Решение от 2 мая 2023 г. по делу № А07-24318/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-24318/2022
г. Уфа
02 мая 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 24.04.2023

Полный текст решения изготовлен 02.05.2023


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Гидрострой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными ничтожных условий договоров:

- приложения№ 2 к договору аренды земельного участка № 832-16 от 23.09.2016 в части установления ставки арендной платы, в размере - 5,18%, на 2019-2021 годы, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере - 3,44%;

- приложения № 2 к договору аренды земельного участка № 196-21 от 06.10.2021 в части установления ставки арендной платы, в размере - 5,18%, на 2021-2022 годы, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере — 3,44%.

Третье лицо:

1) Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>);

2) Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)


при участии в судебном заседании:

от истца ФИО2, доверенность № 5 от 22.08.2022., паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, доверенность №ФН-04-1/2088-Ю от 22.06.2022., паспорт, диплом

от третьих лиц: не явились, извещены;


Общество с ограниченной ответственностью "Гидрострой" (далее по тексту также – истец, ООО «Гидрострой», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее по тексту также – ответчик, МЗИО, Министерство) о признании недействительными ничтожных условий договоров: - приложения№ 2 к договору аренды земельного участка № 832-16 от 23.09.2016 в части установления ставки арендной платы, в размере - 5,18%, на 2019-2021 годы, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере - 3,44%; - приложения № 2 к договору аренды земельного участка № 196-21 от 06.10.2021 в части установления ставки арендной платы, в размере - 5,18%, на 2021-2022 годы, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере — 3,44%.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту также – третьи лица).

От Министерства и Управления в материалы дела поступили отзывы на иск.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика по заявленным требованиям возражал.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные документы, суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 23.09.2016 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ и ООО «Мой Дом» заключен Договор № 832-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 02.55:030853:51, расположенного по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, автодорога Уфа-Шакша (створ ул. Интернациональной) (далее — Участок) для проектирования и строительства торгово-складского комплекса с автосервисным предприятием в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к договору, общей площадью 42 007 кв.м. Срок действия договора установлен с 28.08.2016 до 26.08.2019.

Позднее, наименование общества - ООО «Мой дом», на основании решения единственного участника – ООО «Мой дом» от 07.06.2021 года, с принятием и утверждением новой редакции Устава общества, было изменено на ООО «Гидрострой».

Соответствующие изменения зарегистрированы в ЕГРЮЛ – записью в выписке из ЕГРЮЛ, строки – 147-160.

Факт заключения и надлежащего исполнения сторонами, приведенного выше договора аренды земельного участка, подтверждается, в частности, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2021 года по делу № А07-1122/2020, вступившим в законную силу.

В тоже время, в результате принятия Закона Республики Башкортостан № 319-з от 02.11.2020 года, положения которого, в свою очередь, базируются на положениях ст. 10.1 ЗК, ч. 1.2. ст. 17 ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (далее по тесту – «ФЗ № 131-ФЗ»), п. 2 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту - «ФЗ № 137-ФЗ»), весь объем функциональных/распорядительных полномочий по неразграниченным землям на территории Республики Башкортостан с 01.01.2021 года, был передан от муниципальных образований, сформированных на его территории, на республиканский уровень и закреплен в функциональных полномочиях Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, т.е. по существу между органами власти состоялось функциональное правопреемство.

В связи с этим, 06.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030853:51, уже между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан был заключен договор аренды земельного участка № 196-21, предметом которого его сторонами были определены:

- разрешенное использование участка, как: «Проектирование и строительство торгово-складского комплекса с автосервисным предприятием»;

- целевое (функциональное) использование: «Для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 02:55:030853:53, 02:55:030853:54»;

- п. 1.3. договора установлено следующее: «На Участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие Арендатору на праве собственности с кадастровыми номерами: 02:55:030853:53, 02:55:030853:54, запись(и) о государственной регистрации права собственности от 27.08.2019 года № 02:55:030853-02/101/2019-1, № 02:55:030854-02/101/2019-1».

Соглашением между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Гидрострой» от 24.11.2021 года Договор аренды земельного участка от 23.09.2016 № 832-16, ранее заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ и ООО «Мой Дом» был расторгнут с 04.08.2021 года, с начислением арендной платы уже по договору аренды от 06.10.2021 г. № 196-21.

Таким образом, новый договор аренды был заключен между арендодателем и арендатором для завершения строительства объектов незавершенного строительства, возведенных арендатором в период действия договора аренды того же самого земельного участка с кадастровым номером 02:55:030853:51.

07.08.2019 Администрацией застройщику выдано разрешение на строительство №02-RU 03308000-1658П2019.

22.02.2022 Администрацией застройщику выдано разрешение на завершение строительства №02-RU 03308000-1658П-2019, с изменениями № 1 от 22.02.2022, и новым сроком действия до 22.08.2023. Согласно указанным разрешениям, площадь объектов строительства Лит. А – 288,3 кв м., Лит. Б – 288,3 кв м.

В пункте 2 разрешения на строительство от 22.02.2022 года было указано наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: «Торгово-складской комплекс по продаже и аренде сельскохозяйственной и строительной техники в Калининском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, по автодороге Уфа-Шакша, в створе ул. Интернациональная».

В соответствии с ч. 1 ст. 133 АПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.

Определениями ВС РФ от 27.04.2016 № 306-ЭС15-18438, от 18.03.2016 г. № 306-ЭС15-18438 отмечается, что содержание функционального правопреемства органов государственной власти в публично-правовой сфере состоит в фактическом переходе части правового статуса (задач, функций, полномочий или их части, ответственности и др.) от одного государственного органа или должностного лица к другому (другим).

Материально-правовой основой такого правопреемства является - изменения в сфере государственного регулирования и прежде всего в его субъектном составе.

При этом, помимо передачи властно-распорядительных функций при реализации субъектами РФ упомянутых выше положений ст. 10.1 ЗК, ч. 1.2 ст. 17 ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ, п. 2 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ, происходит одновременная замена арендодателя в договорах аренды земельных участков, в отношении которых был изменен порядок распоряжения ими между соответствующими органами власти, т.е. замена стороны договора в комплексном обязательственном правоотношении/передаче всего комплекса прав и обязанностей по договору.

Таким образом, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ранее являвшееся арендодателем по договору аренды № 832-16 от 23.09.2016 г., с 01.01.2021 года более не обладает правами арендодателя по спорному договору аренды и земельному участку с кадастровым номером 02.55:030853:51, поскольку, арендодателем спорного участка с указанной даты является Министерство.

Соответственно, для Министерства, который в результате замены его в спорном договоре с предшественника – Управления городского округа г. Уфа заступил на его место, все его условия, права и обязанности по спорному договору сохранили свою силу для новой стороны в том же объеме, который имел правопредшественник к указанной дате (01.01.2021 г.).

Так, в частности, в определении ВС РФ от 27.04.2016 № 306-ЭС15-18438 отмечается, что в связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, происходит замена стороны (арендодателя) на орган, осуществляющий такие полномочия, в действующем обязательстве.

Аналогичная позиция нашла свое закрепление и в определениях ВС РФ от 25.05.2021 года № 303-ЭС20-23081; от 30.04.2020 г. № 303-ЭС20-4736; от 15.04.2021 г. № 303-ЭС20-23081, которыми также были рассмотрены судебные споры по вопросам применения субъектами РФ положений ст. 10.1 ЗК, ч. 1.2 ст. 17 ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ, в которых указывается, что при передаче распорядительных полномочий в отношении арендованного земельного участка органу – правопреемнику, в силу Закона передаются, в том числе, права и обязанности, вытекающие из спорных договоров аренды.

Таким образом, надлежащим ответчиком по требованиям истца о признании ничтожным приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 832-16 от 23.09.2016 в части установления ставки арендной платы, в размере - 5,18%, на 2019-2021 годы, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере - 3,44%, также как и по требованиям истца о признании ничтожным приложения № 2 к договору аренды земельного участка № 196-21 от 06.10.2021 в части установления ставки арендной платы, в размере - 5,18%, на 2021-2022 годы, заключенному уже с Министерством, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере — 3,44%, является Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с абз. 4 ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Исходя из системного толкования статей 2, 4 АПК РФ целью обращения в суд является восстановления нарушенного или оспариваемого права и/или пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной - п. 84 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – «Постановление ВС РФ № 25»).

В исковом заявлении, а также в ходе судебных заседаний, истец акцентировал внимание суда и лиц, участвующих в деле, на то, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 02:55:030853:53 и 02:55:030853:54 строились и строятся на текущий момент истцом в соответствии с проектной документацией, пояснительной запиской к нему и архитектурным решением (11/19), подготовленными ИП «Камалов Марат Римович» и с выданными разрешениями на строительство в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ № 02-RU03308000-1658П-2019 от 07.08.2019 и № 02-RU03308000-1658П-2019 от 22.02.2022 года.

Объекты капитального строительства истца (литеры А и Б), в результате завершения их строительства и ввода в эксплуатацию, будут представлять из себя «многофункциональный торгово-складской комплекс по продаже и аренде сельскохозяйственной и строительной техники» (далее – «спецтехники»), имеющий общую территорию с размещением на ней:

- выставочных площадок поименованной выше спецтехники, как на территории земельного участка «под открытым небом», так и внутри торгового комплекса (залов - «шоу-рум»), имеющих одну и единственную цель, присущую «автосалонам» - визуальное ознакомление покупателей с представленной спецтехникой, подлежащей реализации и/или сдаче в аренду, обеспечивая, тем самым населению, что называется - «возможность потрогать представленную спецтехнику руками»;

- с сервисным обслуживанием реализуемых транспортных средств (для чего предусмотрена станция технического обслуживания/«автосервис», мойка), что объясняет и размещение на объекте истца мест складирования запчастей, что отражено и в наименовании комплекса («торгово-складской комплекс»).

Таким образом, как объекты незавершенного строительства истца ранее (дело № А07-1122/2020), так и достраиваемые истцом объекты капитального строительства (на основании нового договора аренды № 196-21 от 06.10.2021 г.) изначально строились и на текущий момент строятся исключительно:

- в целях организации площадки, для предоставления на «визуальный обзор/осмотр» населению широкого ассортимента сельскохозяйственной и строительной техники (колесной и гусеничной) – т.е. эта цель тождественно целям, для достижения которых используются «автосалоны», с последующей реализации такой спецтехники заинтересованным лицам по результатам осмотра или передачей ее в аренду/лизинг;

- с последующим гарантийным и вне гарантийным обслуживанием реализованной/переданной в аренду спецтехники (т.е. в полном объеме реализуются и функции «автосервиса») и с использованием запчастей заранее закупленных и складированных на территории комплекса (что, в частности, объясняется необходимостью оперативно устранять неполадки техники, например, в период посевной и сбора урожая).

Иные виды деятельности «торговли», за исключением перечисленных выше и связанных с реализации представленной техники - «автосалон»/«шоу-рум» и иные виды оказания услуг, за исключением услуг, присущих «автосервисам», на территории торгово-складского комплекса» истца, не планировались и реализовываться не будут.

Таким образом, фактически на земельном участке с момента его получения в аренду велось и по текущий день ведется строительство в установленном порядке «Многофункционального торгово-складского комплекса для продажи и передачи в аренду спецтехники, с последующим его ремонтом» («автосалоны, автоцентры, станции технического обслуживания автомобилей»), в связи с чем истец считает, что арендодателем, как в первом договоре аренды № 832-16 от 23.09.2016 года, так и в договоре аренды, заключенном 06.10.2021 года, была установлена завышенная/ничтожная ставка арендной платы, в размере - 5,18%, вместо подлежащей применению нормативной ставки, в размере – 3,44%.

Нарушение своих прав как арендатора, оспариваемыми приложениями № 2 к указанным в иске договорам аренды, истец видит в том, что его правовой статус как добросовестного арендатора, ввиду текущей оплаты последним арендных платежей по ставке арендной платы, в размере – 3,44%, в настоящее время подвергается ответчиком сомнению, поскольку в договорах установлена ставка арендной платы, в размере – 5,18%, которая, по мнению ответчика, является законной.

Решение же суда по иску истца, вынесенное в его пользу, будет свидетельствовать о действительной реализации такого способа защиты – как «восстановление положения», существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

Кроме того, как полагает истец, определение судебным решением по иску нормативной (законной) ставки исключает как на текущий момент, так и в будущем правовые основания для взыскания повышенной (незаконной) арендной платы и начисления арендодателем соответствующих пеней на суммы, которые уже были уплачены арендатором в пользу арендодателя из расчета, что нормативная ставка равна значению – 5,18%, законность которой, в настоящее время оспаривается истцом в иске.

С учетом положений ст. 51 АПК РФ, суд пришел к выводу о необходимости привлечения в дело в качество третьего лица – Управления земельных и имущественных отношений городского округа г. Уфа, поскольку, его права и обязанности, а также законные интересы, имевшие место до 01.01.2021 года, в настоящем деле могут затронуты исковыми требованиями истца (определение суда по делу от 25.10.22 г).

Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении», Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Поскольку функциональное правопреемство о котором было упомянуто ранее, является аналогом правопреемства в имущественных правоотношениях, хотя и отличного от него по основаниям возникновения (определения Верховного суда Российской Федерации от 27.04.2016 № 306-ЭС15-18438; от 18.03.2016 г. № 306-ЭС15-18438), справедливо, что при его рассмотрении судом к отношениям сторон, возникшим на основании «функционального правопреемства», по аналогии подлежат применения положения ст. 384 ГК РФ («Уступка прав»).

В тоже время, в рассматриваемом по настоящему делу спору замены собственника земельного участка с кадастровым номером 02.55:030853:51 не происходит, поскольку право государственной собственности на спорный участок не разграничено.

Однако, вместе с тем, происходит замена функционального органа, компетентного осуществлять правомочия государственного собственника в отношении земельного участка, в том числе правомочия арендодателя, что также, по аналогии, создает предпосылки для применения судом положений ст. 617 ГК РФ, действие которой направлено на защиту интересов арендатора при изменении собственника-арендодателя имущества.

Закономерно, что такими гарантиями вправе обладать и арендатор по договору аренды, в котором изменение собственника имущества, переданного в аренду, не происходит, а происходит лишь замена уполномоченного лица.

Между тем, в определении ВС РФ от 24.12.2020 года № 305-ЭС20-14025, при рассмотрении спора с применением ст. 617 ГК РФ, закреплено правовое заключение, основанное, в свою очередь на положениях п. 1 ст. 384 ГК РФ и разъяснениях, приведенных в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», и подлежащее применению по мнению суда и по настоящему делу, согласно которому лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает полный объем прав и обязанностей арендодателя.

Прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Поскольку исковые требования истца основаны на нормах материального и процессуального законодательства, предъявлены к надлежащему ответчику, суд считает, что исковое заявление истца подлежит рассмотрению судом по заявленным истцом требованиям и в текущем составе лиц, участвующих в деле (ответчика, по двум требованиям истца; третьего лица, самостоятельного определенного истцом в иске; привлеченного судом по делу на основании ст. 51 АПК РФ третьего лица), без привлечения иных лиц.

Согласно ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности; лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Истцом представлены и в материалах дела содержатся надлежащие доказательства заблаговременного доведения истцом до сведения ответчиков и третьего лица искового заявления истца, письменных объяснений к нему, а также материалов, представленных истцом с соответствующими ходатайствами о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

В тоже время, как истцу, так и ответчикам, а также привлеченным в дело третьим лицам, как лицами, участвующими в деле, так и судом были обеспечены условия для своевременно и надлежащего предоставления ими в суд необходимой информации и сведений, отвечающих требованиям ст. 67, 68 АПК РФ, взаимного ознакомления сторон с правовой позицией друг друга и подготовки на них соответствующих контрдоводов и аргументов.

Изучив заявленные требования и собранные по делу материалы, суд считает правомерной позицию истца, согласно которой заявленные им требования подлежат рассмотрению с применением по делу нормативного правового акта (ст. 13, ст. 133, 168 АПК РФ) - Решения Совета городского округа г. Уфа от 03.12.2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан».

Согласно п. 2 и 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 г. № 480 утверждены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности РБ, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (Правила № 480).

Согласно п. 1.2 Правил установлена формула определения арендной платы за земельный участок в год, исходя из которой размер арендной платы (АП) представляет собой произведение площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (КС) и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (К) делимой на 100.

Как следует из спорных договоров аренды: № 832-16 от 23.09.2016 г.; № 196-21 от 06.10.2021, приведенная формула для расчета арендной платы используется и в них.

Правилами № 480 предусмотрено, что органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.

Статьями 20, 33 Устава городского округа Уфа установление ставок арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности и земли, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к полномочиям Совета.

Советом городского округа г. Уфа 03.12.2007 было принято решение № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан».

Позднее, на основании решения Совета городского округа г. Уфа от 24.05.2017 № 11/3 к решению Совета от 03.12.2007 № 30/7, было утверждено приложение № 1-З «Ставки арендной платы на территории городского округа г. Уфа на период с 01.06.2017 года».

Соответствующие ставки (п. 5.9. приложения № 1-З), в размере – 5,18%, и ставка арендной платы, в размере – 3,44% (п. 5.1. приложения № 1-З), в указанном нормативном правовом акте представлены в общем разделе № 5 приложение № 1-З, объединенные общим «видом разрешенного использования» – «Земли под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания».

Решение Совета городского округа город Уфа опубликовано на официальном сайте городского округа Уфа https://gorsovet-ufa/ru, вступило в законную силу с момента подписания 24 мая 2017 г. и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 июня 2017 г.

Поскольку, ставки арендной платы, рассматриваемые по настоящему делу, в размере – 5,18% (п. 5.9. приложения № 1-З), и ставка арендной платы, в размере – 3,44% (п. 5.1. приложения № 1-З) установлены уполномоченным на то органом местного самоуправления – Советом городского округа г. Уфа, то, согласно разъяснениям, содержащимся в 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 - в силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом («регулируемая арендная плата») – нормативные ставки арендной платы по спорным договорам аренды: № 832-16 от 23.09.2016 г.; № 196-21 от 06.10.2021 г., являются регулируемыми.

Указанное следует также из определения Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 07.06.2018 г. № 49-АПГ18-9, рассмотревшего спор об экономической обоснованности ставки арендной платы (подпункт 5.9 пункта 5 Приложения N 1-3 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 г. N 30/7).

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582).

Рядом судебных актов Конституционного суда Российской Федерации (определения от 29.05.2019 г. № 1355-О; от 28.11.2019 г. № 3072-О; от 28.02.2017 года № 424-О) отмечается, что редакцией положений ст. 39.7 ЗК РФ воспроизведена редакция ст. 65 ЗК РФ (утратила силу с 01.03.2015 года) которая, в корреспонденции с абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ, при определении (изменении) размера арендной платы и порядка ее расчета («регулируемая цена»), связала публичные образования (субъекты РФ) на всей территории Российской Федерации требованиями федерального законодательства о необходимости обеспечения эффективного использования земель на основании оценки их экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, что следует из постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и нормативных документов, утвержденных этим постановлением.

В силу п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, что нашло свое закрепление в судебных актах Верховного суда Российской Федерации (п. 66 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 27.11.2019 года; апелляционных определениях ВС РФ от 13.02.2020 г. № 66-АПА19-16; от 29.01.2020 г. № 55-АПА19-15; от 15.01.2020 г. № 4-АПА19-38), постановление Правительства РФ № 582, в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами, т.е. когда речь идет о «регулируемой арендной плате.

В соответствии с правовой позицией Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11.05.2004 г. № 209-О, земельный налог имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений ст. 65 ЗК РФ, ставка по которой, также как и по арендной плате, не может устанавливаться произвольно, а подлежит определению на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению.

Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно.

Как отмечается Конституционным судом в определении, с учетом схожести правового регулирования, данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

В тоже время, согласно п. 1 решения Совета городского округа г. Уфа от 03.12.2007 № 30/7, как это установлено и в нормах федерального и республиканского законодательства (Постановление Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 г. № 480), землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере, эквивалентном доходности земельного участка, исходя из его фактического использования.

Таким образом, принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, закреплен и в решении Совета городского округа г. Уфа от 03.12.2007 № 30/7.

Между тем, принцип экономической обоснованности ответчиком – арендодателем по оспариваемым истцом договорам аренды публичного земельного участка: № 832-16 от 23.09.2016 г. и № 196-21 от 06.10.2021, в результате установления в них (в приложениях № 2) арендной платы по ставке, в размере – 5,18%, нарушается, поскольку арендодателем проигнорировано требование действующего законодательства об обязательном учете сведений о том, какое действительное фактическое назначение имеют расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02.55:030853:51 объекты недвижимости (литеры А и Б), какая фактическая эксплуатация объектов недвижимости планируется к осуществлению в будущем.

В постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 12.11.2020 № 46-П по делу о проверке конституционности п. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, отмечаются следующие правовые заключения суда: конституционно-правовое содержание законодательства о налогах и сборах предполагает, в частности, что налоговые обязательства производны от экономической деятельности; дискреция, принадлежащая государству в установлении и прекращении налоговых обязанностей, тем не менее не позволяет ему вводить несправедливые, дискриминационные различия среди налогоплательщиков и действовать вопреки критериям формальной определенности закона, принципам поддержания доверия к действиям властей, законного и справедливого налогообложения; виды разрешенного использования и местоположение каждого земельного участка непосредственно предопределены не фискальными принципами и задачами, но принципами и целями комплексного и устойчивого развития территорий, территориального планирования и градостроительного зонирования, землепользования и застройки, границами территориальной зоны, правилами землепользования и застройки и градостроительным регламентом, а также особенностями уже сложившегося (согласно ранее действовавшим правилам) землепользования в отношении конкретных участков. При таком их назначении и разнообразии архитектурно-градостроительная деятельность и землеустройство имеют иные цели и последствия, нежели гарантии экономически обоснованного, равномерного и справедливого налогообложения недвижимости; взимание налога на имущество организаций исходя из налоговой базы, определяемой по кадастровой стоимости зданий (строений, сооружений) исключительно из того, что они расположены на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, хотя объект недвижимости имеет иное назначение и (или) фактическую эксплуатацию, не оправданно в конституционно-правовом отношении, поскольку допускает возложение повышенной налоговой нагрузки на налогоплательщика без экономических на то оснований.

В результате анализа материалов дел, оценки доводов истца, ответчика и третьих лци, суд приходит к выводу, что при установлении ставки арендной платы, в размере - 5,18%, в спорных договорах аренды, заключенных с ООО «Мой Дом»/ООО «Гидрострой», арендодатель исходил лишь из формального наименования объекта, подлежащего строительству на основании разрешительно-строительной документации объекта как: «многофункциональный торгово-складской комплекс по продаже и аренде сельскохозяйственной и строительной техники», без учета фактической направленности/цели его эксплуатации в будущем после завершения строительства объектов капитального строительства, возводимых на предоставленном для этих целей земельном участке.

В тоже время, закрепленные в действующем законодательстве основания, когда для выбора и установления соответствующей ставки регулируемой арендной платы за основу принимаются сведения о разрешенном использовании земельного участка, определенные и установленные применительно к конкретному земельному участку в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства, не могут применяться публичными арендодателями без учета сведений о фактическом назначении объектов недвижимости и (или) их фактической эксплуатации, что, как отмечается в приведенном ранее постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 12.11.2020 № 46-П, не оправданно в конституционно-правовом отношении, поскольку допускает возложение повышенной налоговой нагрузки на налогоплательщика без экономических на то оснований.

Суд считает правомерными доводы истца, согласно которым третий и четвертый столбцы приложения № 1-З к решению Совета городского округа г. Уфа от 03.12.2007 № 30/7, содержат уточняющую информацию, третий столбец – «Подвид функционального использования (виды/типы) объектов» под размещение которых используется земельный участок»; четвертый столбец: «Виды деятельности и примеры объектов», которые расположены на земельном участке.

По п.5.9. (применяемая ставка арендной платы – 5,18%) в третьем столбце указано: «Торговля на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах», а в столбце четыре: «Земли под промтоварными, продуктовыми, смешанными рынками и ярмарками, торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими торговыми комплексами и центрами торговли», что не соответствует действительным и фактическим хозяйственным и функциональным свойствам объектов недвижимости, возводимых истцом.

По п. 5.1. в третьем столбце приложения № 1-З указано: «Объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта», а в столбце четыре: «Автосалоны, автоцентры, станции технического обслуживания автомобилей, автосервисы, автомойки, пункты шиномонтажа, вулканизации», что, напротив, соответствует действительным и фактическим хозяйственным и функциональным свойствам объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 02:55:030853:53 и 02:55:030853:54 (Литеры А и Б), возводимым истцом на предоставленном для этого земельном участке, согласно предоставленной истцом проектной документации.

Правомерность применения к объектам капитального строительства истца п. 5.1., а не п 5.9. приложения № 1-З к решению Совета городского округа г. Уфа от 03.12.2007 № 30/7, которые в результате завершения их строительства будут представлять из себя «Многофункциональный торгово-складской комплекс» для продажи и/или передачи в аренду широкого ассортимента спецтехники - сельскохозяйственной и строительной техники (колесной и гусеничной), с последующим их ремонтом, следует также из норм действующего законодательства, которые подлежат применении в настоящем деле по аналогии (с. 6 ст. 13 АПК РФ).

Так, согласно ст. 2 ФЗ № 196-ФЗ от 10.12.1995 года «О безопасности дорожного движения», «автомобили» и «другие самоходные машины и механизмы на пневматическом и гусеничном ходу», объединены в Законе единым термином: «Для целей настоящего Федерального закона применяются следующие основные термины: «транспортное средство» - устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем.

В Решении Верховного суда Российской Федерации от 30.03.2022 № АКПИ22-66, в частности, для определения значения понятий и терминов, использовались понятия, закрепленные в п. 1.2. Правил дорожного движения РФ, утвержденных постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 23.10.1993 № 1090 (далее - Правила), в том числе: «Механическое транспортное средство» - транспортное средство, приводимое в движение двигателем. Указано, что этот термин распространяется также на любые тракторы и самоходные машины (абзац восемнадцатый), а также на термин «Транспортное средство» - устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем (абзац пятьдесят восьмой).

Кроме того, в приведенном в Решении Верховного суда Российской Федерации от 30.03.2022 г. указано, что, понятие транспортного средства, приведенное в абзаце пятьдесят восьмом пункта 1.2 Правил, соответствует абзацу девятому ст. 2 Федерального закона «О безопасности дорожного движения», определяющему транспортное средство как устройство, предназначенного для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем, а также то, что нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, чем приведенные выше и которые бы по иному определяли понятия «механическое транспортное средство», не имеется.

По ходатайству истца к материалом дела судом было приобщено также решение Верховного суда Республики Башкортостан от 19 декабря 2018 года по административному делу N 3га-985/2018 (л.д. _____), вступившее в законную силу, которым закреплены выводы суда о том, что ставка арендной платы, в размере 3,44%, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения автосалонов, автоцентров, станций технического обслуживания автомобилей, автосервисов, автомоек, пунктов шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигнализации и прочих автоаксессуаров, установлена административным ответчиком (Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан) в соответствии с принципом экономической обоснованности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, что одновременно обеспечивает максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Применительно к заявленным истцом требованиям по иску судом отмечается также, что соответствующая ставка арендной платы, в размере – 3,44%, которая подлежит применению к таким объектам как: автосалоны, автоцентры, станции технического обслуживания автомобилей, автосервисы, автомойки, пункты шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигнализации и прочих автоаксессуаров, применяется и к земельным участкам на которых в установленном порядке ведется пока что строительство данных объектов.

Так, в определении ВС РФ от 28 мая 2019 N 309-ЭС19-6493, со ссылкой на п. 35 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», закреплен вывод, что использование земельного участка «для эксплуатации объекта недвижимости» допускается при установлении вида разрешенного использования «для строительства» исходя из того, что цель использования испрашиваемого земельного участка не противоречит разрешенному использованию, поскольку вид разрешенного использования «для строительства» одновременно предполагает и последующую эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 74 Постановления Пленума ВС РФ № 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В частности, в определение ВС РФ от 06.05.2019 № 308-ЭС19-4843 по делу № А53-38010/2017, со ссылкой на п. 1 ст. 422 ГК РФ, п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73, п. 74 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25, указано, что при установлении размера арендной платы, стороны должны исходить из нормативно установленной ставки, а не из ставки, согласованной в договоре. Верховный суд посчитал, что поскольку заключение договора с нарушением условия о регулируемой цене противоречит сущности законодательного регулирования указанного правового института, нижестоящие суды правомерно признали, что в указанной части условие договора ничтожно, муниципальное образование обязано возвратить неосновательное обогащение, полученное в результате применения ничтожного условия договора, в размере, превышающем нормативно установленную ставку арендной платы.

В определение ВС РФ от 17.09.2020 года № 301-ЭС20-11908 по делу А43-51651/2018 Верховный суд согласился с позицией окружного кассационного суда, который отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение, указав в постановлении, что суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора не применили ст. 424 ГК РФ и 65 ЗК РФ, а также разъяснения, приведенные в 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 и пришли к неправомерному выводу о возможности определения платы за землепользование на основании соглашения сторон, в связи с чем доводы истца о несоответствии расчета арендной платы за землю действующим нормативным актам не были рассмотрены по существу.

В своем определении ВС РФ, кроме того, отметил, что для применения регулируемой арендной платы не требуется оспаривание договора в соответствующей части в самостоятельном порядке.

В связи с этим, судом отклоняются доводы Министерства, с одновременной ссылкой последнего на положения ст. 421 ГК РФ о том, что истец/арендатор добровольно принял на себя условия заключенных им спорных договоров аренды № 832-16 от 23.09.2016 г. и № 196-21 от 06.10.2021 г., в том числе, и в отношении применяемой по договорам аренды ставок арендных платежей, в размере – 5,18% (приложения № 2 к договорам), которые впоследствии им в судебном порядке не оспаривалась вплоть до момента предъявления иска в суд по настоящему делу.

Принимая во внимание приведенные в решении нормы материального права, судебные акты Конституционного и Верховного судов Российской Федерации, а также учитывая, что нормативная ставка арендной платы, подлежащая включению в договоры: № 832-16 от 23.09.2016 г. и № 196-21 от 06.10.2021, заключенные с ООО «Гидрострой», являются «регулируемыми», признание недействительными (ничтожными) пунктов договоров, согласно которым ставка арендной платы в них установлены арендодателем, в размере – 5,18%, превышающая законно (нормативно) установленную ставку, в размере – 3,44%, не приведет к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать (п. 100 Постановления Пленума ВС РФ № 25), суд считает возможным удовлетворить требования истца в полном объеме.

Указанное условие (п. 100 постановления Пленума ВС РФ № 25) в настоящем споре соблюдается, так как арендодатель и арендатор публичных земель, в соответствии с нормами действующего законодательства - вправе применять в договоре только нормативно установленную цену – «регулируемая цена», соответственно, ее определение судебным актом, не приведет и не может привести «к навязыванию» договоров.

Одновременно, судом отмечается необоснованность утверждения представителя Министерства о том, что последующее расторжение сторонами оспариваемого истцом договора аренды земельного участка № 832-16 от 23.09.2016 после заключения Министерством с ООО «Гидрострой» нового договора аренды № № 196-21 от 06.10.2021, в отношении того же самого земельного участка с кадастровым номером 02.55:030853:51, исключает возможность оспаривания законности условий уже расторгнутого договора в судебном порядке.

Расторжение договора не имеет юридического значения для возможности судом признания отдельных его условий недействительными (ничтожными).

Правовые последствия расторжения договора направлены на прекращение обязательств сторон на будущее время, тогда как признание сделки недействительной направлено на подтверждение того, что она не влечет юридических последствий с момента ее совершения. В этой связи расторжение договора не препятствует признанию его недействительным (Определение ВС РФ от 21.06.2018 № 303-ЭС14-4717(4)).

Таким образом, заявленные ООО «Гидрострой» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании оспариваемого условия договора о применении завышенной ставки арендной платы, в размере – 5,18% (приложение № 2 к договору), ничтожным, с применением ставок, в размере - 3,44%, в том числе, применительно к договору аренды земельного участка № 832-16 от 23.09.2016 также подлежат удовлетворению в полном объеме.

Относительно заявления представителя Министерства о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным им по иску требованиям, которые были формализованы последним, со ссылкой на п. 101 постановления Пленума ВС РФ № 25, согласно которому - для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ), судом отмечается, что оно сделано ими без учета иных разъяснений, закрепленных в постановлении Пленума ВС РФ № 25.

Так, согласно п. 24 данного постановления Пленума ВС РФ, по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу».

Согласно правовой позиции, закрепленной в определении ВС РФ от 24.12.2019 года № 308-ЭС19-16490, срок исковой давности в отношении требований о возврате неосновательно произведенных платежей/неосновательного обогащения исчисляется отдельно по каждому платежу.

Между тем, в иске истца последним оспариваются правомерность установления в Приложении № 2 к договору аренды земельного участка № 832-16 от 23.09.2016 г. завышенной, ничтожной ставке, в размере – 5,18%, начиная лишь с августа 2019 года, т.е. в пределах срока исковой давности в три года, исчисляемых с указанного периода до момента подачи иска в суд – также, август 2022 года, в связи с чем заявление представителя Министерства о пропуске истцом срока исковой давности подлежат судом отклонению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными в силу ничтожности условия договоров аренды земельного участка, арендодателем по которым выступает Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>), а именно:

- приложения№ 2 к договору аренды земельного участка № 832-16 от 23.09.2016 в части установления ставки арендной платы, в размере - 5,18%, на 2019-2021 годы, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере - 3,44%;

- приложения № 2 к договору аренды земельного участка № 196-21 от 06.10.2021 в части установления ставки арендной платы, в размере - 5,18%, на 2021-2022 годы, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере — 3,44%.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Гидрострой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 000 руб. сумму расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья М.М. Насыров