Решение от 8 февраля 2024 г. по делу № А04-11201/2023

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-11201/2023
г. Благовещенск
08 февраля 2024 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 08.02.2024.

Резолютивная часть решения объявлена 06.02.2024.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Воробьёвой В.С.,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к администрации города Благовещенска (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании незаконным отказа, обязании заключить договор

Третьи лица: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) ФИО2, прокуратура г. Благовещенска

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО3 б/н от 11.01.2024, диплом, паспорт;

ФИО4 по доверенности б/н от 10.01.2024, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО5 по доверенности № 01-10/3549 от 27.03.2023, диплом, св-во о закл. брака, сл.уд.;

от третьих лиц: от Прокуратуры г. Благовещенска - ФИО6 по доверенности б/н от 09.01.2024, сл.уд.;

иные лица не явились, извещены надлежащим образом.

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (далее – заявитель, ООО «Стройзаказчик») с заявлением о признании незаконным отказа администрации г. Благовещенска от 20.09.2023 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455, расположенного по адресу: <...> категория: земли населенных пунктов, площадью 1011 кв.м., назначение: для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства).

В обоснование требований заявитель со ссылкой на судебную практику Верховного Суда РФ указывает на юридическую неопределенность объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, полагает о наличии правовых оснований для предоставления спорного земельного участка для завершения строительства.

Представители заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивали.

Представитель ответчика возражает относительно удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва, в котором ответчик указывает, что заявление истца о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455 в аренду без проведения торгов не соответствует положениям п. 1, п.2 ст. 39.17 ЗК РФ.

Прокурор письменный отзыв в материалы дела не представил, поддержал исковые требования.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представил в материалы дела письменный отзыв, согласно которому Комитет полагает оспариваемый отказ законным и обоснованным, поддерживает доводы письменного отзыв ответчика.

Временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик" ФИО2 в судебное заседание явку не обеспечила, судом извещалась надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Суд определил провести судебное заседание при данной явке в порядке ст. 156 АПК РФ.

Заслушав пояснения представителей сторон и прокурора, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

27.06.2016 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «Стройзаказчик» был заключен договор № 21 аренды земельного участка с КН 28:01:010139:455, расположенный по адресу: <...> категория: земли населенных пунктов, площадью 1011 кв.м., назначение: для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства).

Срок аренды земельного участка, согласно условиям договора аренды, 3 года (с 28.06.2016 по 27.06.2019).

Данный земельный участок находится в аренде с 2006 года (договор аренды № 1314 от 01.09.2006, изначально заключенный между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и Благовещенской городской организацией Амурского регионального отделения Союза МЖК России).

В настоящее время на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), принадлежащий на праве собственности ООО «Стройзаказчик», общая площадь застройки 255,4 кв.м., степень готовности 5% по сведениям ЕГРН.

Согласно справке МУП «Белогорсктехинвентаризация» от 22.06.2021, многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <...> имеет степень готовности 97 %.

28.08.2020 заявитель обращался в администрацию г. Благовещенска с заявлением № 4713з о продлении договора аренды на земельный участок.

Рассмотрев указанное заявление, администрация, письмом от 29.09.2020 отказала в продлении срока указанного договора.

15.12.2020 ООО «Стройзаказчик» обращалось в арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным действия Администрации г. Благовещенска, выразившегося в отказе от продления договора аренды земельного участка с КН 28:01:010139:455, расположенного по адресу: <...> категория: земли населенных пунктов, площадью 1011 кв.м., назначение: для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства), заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и ООО «Стройзаказчик».

Решением Арбитражного суда Амурской области от 24.02.2021 по делу № А04-9570/2020 в удовлетворении требований отказано. Решение вступило в законную силу.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 22.12.2022 по делу № А04- 8425/2022 в отношении ООО «Стройзаказчик» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утверждена ФИО2.

11.07.2023 ООО «Стройзаказчик» обратилось в администрацию г. Благовещенска с заявлением № 5125з о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455 для завершения строительства.

Письмом от 24.07.2023 исх. 2298/16 администрация г. Благовещенска возвратила заявление, поскольку не было указано основание предоставления земельного участка в аренду без торгов.

16.08.2023 прокурор г. Благовещенска в адрес мэра г. Благовещенска внес представление об устранении нарушений федерального законодательства.

Письмом от 08.09.2023 исх. 01-16/11933 администрация г. Благовещенска в адрес прокурора г. Благовещенска предоставила разъяснения, согласно которым не усматривает правовых оснований для предоставления спорного земельного участка заявителю.

07.09.2023 вх. 6497з ООО «Стройзаказчик» обратилось в администрацию г. Благовещенска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455 без проведения публичных торгов для завершения строительства в соответствии с п.п. 1. 3.1-3.3, 35 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Ответом от 20.09.2023 исх. 2947/16 администрацией г. Благовещенска в предоставлении земельного участка отказано.

В ответ на обращение ООО «Стройзаказчик» прокуратура г. Благовещенска в своем письме от 07.10.2023 № Отв-20100002-1073-23/3005 указала, что в отсутствие судебного акта об изьятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства: поскольку Администрация г. Благовещенска не воспользовалась правом на изъятие объекта незавершенного строительства, у ООО «Стройзаказчик» имеется право на представление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства объекта; указанный вопрос подлежит разрешению в судебном порядке.

ООО «Стройзаказчик» обратилось в Администрацию города Благовещенск с заявлением от 22.11.2023 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с целью использования земельного участка для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства).

В ответ на указанное обращение письмом от 24.11.2023 исх. 3615/16 администрация города Благовещенск, учитывая наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности заявителя, ответила отказом.

Не согласившись с отказом администрации города Благовещенска от 20.09.2023 № 2947/16 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, заявитель обратился в суд.

Оценив представленные по делу доказательства и установленные судом обстоятельства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как следует из материалов дела, в суд с заявлением об оспаривании отказа администрации города Благовещенска от 20.09.2023, заявитель обратился 01.12.2023, в пределах установленного законом срока.

Пунктом 2 статьи 39.14 ЗК РФ предусмотрено, что заявление о предоставлении земельного участка подается или направляется в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно телекоммуникационной сети "Интернет".

Согласно п. 1, ст. 39.15 ЗК РФ в данном заявлении должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований; вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; цель использования земельного участка и иные сведения (пункт 1 статьи 39.17 ЗК РФ).

На основании пункта 2 этой же статьи к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1, 4-6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Из материалов дела следует, что заявитель ООО «Стройзаказчик» обращался в администрацию г. Благовещенска с заявлением о предоставлении земельного участка на основании п.п. 1, 3.1-3.3, 35 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В качестве основания предоставления земельного участка без проведения торгов в заявлении содержится ссылка на пп. 1, 3.1-3.3, 35 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которым земельный участок предоставляется:

- юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации (пп. 1).

В данном случае к заявлению согласно п. 20 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 (далее - Перечень), прилагаются, в т.ч. Указ или распоряжение Президента Российской Федерации, в соответствии с которыми определяется земельный участок.

Установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что вышеуказанные документы к заявлению не были приложены.

Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2018 № 204, ссылка на который содержится в заявлении ООО «Стройзаказчик», не определяет земельный участок с кадастровым номером 28:01:010139:455.

- юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Законом № 214-ФЗ, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (пп. 3.1).

Из материалов дела следует и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что распоряжение Губернатора Амурской области к заявлению ООО «Стройзаказчик» не было приложено.

Информации о гражданах, которые включены в реестр пострадавших граждан, в соответствии с Законом № 214-ФЗ, заявителем представлено не было.

В Едином реестре проблемных объектов объект по адресу: <...> застройщик - ООО «Стройзаказчик» отсутствует.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 11.09.2023 № КУВИ-001/2023-206767907 информация об обременениях в виде зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве мное оквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010139:455 отсутствует;

- застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Законом № 214-ФЗ и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника, в соответствии с п. 1 ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ (пп. 3.2).

Установлено, что определениями Арбитражного суда Амурской области от 22.12.2022, от 27.07.2023 по делу А04-8425/2022 в отношении ООО «Стройзаказчик» введена процедура банкротства - наблюдение сроком до 12.10.2023. Таким образом, ООО «Стройказачик» в настоящее время банкротом не признан. Сведений о принятии арбитражным судом в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455 мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника не представлено;

- застройщику, признанному в соответствии с Законом № 127-ФЗ банкротом, для передачи публично-правовой компании «Фонд развития территорий», принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218 ФЗ) (пп. 3.3).

В рассматриваемом случае, к заявлению согласно п. 22.1 Перечня прилагается решение публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Закона № 218- ФЗ. Данный документ к заявлению также не был приложен.

- в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Закон № 161-ФЗ) (пп. 35).

Закон № 161-ФЗ регулирует деятельность единого института развития в жилищной сфере и предусматривает, в том числе предоставление единым институтом развития земельных участков юридическим лицам либо публично-правовым образованиям (Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию).

Информация об использовании единым институтом развития для жилищного строительств земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455 в администрации города Благовещенска отсутствует.

С учетом изложенного администрация г. Благовещенска правомерно установила отсутствие оснований, предусмотренных п.п. 1, 3.1-3.3, 35 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, для предоставления спорного земельного участка заявителю.

Судом также установлено, что основаниям, предусмотренным п. 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ООО «Стройзаказчик» ранее уже обращалось в администрацию г. Благовещенска, получило отказ, который был оспорен в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 24.02.2021 по делу № А04-9570/2020 в удовлетворении требований отказано. Решение вступило в законную силу.

Указанным судебным актом установлено, что ООО «Стройзаказчик» с 23.11.2015 использовало земельный участок с кадастровым номером 28:01:010139:455, предоставленный для строительства II очереди многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения на основании договора аренды от 01.09.2006 № 1314, действующего в редакции соглашения об уступке права аренды от 16.10.2015; именно обществу было выдано разрешение на строительство от 14.03.2016, с учетом которого за ответчиком 08.04.2016, т.е. после 01.03.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 5%.

Последующее заключение договора от 27.06.2016 № 21 без торгов связано с завершением строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, о чем прямо отражено в пункте 1.1 договора.

Истец, заключая договор аренды от 27.06.2016 № 21, воспользовался правом, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ на однократное предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства с целью завершения строительства этого объекта.

Также из материалов дела следует, что ООО «Стройзаказчик» обращалось в Администрацию города Благовещенск с заявлением от 22.11.2023 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с целью использования земельного участка для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства).

В ответ на указанное обращение письмом от 24.11.2023 исх. 3615/16 администрация города Благовещенск, учитывая наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности заявителя, ответила отказом.

Материалами дела подтверждается следующее. На земельном участке с кадастровым номером 28:01:010139:455 расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО «Стройзаказчик», имеющий на дату рассмотрения настоящего спора степень готовности 97%. Установлено, что администрация г. Благовещенска не воспользовалась правом на изъятие объекта незавершенного строительства у ООО «Стройзаказчик». Ввиду нахождения на земельном участке указанного объекта администрация г. Благовещенска не имеет правовых оснований провести аукцион на право заключения договора аренды, о чем ответчик разъяснил в письме от 24.11.2023 исх. 3615/16. Земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. Заявитель уже ранее реализовал предусмотренную законом возможность получить данный земельный участок в аренду для завершения строительства. Завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию ООО «Стройзаказчик» в отсутствие договора аренды земельного участка не представляется возможным.

Таким образом, в настоящее время имеется юридическая неопределенность судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у заявителя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Указанная правовая позиция изложена Верховным Судом РФ в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021, закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом 26.04.2023 и, по мнению суда, подлежит безусловному применению к рассматриваемым правоотношениям.

Общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие реальной возможности осуществить завершение строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. Представители заявителя указывали, что обществу необходимо только осуществить благоустройство территории и закончить работы, связанные с инженерными сетями. Правоустанавливающие документы на земельный участок являются необходимыми для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, отсутствие договора аренды препятствует завершению строительства и вводу здания многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

С учетом установленных по делу обстоятельств, вне зависимости от того, что в заявлении общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) от 07.09.2023 № 6497з о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455 содержатся ссылки на пп. 1, 3.1-3.3, 35 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ препятствует ООО «Стройзаказчик» завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов, в связи с чем суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При обращении в арбитражный суд заявитель просил в качестве способа устранения допущенных нарушений обязать администрацию г. Благовещенска подготовить, подписать и направить в адрес заявителя договор аренды земельного участка.

Поскольку суд не вправе принимать на себя функции органа, уполномоченного на решение вопроса о предоставлении земельного участка в аренду, определения сроков и иных существенных условий соответствующего договора, суд в целях соблюдения требований пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным обязать администрацию города Благовещенска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем повторного рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» от 07.09.2023 № 6497з о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455 с учетом выводов суда.

Определением суда от 06.12.2023 заявителю предоставлена отсрочка по уплате госпошлины в размере 3 000 рублей до рассмотрения заявления по существу.

В соответствии с п. 1.1. ч. 1 ст. 333.37 НК РФ, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, органы публичной власти федеральной территории "Сириус", выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

С учетом изложенного вопрос о взыскании в доход федерального бюджета госпошлины с ответчика судом не разрешается.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации города Благовещенска от 20.09.2023 № 2947/16 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455, расположенного по адресу: <...>.

Обязать администрацию г. Благовещенска повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) от 07.09.2023 № 6497з о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.С. Воробьёва