Постановление от 27 октября 2025 г. по делу № А70-25397/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А70-25397/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Рахматуллина И.И., судей Демидовой Е.Ю., ФИО1,

рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная компания «ГАЗ» и общества с ограниченной ответственностью «РЕНТА» на решение от 18.02.2025 Арбитражного суда Тюменской области (судья Коряковцева О.В.) и постановление от 10.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Сафронова М.М., Шиндлер Н.А.) по делу № А70-25397/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная компания «ГАЗ» (625046, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «РЕНТА» (625519, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области»,

при участии в заседании представителей:

департамента имущественных отношений Тюменской области – ФИО2 (доверенность от 20.11.2024),

общества с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная компания «ГАЗ» и общества с ограниченной ответственностью «РЕНТА» - ФИО3 (доверенности от 11.01.2023, 12.11.2024),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная компания «ГАЗ» и общество с ограниченной ответственностью «РЕНТА» (далее – общества «ТПК ГАЗ», «РЕНТА», общества, заявители) обратились в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения

от 21.08.2024 № 4279-о об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен фонд «Инвестиционное агентство Тюменской области».

Решением от 18.02.2025 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 10.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Общества «ТПК ГАЗ» и «РЕНТА», не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратились в суд с кассационной жалобой, в которой просили их отменить в части, признать незаконным основание для отказа департамента, указанное в решении от 21.08.2024 № 4279-о, о том, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратились лица, которые в соответствии с земельным законодательством не имеют права на приобретение земельного участка без проведения торгов; объекты недвижимости с кадастровыми номерами 72:17:0000000:5764, 72:17:0000000:1775 (далее – объекты (здания) №№ 5764, 1775), фактически расположенные на земельном участке, не соответствуют характеристикам объектов недвижимости, на которые зарегистрированы права.

В качестве обоснования доводов жалобы общества сослались на то, что обжалуемое основание для отказа является самостоятельным; выводы судов в этой части ошибочны; суды не дали оценку техническим заключениям, в которых отражено, что состояние основных конструктивных элементов зданий работоспособное, эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.

В судебном заседании представитель обществ поддержал доводы жалобы. Представитель департамента просил оставить судебные акты без изменения.

Проверив обжалуемые судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что общества «ТПК ГАЗ» и «РЕНТА» являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313007:1 (далее – участок № 1) площадью 200 000 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, 10 км Московского тракта, строения 1, 2, 14, сооружение 5, имеющего вид разрешённого использования «под нежилое строение общей площадью 630 кв.м, (литер А), нежилое строение (гараж) общей площадью 197 кв.м (литер А1), комплектную трансформаторную, площадку».

Согласно документам территориального планирования, утвержденным распоряжением главного управления строительства Тюменской области от 14.06.2017 № 049-Р, указанный земельный участок частично расположен в границах земель общего пользования. Часть земельного участка расположена в функциональной зоне транспортной инфраструктуры.

На участке № 1 расположены следующие объекты, принадлежащие заявителям

на праве собственности:

- здание № 5764 (блок производственного назначения, 2 этажа, площадью 630 кв. м);

- здание № 1775 (нежилое строение (гараж) общей площадью 197 кв. м (лит. А1);

- сооружение с кадастровым номером 72:17:0000000:4581 (площадка площадью 3 758 кв. м);

- единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 72:17:0000000:10805, в состав которого входят объекты недвижимости с кадастровыми номерами 72:17:0000000:1848 (здание комплектной трансформаторной площадью 33 кв. м), 72:17:0000000:10806 (сооружение электроэнергетики протяженностью 934 м линейный объект), 72:17:0000000:10807 (сооружение электроэнергетики протяженностью 934 м линейный объект).

Общества «ТПК ГАЗ» и «РЕНТА» обратились в департамент с заявлениями от 08.08.2024 № 240808081 о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату под вышеназванные объекты.

По результатам рассмотрения заявления департаментом принят оспариваемый отказ от 21.08.2024 № 4279-о по следующим основаниям:

1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратились лица, которые в соответствии с земельным законодательством не имеют права на приобретение земельного участка без проведения торгов (площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости);

2) испрашиваемый земельный участок частично расположен в границах земель общего пользования, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации; земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования иному лицу.

Не согласившись с отказом департамента, общества обратились в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств соразмерности площади испрашиваемого участка к площади принадлежащих заявителям объектов недвижимости. Кроме того, в рамках проведенного обследования участка (акт от 15.08.2024 № 24-3784) установлено, что на нем расположены объекты (в акте обследования отмечены цифрами 2 и 3), не соответствующие вышеуказанным характеристикам, поскольку находятся в заброшенном состоянии (в объекте 2 частично отсутствует остекление, в объекте 3 частично отсутствуют гаражные ворота), и непригодны для их использования в качестве блока производственного назначения и гаража, как на то указано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Об этом также свидетельствуют представленные обществами технические заключения, выполненные обществом с ограниченной ответственностью «Проект-индустрия». В этой связи судом отклонен довод заявителей о том, что указанные объекты обладают признаками соответствующего вида использования объектов. Наличие либо отсутствие у них признака капитальности не свидетельствует о возможности их использования в соответствии с указанными в ЕГРН характеристиками в настоящее время. Также суд отметил, что испрашиваемый земельный

участок частично расположен в границах земель общего пользования.

Суд апелляционной инстанции, поддержав выводы суда первой инстанции, дополнительно отклонил доводы обществ о том, что не дана оценка техническим заключениям, согласно которым состояние основных конструктивных элементов зданий«работоспособное», поскольку заявителями и в случае надлежащего состояния принадлежащих им объектов недвижимости не доказана необходимость использования для их эксплуатации всего земельного участка площадью 200 000 кв. м.

Суд округа не усматривает оснований для отмены судебных актов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, на приобретение земельных участков, на которых расположены такие объекты, в собственность или в аренду.

Условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей.

В рассматриваемом случае факт принадлежности обществам спорных объектов недвижимого имущества не оспаривается. Возражений в части отказа в предоставлении участка в связи с несоразмерностью площади испрашиваемого участка и ввиду того, что испрашиваемый участок частично расположен в границах земель общего пользования со стороны обществ также не имеется.

Общества выражают несогласие с отказом в предоставлении участка по мотивам того, что спорные объекты находятся в заброшенном состоянии и не пригодны для использования по назначению (в соответствии с ЕГРН), что, по мнению департамента, является основанием, препятствующим для предоставления участка в собственность.

Суд округа отмечает следующее.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

По смыслу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса, а также норм градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

При этом предоставление в собственность земельного участка, имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с указанными нормами права, а также влечет ненадлежащее, не соответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594).

В рассматриваемом случае вид разрешенного использования участка № 1 - под нежилое строение общей площадью 630 кв. м (лит. А), нежилое строение (гараж) общей площадью 197.0 кв. м. (лит. А1), комплектную трансформаторную, площадку; сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

В то же время, как указывает департамент, в ходе проведенного обследования участка (акт от 15.08.2024 № 24-3784) установлено, что спорные объекты ( № 5764 и № 1775) находятся в заброшенном состоянии, так как в объекте 2 ( № 5764) частично отсутствует остекление, в объекте 3 ( № 1775) частично отсутствуют гаражные ворота. Данное обстоятельство, по мнению департамента, свидетельствует о невозможности

использовать объекты по назначению и, как следствие, является препятствием для предоставления участка под объектами в собственность.

Согласно правовому подходу, приведенному в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 № 292/10, исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса во взаимосвязи с положениями статьи 39 Земельного кодекса, приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном (руинированном) состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса.

Указанная правоприменительная практика, сформированная в период действия статьи 36 Земельного кодекса, актуальна и в настоящее время (в частности, статьей 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено сохранение права на участок в течение пяти лет с момента гибели расположенного на нем здания для целей его восстановления), поскольку правовое регулирование ситуации, исходя из принципов земельного законодательства, не изменилось, и с 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса.

Для того, чтобы воспользоваться существующим правом предоставления земельного участка в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, земельный участок должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. Право на приобретение земельного участка под принадлежащими заявителю объектами недвижимого имущества обуславливается именно необходимостью эксплуатации данных объектов, в то же время разрушенные объекты, а равно объекты, техническое состояние которых объективно не позволяет их использовать по назначению, не могут эксплуатироваться в соответствии с их назначением.

Вопрос о предоставлении земельного участка в собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса в том случае, если на данном участке расположен объект недвижимого имущества, эксплуатация которого вызывает сомнения в силу его технического состояния, решается арбитражным судом в каждой конкретной ситуации с учетом всех имеющих значение фактических обстоятельств, в том числе степени разрушения объекта, возможности его восстановления, а также того, какие меры были предприняты собственником для его восстановления.

Из представленного обществами технического заключения на здание № 1775 следует, что в результате обследования выявлены места просадок фундаментов; в ходе обследования шурфование фундаментов не производилось. Наружная и внутренняя отделка стен отсутствует. В ходе обследования выявлены трещины в наружных несущих

стенах, а также следы замачивания атмосферными осадками и частичное разрушение кирпичной кладки, наружных стен и перегородок. Перекрытие, покрытие находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации. Прогибы перемычек соответствуют требованиям строительных норм и правил и пригодны для дальнейшей эксплуатации. Полы в нежилом здании требуют замены в ходе проведения ремонтных работ. Ворота стальные распашные неутепленные, частично отсутствуют. Ворота в нежилом здании требуют замены в ходе проведения ремонтных работ. В ходе обследования обнаружены протечки кровли, приводящие к замачиванию нижерасположенных конструкций. Итоговые выводы: в соответствии с пунктом 4.5 СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» категория состояния основных конструктивных элементов нежилого здания — «ограничено работоспособное» - эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. Для дальнейшей эксплуатации нежилого здания требуется выполнение капитального ремонта и/или реконструкции.

Из представленного обществами технического заключения на здание № 5764 следует, что сверхнормативных деформаций, трещин, кренов и просадок фундаментов не наблюдается. В ходе обследования шурфование фундаментов не производилось. Техническое состояние фундаментов удовлетворительное и они пригодны для дальнейшей эксплуатации, соответствуют СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений». Силовых трещин и иных дефектов, снижающих несущую способность наружных стен, не выявлено. Обнаружены следы замачивания атмосферными осадками и частичное разрушение кирпичной кладки, наружных стен, внутренних стен и перегородок. Техническое состояние наружных и внутренних стен удовлетворительное, они пригодны для дальнейшей эксплуатации. Прогибы перекрытия соответствуют требованиям строительных норм и правил. Обнаружены следы замачивания атмосферными осадками. Перекрытие, покрытие находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации. Прогибы перемычек соответствуют требованиям строительных норм и правил и пригодны для дальнейшей эксплуатации. Полы в нежилом здании требуют замены в ходе проведения ремонтных работ. Окна и двери в нежилом здании требуют замены в ходе проведения ремонтных работ. В ходе обследования обнаружены протечки кровли, приводящие к замачиванию нижерасположенных конструкций. Конструкции лестничных маршей и площадок находятся в работоспособном состоянии, перекосов, разрушений материала и дефектов монтажа не выявлено. Итоговые выводы: в соответствии с пунктом 4.5 СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» категория состояния основных конструктивных элементов нежилого здания«работоспособное» - эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. Для дальнейшей эксплуатации нежилого здания требуется выполнение капитального ремонта.

Таким образом, представленные обществами заключения, хоть и указывают на необходимость проведения ремонта, тем не менее не подтверждают невозможность использования объектов в соответствии с их назначением (не доказано, что здания

разрушены, находятся в ветхом, аварийном и подобном состоянии, являются непригодными для эксплуатации (исходя из назначения)). Обратного департаментом не доказано и из акта обследования от 15.08.2024 № 24-3784 этого не следует; отраженных в акте обстоятельств (частичное отсутствие остекления, гаражных ворот) недостаточно для вывода о невозможности использования объектов по назначению в соответствии с видом разрешенного использования участка. В этой связи отказ департамента, изложенный в решении от 21.08.2024, по данному основанию не может быть признан обоснованным.

Тем не менее, как было отмечено, департаментом отказано в предоставлении участка не только по причине отсутствия доказательств возможности использования спорных зданий по назначению, но и по иным основаниям (несоразмерность площади испрашиваемого участка и его частичное нахождение в границах земель общего пользования), которые обществами не оспариваются. Поэтому в любом случае у департамента отсутствовало право предоставить испрашиваемый участок в собственность, соответственно признание незаконным оспариваемого заявителями основания для отказа не приведет к восстановлению прав обществ, а потому судами обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказано в удовлетворении заявленных требований.

Указанное не лишает общества возможности обращения с аналогичным заявлением о предоставлении участка с приложением доказательств, подтверждающих устранение вышеназванных недостатков.

Нарушений при рассмотрении дела судами норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.02.2025 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 10.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-25397/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.И. Рахматуллин

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1