Решение от 20 февраля 2019 г. по делу № А21-9695/2018

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21- 9695/2018

«20»

февраля

2019 года

Резолютивная часть решения объявлена

«06»

февраля

2019 года

Решение изготовлено в полном объеме

«20»

февраля

2019 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску: администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ»

к обществу с ограниченной ответственностью «Морские инвестиции»

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Калининградской области

о расторжении договора аренды , признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости , снятии его с кадастрового учета , демонтаже

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности

от ответчика: ФИО4 по доверенности

ФИО5 по доверенности

установил:

Администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (ОГРН <***> , ИНН <***> , место нахождения: <...>) (далее- Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Морские инвестиции» (ОГРН <***> , ИНН <***> , место нахождения : <...>) (далее- Общество , ответчик) о расторжении договора аренды №300-КЗО/2010 земельного участка от 15.06.2010г. площадью 1365 кв.м с кадастровым номером 39:05:010323:52 , расположенного по адресу: <...> , заключенного между Администрацией и Обществом ; признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости – двухэтажный жилой дом с кадастровым номером 39:05:010323:57 , расположенный по адресу : <...>; снятии указанного жилого дома с кадастрового учета ; исключении записи о праве собственности на указанный жилой дом из Единого государственного реестра недвижимости ; обязании Общества в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести демонтаж названного жилого дома , а в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить Администрации право демонтажа жилого дома с привлечением необходимой техники , оборудования и специалистов других организаций и служб с последующим взысканием с ответчика произведенных расходов.

К участию в деле в качестве третьего лица , не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора , привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Калининградской области (далее- Управление Росреестра) .

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования , доводы , изложенные в иске , уточнениях к иску.

Ответчик возражает против иска , поддержал доводы , изложенные в отзыве на иск ; заявил о пропуске Администрацией срока исковой давности по требованию о признании права собственности отсутствующим.

Управление Росреестра в судебное заседание не явилось , о рассмотрении дела извещено надлежащим образом .

Информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Калининградской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке , предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

Заслушав представителей сторон , изучив материалы дела , суд установил следующее.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости , истцу на праве собственности принадлежит жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями , до 1945 года постройки , площадью 94,2 кв.м , кадастровый номер 39:05:010323:57 , расположенный по адресу : <...>. Право собственности зарегистрировано 08.12.2004г. на основании договора купли-продажи от 25.10.2004г. , передаточного акта от 26.10.2004г.

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010323:52 площадью 1365 кв.м , категория земель - земли населенных пунктов , разрешенное использование – для обслуживания индивидуального жилого дома. Земельный участок является собственностью муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (право собственности зарегистрировано 26.07.2016г.) и находится в аренде у Общества на основании договора аренды земельного участка №300-КЗО/2010 от 15.06.2010г. (договор аренды зарегистрирован 09.08.2010г.).

Пунктом 1.2 договора аренды установлены обременения и ограничения в использовании земельного участка : режим хозяйствования , проживания и использования земельного участка , расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск в соответствии с пунктом 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения , утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996г. №1425.

Согласно постановлению Главы муниципального образования «Зеленоградский район» от 15.06.2010г. №814 земельный участок был предоставлен Обществу сроком на три года под реконструкцию жилого дома в гостиницу.

Постановлением Главы муниципального образования «Зеленоградский район» от 24.04.2013г. №550 уточнено разрешенное использование земельного участка – для обслуживания индивидуального жилого дома , а также установлен срок аренды 49 лет. Соответствующие изменения внесены в договор аренды соглашением №239-КЗО/2013 от 05.06.2013г.

16.04.2018г. Администрация направила Обществу претензию с предложением прибыть для решения вопроса о добровольном расторжении договора аренды земельного участка со ссылкой на неиспользование земельного участка длительное время по назначению.

В ответ на претензию ответчик сообщил , что земельный участок предоставлен Обществу для обслуживания индивидуального жилого дома и используется им по назначению , арендатор не допускает ухудшения участка и нарушения каких-либо санитарных и экологических норм , в полном объеме оплачивает арендные платежи , в связи с чем основания для его расторжения отсутствуют.

15.08.2018г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием произвести демонтаж жилого дома , снять его с кадастрового учета.

Неисполнение требований Администрации явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском , истец ссылается на то , что арендуемый земельный участок по назначению не используется , содержится в ненадлежащем состоянии; ответчиком нарушены требования Постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996г. №1425 , статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации , поскольку отсутствуют системы водоснабжения и канализации в жилом доме ; ответчиком не выполняются обязательства в соответствии с постановлением Главы муниципального образования «Зеленоградский район» №814 от 15.06.2010г. , работы по строительству гостевого дома не ведутся ; жилой дом расположен в границах территориальной зоны РЗ-2 , в которой запрещено размещение жилых домов; площадь земельного участка не соответствует максимальной разрешенной площади земельного участка под индивидуальные жилые дома в г.Зеленоградске ; внесенные соглашением от 05.06.2013г. в договор аренды изменения относительно разрешенного использования земельного участка и срока аренды являются незаконными ; зарегистрированное право Общества на жилой дом нарушает права Администрации распоряжаться земельным участком .

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке , установленном настоящим Кодексом.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) и статьи 4 АПК РФ , защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд , при этом способ защиты нарушенного права лицо , обратившееся в арбитражный суд , избирает самостоятельно . Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ. В силу абзаца 13 указанной статьи защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами , предусмотренными законом , при этом в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы , которые предусмотрены законом.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной ; в иных случаях , предусмотренных настоящим Кодексом , другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон , которое влечет для другой стороны такой ущерб , что она в значительной степени лишается того , на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя указаны в статье 619 ГК РФ , а именно: пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями ; существенное ухудшение имущества ; невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы ; не проведение капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки , а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях , когда в соответствии с законом , иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) если иное не предусмотрено настоящим Кодексом , другим федеральным законом , досрочное расторжение договора аренды земельного участка , заключенного на срок более чем пять лет , по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено , что собственники земельных участков и лица , не являющиеся собственниками земельных участков , обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами , которые не должны наносить вред окружающей среде , в том числе земле как природному объекту .

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к причинению вреда окружающей среде.

Таким образом , договор аренды земельного участка может быть расторгнут при существенном нарушении договора аренды арендатором.

Предлагая расторгнуть договор аренды в претензии от 09.04.2018г. истец ссылается на то , что земельный участок не используется длительное время , документы о реконструкции жилого дома в гостиницу в Администрацию не поступали. В исковом заявлении Администрация указывает , что земельный участок не используется по назначению , а именно работы по строительству гостевого дома на земельном участке не ведутся , трава не окошена , участок захламлен строительным мусором .

Между тем , постановлением Главы муниципального образования «Зеленоградский район» от 24.04.2013г. №550 в постановление Главы муниципального образования «Зеленоградский район» от 15.06.2010г. №814 внесены изменения относительно разрешенного использования земельного участка – установлено разрешенное использование «для обслуживания индивидуального жилого дома» , срок аренды земельного участка определен 49 лет , исключены пункты 2.3-2.7 постановления , касающиеся реконструкции жилого дома в гостиницу.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом , на арендуемом земельном участке находится индивидуальный жилой дом , на который зарегистрировано право собственности Общества. Таким образом , земельный участок используется по назначению . Арендатор своевременно и в полном объеме уплачивает арендные платежи , что подтверждено представителем Администрации в судебном заседании.

Доводы истца о незаконности внесения изменений в договор аренды относительно изменения разрешенного использования земельного участка не принимаются судом , поскольку постановление Главы муниципального образования «Зеленоградский район» от 24.04.2013г. №550 в установленном законом порядке не оспорено.

Ссылки Администрации на наличие ограничений прав на земельный участок, предусмотренных статьями 56,56.1 ЗК РФ , на запрет строительства жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации на территории второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Зеленоградск , в которую входит спорный земельный участок , при рассмотрении настоящего дела не имеют правового значения в связи с тем , что данные ограничения касаются строительства новых объектов, спорный жилой дом был построен до 1945 года.

Кроме того , Обществом представлен договор на водоотведение от 01.01.2019г., заключенный с акционерным обществом «Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов».

Несоответствие , по мнению истца, площади арендуемого земельного участка максимальной разрешенной площади земельных участков под индивидуальные жилые дома в г.Зеленоградске , не является основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо , участвующее в деле , должно доказать обстоятельства , на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства , подтверждающие наличие существенных нарушений Обществом условий договора аренды Администрацией не представлены. Таким образом , основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Не подлежит также удовлетворению требование истца о признании отсутствующим права собственности Общества на спорный жилой дом в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее- Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения , изменения , перехода , прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке ( пункт 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации , Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах , возникающих в судебной практике при разрешении споров , связанных с защитой права собственности и других вещных прав» , в случаях , когда запись в ЕГРП нарушает право истца , которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе , если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами) , оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими .

Таким образом , иск о признании права и обременения отсутствующими является исключительным способом защиты и его применение возможно при условии исчерпания других способов защиты (признание права , виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица. Правом на этот иск обладает только владеющий собственник имущества , право которого зарегистрировано в ЕГРП . Удовлетворение требований лица , которое не владеет спорным объектом , не повлечет восстановление его прав , что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Муниципальное образование «Зеленоградский городской округ» не является владеющим собственником спорного жилого дома. Таким образом , истец избрал ненадлежащий способ защиты права . Кроме того , суд находит обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по указанному исковому требованию.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам , отказе собственника от права собственности , гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях , предусмотренных законом.

Требования о демонтаже спорного жилого здания фактически направлены на принудительное уничтожение принадлежащего Обществу недвижимого имущества, прекращение права собственности на него , что не соответствует положениям действующего законодательства.

В судебном заседании представитель истца пояснил , что требования о снятии спорного жилого дома с кадастрового учета , исключении записи о праве собственности на него из Единого государственного реестра недвижимости , демонтаже жилого дома заявлены в связи с наличием оснований для признания права собственности на спорный жилой дом отсутствующим.

Суд полагает , что с учетом вышеизложенного данные доводы истца основаны на неверном толковании норм права .

На основании изложенного , в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В процессе рассмотрения дела представитель истца заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы для подтверждения того , что спорный объект , расположенный на арендуемом земельном участке , находится в ненадлежащем состоянии и представляет угрозу жизни и здоровью третьих лиц. Конкретные вопросы , подлежащие постановке перед экспертом , истцом суду не представлены.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах , на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств , обосновывающих требования и возражения лиц , участвующих в деле , а также иные обстоятельства , имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Обстоятельства , имеющие значение для правильного рассмотрения дела , определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц , участвующих в деле , в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

В силу статьи 82 АПК РФ судебная экспертиза назначается судом в случаях , когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов , для установления которых требуются специальные познания. Таким образом , вопрос о необходимости назначения экспертизы находится в компетенции суда и разрешается с учетом представленных доказательств и обстоятельств дела.

Суд полагает , что при изложенных выше обстоятельствах необходимость в проведении заявленной истцом судебной экспертизы отсутствует.

Руководствуясь статьями 167-170,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.

Судья

ФИО1