Решение от 15 ноября 2017 г. по делу № А56-27217/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-27217/2016
16 ноября 2017 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва и после перерыва: секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Митра» (191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Православная местная религиозная организация Приход Крестовоздвиженского казачьего собора

об обязании,

при участии

- от истца: до перерыва и после перерыва: представитель ФИО2, по доверенности от 30.08.2016,

- от ответчика: до перерыва: представитель ФИО3, по доверенности от 29.12.2016, после перерыва: представитель ФИО4, по доверенности от 29.12.2016,

- от третьего лица: до перерыва и после перерыва: представитель не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Митра» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения 2-Н общей площадью 299,4 кв. м., кадастровый номер 78:31:0001524:1661 (предыдущий кадастровый номер 78:31:1524:11:28:4), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, литера А, на условиях (в редакции) проекта договора, направленного Обществом в адрес Комитета.

Определением от 27.07.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена Православная местная религиозная организация Приход Крестовоздвиженского казачьего собора (далее – третье лицо, Организация).

Ответчик при рассмотрении дела заявил ходатайство о назначении экспертизы для разрешения вопроса о соответствии помещения технической документации и об определении рыночной стоимости объекта.

Определением от 21.04.2017 ходатайство удовлетворено, назначена судебная техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Вэлью АРКА консалтинг» ФИО5 и ФИО6, перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли фактические характеристики помещения 2Н по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А, в том числе в части высоты частей помещения, сведениям, указанным в кадастровом паспорте объекта от 05.12.2012, от 14.07.2015?

2. В случае соответствия фактических характеристик помещения 2Н по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.126, лит. А, в том числе в части высоты частей помещения, сведениям, указанным в кадастровом паспорте объекта от 05.12.2012, от 14.07.2015, возможно ли использование частей помещения, не учтенных в расчете площади помещения, и в каких целях?

3. Какова рыночная стоимость помещения 2Н, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Лиговский пр., д.126, лит. А, по состоянию на 16.01.2014, в том числе с учетом фактически используемых площадей?

В связи с назначением экспертизы производство по делу было приостановлено.

09.08.2017 в арбитражный суд поступило экспертное заключение от 01.08.2017.

Определением от 11.08.2017 в связи с завершением проведения экспертизы производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании 05.09.2017 истец заявил устное ходатайство об уточнении предмета требований, просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.126, литера А, пом. 2Н, общей площадью 299,4 кв. м., кадастровый номер 78:31:0001524:1661, на условиях, предложенных истцом, по цене 24 500 000 рублей. Уточнение предмета требований было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании 17.10.2017 истец поддержал исковые требования.

Представитель ответчика указал, что 30.12.2016 Комитетом было издано распоряжение № 3298-рз о приватизации спорного объекта, в котором в качестве условия приватизации определена цена объекта в размере 73 300 000 рублей на основании отчета Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН), в связи с чем Комитет заявил ходатайство о привлечении ГУП ГУИОН к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

Истец против удовлетворения ходатайства возражал.

Исходя из предмета спора (обязание заключить договор), предусмотренных статьей 51 АПК РФ оснований для привлечения ГУП ГУИОН к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом не установлено, в связи с чем ходатайство ответчика судом отклонено.

При дальнейшем рассмотрении дела Комитет заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области дела № А56-67379/2017 по иску Общества к Комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещения 2-Н по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А.

С учетом обстоятельств рассмотрения настоящего дела, в том числе проведения судебной экспертизы, оснований для приостановления производства по делу судом не установлено, в связи с чем данное ходатайство Комитета оставлено без удовлетворения.

В судебном заседании 07.11.2017 истец поддержал представленное в суд заявление об уточнении предмета требований, просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного помещения на условиях, предложенных истцом, по цене 24 500 000 рублей. Уточнение предмета требований было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Представитель Комитета против удовлетворения требований истца возражал, ходатайствовал об объединении настоящего дела и дела № А56-67379/2017, привлечении ГУП ГУИОН и назначении повторной экспертизы.

Ходатайство о привлечении ГУП ГУИОН отклонено ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 51 АПК РФ.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание представителей не направило.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ, в отсутствие надлежаще извещенного третьего лица.

Исследовав доказательства по делу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее:

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) имеется действующий договор аренды № 20-А076355 от 29.08.2007 в редакции дополнительного соглашения № 4 от 06.06.2013, в соответствии с которым Общество арендует нежилое помещение 2-Н общей площадью 299,4 кв. м., кадастровый номер 78:31:0001524:1661 (предыдущий кадастровый номер 78:31:1524:11:28:4), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, литера А (далее – Помещение).

16.01.2014 Общество обратилось в КУГИ Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого Помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 30.12.2014 № 24007 уполномоченный орган отказал Обществу в реализации преимущественного права на приобретение Помещения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 по делу № А56-20775/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016, было признано незаконным решение, выраженное в письме от 30.12.2014 № 24007, об отказе Обществу в реализации преимущественного права. Суд обязал Комитет принять решение об условиях приватизации Обществом Помещения.

Обществом был заключен договор на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости Помещения с ООО «ЭсАйДжи Оценка». По заданию Общества данным лицом подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости Помещения, согласно которому рыночная стоимость Помещения определена в размере 26 800 000 рублей.

Письмом от 25.02.2016 № 25-02-2016-К Общество направило в Комитет предложение о заключении договора купли-продажи Помещения по цене, определенной по результатам проведенной оценки, с приложением проекта договора.

Письмом от 28.03.2016 № 26846-32 Комитет отклонил оферту Общества, сославшись на то, что в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» (далее – Закон Санкт-Петербурга № 748-137) оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге, при реализации преимущественного права на его приобретение в соответствии с Законом № 159-ФЗ, осуществляется за счёт средств бюджета Санкт-Петербурга. Исходя из изложенного, Комитетом не может быть рассмотрен и подписан предложенный договор купли-продажи.

Ссылаясь на бездействие Комитета по заключению с Обществом договора купли-продажи Помещения в порядке реализации Обществом преимущественного права на приобретение Помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения настоящего дела Комитетом принято распоряжение № 3298-рз от 30.12.2017 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом. 2-Н», которым предусмотрены способ приватизации – продажа Помещения Обществу по преимущественному праву приобретения, цена продажи – 73 300 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке ГУП «ГУИОН» об оценке рыночной стоимости от 16.12.2016 № 31-8-0110(067)-2016, форма платежа – в рассрочку, помесячно, равными долями, на период 60 месяцев.

В мае 2017 года представителем Комитета Обществу был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в соответствии с условиями, определенными распоряжением Комитета № 3298-рз от 30.12.2017.

Проект договора купли-продажи Помещения был подписан Обществом с протоколом разногласий, направлен представителю Комитета – АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и самому Комитету.

В рамках судебного дела № А56-67379/2017 Общество обратилось с иском об урегулировании преддоговорных разногласий относительно выкупаемого Помещения. Как следует из пояснений представителя Общества, обращение в суд с иском по делу № А56-67379/2017 при наличии на рассмотрении арбитражного суда настоящего судебного спора о понуждении к заключению договора купли-продажи Помещения преследовало цель сохранения преимущественного права приобретения объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для объединения настоящего судебного дела и судебного дела № А56-67379/2017, с учетом общей продолжительности рассмотрения настоящего дела, иных обстоятельств рассмотрения настоящего судебного дела, в том числе проведения судебной экспертизы, факта принятия настоящего дела к производству суда 27.05.2016 (дело № А56-67379/2017 принято к производству определением от 03.10.2017), а также возможности приостановления производства по делу № А56-67379/2017 до разрешения настоящего судебного дела в целях исключения возможности принятия противоречащих судебных актов.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Статьей 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено право арендатора государственного имущества, соответствующего критериям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и обязанность уполномоченного органа принять решение об условиях приватизации такого имущества при установлении соответствия заявителя предусмотренным Законом № 159-ФЗ требованиям, и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Соответственно, заключение договора купли-продажи арендуемого имущества с арендатором, отвечающим требованиям, установленным статьей 3 Закона №159-ФЗ, является для уполномоченного органа обязательным.

На дату рассмотрения дела договор купли-продажи Помещения сторонами не заключен, как в связи с первоначальным отказом Комитета Обществу в его заключении, так и в связи с возникшими у сторон разногласиями по условиям договора.

Поскольку заключение договора купли-продажи с Обществом является обязательным для Комитета, спор о заключении договора может быть передан на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. При этом статья 173 АПК РФ предполагает, что разрешение судом спора и при понуждении к заключению договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок. При ином подходе не будет достигнута цель обращения в суд, будет не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

Наличие у Комитета разногласий относительно условий подлежащего заключению с Обществом договора купли-продажи Помещения не препятствует рассмотрению и разрешению по существу настоящего судебного дела по иску Общества о понуждении Комитета к заключению договора. Исковые требования Общества являются надлежащим способом защиты права, в том числе исходя из преследуемого истцом материально-правового интереса во внесении определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий договора, не урегулированных в досудебном порядке.

Объектом разногласий сторон является условие о цене продажи Помещения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 сформулирована позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого в соответствии с Законом № 159-ФЗ имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом заявления субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предусмотренного Законом № 159-ФЗ преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ установление рыночной стоимости осуществляется в рамках оценочной деятельности, под которой понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности – оценщиков.

Для разрешения вопроса об определении рыночной стоимости Помещения требуется наличие специальных познаний.

По ходатайству Комитета определением от 21.04.2017 была назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Вэлью АРКА консалтинг» ФИО5 и ФИО6, в том числе с постановкой вопроса о величине рыночной стоимости Помещения на дату обращения Общества в КУГИ Санкт-Петербурга за выкупом объекта недвижимости 16.01.2014.

Согласно заключению экспертов от 01.08.2017 рыночная стоимость Помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, по состоянию на 16.01.2014 г. (в том числе с учетом фактически используемых площадей) составляет 24 500 000 рублей.

Доказательств наличия ошибок в расчетах в экспертном заключении, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения экспертов, сторонами не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение экспертов отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанным экспертами выводам не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертов, не представлено.

Принимая во внимание, что доводы Комитета в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не нашли своего подтверждения в материалах дела, по результатам исследования данного документа суд признает экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Вэлью АРКА консалтинг» надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

Оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы не имеется.

С учетом изложенного, спор сторон относительно условия договора о цене продажи Помещения подлежит урегулированию судом с установлением цены продажи в соответствии с заключением экспертов по результатам судебной экспертизы в размере 24 500 000 рублей.

При этом доводы Комитета о необоснованности требований истца об установлении цены продажи Помещения в соответствующем размере со ссылкой на то, что отчет об оценке, подготовленный ГУП ГУИОН, не признан недостоверным, судом отклоняются, поскольку сам по себе факт непредъявления соответствующего требования не свидетельствует об отсутствии между непосредственными сторонами сделки приватизации спора о цене продажи Помещения.

Доводы о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге, при реализации преимущественного права на его приобретение в соответствии с Законом № 159-ФЗ, осуществляется за счёт средств бюджета Санкт-Петербурга, не препятствуют определению судом условия договора в соответствии с установленной в судебном порядке рыночной стоимостью Помещения (правовая позиция отражена, в частности, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.09.2016 по делу № А56-45267/2015).

Материалами дела подтверждается, что спор относительно цены продажи Помещения сторонами в досудебном порядке не урегулирован, в связи с чем определение соответствующего условия в судебном порядке в рамках рассмотрения преддоговорного спора соответствует положениям статей 445, 446 ГК РФ.

При урегулировании разногласий сторон относительно условия о порядке оплаты цены продажи Помещения в абзаце 1 пункта 2.2. договора, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Частью 2 указанной нормы предусмотрено, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Проектом договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, утвержденным приложением № 5 к распоряжению Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости» (далее – распоряжение № 233-р) предусмотрено, что порядок выплаты платежей по договору по выбору покупателя указывается «ежемесячно» или «ежеквартально».

С учетом позиции истца о том, что оплата платежей по договору должна осуществляться ежеквартально, спор сторон относительно данного условия договора подлежит урегулированию судом с установлением ежеквартального порядка внесения платежей.

При урегулировании разногласий сторон относительно условия о размере ставки для исчисления процентов по рассрочке в абзаце 3 пункта 2.2. договора, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Частью 3 указанной нормы предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Распоряжением № 233-р в составе приложения 5 утверждена примерная форма договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Договоры купли-продажи арендуемого имущества при реализации преимущественного права его приобретения заключаются Комитетом в соответствии с данной формой (пункт 15.2 Положения об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) находящихся в государственной собственности Санкт- Петербурга объектов нежилого фонда при реализации арендаторами таких объектов, относящимися к субъектам малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на их приобретение, утвержденного в качестве приложения 7 к распоряжению № 233-р. Соответствующей формой договора предусмотрено, что ставка процентов по рассрочке определяется, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату опубликования объявления о продаже помещения в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербург».

Доказательства опубликования распоряжения Комитета от 30.12.2016 № 3298-рз в соответствующем издании сторонами не представлены.

Учитывая, что в направленном Комитетом Обществу проекте договора купли-продажи Помещения размер ставки для исчисления процентов по рассрочке установлен равным 9,75 %, а также принимая во внимание уточнение истцом заявленных исковых требований от 31.10.2017 в порядке статьи 49 АПК РФ, предусматривающее установление размера ставки для исчисления процентов по рассрочке платежа 9,75 %, - суд установил, что по данному условию договора спора сторон не имеется.

Иные указанные Обществом в предложенном проекте договора купли-продажи Помещения условия об осуществлении покупателем действий по государственной регистрации перехода права собственности (п. 3.1.1.), о размере штрафа за неисполнение покупателем Помещения обязанностей по заключению договора аренды земельного участка и уведомлении Комитета о намерении заключить договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в размере одной десятой от годовой платы за пользование земельным участком (п. 7.4.), об изменении и расторжении договора по решению суда в случае существенного нарушения договора одной из сторон (п. 7.5.) не нарушают требований законодательства и не свидетельствуют о нарушении баланса интересов сторон договорных отношений. На основании изложенного суд приходит к выводу об урегулировании разногласий сторон на данных условиях. При рассмотрении преддоговорных споров необходимо учитывать характер сложившихся между сторонами правоотношений, экономический смысл проекта договора (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 9113/11).

Доводы о том, что договор заключается не в соответствии с типовой формой, предусмотренной распоряжением № 233-р, не имеют правового значения, так как утверждение Комитетом типовой формы не исключает возможность заключения договора на иных условиях в случае заключения договора в судебном порядке (правовая позиция отражена, в частности, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.07.2015 по делу № А56-59765/2014).

Судебные расходы, в том числе связанные с проведением экспертизы, распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Требование Общества о взыскании расходов на осуществление оценки рыночной стоимости Помещения в размере 40 000 рублей удовлетворению не подлежит, поскольку отчёт об оценке от 13.07.2015 № 286/15 не учитывался судом при принятии решения по делу.

Руководствуясь статьями 110, 159, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении ходатайства Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об объединении дел № А56-27217/2016 и № А56-67379/2017 в одно производство отказать.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Митра» договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 126, литера «А», пом. 2-Н, общей площадью 299,4 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001524:1661, определив условия договора:

ДОГОВОР

купли-продажи нежилого помещения при реализации

арендатором преимущественного права на приобретение

арендуемого имущества с условием о залоге

Санкт-Петербург "_____" _______________ 2017 г.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98, именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице ____________________________________ , с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Митра", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора ФИО7, действующего на основании Устава, с другой стороны (далее вместе - Стороны), в соответствии с действующим законодательством о приватизации заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

Основные понятия

Объект - указанное в п. 1.1. Договора нежилое помещение (в том числе встроенно-пристроенное нежилое помещение в жилом доме), выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования для нежилых целей.

1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора Объект, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 126, литера "А", пом. 2-Н, общей площадью 299,4 кв. м., кадастровый номер 78:31:0001524:1661, находящийся на цокольном и 1 этаже.

2. Цена и порядок расчетов

2.1. Цена продажи объекта составляет 24 500 000 (Двадцать четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается.

2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора равными долями в размере 1 225 000 (один миллион двести двадцать пять тысяч) рублей, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет № <***> в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН <***>, КПП 783801001.

Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующие платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора.

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в сети Интернет на официальном сайте Российской Федерации (www.torgi.gov.ru), официальном сайте АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (фондимущества.рф) и составляющей 9,75 %, за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты ежеквартального платежа.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

в один из периодов оплаты после осуществления первого платежа по Договору, с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в сети Интернет на официальном сайте Российской Федерации (www.torgi.gov.ru), официальном сайте АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (фондимущества.рф), за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа;

в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3. Договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи Объекта в один из предусмотренных периодов оплаты после осуществления первого платежа, Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.3. Договора.

2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (части цены продажи Объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет.

3. Обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. В течение 14 (четырнадцати) дней с момента оплаты Покупателем первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2. Договора, предоставить Покупателю комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

3.1.2. В течение 14 (четырнадцати) дней с момента исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2. Договора, совместно с Покупателем подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган).

3.1.3. На основании уведомления Покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта в соответствии с пунктом 2.2. Договора в срок не более трех рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и направить в адрес Покупателя сведения о ее размере.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену продажи Объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

3.2.2. Передать в течение 14 дней с момента исполнения обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в установленном порядке совместно с Продавцом комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, в Регистрирующий орган.

3.2.3. В случае если объект является объектом культурного наследия народов Российской Федерации:

3.2.3.1. Одновременно с подписанием Договора заключить охранное обязательство с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).

3.2.3.2. Обеспечить выполнение условий охранного обязательства.

3.2.3.3. Участвовать в реконструкции здания, сооружения (реставрации, консервации и ремонте здания, относящегося к объектам культурного наследия народов Российской Федерации) согласно справке КГИОП в размере, пропорциональном занимаемым площадям.

3.2.4. В пятидневный срок с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект уведомить Продавца о состоявшейся регистрации с приложением соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

3.2.5. Заключить договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга в случае, если Объект расположен в нежилом здании.

3.2.6. В трехмесячный срок с момента перехода права собственности на Объект уведомить Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга о намерении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора путем направления в установленном законодательством порядке заявки на аренду земельного участка.

3.2.7. Совершать сделки по отчуждению Объекта, а также передавать Объект в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта только с согласия залогодержателя.

3.2.8. Обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 29.08.2007 № 20-А076355 на дату заключения Договора.

3.3. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.

4. Обременение права собственности

4.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения:

4.1.1. В связи с оплатой цены продажи Объекта в рассрочку в силу закона Объект до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1. Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

Залог Объекта погашается на основании совместного заявления Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Покупателя, которое должно быть подано Сторонами в месячный срок после полной оплаты цены продажи Объекта.

4.2. Иные обременения:

4.2.1. Обязанность Покупателя согласовывать все наружные ремонтно-строительные работы с уполномоченными государственными органами в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.2.2. Обязанность Покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на Объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля.

5. Возникновение права собственности

5.1. Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе.

В случае если Объект является объектом культурного наследия народов Российской Федерации, право собственности на Объект обременено условиями охранного обязательства.

5.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с момента заключения Договора.

5.3. В случае если Объект расположен в многоквартирном доме, одновременно с переходом права собственности на Объект к Покупателю безвозмездно переходит доля в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома.

6. Особые условия

6.1. Размер платы за пользование земельным участком определяется в порядке, установленном Методикой определения арендной платы за земельные участки, утвержденной в установленном законодательством Санкт-Петербурга порядке.

6.2. В случае если Объект является объектом культурного наследия народов Российской Федерации, в соответствии с п. 9 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 № 894, объект обременен условиями охранного обязательства.

6.3. В связи с оплатой цены продажи Объекта в рассрочку в силу закона Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект и до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1. Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

6.4. Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передача Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

6.5. Сведения о Покупателе на момент заключения Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

7. Ответственность Сторон

7.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредоставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна и имевшей существенное значение для заключения Договора.

7.2. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства.

7.3. За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного п. 2.2. Договора, Покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15 % от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

7.4. За неисполнение обязанности, предусмотренной в п. 3.2.5. или в п. 3.2.6. Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере одной десятой от годовой платы за пользование земельным участком, определяемой в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, на день нарушения.

7.5. В случае существенного нарушения Договора одной из Сторон, по требованию другой Стороны Договор может быть изменён или расторгнут по решению суда в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Существенным признается нарушение Договора одной из Сторон, которое влечет для другой Стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении Договора.

8. Прочие условия

8.1. Последующее отчуждение Объекта полностью или по частям (долям в праве общей долевой собственности на Объект) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных п. 3.2.5. Договора, а в случае, если Объект является объектом (выявленным объектом) культурного наследия народов Российской Федерации, то к новым собственникам переходят права и обязанности, указанные в п. 3.2.3.2. и 3.2.3.3. Договора.

8.2. До момента подписания Договора Покупатель ознакомился с состоянием Объекта и технической документацией к нему.

8.3. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.4. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

8.5. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области или судом общей юрисдикции в соответствии с их компетенцией.

8.6. Договор составлен в пяти экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: три экземпляра для Продавца, два - для Покупателя.

8.7. С момента заключения Договора обязательство Покупателя по внесению арендной платы по договору аренды от 29.08.2007 № 20-А076355 в соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса РФ считается прекращенным.

8.8. Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

9. Юридические адреса и реквизиты Сторон

9.1. Продавец:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, зарегистрированный инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Центральному району Санкт-Петербурга 17.12.2002, основной государственный регистрационный номер <***>, ИНН <***>, КПП 784201001, местонахождение: Смольный проезд, д. 1, литера Б, Санкт-Петербург, 191060,

9.2. Покупатель:

Общество с ограниченной ответственностью "Митра", зарегистрированное Решением Регистрационной палаты Санкт-Петербурга 28.07.1995, основной государственный регистрационный номер <***>, ИНН <***>, КПП 784201001, местонахождение: 191119, Российская Федерация, Санкт-Петербург, Лиговский проспект, д. 126, литера А, расчётный счёт № <***> в Филиале ОПЕРУ-4 ОАО "Банк ВТБ" в Санкт-Петербурге, г. Санкт-Петербург, кор. счёт № 30101810200000000704, БИК 044030704.

От Продавца: От Покупателя:


___________________________________ ____________________А.А. ФИО7

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Митра» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 60 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

В удовлетворении заявления о взыскании 40 000 руб. расходов по оплате услуг по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литера «А», пом. 2-Н, общей площадью 299,4 кв. м, кадастровый № 78:31:0001524:1661, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.