Решение от 1 апреля 2021 г. по делу № А48-9548/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Орёл Дело № А48–9548/2020

01 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.03.2021 года

В полном объёме решение изготовлено 01.04.2021 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Грант» (306236, Курская область, Обоянский район, с. Павловка, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными действий (бездействия) Управления Росреестра по Орловской области и об обязании устранить допущенные нарушения,

заинтересованные лица: 1) ФИО2 (303277, Орловская область, Шаблыкинский район, с. Хотьково),

2) ФИО3 (303277, Орловская область, Шаблыкинский район, с. Хотьково),

3) ФИО4 (303277, Орловская область, Шаблыкинский район, с. Хотьково),

4) ФИО5 (141007, <...>),

5) общество с ограниченной ответственностью «Шаблыкинский агрокомплекс» (303260, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в заседании:

от заявителя – представитель ФИО6 (доверенность от 29.01.2021),

от ответчика – представитель ФИО7 (доверенность от 11.01.2021),

от заинтересованных лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Грант» (далее – заявитель, ООО «Грант») обратилось в арбитражный суд с заявлением о 1) признании незаконными действий Управления Росреестра по Орловской области, выразившихся в письме №13-06047-ЭК от 14.07.2020 об отказе во внесении в Единый государственный реестр права на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:959 площадью 26,0001 га местоположением: Орловская область, Шаблыкинский район, на территории ОАО «Агрофирма Хотьковская Нива», находящегося в собственности ФИО2, правом аренды в пользу ООО «Шаблыкинский агрокомплекс» на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2006 и правом субаренды в пользу ООО «Грант» на основании договора №06/09 субаренды земельного участка от 07.09.2018;

2) признании незаконным бездействия Управления Росреестра по Орловской области, выразившегося в не совершении действий по внесению в Единый государственный реестр права на недвижимое имущество и сделок с ним записей:

- об обременении земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:950 общей площадью 26 га местоположением: Орловская область, Шаблыкинский район, на территории ОАО «Агрофирма Хотьковская Нива», находящегося в собственности ФИО2, правом аренды в пользу ООО «Шаблыкинский агрокомплекс» на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2006 и правом субаренды в пользу ООО «Грант» на основании договора №06/09 субаренды земельного участка от 07.09.2018;

- об обременении земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:957 общей площадью 19,5 га местоположением: Орловская область, Шаблыкинский район, на территории ОАО «Агрофирма Хотьковская Нива», находящегося в собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5 правом аренды в пользу ООО «Шаблыкинский агрокомплекс» на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2006 и правом субаренды в пользу ООО «Грант» на основании договора №06/09 субаренды земельного участка от 07.09.2018;

3) об обязании Управления Росреестра по Орловской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи:

- об обременении земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:959 площадью 26,001 га местоположением: Орловская область, Шаблыкинский район, на территории ОАО «Агрофирма Хотьковская Нива», находящегося в собственности ФИО2, правом аренды в пользу ООО «Шаблыкинский агрокомплекс» на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2006 и правом субаренды в пользу ООО «Грант» на основании договора №06/09 субаренды земельного участка от 07.09.2018;

- об обременении земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:950 общей площадью 26 га местоположением: Орловская область, Шаблыкинский район, на территории ОАО «Агрофирма Хотьковская Нива», находящегося в собственности ФИО2, правом аренды в пользу ООО «Шаблыкинский агрокомплекс» на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2006 и правом субаренды в пользу ООО «Грант» на основании договора №06/09 субаренды земельного участка от 07.09.2018;

- об обременении земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:957 общей площадью 19,5 га местоположением: Орловская область, Шаблыкинский район, на территории ОАО «Агрофирма Хотьковская Нива», находящегося в собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5 правом аренды в пользу ООО «Шаблыкинский агрокомплекс» на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2006 и правом субаренды в пользу ООО «Грант» на основании договора №06/09 субаренды земельного участка от 07.09.2018.

В обоснование требований заявитель указал, что земельные участки с кадастровыми номерами 57:04:0050301:950, 57:04:0050301:957 и 57:04:0050301:959 были выделены из земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44 (единое землепользование), арендатором которого являлось ООО «Шаблыкинский агрокомплекс» на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2006, субарендатором - ООО «Грант» на основании договора №06/09 субаренды земельного участка от 07.09.2018. Поскольку ООО «Грант» как фактический землепользователь не давало согласие на выдел вышеуказанных земельных участков без сохранения арендных отношений, заявитель полагает, что при государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 57:04:0050301:950, 57:04:0050301:957 и 57:04:0050301:959 регистратором была допущена ошибка, повлекшая исключение из реестра записи об арендных отношениях.

В судебном заседании 25.03.2021 ООО «Грант» поддержало заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения требований, в письменном отзыве указал, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность регистрирующего органа по внесению соответствующих записей в ЕГРН в отсутствие заявления ООО «Грант».

Заинтересованные лица (1-5) в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом по правилам ст.ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим мотивам.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 29.11.2019 земельные участки с кадастровыми номерами 57:04:0050301:959, 57:04:0050301:960 были образованы путем раздела земельного участка кадастровым номером 57:04:0050301:789. В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 57:04:0050301:789 был образован путем выдела в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44 в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ). Указанный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 24.03.2014, право общей долевой собственности зарегистрировано 02.04.2019.

На момент выдела (02.04.2019) земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:789 в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым №57:04:0000000:44 арендатором являлось общество с ограниченной ответственностью «Шаблыкинский Агрокомплекс», субарендатором - общество с ограниченной ответственностью «Грант».

При этом согласие арендатора на выдел земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:789 в счет земельных долей без сохранения арендных отношений представлено не было.

Право общей долевой собственности на земельный участок 57:04:0050301:960 было зарегистрировано соответственно одновременно с разделом 29.11.2019. На момент раздела (29.11.2019) земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:789 на 2 земельных участка с кадастровыми номерами 57:04:0050301:959, 57:04:0050301:960 арендатор и субарендатор не изменились.

Поскольку при регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:04:0050301:789, в результате раздела которого в дальнейшем были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 57:04:0050301:959, 57:04:0050301:960, не было предоставлено согласие арендатора на выдел земельного участка без сохранения арендных отношений, то 14.04.2020 государственным регистратором прав была исправлена техническая ошибка в сведениях ЕГРН путем внесения соответствующих записей о государственной регистрации аренды и, следовательно, субаренды на земельный участок с кадастровым номером 57:04:0050301:960.

В пояснениях на отзыв заявитель указывает на то, что поскольку на момент образования земельных участков с кадастровыми номерами 57:04:0050301:959, 57:04:0050301:950, 57:04:0050301:957 ООО «Грант» являлось субарендаторам исходного земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44, то, по мнению заявителя, государственный регистратор прав обязан был перенести сведения об ограничении прав (обременении) в виде аренды и субаренды на вновь образованные земельные участки.

Суд считает указанный довод ошибочным в связи со следующим.

Согласно данным ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 57:04:0050301:950 образован путем выдела в счет земельной доли из земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44; земельный участок с кадастровым номером 57:04:0050301:957 образован путем выдела в счет земельной доли из земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44; земельный участок с кадастровым номером 57:04:0050301:959 образован путем раздела земельного участка с кадастровым №57:04:0050301:789, который в свою очередь был образован путем выдела в счет земельной доли из земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44.

В силу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Согласно данным ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44 имеется запись об аренде в пользу ООО «Шаблыкинский Агрокомплекс» на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2006 и договора о передаче прав и обязанностей от 25.07.2008 №25/12 по договору аренды земельного участка от 11.12.2006, запись о субаренде в пользу ООО «Грант» на основании договора субаренды земельного участка от 07.09.2018 №06/09, договора от 31.01.2019 №6/01/19 о передаче прав и переводе обязанностей по договору субаренды земельного участка от 07.09.2018 № 06/09.

В реестровых делах на данные земельные участки имеется согласие арендатора ООО «Шаблыкинский Агрокомплекс» на выдел указанных земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей без сохранения арендных отношений.

Пунктом 1 статьи 618 Гражданского Кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В ЕГРН зарегистрирован договор аренды земельного участка от 11.12.2006, заключенный между собственниками земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44 и ОАО «Агропромышленный комплекс «Орловская Нива»», и договор о передаче прав и обязанностей от 25.07.2008 №25/12, согласно которому ОАО «Агропромышленный комплекс «Орловская Нива» передает, а ООО «Шаблыкинский Агрокомплекс» принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.12.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44.

Таким образом, у собственников земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44 отсутствуют правоотношения с субарендатором ООО «Грант». В связи с чем, Управление Росреестра по Орловской области не вправе истребовать у собственников земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44 согласие субарендатора ООО «Грант» на выдел вышеназванных земельных участков.

Более того, пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, на который ссылается заявитель, не предусмотрен перенос записей об аренде и субаренде одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией права на вновь образованные земельные участки из земельного участка, в отношении которого содержались в реестре записи об аренде и субаренде.

Федеральным законом № 341-ФЗ от 03.08.2018 в пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ внесены изменения, вступившие в силу 01.09.2018, в соответствии с которыми указанный пункт после слов «осуществляющее такое использование лицо» дополняется словами «в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или)».

В соответствии с частью 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:

1) государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов:

2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременении исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

Таким образом, лицу, использовавшему исходный земельный участок на основании договора аренды или безвозмездного пользования, в случае образования из него земельных участков (земельного участка) способом, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, предлагается выбрать: осуществлять использование измененного земельного участка на основании действующего договора либо заключить на прежних условиях новые договоры в отношении образуемых земельных участков (образуемого земельного участка) и измененного земельного участка.

С учетом изложенного, при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае образования земельных участков из земельного участка, в отношении которого в ЕГРН содержались записи об ограничении прав (обременении), возникшего на основании договора аренды или безвозмездного пользования:

- в отношении образованных земельных участков сведения об ограничении прав (обременении) не переносятся (при этом арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение договора аренды или безвозмездного пользования в отношении образованных земельных участков на тех же условиях, что были указаны в договоре в отношении исходного земельного участка; такой новый договор должен быть представлен в орган регистрации прав с соответствующим заявлением);

- в отношении измененного земельного участка сведения об ограничении прав (обременении) сохраняются (при этом арендатор впоследствии может заключить с арендодателем и представить в орган регистрации прав с соответствующим заявлением дополнительное соглашение к договору, которым будут уточнены площадь земельного участка и, соответственно, размер арендной платы, либо новый договор, заключенный на прежних условиях (в этом случае одновременно с государственной регистрацией нового договора аренды или безвозмездного пользования производится погашение записи о государственной регистрации ранее заключенного договора).

В рассматриваемом случае заявитель обжалует отказ в осуществлении регистрационных записей об аренде и субаренде именно на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 57:04:0050301:950, 57:04:0050301:957, 57:04:0050301:959. Однако ни арендатор, ни субарендатор с соответствующими заявлениями и договорами в регистрирующий орган не обращались. Государственным регистратором решений о приостановлении государственной регистрации прав либо отказе в государственной регистрации прав не принималось.

При этом в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ сведения об указанных обременениях в виде арены и субаренды на образованные земельные участки без заявления правообладателя не переносятся.

Более того, как было указано выше, арендатор исходного земельного участка с кадастровым номером 57:04:0000000:44 ООО «Шаблыкинский Агрокомплекс» дало согласие на выдел указанных земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей без сохранения арендных отношений.

Также в пояснениях заявитель ссылается на то, что Управление Росреестра по Орловской области письмом от 14.07.2020 № 13-06047-ЭК отказало ООО «Грант» во внесении в ЕГРН отсутствующих записей о субаренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:04:0050301:959, 57:04:0050301:950, 57:04:0050301:957.

Следует отметить, что указанным письмом от 14.07.2020 № 13-06047-ЭК ответчик высказал свою позицию относительно задаваемых в обращении заявителя вопросов в рамках Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (далее - Закон № 59-ФЗ).

В порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) ООО «Грант» не обращалось в орган регистрации прав с заявлениями о государственной регистрации обременении в виде аренды и (или) субаренды на земельные участки с кадастровыми номерами 57:04:0050301:959, 57:04:0050301:950, 57:04:0050301:957. Государственным регистратором прав не была дана оценка о возможности либо невозможности проведения государственной регистрации обременении земельных участков с вышеназванными кадастровыми номерами, решений о приостановлении государственной регистрации прав либо отказе в государственной регистрации прав не принималось.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Из положений статьи 13 ГК РФ, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и

проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей до 01.01.2020).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Как следует из п.3 ч.1 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Как установлено судом, ООО «Грант» в установленном законом заявительном порядке не обращалось в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации обременений в виде аренды и (или) субаренды на земельные участки с кадастровыми номерами 57:04:0050301:959, 57:04:0050301:950, 57:04:0050301:957.

Ввиду изложенного, действия Управления Росреестра по Орловской области, выразившиеся в письме №13-06047-ЭК от 14.07.2020, не нарушают прав и законных интересов заявителя, поскольку не влекут последствий в виде отказа в государственной регистрации прав, ограничений (обременений).

Бездействие Управления Росреестра по Орловской области, выразившееся в не совершении действий по внесению в ЕГРН записей:

- об обременении земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:950 общей площадью 26 га местоположением: Орловская область, Шаблыкинский район, на территории ОАО «Агрофирма Хотьковская Нива», находящегося в собственности ФИО2, правом аренды в пользу ООО «Шаблыкинский агрокомплекс» на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2006 и правом субаренды в пользу ООО «Грант» на основании договора №06/09 субаренды земельного участка от 07.09.2018;

- об обременении земельного участка с кадастровым номером 57:04:0050301:957 общей площадью 19,5 га местоположением: Орловская область, Шаблыкинский район, на территории ОАО «Агрофирма Хотьковская Нива», находящегося в собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5 правом аренды в пользу ООО «Шаблыкинский агрокомплекс» на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2006 и правом субаренды в пользу ООО «Грант» на основании договора №06/09 субаренды земельного участка от 07.09.2018,

также не может быть признано судом незаконным, поскольку у ответчика отсутствовали предусмотренные законом основания для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении требований ООО «Грант» следует отказать.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Аксенова Т.В.