Решение от 14 февраля 2024 г. по делу № А40-78708/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-78708/23-125-155
г. Москва
14 февраля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 февраля 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению МЕЖРЕГИОНАЛЬНАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ПОДДЕРЖКИ ВЕТЕРАНОВ И ИНВАЛИДОВ ВОЙНЫ В АФГАНИСТАНЕ И ВОИНОВ ИНТЕРНАЦИОНАЛИСТОВ "ПАТРИОТИЧЕСКОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ИНТЕРНАЦИОНАЛИСТ" (143070, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ОДИНЦОВСКИЙ РАЙОН, КУБИНКА ГОРОД, ДПК КУБИНКА-60 ТЕРРИТОРИЯ, ДОМ 39/2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2011, ИНН: <***>)

к ответчику АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" (109240, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ТАГАНСКИЙ, ГОНЧАРНАЯ УЛ., Д. 35/5, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2022, ИНН: <***>),

о признании уведомления об изменении арендной платы недействительным

и по встречному иску АО «ФТ-Центр» к МОО «Патриотическое объединение «Интернационалист» о взыскании задолженности по договору аренды.

при участии:

от истца – ФИО2 доверенность от 04.10.2023, диплом от 29.09.2000,

от ответчика - ФИО3, доверенность от 28.12.2023, диплом от 30.06.2012;

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов «Патриотическое объединение «Интернационалист» обратилась в Арбитражный суд города Москвы к Акционерному обществу «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)» с иском о признании недействительным уведомления АО «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)» от 16 марта 2023 года №247 об изменении арендной платы за нежилые помещения, общей площадью 836,6 кв.м., расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1; о признании недостоверной величину рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений; об установлении действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений в размере 380 186 руб. (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.2023 к совместному рассмотрению в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял встречное исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды № Д-30/63 от 13.02.2012 за период с 01.04.2023 по 31.05.2023 в размере 841 336, 30 руб.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению, против удовлетворения требований по встречному иску возражал.

Ответчик огласил правовую позицию, изложенную в ранее представленных письменных документах.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование первоначального иска истец указал, между сторонами заключен договор аренды от 13 февраля 2012 года №Д-30/63, по условиям которого, ответчик, как арендодатель, передал истцу, как арендатору, во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения, общей площадью 836,6 кв.м., расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1.

Срок действия договора аренды установлен по 27 января 2027 года (п. 2.1 договора аренды с учетом Дополнительного соглашения №Д30/64 от 13.02.2012 года к договору аренды).

Размер ежемесячной арендной платы согласован сторонами в п.5.1 Договора и составляет 65 952, 02 руб.

Уведомлением от 12.12.2018 №2493 размер арендной платы был изменен и с 01.01.2019 был установлен в сумме 67 069, 85 руб. в месяц, с учетом НДС 20%.

Пунктом 5.4 Договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы и порядок ее оплаты, но не чаще одного раза в год.

Как указал истец, уведомлением от 16 марта 2023 года №247 арендодатель в порядке п. 5.4 договора аренды уведомил арендатора об изменении величины арендной платы на основании отчета от 15 ноября 2022 года №ФТЦ/2022-СК-39, подготовленного ООО «КК «2Б Диалог», которая составляет 487 738 руб. в месяц, с учетом НДС 20%,без учета коммунальных и эксплуатационных расходов

Между тем, как указал истец, согласно отчету от 04.04.2023 №1208-21/1*М, выполненному ООО «Независимая экспертиза РОСТО» по заказу МОО «Патриотическое объединение «Интернационалист», величина рыночной стоимости арендной ставки Объекта оценки в год по состоянию на 04 апреля 2023 года составляет (округленно) 1 912 468 рублей с учетом НДС, без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Таким образом сумма ежемесячной арендной платы, определенная в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в вышеназванном отчете, составляет 159 372, 33 руб., в том числе НДС 20%, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указал, что данным уведомлением нарушены права и законные интересы арендатора, исходя из того, что арендная плата за Объект увеличилась более чем на 700%, что явно превышает средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Возражая против удовлетворения заявленных требований ответчик представил письменный отзыв, в котором указал, что из содержания договора следует, что стороны согласовали условия о размере арендной платы, устанавливающее способ ее изменения. Новый размер арендной платы определен на основании отчета об оценке, при этом истец, заявляя несогласие с размером арендной платы, не обосновал и не представил доказательств несоответствия отчета об оценке ответчика.

Обращаясь со встречным иском, ответчик указал, что с 01.04.2023 истец, продолжая пользоваться объектом аренды, не в полном объеме производит внесение арендных платежей, в связи с чем на стороне истца образована задолженность в размере 841 336, 30 руб.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, законом или договором.

Статьей 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно правовой позиции, указанной в п.22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Согласно разъяснениям абз.4 п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Судом установлено, что п. 5.1 договора предусмотрено, что сумма ежемесячной арендной платы определена в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение №2 к договору аренду), и составляет 65 952 рубля 02 копейки, в том числе НДС.

Пунктом 5.4 договора аренды установлено, что размер арендной платы, указанной в п.5.1. договора аренды, и порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации

Уведомлением от 12.12.2018 №2493 размер арендной платы был изменен и с 01.01.2019 был установлен в сумме 67 069, 85 руб. в месяц, с учетом НДС 20%.

Согласно представленному в материалы дела отчету от 15 ноября 2022 года №ФТЦ/2022-СК-39, на основании которого арендодателем в адрес арендатора было направлено оспариваемое уведомление от 16.03.2023 №247, величина арендной платы определена в размере 487 738 руб.

В процессе рассмотрения настоящего дела истцом было заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы.

Определением арбитражного суда от 24.07.2023 по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено АНО ЮЦ «Правовая экспертиза», эксперту ФИО4, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

Определить действительную рыночную стоимость арендной платы за недвижимое имущество, общей площадью 836,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>,лит А-А1, по состоянию на 08.11.2023г. и по состоянию на 16.03.2023?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило заключение от 12.09.2023, согласно которому эксперт установил, что итоговая стоимость аренды по состоянию на 08.11.2022г. составила 380 186 руб. (в т.ч. НДС), по состоянию на 16.03.2023 – 455 689 руб. (в т.ч. НДС).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В судебное заседание 04.12.2023 по ходатайству истца был вызван эксперт для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании представители истца и ответчика задали эксперту вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в протокол судебного заседания от 04.12.2023; диск с аудиозаписью судебного заседания приобщен к материалам дела). У эксперта отобрана подписка (статья 307 УК РФ).

Ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, суд исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В соответствии с ч. 1 ст. 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, обосновываются лицами, участвующими в деле.

Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство, учитывая результаты судебной экспертизы и то, что эксперт дал обоснованные ответы на поставленные вопросы, не находит оснований для его удовлетворения, истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

Исследовав заключение экспертов, суд не усматривает его несоответствия нормам процессуального законодательства, законодательства об оценке. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, экспертное заключение, соответствует требованиям, установленным ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ.

Несогласие заявителя с выводами эксперта не порождает для суда безусловной обязанности по назначению по делу повторной судебной экспертизы.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание положения ст. 71, 75, 82, 87 АПК РФ, суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требование закона, является недействительной.

По смыслу ст. 180 ГК РФ недействительной может быть признана часть сделки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)" от 16 марта 2023 года №247 об изменении арендной платы за нежилые помещения является недействительным, а величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений, общей площадью 836,6 кв.м., расположенных в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1, указанная в отчете ООО «КК «2Б Диалог» от 15 ноября 2022 №ФТЦ/2022-СК-39 недостоверной.

Принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что действительная величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений, общей площадью 836,6 кв.м., расположенных в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1, по договору аренды от 13 февраля 2012 года №Д-30/63 подлежит установлению в размере 380 186 руб. в месяц с учетом НДС 20%, без учета коммунальных и эксплуатационных услуг.

Кроме того, истцом представлены платежные поручения №22 от 07.04.2023, №26 от 04.05.2023, №31 от 07.06.2023, №34 от 06.07.2023, №41 от 31.07.2023, №42 от 09.08.2023, №46 от 06.09.2023, №51 от 05.10.2023, №52 от 12.10.2023, №53 от 03.11.2023, №54 от 11.11.2023, №59 от 05.12.2023, №1 от 09.01.2024, №4 от 05.02.2024 в счет оплаты задолженности по арендной плате по договору.

Факт получения денежных средств ответчиком не оспорен.

При этом, как пояснил представитель в судебном заседании, об уточнении требований по встречному иску не заявлено не будет, просил учесть, что оплаты истцом произведены после принятия встречного иска к производству.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая, что истец погасил задолженность в полном объеме, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований в полном объеме.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Расходы по госпошлине распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание требование части 2 пункта 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета, арбитражный суд произвел зачет в части расходов по оплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам, в связи с чем подлежит взысканию с ответчика в пользу истца госпошлина в размере 13 827 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 64, 65, 71, 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Признать недействительным уведомление АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)" от 16 марта 2023 года №247 об изменении арендной платы за нежилые помещения, общей площадью 836,6 кв.м., расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1.

Признать недостоверной, величину рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений, общей площадью 836,6 кв.м., расположенных в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1, указанного в отчете ООО "КК "2Б Диалог" от 15 ноября 2022 №ФТЦ/2022-СК-39.

Установить действительную величину рыночной стоимости права пользования на условиях аренды нежилых помещений, общей площадью 836,6 кв.м., расположенных в здании по адресу: Московская область, г. Пушкино, Пушкинское поле, инвентарный номер: 223:066-18060-1, Литер А-А1, по договору аренды от 13 февраля 2012 года №Д-30/63 в размере 380 186 руб. в месяц с учетом НДС 20%, без учета коммунальных и эксплуатационных услуг .

Взыскать с АО "ФТ-ЦЕНТР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу МОО "ПАТРИОТИЧЕСКОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ИНТЕРНАЦИОНАЛИСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с МОО "ПАТРИОТИЧЕСКОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ИНТЕРНАЦИОНАЛИСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу АО "ФТ-ЦЕНТР " (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 827руб.

В результате зачета:

Взыскать с МОО "ПАТРИОТИЧЕСКОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ИНТЕРНАЦИОНАЛИСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу АО "ФТ-ЦЕНТР " (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 827 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья К.С. Самодурова