Решение от 7 августа 2025 г. по делу № А51-23727/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-23727/2024
г. Владивосток
08 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  07 августа 2025 года .

Полный текст решения изготовлен  08 августа 2025 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Публичному акционерному обществу акционерный коммерческий банк «Приморье» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении к заключению договора,

при участии:

истец – ФИО1, представитель – ФИО2, доверенность, паспорт, диплом, слушатель: ФИО3, паспорт,

от ответчика (после перерыва) – ФИО4, доверенность, паспорт, диплом; ФИО5, доверенность, паспорт, диплом,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском об обязании Публичного акционерного общества акционерный коммерческий банк «Приморье» заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2024: продавец: ПАО АКБ «Приморье»; покупатель: ИП ФИО1, предмет договора: нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>: - нежилые помещения, площадью 232,1 кв.м, 3 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:643; - нежилые помещения, площадью 304кв.м, 4этаж, кадастровый номер 25:28:020017:646; - нежилые помещения, площадью 302,9кв.м, 5 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:648; цена договора (стоимость объектов): 110 000 000 рублей; порядок оплаты: согласно Приложению графику).

До начала судебного заседания 31.07.2025 от истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Не усмотрев оснований для отложений, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК),  в целях соблюдения баланса интересов сторон, суд объявил перерыв до 07.08.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ.

            Истец на заявленных требованиях настаивал, указывая, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

Ответчик опроверг факт уклонения от заключения договора, между тем указал, что оснований для заключения договора на условиях, предложенных истцом, не имеется.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

01.06.2024 между ПАО АКБ «Приморье» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи имущества, по условиям которого Стороны обязуются заключить в будущем на согласованных в настоящем Предварительном договоре условиях договор купли-продажи (далее - «Основной договор») следующего недвижимого имущества: нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...> - нежилые помещения площадью 323,1 м?, 3 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:643 - нежилые помещения площадью 304,0 м?, 4 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:646 - нежилые помещения площадью 302,9 м?, 5 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:648 далее - «ПОМЕЩЕНИЕ». Указанное ПОМЕЩЕНИЕ имеет общую площадь 930 м?.

Стороны вправе при заключении основного договора включить в него иные положения, о которых Сторонами будет достигнуто соглашение (пункт 1.1 предварительного договора).

В силу пункта 1.3 предварительного договора стоимость помещения определена в 110.000.000 (Сто десять миллионов) рублей 00 копеек с НДС (график платежей будет указан в основном договоре).

Основной договор будет заключен сторонами в срок до 01.09.2024 (пункт 1.4 предварительного договора).

В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему договору покупатель оплачивает на расчетный счет продавца, указанный в разделе настоящего договора, денежную сумму в размере 500 000 рублей в течение двух календарных дней с даты подписания настоящего договора (пункт 3.1 предварительного договора).

Платежным поручением №155 от 04.06.2024 покупатель внес на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в сумме 500 000 рублей.

Поскольку основной договор между сторонами в установленный срок не был заключен, истец претензией, направленной в адрес покупателя 04.12.2024, потребовал заключения договора купли-продажи.

В связи с тем, что требования, изложенные в претензии, не были удовлетворены в досудебном порядке, спор передан на рассмотрение Арбитражного суда Приморского края.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В пункте 1 статьи 429 ГК РФ указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), в том числе срок его заключения. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. То есть в силу такого соглашения заключение основного договора становится для сторон обязательным и может быть потребовано в судебном порядке.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49) разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из приведенных положений закона следует, что условия обязательства определяются договором, требованиями закона и иных правовых актов.

При заключении предварительного договора стороны вправе определить срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, а также согласовать условие о задатке или авансе.

Из условий предварительного договора следует, что основной договор должен быть заключен в срок до 01.09.2024 (пункт 1.4 предварительного договора).

Материалами дела подтверждается, что истцом направлялся проект основного договора ответчику.

Ответным письмом от 28.12.2024 ответчик, указывая на наличие замечаний по проекту договора, направил в адрес истца проект договора с корректировками.

Письмом, поступившим в адрес продавца 16.01.2025,  предприниматель отказал  в заключении договора на условиях банка, указав, что предложение ПАО АКБ «Приморье» нельзя признать законным и обоснованным.

Рассмотрев проекты договоров продавца и покупателя, суд установил разногласия по следующим условиям:

Пункт 1.2 в редакции договора покупателя содержит следующее условие – существенными условиями договора являются передача объекта с электрической энергией: величина максимальной мощности КВТ 130; уровень напряжения 380.

Пункт 1.5 в редакции договора покупателя содержит условие - покупатель имеет право передать полномочия, прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу без согласия продавца.

Включен в основной договор в редакции продавца и пункт 2.1.5 договора, согласно которому продавец обязан устранить в помещении, расположенном на пятом этаже, все дефекты, связанные с затоплением данного помещения. В случае затопления данного помещения в дальнейшем покупатель имеет право требовать у продавца компенсировать стоимость восстановительного ремонта в данном помещении, необходимого для устранения дефектов залива.

В редакции договора купли-продажи, предложенной продавцом, указанные пункты договора отсутствуют, между тем содержатся условия о залоге имущества.

Различны и условия договоров, содержащие порядок и цену оплаты.

Пунктом 3.2 договора в редакции покупателя предусмотрено, что в день подписания договора покупатель осуществляет оплату в размере 1 500 000 рублей.    Все дальнейшие расчеты производятся в соответствии с графиком платежей, являющим неотделимой частью договора (приложение 1).

Приложением №1 к проекту договора является таблица цены выкупа здания, исходя из месяца выкупа, в соответствии с которой  выкупная цена имущества увеличивается исходя из месяца внесения оплаты.

Пунктом 2.1 договора в редакции продавца предусмотрен график платежей, с учетом представленной рассрочки внесения платежей, предполагающий выплату в размере 9 166 667 рублей каждый месяц (не позднее 25 числа), окончательный платеж в декабре 2025 года составляет 9 166 663 рублей.

Судом установлено, что по существу спор связан с наличием разногласий сторон в отношении условий договора, приведенных выше.

Как предусмотрено пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

С учетом изложенной правовой нормы, суд приступает к определению спорных условий договора.

По условиям предварительного договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя общей площадью 930 кв.м.

Из условий обоих проектов договоров купли-продажи, представленных суду на рассмотрение, следует, что стороны пришли к соглашению относительно предмета договора - нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...> - нежилые помещения площадью 323,1 м?,        3 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:643 - нежилые помещения площадью 304,0 м?, 4 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:646 - нежилые помещения площадью 302,9 м?, 5 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:648

В проекте договора купли-продажи, представленном ответчиком, указано, что Имущество передаётся со всеми неотделимыми инженерными системами и оборудованием, смонтированными и установленными в нежилых помещениях, в том числе: системы: отопления, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения которые рассматриваются сторонами как принадлежность главной вещи – нежилого помещения.

Проект договора купли-продажи истца содержит условие о передаче объекта с электрической энергией, величина максимальной мощности КВТ; уровень напряжения 380, а также обязанность продавца устранить в помещении, расположенном на пятом этаже, все дефекты, связанные с затоплением помещения.

В силу действующего законодательства существенными условиями договора купли продажи недвижимости является предмет договора - данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ), цена договора (статьи 555 ГК РФ).

Проанализировав условия пунктов 1.2, 2.1.5 в редакции договора истца, суд приходит к выводу, что предприниматель фактически возлагает на продавца дополнительную обязанность по представлению имущества, соответствующего  затребованным истцом условиям.

При этом цена имущества определена сторонами с учетом нахождения помещений в том состоянии, в котором они находятся на сегодняшний момент.

Учитывая, что предмет договора явно согласован сторонами в предварительном договоре купли-продажи (в отсутствие согласования необходимости приведения помещения в состояние, соответствующие каким-либо иным характеристикам), возложение на продавца бремени  осуществления любых дополнительных работ, отвечающих запросам покупателя, нельзя признать обоснованным.

С учётом изложенного, суд не находит оснований для включения условий, изложенных предпринимателем в пунктах 1.2, 2.15 предварительного договора, в основной договор купли-продажи.

Помимо этого, покупатель указывает на необходимость включения в договор пункта 1.5, предусматривающего, что покупатель  имеет право передать полномочия, прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия  продавца.

Судом установлено, что спорное имущество планируется истцом к приобретению в отсутствие внесения разового единовременного платежа в момент заключения договора.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 487 ГК РФ).

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что  если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Руководствуясь данными правовыми нормами, ответчик включил в проект договора купли-продажи условия о залоге имущества, а также необходимость письменного получения согласия продавца в случае намерения покупателя по отчуждению имущества.

Учитывая, что залог имущества в данном случае предусмотрен действующим законодательством, принимая во внимание, что в данном случае залог является способом обеспечения обязательства, а его основной целью является ни присвоение заложенной вещи, а удовлетворение интересов кредитора за счёт реализации заложенного имущества в случае неисполнения или же ненадлежащего исполнения обязательства должником, суд не усматривает оснований для исключения данных пунктов из договора купли-продажи.

Кроме того, в случае надлежащего исполнения истцом условий договора купли продажи, залог подлежит прекращению на основании статьи 352 ГК РФ, что предполагает возможность истца распоряжаться спорными объектами недвижимости по своему усмотрению после надлежащего исполнения условия договора купли-продажи.

С учетом изложенного, суд признает, что включение в спорный договор условия о залоге, а также исключение из договора условия о возможности покупателя передавать права и обязанности третьему лицу без согласия покупателя,  соответствует нормам действующего законодательства, не ущемляет права предпринимателя, направлено на обеспечение исполнения обязанностей по основному договору.

Суд не находит и оснований для включения в основной договор условия о необходимости продавца в случае затопления помещения компенсировать стоимость восстановительного ремонта в данном помещения, необходимого для устранения дефектов от залива.

В силу статей 209 и 210 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Под бременем содержания понимается обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 303-ЭС15-6562).

Системное толкование статей 209 и 210 ГК РФ определяет момент возникновения обязанности по содержанию имущества не фактом государственной регистрации права собственности, а наличием у собственника (иного лица) возможности владеть и пользоваться переданным ему имуществом.

В частности, по общему правилу, предусмотренному в статье 211 ГК РФ, риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом в силу пункта 1 статьи 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили следующее.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку при переходе права собственности риск повреждения имущества переходит соответственно на покупателя, включение в договор купли продажи обязанности продавца по  компенсации убытков, вызванных затоплением имущества, противоречит действующему законодательству, не подлежит включению в основной договор.

Согласно пункту 1.3 предварительного договора, график платежей будет указан в основном договоре.

К проекту договора истцом приложена Таблица цены выкупа здания, которая не является графиком платежей, а лишь отражает стоимость помещений в зависимости от даты их выкупа.

Из переписки сторон, следует, что в процессе преддоговорной работы ими оговаривалась возможность представления скидки, исходя из месяца выкупа помещений.

Настаивая на заключении договора в представленной редакции, истец указывает, что сторонами согласовано представление вариативной отсрочки внесения платежа.

Ответчик указывает на ошибочное толкование истцом условий предварительного договора, настаивая на согласовании сторон условий о рассрочке платежа.

Выше указывалось, что в силу пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса

Из смысла названной нормы следует, что одним из условий представления товара в кредит выступает указание срока оплаты.

В случае же если данный срок не установлен обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении (статьи 314 ГК РФ).

В данном случае из предварительного договора купли продажи не следует, что стороны пришли к соглашению о заключении договора с условием об отсрочке платежа, срок внесения отсроченного платежа сторонами не согласован.

Доводы истца о вариативности платежа с учетом статей 314, 488 ГК РФ вступают в противоречие с нормами действующего законодательства,  предусматривающими необходимость определения четкого срока внесения платежа, или привязки к уведомлению кредитора.

Представленная  истцом и фигурирующая в переписке таблица цены выкупа здания свидетельствует лишь о согласовании сторон относительно стоимости выкупаемого имущества, исходя из фактического месяца выкупа имущества.

Фиксирования цена договора определена в пункте 1.3 предварительного договора – 110 000 000 рублей, с указанием на график платежей, который будет определён сторонами в основном договоре.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

В этой связи суд признает обоснованными включение в основной договор купли продажи условий о рассрочке платежа, с учетом графика платежа, представленного в проекте договора ответчика.

Определяя в условия договора об ответственности сторон, суд исходит из следующего.

В редакции договора, предложенной истцом, установлена ответственность покупателя за просрочку платежа в виде неустойки в размере 0,01 процент от неуплаченной суммы.

Пунктом 4.2 установлена ответственность за нарушение условий договора продавцом – в размере 0,1 процент от суммы договора.

Условия договора в редакции истца создают явное преимущество в пользу покупателя, нарушая баланс интересов сторон, поскольку размер встречной ответственности продавца явно выше ответственности покупателя.

В этой связи, принимая во внимание, что в деловой практике применяется размер ответственности 0,1%, суд считает возможным установить размер ответственности покупателя и продавца за нарушение условий договора в размере 0,1%  от цены имущества (в отношении ответственности продавца), от размера платежа (в отношении мер ответственности покупателя).

В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями.

По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Принимая во внимание, что представленный в материалы дела предварительный договор аренды содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, учитывая, что требование ИП ФИО1 о понуждении к заключению договора заявлено в установленный законом срок, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Между тем, условия договора определены судом с учетом предложенного ответчиком проекта договора купли-продажи недвижимости, который основан на нормах действующего законодательства и обычаях делового оборота применяемых при заключении договоров купли-продажи недвижимости. При этом график внесения платежей определён судом, исходя из даты заключения договора, с учетом представления истцу рассрочки платежа на 12 месяцев.

Проект договора суд установил в следующем виде:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

с оплатой в рассрочку

г. Владивосток                                                                         «___» __________ 2025г.

Акционерный коммерческий банк «Приморье» (публичное акционерное общество), именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице Председателя Правления ФИО6, действующего на основании Устава, с одной стороны,

и Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП №<***> от 15.11.2018г.), действующий от своего имени, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1..1. Продавец передаёт в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, расположенное в здании по адресу: <...> (далее по тексту договора именуемое «Имущество»):

- нежилые помещения площадью 323,1 м?, 3 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:643;

- нежилые помещения площадью 304,0 м?, 4 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:646;

- нежилые помещения площадью 302,9 м?, 5 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:648;

Имущество передаётся со всеми неотделимыми инженерными системами и оборудованием, смонтированными и установленными в нежилых помещениях, в том числе: системы: отопления, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения которые рассматриваются Сторонами как принадлежность главной вещи – нежилого помещения.

Покупатель на момент подписания договора осмотрел помещение, претензий по качеству у него нет. Продавец обязан передать помещение в том состоянии, в каком оно было в день подписания договора.

Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности № 25:28:020017:643- 25/056/2022-1 от 10.04.2022 на основании Договора дарения, удостоверенного, в реестре за номером: 25/7-н/25-2018-6-655.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации одновременно с передачей права собственности на Имущество к Покупателю переходит право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, в котором находится Имущество и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у Продавца.

1.2. Продавец гарантирует, что Имущество передается свободным от прав третьих лиц, не является предметом спора, под залогом, арестом и иными запрещениями не состоит, за исключением: Запрещение регистрации № 25:28:020017:643-25/059/2024-4 от 26.12.2024; № 25:28:020017:646-25/059/2024-4 от 26.12.2024 и № 25:28:020017:648-25/059/2024-4 от 26.12.2024 – наложенного согласно Определения Арбитражного суда Приморского края от 17/12/2024 по делу № А51-23727/2024, о котором Покупатель знает, уведомлен и обязуется предпринять от своего имени и за свой счет все возможные меры по его отмене до подписания Сторонами настоящего договора.

1.3. Переход права собственности на Имущество к Покупателю подлежит государственной регистрации.

2 2. ЦЕНА ИМУЩЕСТВА. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

2.1. Цена Имущества составляет: 110 000 000 (сто десять миллионов) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС по ставке действующего законодательства в сумме 18 333 333 (восемнадцать миллионов триста тридцать три тысячи триста тридцать три) рублей 33копейки.

2.1.1. Покупатель обязуется осуществлять оплату в следующем порядке (График платежей):

№ платежа

Размер платежа, руб. (с НДС)

в т.ч. НДС, руб.

Срок уплаты платежа

1
9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 31.08.2025

2
9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 30.09.2025

3
9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 31.10.2025

4
9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 30.11.2025

5
9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 31.12.2025

6
9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 31.01.2026

7
9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 28.02.2026

8
9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 31.03.2026

9
9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 30.04.2026

10

9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 31.05.2026

11

9 166 667,00

1 527 777,83

не позднее 30.06.2026

12

9 166 663,00

1 527 777,20

не позднее 31.07.2026

Итого

110 000 000,00

18 333 333,33


2.1.2. Покупатель имеет право вносить в счет оплаты Имущества суммы более тех которые указаны в соответствующем периоде Графика платежей, что не освобождает его от обязанности внести в следующую дату платежа сумму в размере не менее указанной в Графике платежей в соответствующий период.

2.2. Датой исполнения обязанности Покупателя об оплате стоимости Имущества является дата поступления денежных средств на счет Продавца в полном объеме согласно условий п.2.1.1. Договора.

2.3. Стороны договорились, что любые авансы, предварительные оплаты в рамках настоящего Договора не являются коммерческим кредитом по смыслу ст. 823 Гражданского кодекса РФ, не дают кредитору по соответствующему денежному обязательству права и не выступают основаниями для начисления и взимания законных процентов за пользование денежными средствами на условиях и в порядке, предусмотренном ст. 317.1 Гражданского кодекса РФ.

3. ПРИЕМ-ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТА.

3.1. Передача Имущества от Продавца Покупателю оформляется по акту приемапередачи составленного по форме Приложения 1 к данному договору. С момента подписания Сторонами акта приема-передачи Имущества, такой акт приема-передачи становится неотъемлемой частью Договора.

3.2. Стороны договорились, что Имущество подлежит передаче от Продавца к Покупателю не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты поступления на счет Продавца 3 первого платежа в размере 9 166 667 (девять миллионов сто шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек в соответствии с пунктом 2.1.1 настоящего договора.

3.3. С момента передачи имущества по акту приема-передачи Покупатель несет расходы по содержанию имущества (коммунальные платежи, включая энергоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение, иные; эксплуатационные и иные расходы, связанные с содержанием имущества).

3.4 Риск случайной гибели или случайного повреждения Имущества переходит к Покупателю после передачи Имущества и подписания Сторонами акта приема-передачи.

3.5. С момента государственной регистрации перехода права собственности на Имущество к Покупателю, согласно п. 5 ст.488 ГК РФ, Имущество считается находящимся в залоге у Продавца (залог в силу закона). Покупатель обязуется одновременно с подачей на регистрацию перехода права собственности подать в регистрирующий орган заявление о возникновении ипотеки на Имущество в пользу Продавца. Продавец является по настоящему Договору Залогодержателем, а Покупатель – Залогодателем.

3.6. Покупатель не имеет права отчуждать Имущество без письменного согласия Продавца, обременять Имущество, заключать сделки купли-продажи, мены, аренды, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п. без письменного согласия Продавца (Залогодержателя).

3.7. Стороны оценивают Имущество как предмет залога (ипотеки) в общей сумме 77 000 000 (семьдесят семь миллионов) рублей 00 копеек.

3.8. В случае неисполнения Покупателем обязательств по настоящему Договору, Залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет Имущества в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

Залогодержатель вправе удовлетворить за счет Имущества свои требования по настоящему Договору в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, в частности, но не ограничиваясь: сумма задолженности по настоящему договору, неустойки, иные платежи, подлежащие уплате в соответствии с условиями договора, а также возмещение расходов, понесенных Залогодержателем в связи с обращением взыскания на Имущество и его реализацией.

3.9. После осуществления расчетов по договору в полном объеме Продавец обязуется представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

4.1. Продавец и Покупатель совместно обеспечивают регистрацию перехода права собственности на Объект в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента подписания акта приемапередачи согласно п. 3.2 Договора, для чего обе Стороны подают соответствующие заявления и документы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

4.2. Расходы связанные с переходом права собственности на Имущество несет Покупатель.

4.3. В случае истребования органами государственной регистрации документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, Сторона Договора, к которой обращено требование, обязуется за свой счет в разумный срок 4 предоставить необходимые документы регистрирующему органу.

4.4. В случае, когда одна из Сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на Объект, другая Сторона вправе потребовать произвести государственную регистрацию перехода права собственности в судебном порядке. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

4.5. Право собственности на Объект переходит к Покупателю с даты государственной регистрации перехода права собственности.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Покупатель и Продавец обязуются совершить все действия, необходимые для перехода права собственности на Имущество, указанные в Договоре.

5.2. Продавец обязуется подготовить акт приема-передачи Имущества и передать Имущество Покупателю в срок, указанный в п. 3.2 Договора.

5.3. Покупатель обязуется принять Имущество от Продавца по акту приема-передачи в состоянии "как есть" на момент подписания Акта приема – передачи Имущества, и уплатить за него цену в порядке и на условиях, определенных Договором.

5.4. Стороны обязуются предоставить все документы, а также совершить иные действия, необходимые и достаточные для государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе.

5.5 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем своей обязанности по оплате первого платежа в срок установленный пунктом 2.1.1 настоящего Договора, Продавец имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке на следующий рабочий день после окончания срока, установленного пунктом 2.1.1 Договора без составления (подписания) сторонами настоящего Договора дополнительных документов.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае нарушения Покупателем сроков оплаты Продавец вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,1% от цены Имущества, указанной в п.2.1. Договора за каждый день просрочки.

6.2. В случае не уплаты Покупателем двух платежей в сроки предусмотренные п. 2.1.1 Договора подряд, Продавец вправе отказаться от исполнения договора в части предоставления рассрочки оплаты платежей по договору и потребовать оплаты цены договора в полном объеме. В этом случае, Продавец направляет Покупателю уведомление об отказе от рассрочки по уплате платежей с требованием оплатить всю оставшуюся часть цены договра единовременно в срок по истечении 30 дней с даты направления уведомления. При не исполнении данного требования, Продавец вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Уведомление, предусмотренное настоящим пунктом может быть направлено Продавцом по адресу электронной почты Покупателя, указанному в настоящем договоре с адреса электронной почты Продавца, указанного в договоре. В этом случае оно считается доставленным по истечении двух рабочих дней с даты направления. В случае судебных споров доказательством отправки является скриншот отправки электронного сообщения с почты Продавца.

6.3. В случае нарушения продавцом сроков передачи Имущества в соответствии с п. 3.2 Договора Покупатель вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,1% от размера первого платежа, указанного в п.2.1.1 Договора за каждый день просрочки.

6.4. Покупатель обязан получить письменное согласие Продавца на проведение строительных и/или ремонтных работ заложенного Имущества.

6.5. Покупатель обязан застраховать заложенное Имущество на условиях, согласованных с Залогодержателем, на сумму не менее его стоимости, указанной в п.2.1 настоящего Договора.

6.6. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Имущество Сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана заплатить другой Стороне штраф в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек. Оплата штрафа не освобождает Сторону от обязанности осуществить необходимые для регистрации перехода прав на Имущество.

6.7. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне убытки.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.

7.2. При невозможности урегулирования спорных вопросов в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде Приморского края.

7.3. До обращения в суд сторона обязана направить другой стороне претензию. Претензия направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресам, согласованным сторонами в разделе «Адреса и реквизиты сторон». Датой направления Претензии считается дата почтовой квитанции об оплате почтовых услуг. Претензия может быть направлена по адресам электронной почты, указанным в настоящем договоре, с обязательным направлением заказным письмом с уведомлением о вручении по адресам, согласованным сторонами в разделе «Адреса и реквизиты сторон». Претензия подлежит рассмотрению не позднее 20 календарных дней с даты ее направления.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Во всем остальном, что не предусмотрено Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.2. Если иное не предусмотрено договором, любые изменения и дополнения к Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.

8.3. Если иное не предусмотрено договором, все уведомления и сообщения в рамках Договора должны направляться Сторонами друг другу в письменной форме. Сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они направлены заказным письмом или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами.

8.4. Договор вступает в силу с даты подписания и действует до полного исполнения  сторонами своих обязательств.

8.5. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один экземпляр для Продавца, один экземпляр для Покупателя, третий - для регистрирующего органа.

8.6. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

8.7. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение 3 (Трех) дней уведомить об этом другую Сторону. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более 1 месяца, то каждая Сторона вправе прекратить Договор в одностороннем порядке.

9. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

ПОКУПАТЕЛЬ Индивидуальный предприниматель ФИО1 Юридический адрес: 690065, Приморский край, Владивосток г, Лукоморье ул., дом 3 ИНН <***>, ОГРНИП <***> Эл. почта: 781lc@mail.ru Банковские реквизиты: Банк АО "Банк ДОМ.РФ" БИК 044525266 р/с <***> к/с 30101810345250000266 ____________/ФИО1/

ПРОДАВЕЦ ПАО АКБ «Приморье» Адрес местонахождения: 690091, <...> Телефон: <***> ОГРН <***> ИНН <***> КПП 997950001 Эл. почта: mail@primbank.ru К/с 30101810800000000795 в Дальневосточном ГУ Банка России БИК 040507795 Председатель Правления ПАО АКБ «Приморье» ____________/ФИО6/


            В данном случае судом приняты во внимание условия изначально представленного ответчиком проекта договора купли продажи, деловая практика субъектов экономической деятельности, а также необходимость соблюдения баланса интересов сторон.

Кроме того, истец не лишен возможности выплаты выкупной цены имущества ранее определенного графиком срока платежа.

Доводы ответчика о необходимости представления рассрочки, исходя из двух платежей сроком внесения до августа 2025 года, признаются судом необоснованными, с учетом продолжительности нахождения сторон в  споре относительно согласования условий договора, а также принимая во внимание отсутствие документального обоснования несения ответчиком финансовых потерь при представлении рассрочки сроком на 12 месяцев.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку в данном случае судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора, путем принятия спорных пунктов в редакции ответчика, фактически не уклонявшегося от заключения договора, оснований считать, что спор разрешен в пользу истца, не имеется, в связи с чем судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторон в равном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

обязать Публичное акционерное общество акционерный коммерческий банк «Приморье» заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: продавец: ПАО АКБ «Приморье»; покупатель: ИП ФИО1, предмет договора: нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>: площадью 232,1 кв.м, 3 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:643; площадью 304кв.м, 4этаж, кадастровый номер 25:28:020017:646; площадью 302,9кв.м, 5 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:648; цена договора (стоимость объектов): 110 000 000 рублей, на условиях проекта договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой, представленного ПАО АКБ «Приморье» в приложении к отзыву от 06.02.2025 №09-2496 (входящий №31430 от 07.02.2025), с графиком платежей согласно пункту 2.1.1. указанного проекта со сроком первого платежа не позднее 31.08.2025 на 12 месяцев.

Взыскать с Публичного акционерного общества акционерный коммерческий банк «Приморье» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 25000руб. расходов по уплате государственной пошлины.

            Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                      Понкратенко М.В.