Постановление от 25 декабря 2019 г. по делу № А45-2125/2018

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А45-2125/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иванова О.А.,

судей Назарова А.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гойник А.В. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» (№ 07АП-12034/2018(59)) на определение от 03.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630099, <...>) по заявлению ФИО2 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требование о передаче жилых помещений в деле о несостоятельности (банкротстве) должника, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест», публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ»,

В судебном заседании приняли участие:

от ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 10.12.2018, диплом ВСГ 2626143 от 29.06.2010),

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2018 по делу №А45-2125/2018 в отношении должника Общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (далее по тексту – должник, ООО «Инвестком») введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утверждён – ФИО4.

17.11.2018 в газете «Коммерсантъ» №212 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве, наблюдение.

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника – ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Определением суда от 26.03.2019 привлечено к участию по обособленному спору в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» (далее по тексту – ООО ПТК «Стройинвест»).

Решением арбитражного суда от 11.04.2019 должник – ООО «Инвестком» признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 04.10.2019.

Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на члена Ассоциации «Саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Южный Урал» - ФИО4.

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 13.04.2019 № 66.

Определением суда от 11.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ» (далее по тексту – Банк «ТРАСТ» (ПАО).

В арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, обратилась ФИО2 о признании права собственности на однокомнатную квартиру №86 общей площадью - 45,5 кв.м, расположенную на двенадцатом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, д. 5. Фактический адрес: однокомнатную квартиру №96 общей площадью - 45,5 кв.м, расположенную на расположенную на двенадцатом

этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7 и признании отсутствующим обременение в виде залога на указанную квартиру.

Заявленные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением от 04.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области признано за ФИО2 право собственности на жилое помещение: Строительный адрес: однокомнатную квартиру №86 общей площадью - 45,5 кв.м, расположенную на двенадцатом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, д. 5. Фактический адрес: однокомнатную квартиру №96 общей площадью - 45,5 кв.м, расположенную на расположенную на двенадцатом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7. Признано отсутствующим обременение в пользу ПАО Банк ФК «Открытие» (правопреемник ПАО НБ «Траст») в виде ипотеки на жилое помещение: Строительный адрес: однокомнатную квартиру №86 общей площадью - 45,5 кв.м, расположенную на двенадцатом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, д. 5. Фактический адрес: однокомнатную квартиру №96 общей площадью 45,5 кв.м., расположенную на двенадцатом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7.

Не согласившись с вынесенным определением, ПАО Банк «ТРАСТ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 04.10.2019 полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований кредитора в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, применены нормы права, не подлежавшие применению. Отсутствуют доказательства передачи денежных средств за квартиру. Нарушены права банка как залогодержателя. Не доказано исполнение кредитором своего обязательства как участника строительства. Судом первой инстанции необоснованно расценены предварительные договоры как договоры участия в долевом строительстве. Необоснованно сделан вывод о добросовестности участника строительства. Презумпция является опровержимой.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО2 возражает против отмены судебного акта. Указывает, что оплата произведена, Недобросовестность действий заявителя отсутствует.

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал доводы отзыва. Указал, что судом верно установлены фактические обстоятельства дела.

Иные лица, участвующие в обособленном споре, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением суда от 28.02.2019 в отношении ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) - «Банкротство застройщиков».

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Настоящий спор подлежал рассмотрению арбитражным судом в деле о банкротстве должника.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Арбитражный суд первой инстанции учитывал разъяснения в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» о том, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договор займа обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 18.12.2012 между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве №3-ВБ2-Н, предметом которого являлось: строительство жилого дома № 2 с помещениями общественного назначения по строительному адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская 5, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и передача участнику по акту приема-передачи объектов долевого строительства - жилых помещений.

Из пункта 3.2 указанного соглашения следует, что оплата по настоящему договору в полном объеме производится участником строительства за счет кредитных средств, получаемых им по кредитному соглашению, заключаемому с Номос-Банком (ОАО). Оплата производится в срок до 2 квартала 2014 года, путем перечисления на расчетный счет застройщика, открытый в «Номос-Банке».

Между ООО «ИнвестКом», ООО ПТК «Стройинвест» и ФИО2 31.10.2016 заключено соглашение №34/86-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №3-ВБ2-Н от 18.12.2012, по условиям которого, после выполнения правопреемником участника всех обязательств по настоящему соглашению и договору участия в долевом строительстве застройщик становится обязанным передать в собственность правопреемника участника по акту приема-передачи объект долевого строительства 1- комнатную квартиру № 86 (строительный), строительной площадью 47,16 кв.м., общей площадью 45,96 кв.м., расположенную на 12-м этаже многоэтажного жилого дома № 2 с помещениями общественного назначения – 2-го этапа строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа, канализационной насосной станцией, по строительному адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Выборная, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и земельном участке -2 с кадастровым номером 54:35:072205:34. За уступаемые права правопреемник участника уплачивает участнику денежные средства в размере 1 895 000 рублей.

В подтверждение факта оплаты жилого помещения представлено соглашение о предоставлении беспроцентного займа № 086/0017 от 03.10.2013 в редакции дополнительного соглашения от 31.07.2014, квитанции к приходным кассовым ордерам на общую сумму 1 895 000 рублей. В подтверждение финансовой возможности оплаты приобретаемого жилого помещения заявителем представлен договор купли –продажи другой квартиры от 18.06.2012.

Согласно пункту 6 соглашения №34/86-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №3-ВБ2-Н от 18.12.2012 право требования по договору участия в долевом строительстве Участник гарантирует правопреемнику, что права требования на Объект долевого строительства, указанный в пункте 2 настоящего соглашения о передаче прав и обязанностей, никому не заложены, не уступлены, отсутствуют иные обременения.

Арбитражный суд первой инстанции верно установил, что спорная квартира передана заявителю по акту приема-передачи, вместе с тем заявитель не может зарегистрировать переход права собственности.

Оценивая обстоятельства исполнения обязательства по оплате участником строительства, апелляционный суд учитывает, что цена за уступку по соглашению была полностью уплачена заявителем в пользу ООО «Инвестком», что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. В подтверждение факта оплаты жилого помещения представлено соглашение о предоставлении беспроцентного займа № 086/0017 от 03.10.2013 в редакции дополнительного соглашения от 31.07.2014, квитанции к приходным кассовым ордерам на общую сумму 1 895 000 рублей. В подтверждение финансовой возможности оплаты приобретаемого жилого помещения заявителем представлен договор купли –продажи другой квартиры от 18.06.2012.

Апеллянт не оспаривает оплату со стороны ФИО2

Действительная воля ФИО2 была направлена на получение в собственность квартиры, за которую и уплачивались денежные средства, а не на установление заемных отношений.

При оценке фактических обстоятельств спора, действий сторон по принятию на себя и исполнению обязательств, следует учитывать, что граждане – участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств.

В определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

С учетом возбуждения дела о банкротстве и сдачи дома в эксплуатацию ФИО2 сформулирован способ защиты своего права.

Из разъяснений пункта 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Заявитель, как участник долевого строительства, не является аффилированным лицом с должником и не заинтересован в создании формального документооборота с целью необоснованного вывода имущества должника из конкурсной массы.

Право собственности на квартиру на момент разрешения спора зарегистрировано за ООО «Инвестком».

Апелляционный суд учитывает, что ФИО2 исполнила свои обязательства по оплате в пользу застройщика, при этом она не получила права собственности на квартиру, которая была ей передана и находится в ее владении, в отношении которой она несет расходы на содержание жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам в том числе и о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Арбитражный суд первой инстанции, оценив в совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, пришел к правильному выводу о том, что ФИО2 надлежащим образом исполнила обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ней права собственности на спорный объект не представлено, имеются основания для признания права собственности ФИО2 на однокомнатную квартиру №86 общей площадью - 45,5 кв.м, расположенную на двенадцатом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, д. 5.

Апелляционный суд учитывает, что жилой дом сдан в эксплуатацию, квартира передана ФИО2 по акту, заявитель проживает в квартире, оплачивает коммунальные платежи. При этом при передаче квартиры стороны исходили из того, что осуществляется надлежащее исполнение обязательств сторонами, не предъявляли взаимных претензий относительно передаваемой квартиры, не указывали на отсутствие факта оплаты.

Таким образом, ФИО2 на законных основаниях осуществляет фактическое владение спорной квартирой, разумно исходит из того, что квартира передана ему во исполнение условий договора.

Несостоятельны доводы о том, что заявитель не соответствует критериям ни как участник долевого строительства, ни как участник строительства (права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты не перешли), является необоснованной. Заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом бездействие иных чем ФИО2 лиц по ненаправлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств перед банком, не является достаточным аргументов против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение иных лиц не может быть поставлено в вину гражданину исполнившему обязательства добросовестно.

Оценивая доводы апеллянта относительно залогового обременения спорной квартиры, апелляционный суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно положениям статьи 8 Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче объектов долевого строительства.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В отношении спорной квартиры зарегистрирован залог в пользу ПАО Банк ФК «Открытие» (правопреемник ПАО НБ «ТРАСТ»).

Апелляционный суд учитывает, что ФИО2 не знала о наличии указанного залога, что не оспаривается сторонами.

При таких обстоятельствах ФИО2, действуя добросовестно и разумно, исполняя принятые на себя обязательства, не знала и не могла знать о возможном неперечислении ООО «Инвестком» денежных средств банку, наличии каких-либо иных условий перехода к ней права собственности и не снятии залога со спорного имущества.

На нее не могут быть возложены негативные последствия неисполнения обязательств контрагентом в том числе и в части залогового обеспечения.

Однако залог не был снят. Получив денежные средства в счет оплаты квартиры, ООО «Инвестком» не произвел действия по снятию обременения (залога) права в УФРС по Новосибирской области. В отношении должника было возбуждено дело о банкротстве.

Апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта о злоупотреблении правом со стороны кредитора. При этом исходит из того, что добросовестность заявителя предполагается (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательства обратного должны быть представлены банком.

Таким образом, ФИО2 действовала разумно и добросовестно в процессе исполнения договорных обязательств, что не опровергнуто апеллянтом.

Предпринятые ФИО2 действия в рамках дела о банкротстве указывают на ее намерение защитить свои права в отношении спорной квартиры. Нарушения прав иных лиц не усматривается.

Таким образом, заявленное ФИО2 требование является не злоупотреблением правом, а последовательным действием по защите своих прав.

Доводы об отсутствии согласия Банка как залогодержателя, о преюдициальности определения суда, которым включены требования ПАО НБ «ТРАСТ» в реестр требований кредиторов должника ООО «Инвестком», отклоняются судом апелляционной инстанции, как не опровергающие выводы суда о том, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что Обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры, кроме того, поскольку правила параграфа 7 введены определением суда от 28.02.2019.

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд пришел к правомерному выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.

С учетом этого арбитражным судом первой инстанции сделан правильный вывод о наличии оснований для признания обременения в виде залога квартиры отсутствующим.

В апелляционной жалобе апеллянт фактически ссылается на те же доводы и обстоятельства, что и в суде первой инстанции. Данным доводам уже дана надлежащая оценка.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает. Апелляционная жалоба публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 03.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий О.А. Иванов

Судьи А.В.Назаров

ФИО1