Постановление от 4 мая 2021 г. по делу № А45-14272/2020

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А45-14272/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2021.

Постановление в полном объеме изготовлено 04.05.2021.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Охотниковой Е.В. с использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Свадебный центр» (№07АП-2446/2021) на решение от 21.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-14272/2020 (судья Ершова Л.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Л.Марти» (630099, <...>, этаж 14, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Свадебный центр» (630048, <...>, этаж 5, помещение 4, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании договора незаключенным,

третьи лица: 1) ФИО4; 2) ФИО5

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО6, доверенность от 30.03.2021, диплом, паспорт;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ФИО5, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Л.Марти» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Свадебный центр» о признании договора незаключенным.

Решением от 21.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены.

Ответчик в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Указал, что отсутствие в договоре состава общего имущества обусловлено невозможностью его выделения до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию; решение о заключении договора принято на общем собрании участников общей долевой собственности; договор заключен в целях обеспечения текущего содержания, обслуживания и охраны здания; не согласен с выводом суда о неисполнении ответчиком обязанностей по договору.

Истец, третьи лица в отзывах просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители истца, ФИО5 в судебном заседании поддержали доводы отзывов в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Из материалов дела следует, что 25.10.2017 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (готовность 74%) – общественно-торговый комплекс с подземными автостоянками, расположенный по адресу: <...> (кадастровый номер 54:35:064242:136).

По результатам указанного собрания, оформленного протоколом от 01.11.2017, были приняты решения:

- привлечь общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Свадебный центр" (далее – ООО «УК Свадебный центр», ответчик) для обеспечения текущего содержания, обслуживания и охраны общественно-торгового комплекса (далее – ОТК) и передать ООО «УК Свадебный центр» полномочия действовать в интересах собственников ОТК в целях получения коммунальных услуг и управления общим имуществом;

- утвердить содержание договора управления ОТК;

- определить лицо, уполномоченное от имени собственников ОТК заключить с ООО «УК Свадебный центр» договор управления ОТК, - ФИО7.

В целях исполнения принятых общим собранием решений, ФИО7 от имени участников общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 01.11.2017 с ООО «УК Свадебный центр» был подписан договор управления общественно-торговым комплексом (незавершенным строительством объектом, кадастровый номер 54:35:064242:136) по ул. Ватутина в г. Новосибирске.

Истец, считая, что спорный договор не может считаться заключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в частности, не согласован состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, обратился в суд с настоящим иском.

В силу части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующих сходные отношения.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Состав общего имущества многоквартирного дома указан в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно пункту 1 Правил № 491 состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, определяется, собственниками помещений в многоквартирном доме. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Согласно акту проверки при строительстве объекта капитального строительства Инспекции Государственного строительного надзора Новосибирской области № 7/1201 от 15.07.2017, составленного в отношении ОТК, отсутствуют в числе прочих: разрешение на допуск в эксплуатацию узла хозяйственно-питьевой воды, узла учета тепловой энергии, подтверждение наличия приборов учета электроэнергии; устройство кровли выполнено на 95%, монтаж сетей электроснабжения - 80%, водопровод – 60%, водомерный узел - 0%, отопление -75%.

Актом осмотра ОТК, проведенного 27.11.2020 с использованием средств фиксации (фототаблицы, видеозапись) установлено:

- конструктивные элементы помещений объекта имеют различной степени повреждения и дефекты:

- объект не подключен к инженерным системам (отопления, водоснабжения, канализации, электричество имеется частично на 1 этаже);

- на всех этажах грязь, строительный и бытовой мусор;

- деформированные (разбитые) стеклопакеты;

- металлоконструкции имеют следы коррозии;

- разрушение поверхности колонн и стен;

- деформированные и разрушенные стеновые панели;

- элементы инженерных систем (кабели, трубы) не закреплены и т.д.

Вместе с тем, договор управления общественно-торговым комплексом (незавершенным строительством объектом, кадастровый номер 54:35:064242:136) по ул. Ватутина в г. Новосибирске от 01.11.2017 не содержит сведений о составе общего имущества ОТК, в отношении которого будет осуществляться управление, то есть сторонами достигнуто соглашение не по всем существенным условиям договора.

Доводы ответчика о том, что решение общего собрания участников общей долевой собственности на объект незавершенного строительства от 25.10.2017, оформленное протоколом от 01.11.2017 оспаривалось собственниками в судебном порядке, по результатам рассмотрения требования оставлены без удовлетворения, судом не принимаются, поскольку судебный акт об отказе в удовлетворении требований принят в связи с отсутствием нарушений процедуры проведения общего собрания.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

Вместе с тем, из представленных в дело доказательств не следует, что стороны приступили к его исполнению.

Кроме того, в соответствии с соглашением от 30.03.2015, заключенным между конкурсным управляющим ООО «Проектная компания «Подсолнух» (застройщиком) и ООО «Компания Сибирский Торговый Центр» последнему передан объект незавершенного строительства, в связи с чем общество обязуется осуществлять текущее содержание этого объекта, включая охрану, уборку территории и обеспечение электричеством за счет участников долевой собственности.

Соглашение от 30.03.2015 не прекращено, не расторгнуто, недействительным не признано.

При этом согласно общедоступным сведениям из ЕГРЮЛ директором как ООО «УК Свадебный центр» (ОГРН <***>), так и ООО «Компания Сибирский Торговый Центр» (ОГРН1035401487461) является ФИО8.

Договор с ООО «УК Свадебный центр» повторно возлагает на участников общей долевой собственности расходы по текущему содержанию, уборке, охране, оплате электроэнергии.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены судебного акта, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-14272/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Свадебный центр» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3