Постановление от 14 июня 2019 г. по делу № А66-15472/2018

128/2019-30937(1)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001 E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-15472/2018
г. Вологда
14 июня 2019 года


Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2019 года. В полном объеме постановление изготовлено 14 июня 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от администрации города Твери ФИО2 по доверенности от 01.10.2018, от общества с ограниченной ответственностью «Дом стекла» представителей ФИО3 по доверенности от 18.07.2018, ФИО4 по доверенности от 11.03.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 28 марта 2019 года по делу № А66-15472/2018 (судья Борцова Н.А.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Дом стекла» (адрес: 170017, г. Тверь, пр-зд Мелиораторов, д. 15а; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери (адрес: 170100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи земельного участка и возложении на ответчика обязанности по заключению с Обществом договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200068:526, площадью 11 528 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, Московский р-он, пос. Элеватор, промзона «Лазурная», по цене равной 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 14.1 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» в редакции протокола разногласий от 30.07.2018, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 105 927 руб. 91 коп., в том числе Общество платит 26 481 руб. 98 коп. за долю в праве обще долевой собственности на земельный участок».

Определением суда от 21 сентября 2018 года исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен индивидуальный предприниматель Сорокин Николай Николаевич (адрес: 170032, г. Тверь; ОГРНИП 318695200049797, ИНН 690302966490; далее - Предприниматель).

Определением суда от 18 декабря 2018 года удовлетворено ходатайство Предпринимателя о вступлении в дело в качество соистца.

Соистцы уточнили требования и просили суд возложить на Администрацию обязанность заключить с Обществом и Предпринимателем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200068:526, площадью 11 528 кв. м, расположенного по адресу:

г. Тверь, Московский р-он, пос. Элеватор, промзона «Лазурная», по цене равной 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 14.1 Закона Тверской области от 09.04.2008

№ 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» в редакции протокола разногласий от 30.07.2018, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет

105 927 руб. 91 коп., в том числе Общество платит 26 481 руб. 98 коп. за ¼ долю в праве общей долевой собственности на земельный участок; Предприниматель платит 79 445 руб. 93 коп. за ¾ доли в праве обще долевой собственности на земельный участок.».

Решением суда от 28 марта 2019 года разногласия, возникшие между Обществом, Предпринимателем и Администрацией при заключении спорного договора урегулированы, пункт 2.1 договора изложен в редакции, предложенной соистцами; с Администрации в пользу Предпринимателя и Общества взыскано по 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; Обществу и Предпринимателю из федерального бюджета возвращено по 3 000 руб. государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы указывает, что представленные в материалы дела документы не позволяют однозначно идентифицировать, какие именно объекты недвижимого имущества были отчуждены из государственной собственности. В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) отсутствуют сведения о том, кто являлся собственником здания котельной с кадастровым номером 69:40:0200068:236 до 03.12.2004.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Представители Общества в судебном заседании требования апеллянта отклонили по мотивам, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -

АПК РФ) без участия представителей Предпринимателя, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 05.11.1999 между акционерным обществом открытого типа «Текстильспецпромстрой» (далее – АООТ «Текстильспецпромстрой») в лице председателя ликвидационной комиссии, действующим на основании решения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 17.12.1997 № 245 (Продавец), и ФИО6 (Покупатель) подписан договор купли-продажи нежилого строения, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил нежилое производственное строение - котельную, площадью 889,8 кв. м, находящуюся по адресу: г. Тверь, пос. Элеватор, кадастровый номер (условный) 69:40:02:00:068:0020:1/020870/37:10000/А.

В пункте 1.3 договора купли-продажи указано, что проданное нежилое строение принадлежит АООТ «Текстильспецпромстрой» на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серия БЛ-02 № 9910401, выданного Тверской городской регистрационной палатой 25.10.1999.

Право собственности на объект (кадастровый номер объекта 69:40:02:00068:236) 03.12.2004 зарегистрировано за ФИО6 в Реестре.

На основании ряда последовательных сделок, оформленных договорами купли-продажи, собственником нежилого строения – котельной, расположенной по адресу: г. Тверь, пос. Элеватор кадастровый номер (условный) 69:40:02:00068:236, площадью 889,8 кв. м с 24.03.2005 стало Общество.

Обществом (Арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Тверской области (Арендодатель) 24.11.2006 заключен договор аренды земельного участка № 0074-з/06, по условиям которого Арендатору передан в аренду из земель поселений земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200068:056, общей площадью 12 948 кв. м, расположенный по адресу:

г. Тверь, Московский р-н, пос. Элеватор, промзона «Лазурная», в границах, указанных в кадастровой карте (плане). Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора участок предоставлен Арендатору под производственную базу, на участке имеется нежилое строение - котельная, кадастровый номер 69:40:02:00:068:0020:1/020870/37:10000/А.

В силу пункта 2.1 договора он заключен на срок с 24.11.2006 по 24.11.2055.

Общество является также собственником здания с кадастровым номером 69:40:0200068:311 площадью 137,6 кв. м и здания с кадастровым номером 69:40:0200068:310 площадью 133,6 кв. м, расположенных по адресу:

Тверская обл., г. Тверь, п. Элеватор, промзона «Лазурная». Право собственности Общества на данные объекты зарегистрировано в Реестре 23.06.2017 и 08.06.2017 соответственно.

На основании договора купли-продажи от 20.01.2015 право собственности на котельную с кадастровым номером 69:40:02:00068:236, площадью 889,8 кв. м зарегистрировано 22.01.2015 в Реестре за Предпринимателем.

Указанные выше объекты недвижимости, принадлежащие истцам на праве собственности, расположены на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200068:526, площадью 11 528 кв. м, образованном из земельного участка 69:40:0200068:056.

Общество и Предприниматель 15.06.2018 обратились в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200068:526, расположенного по адресу: г. Тверь, Московский р-он,

пос. Элеватор, промзона «Лазурная», в общую долевую собственность под принадлежащими объектами недвижимости по льготной цене.

Администрацией 08.07.2018 направлен в адрес заявителей проект договора купли-продажи указанного земельного участка по цене, равной десятикратной ставке земельного налога, что составляет 635 567 руб. 46 коп.

Договор подписан Обществом и Предпринимателем с протоколом разногласий по пункту 2.1 договора, касающемуся цены выкупаемого земельного участка. Покупатели не согласились с установленной Администрацией ценой земельного участка, предложив изложить пункт 2.1 договора в редакции, устанавливающей стоимость земельного участка в размере 105 927 руб. 91 коп., в том числе Общество платит 26 481руб. 98 коп. за ¼ долю в праве обще долевой собственности на земельный участок, а Предприниматель - 79 445 руб. 93 коп. за ¾ доли в праве обще долевой собственности на земельный участок.

Поскольку соглашение по условиям договора купли-продажи о цене участка сторонами не достигнуто, Общество и Предприниматель обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования правомерными и удовлетворил иск.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Аналогичная норма ранее была закреплена в пункте 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если указанные объекты ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Из пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому с собственниками объектов недвижимости, расположенных на участке, стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Таким образом, по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ определяющими критериями применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, которые ранее были отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, либо возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности.

При этом право на льготное приобретение земельного участка имеет любой собственник указанных объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).

Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. При этом для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с указанной нормой достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14.1 Закона Тверской области № 49-ЗО от 09.04.2008 года «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» продажа без проведения торгов земельных участков, находящихся в собственности Тверской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, если эти здания, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, сооружения.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено и подтверждается материалами дела наличие у истцов права на приобретение земельного участка по льготной цене.

Из материалов дела видно, что 07.10.1992 Комитетом по управлению имуществом Тверской области утвержден план приватизации Управления механизации и автотранспорта треста «Текстильспецпромстрой», в состав приватизируемого имущества, которого входило здание котельной.

В результате приватизации создано АООТ «Текстильспецпромстрой», зарегистрированное Администрацией 23.11.1995 за регистрационным номером 1-582-95.

В состав имущества АООТ «Текстильспецпромстрой» включено здание котельной, 1986 года постройки, расположенное по адресу: г. Тверь,

пос. Элеватор, инвентарный номер 20870, площадью 889,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии БЛ-02 № 9910401, выданное Тверской городской регистрационной палатой 25.10.1999).

Комитетом по управлению имуществом Тверской области принято решение от 17.12.1997 № 244 о прекращении приватизации

АООТ «Текстильспецпромстрой» и создании ликвидационной комиссии. По договору купли-продажи нежилого строения от 05.11.1999

АООТ «Текстильспецпромстрой» в лице председателя ликвидационной продало здание котельной ФИО6

Данная сделка зарегистрирована Тверской городской регистрационной палатой 10.12.1999 за № 69-40-0/1999-1320.

Право собственности ФИО6 на указанный объект зарегистрировано в Реестре 03.12.2004.

Между ФИО6 и Администрацией 04.06.2001 заключен договор аренды земельного участка площадью 28 791,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, пос. Элеватор, сроком до 31 декабря 2011 года.

Право собственности на нежилое производственное строение – котельную, находящуюся по адресу: г. Тверь, пос. Элеватор кадастровый номер (условный) 69:40:02:00:068:0020:1/020870/37:10000/А площадью

889,8 кв. м зарегистрировано за ФИО6 02.12.2004 (кадастровый номер объекта 69:40:02:00068:236).

Впоследствии, как указывалось ранее, по результатам нескольких сделок купли-продажи собственником здания котельной с 24.03.2005 являлось Общество, а с 22.01.2015 – Предприниматель.

Исходя из установленных фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о доказанности истцами факт отчуждения недвижимого имущества - нежилого производственного строения – котельной с кадастровым номером 69:40:02:00068:236, площадью 889,8 кв. м, находящейся по адресу: г. Тверь, пос. Элеватор, в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, Администрацией не представлено.

Доводы ответчика о том, что представленные документы не позволяют однозначно идентифицировать, какие именно объекты недвижимого имущества были отчуждены из государственной собственности, апелляционный суд находит необоснованными.

Доказательств того, что отчуждаемая АООТ «Текстильспецпромстрой» по договору купли-продажи от 05.11.1999 котельная перешла в собственность данного общества не в результате приватизации Управления механизации и автотранспорта треста «Текстильспецпромстрой», а на ином основании, в деле не имеется. Сведения, представленные соистцами о том, что спорное здание вошло в план приватизации треста, ответчиком не опровергнуты.

В свете изложенного суд правомерно указал, что в силу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае

не может превышать 2,5 % процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Разногласий относительно кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка (4 237 116 руб. 40 коп.) между сторонами не имеется.

Таким образом, выкупная стоимость земельного участка составит 105 927 руб. 91 коп.

Возражений относительно правильности определения части выкупной цены, подлежащей внесению каждым из соистцов, Администрацией не заявлено.

При таких обстоятельствах, признавая доказанным факт отчуждения объекта недвижимости – здания котельной, находящегося на спорном земельном участке, в процессе приватизации государственного предприятия, суд первой инстанции, руководствуясь нормами пункта 1 статьи 2 Закона

№ 137-ФЗ, правомерно удовлетворил исковые требования Общества и Предпринимателя, установив стоимость выкупаемого земельного участка в размере 2,5 % от кадастровой стоимости.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда и неправильном применении судом норм материального права.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 28 марта 2019 года по делу № А66-15472/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.В. Чередина

Судьи А.Я. Зайцева

Ю.В. Зорина