до 30.09.2022.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доказательств, подтверждающих, что срок рекультивации продлен на момент рассмотрения дела, в материалы дела не представлено.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:67 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.

Поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3%, то расчет арендной платы по договору 09.12.2010 № 4111 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:63 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:63 в 2022 году составляла 37668317,46 руб. Таким образом, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:63 с 01.10.2022 составляет 113004,95 руб. в год (37668317,46*0,3%), с 01.01.2023 – 104587,91 руб. (34862637,63*0,3%).

Вместе с тем, поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суд полагает достаточным указание в договоре на порядок определения размера арендной платы в договоре и приложении.

При этом в связи с изменением порядка расчета арендной платы подлежат изменению условия пункта 3.4 договора.

При этом в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Требования удовлетворить частично.

Внести изменения в Договор аренды земельного участка от 09.12.2010 № 4111 Дополнительным соглашением №1 от 20.05.2023 на следующих условиях:

Пункт 3.1. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:63, начиная с 01 октября 2022 года, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы рассчитывается с 01 октября 2022 года в соответствии с Приложением № 1 к настоящему договору.

Приложение №1 к Дополнительному соглашению №1 от 20.05.2023 к договору аренды № 4111 от 09.12.2010 изложить в следующей редакции:

Расчет арендной платы за земельный участок

Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по формуле: Ап=Кс*Нс, где Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Нс - налоговая ставка земельного налога.

Кадастровая стоимость земельного участка в 2022 году – 37668317,46 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2023 – 34862637,63 руб.

3. Изложить пункт 3.4. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения, ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка, категории, разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию (для договоров, согласно которым земельный участок предоставляется для строительства) и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня изменения кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области».

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с КУИ Администрации городского округа Балашиха (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец