Решение от 17 июня 2022 г. по делу № А63-19414/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-19414/2021
г. Ставрополь
17 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 17 июня 2022 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРИП 311265117900675, г. Михайловск к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, третье лицо: ООО «Аналитик Центр», ИНН <***>, г. Волгоград, об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа между КУМИ города Ставрополя и ФИО1 путем установления цены приобретаемых покупателем помещений, указанной в пункте 3.1 договора № 169 купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа, в размере 1 368 000 рублей без учета НДС, в отсутствие представителей сторон, участвующих в деле,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – Комитет) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа между КУМИ города Ставрополя и ФИО1 путем установления цены приобретаемых покупателем помещений, указанной в пункте 3.1 договора № 169 купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа, в размере 1 368 000 рублей без учета НДС (уточненные требования).

Определением от 19.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Аналитик Центр», ИНН <***>, г. Волгоград.

В судебном заседании, проводимом, 07.06.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10.06.2022.

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время, в отсутствие представителей сторон.

Стороны в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик ранее исковые требования не признавал, указывая, что на момент принятия Постановления администрации города Ставрополя «Об условиях приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ставрополя» от 27.10.2021 № 2434 и подготовки проекта договора купли-продажи, рыночная стоимость нежилых помещений, установленная на основании отчета от 24.08.20221 № 4103/21 являлась достоверной, ввиду чего протокол разногласий не был принят ответчиком к рассмотрению.

Исследовав материалы дела, суд считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и предпринимателям (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений от 08.05.2019 № 7065 (в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2021), находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя.

Согласно условиям договора объектом аренды по договору являются нежилые помещения № 75, 76, 77, 78, 88, 89, с кадастровым номером 26:12:011606:4098, площадью 63,7 кв.м., расположенные на 1 этаже здания по адресу: <...> (далее - помещение).

Администрация города Ставрополя Ставропольского края от 27.10.2021 вынесла постановление № 2434 об условиях приватизации нежилых помещений со стоимостью (цены продажи) 2 799 166,67 рубля без учета НДС.

Выкупная цена была определена Комитетом на основании отчета от 24.08.2021 №4103/21 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № 75, 76, 77, 78, 88, 89, площадью 63,7 кв.м., кадастровый номер 26:12:011606:4098, расположенных по адресу: <...>, подготовленного ООО «Аналитик Центр».

Истец подписал проект договора купли-продажи нежилых помещений с протоколом разногласий, не согласившись с указанной ответчиком стоимостью (продажной ценой) нежилых помещений.

Для определения рыночной стоимости нежилых помещений предприниматель обратился к оценщику ФИО2

Руководствуясь результатами отчета оценщика, предприниматель направил в адрес ответчика протокол разногласий от 16.11.2021 к проекту договора № 169 купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа, согласно которому истец намеревался приобрести помещения за цену, равную 1 739 000 рублей с учётом НДС.

Письмом от 25.11.2021 № 08/08-10558 ответчик известил истца об отклонении вышеуказанного протокола разногласий, указав, что цена подлежащих продаже помещений, указанная в проекте договора № 169 купли-продажи недвижимого имущества, является достоверной.

Ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ « Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В статье 8 Закона № 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Статьями 12, 13 Закона № 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 9 Закона № 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества Комитет руководствовался стоимостью помещений, определенной на основании отчета определения рыночной стоимости ООО «Аналитик Центр», составляющей 2 799 166,67 рубля без учета НДС.

С целью определения соответствия указанного отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, судом определением от 24.02.2022 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «Северо-Кавказский Институт Независимых экспертиз и исследований» ФИО3

Согласно заключению судебной экспертизы от 31.03.2022 № 44-Э/2022 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 26:12:011606:4098, расположенного по адресу: <...> на дату 15.07.2021 с учетом НДС составляла 1 642 000 рублей, без учета НДС - 1 368 000 рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Учитывая изложенное, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом порядке.

При этом суд учитывает, что общая сумма ежемесячных платежей должна равняться общей рыночной стоимости нежилых помещений, определенных на основании отчета от 31.03.2022 № 44-Э/2022 АНО «Северо-Кавказский Институт Независимых экспертиз и исследований».

Судебные расходы в сумме 16 000 рублей, в том числе: 10 000 рублей - расходы по судебной экспертизе, 6 000 рублей - расходы по оплате государственной пошлины, в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 65, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРИП 311265117900675, г. Михайловск, удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1, ОГРИП 311265117900675, г. Михайловск и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа № 169, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена приобретаемых покупателем помещений (нежилые помещения № 75, 76, 77, 78, 88, 89, площадью 63,7 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 26:12:011606:4098, <...>) составляет 1 368 000 рублей без учета НДС согласно судебной экспертизе от 31.03.2022 № 44-Г/2022 проведенной в рамках дела № А63-19414/2021».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРИП 311265117900675, г. Михайловск в возмещение расходов по экспертизе 10 000 рублей и в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья М.А. Керимова