Решение от 12 марта 2019 г. по делу № А11-8298/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-8298/2018
г. Владимир
12 марта 2019 года
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 21.02.2019. Полный текст решения изготовлен 11.03.2019.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Коврова Владимирской области, 601900, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Континент», 601911, <...>, пом/каб. Х/330, ИНН <***>, ОГРН <***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Ковровская городская прокуратура, Владимирская обл., г. Ковров, об обязании заключить договор аренды, при участии: от истца – ФИО2, по доверенности от 10.12.2018 № 01-44/2347; от ответчика – ФИО3, по доверенности от 29.12.2018; от Ковровской городской прокуратуры – представитель не явился, надлежащим образом извещен, установил:

Администрация города Коврова (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Континент» (далее по тексту – ООО «СК «Континент», Общество, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 33:20:000000:2321 площадью 13 563 кв.м с разрешенным использованием - «общеобразовательные учреждения» для последующего строительства школы на 660 мест.

Истец указал, что обязанность заключить договор аренды земельного участка, на котором должна быть размещена общеобразовательная школа, возникает у ответчика как арендатора по договорам аренды для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства от 21.10.2013 и в соответствии с проектом планировки, который разработан именно ООО «СК «Континент».

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 11, 29, 30.2, 30.3, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 29.345, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статью 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в российской Федерации».

Администрация указала, что работы по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерного и социального назначения должны осуществляться ответчиком, так как он, приняв участие в аукционе и подписав договор аренды, имеет не только право осуществить строительство жилых домов на предоставленном земельном участке, но и обязательство запроектировать социальный объект - школу, строительство которой предусмотрено проектом планировки и межевания, утвержденным Администрацией и разработанным ООО «СК «Континент».

Ответчик иск не признал, указал, что в соответствии с условиями аукционной документации 21.10.2013 заключены договоры аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, во исполнение которых подготовлен проект планировки и проект межевания, которыми предусмотрено строительство многоквартирных, малоэтажных и индивидуальных жилых домов, детского дошкольного учреждения, общеобразовательной школы, складского и производственного корпусов, крытой автостоянки, административно-офисных зданий и объектов инженерно-технического обеспечения. Однако, по мнению Общества, ни условиями аукционной документации, ни условиями договоров, не предусмотрена обязанность заключать договоры аренды земельных участков, предназначенных для строительства данных объектов, и обязанность осуществлять их строительство.

Ответчик отметил, что 25.09.2015 направил в Администрацию отказ от заключения спорного договора, воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 5 статьи 30.2, статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена Ковровская городская прокуратура.

Ковровская городская прокуратура в отзыве от 17.10.2018 № 6-3-2018 и представитель в заседаниях суда поддержала позицию истца и указала, что пунктами 4.1, 6.4.11 договоров аренды от 21.10.2013 для комплексного освоения в целях жилищного строительства установлено, что участок предоставляется на условиях его целевого использования в соответствии с принадлежностью земельного участка к категории населенных пунктов и разрешенного использования в соответствии с правовым зонированием территории города Коврова, с соблюдением требований, предусмотренных договором. Постановлением Администрации от 04.03.2015 №499 утверждены проект планировки и проект межевания территории микрорайона «Славный», комплексное освоение которого осуществляет ООО «СК «Континент», которыми предусмотрено строительство общеобразовательной школы на 22 класса.

По мнению прокуратуры, отказ от заключения договора аренды земельного участка, на котором предусмотрено размещение школы, существенно нарушает условия первоначальных договоров аренды, уменьшает размер участка, предоставленного для данных целей, а также изменяет перечень объектов, подлежащих строительству, на условиях, выгодных арендатору, но нарушающих интересы муниципального образования, а также будущих жителей микрорайона «Славный».

Данные обстоятельства, считает третье лицо, могут свидетельствовать об ограничении конкуренции на рынке строительства жилья, поскольку не были созданы равные возможности участия хозяйствующих субъектов в конкурентной борьбе за заключение договора аренды земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Прокуратура сообщила, что по фактам выявленных нарушений 19.07.2017 главе города Коврова внесено представление об устранении нарушений земельного законодательства.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с информационным сообщением о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства Администрация сообщила о проведении аукциона, предметом которого являлись два сформированных участка с разрешенным использованием - для комплексного освоения по адресу: Владимирская область, г. Ковров, примерно в 50 метрах по направлению на запад от д.7 по ул. Еловая (кадастровые номера 33:20:000000:1529 и 33:20:016404:2).

В информационном сообщении указано, что комплексное освоение включает в себя три этапа:

- подготовка документации по планировке территории;

- выполнение работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

- осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В информационной документации указано, что инженерная инфраструктура должна быть переда в муниципальную собственность безвозмездно в срок 1 месяца с момента регистрации.

Администрацией 02.10.2013 проведен аукцион по продаже земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства:

- Владимирская область, г. Ковров, примерно в 50 метрах по направлению на запад от д.7 по ул. Еловая; площадь участка 466 107 кв.м, кадастровый номер 33:20:000000: 1529, разрешенный вид использования– для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- Владимирская область, г. Ковров, в районе станции скорой помощи по ул. Еловой, ул. Еловая, площадь участка 15 307 кв.м, кадастровый номер 33:20:016404:2, разрешенный вид использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

На основании подпункта 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион признан несостоявшимся в связи с участием в торгах менее 2-х участников, в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации принято решение о заключении договора с ООО «СК «Континент» - с единственным участником аукциона.

21.10.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО «СК «Контитент» (арендатор) заключен договор аренды № 08-06-01/10338, в соответствии с пунктом 1.1 которого передается земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:000000:1529, по адресу: Владимирская область, г. Ковров, примерно в 50 метрах по направлению на запад от д.7 по ул. Еловая, для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, площадью 466 107 кв.м.

Стороны в пункте 4.1 договора определили, что участок предоставляется арендатору для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В пункте 4.3 договора установлено, что включает в себя комплексное освоение: подготовка документации по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 6.3.2 договора стороны согласовали, что арендатор имеет право приобрести земельные участки в собственность или в аренду после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии, в границах ранее предоставленного земельного участка.

Участок передан по акту от 21.10.2013.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «СК «Контитент» 21.10.2013 (арендатор) заключен договор аренды № 08-06-01/10339, в соответствии с пунктом 1.1 которого передается земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:016404:2, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, в районе станции скорой помощи по ул. Еловой, ул. Еловая, для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, площадью 15 307 кв.м.

В пункте 2.1 стороны согласовали, что срок аренды участка с 21.10.2013 по 20.10.2018. Пункты 3.6, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.7, 7.2, 6.4.9, 6.4.10, 6.4.11 договора аренды земельного участка № 08-06-01/10339 аналогичны содержанию данных пунктов договора от 21.10.2013 № 08-06-01/10338.

При завершении указанных работ Обществом произведено объединение участков, преданных по договорам от 21.10.2013, и их раздел в целях формирования участков под каждым объектом строительства.

В 2015 году поставлен на кадастровый учет спорный земельный участок - 33:20:000000:2321, разрешенное использование: общеобразовательные учреждения.

Дополнительными соглашениями от 23.03.2015 и 21.10.2015 в связи с объединением земельных участков с кадастровыми норами 33620:016404:2 и 33620:000000:1529 договоры аренды от 21.10.2013 расторгнуты.

Постановлением Администрации от 28.04.2015 № 1041 элементу планировочной структуры микрорайона, предназначенного для комплексного освоения, присвоено наименование «Микрорайон «Славный», постановлением от 01.04.2016 № 910 (с изменениями и дополнениями) утвержден проект планировки и проект межевания территории микрорайона «Славный» (территория комплексного освоения), который разработан ответчиком, и которым действительно предусмотрено строительство школы на 22 класса.

25.09.2015 и 08.12.2015 Общество обратилось с заявлениями в Администрацию о заключении договоров аренды земельных участков для строительства жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры, благоустройства территории общего пользования. В заявлении от 25.09.2017 указало, что уведомляет об отказе от права приобретения в собственность или в аренду земельный участок с кадастровым номером 33:20:000000:2321, разрешенное использование: общеобразовательные учреждения.

Дополнительными соглашениями от 2110.2015 договоры аренды от 21.10.2013 расторгнуты.

По результатам рассмотрения заявлений между сторонами заключены 256 договоров аренды земельных участков.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 33:20:000000:2321 для последующего строительства школы на 660 мест заключен не был в связи с отказом ответчика от заключения данного договора.

В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области направлено письмо от 21.10.2015, подписанное истцом и ответчиком, о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:20:000000:2321 не будет заключаться договор в связи с отказом арендатора от такого права.

Считая, что отказ от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:20:000000:2301 не соответствует ни условиям аукционной документации, ни условиям договоров комплексного освоения, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд считает, что требование не подлежит удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, т.е. действующей на момент заключения договоров аренды от 21.10.2013, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Указанная норма права определяла перечень мероприятий, которые подлежали выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей до 01.03.2015, установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей до 01.03.2015, существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства.

Исходя из положений указанных норм права, а также положений п. 5.1 договоров аренды от 21.10.2013 ООО «СК «Континент» обязано соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного п. 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

Следовательно, исключительное право на приобретение земельных участков и собственность или в аренду в границах ранее предоставленного земельного участка возникает у арендатора, который выполняет требования, предусмотренные подпункта 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков.

В соответствии со статьей 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в момент заключения договоров аренды от 21.10.2013 и на момент утверждения проекта планировки, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной данным Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

Из положений вышеуказанных норм права не следует, что арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, обязан заключить договоры аренды всех земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, осуществить строительство всех объектов, предусмотренных документацией по планировки территории.

Ни условия аукционной документации, ни условия договоров аренды земельных участков от 21.10.2013, не содержали обязанности ООО «СК «Континент» заключить договор аренды земельного участка, на котором, проектом планировки предусмотрено размещение общеобразовательной школы, и построить школу.

В соответствии с пунктом 6 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вступившей в силу с 01.03.2015, т.е. после проведения аукциона и заключения договоров аренды земельных участков от 21.10.2013, предусмотрено, что условиями договора о комплексном освоении территории являются: обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства.

Данная статья вступила в силу после проведения аукциона и заключения по его итогам договоров аренды земельных участков, более того в ней указано, что обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории - это условия договора о комплексном освоении, тогда как договоры от 21.10.2013 такого условия не содержат.

На основании изложенного требования удовлетворению не подлежат.

Вопрос о распределении судебных расходов в виде государственной пошлины арбитражным судом не рассматривался, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Администрации города Коврова Владимирской области, 601900, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, в удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.В. Попова