Постановление от 4 сентября 2019 г. по делу № А65-36602/2018




АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-50785/2019

Дело № А65-36602/2018
г. Казань
04 сентября 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена – 29.08.2019.

Полный текст постановления изготовлен – 04.09.2019.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Хайруллиной Ф.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца – общества с ограниченной ответственностью «Газпром сжиженный газ» – Даутова И.Ф., доверенность,

ответчика – муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани» – Стахеевой К.Ю., доверенность,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.02.2019 (судья Галева Ю.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 (председательствующий судья Назырова Н.Б., судьи Кузнецов С.А., Шадрина О.Е.)

по делу № А65-36602/2018

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газпром сжиженный газ» (ОГРН 1021603628705, ИНН 1660033036) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани» (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об урегулировании разногласий и заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Газпром сжиженный газ» (далее – ООО «Газпром сжиженный газ», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани» (далее – комитет) об урегулировании разногласий и заключении договора аренды земельного участка № 20049, с кадастровым номером 16:50:310203:32.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.02.2019 требования удовлетворены в полном объеме, спорные пункты договора аренды приняты судом в редакции истца.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.02.2019 изменено. Пункт 1.5 договора № 20049 аренды земельного участка принят в редакции комитета: «Разрешенное использование земельного участка: под здания и сооружения Казанской кустовой базы сжиженного газа. Приведенное описание вида разрешенного использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению арендатором». В остальной части решение оставлено без изменения.

Комитет, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, в иске отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве просит в кассационной жалобе отказать, полагая ее доводы ошибочными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

25.09.2018 обществом получен проект договора аренды земельного участка № 20049 кадастровый номер 16:50:310203:32, расположенного по адресу: г. Казань ул. Северо-Западная 10 площадью 114 520 кв. м, сроком на 49 лет, для размещения зданий и сооружений Казанской кустовой базы сжиженного газа.

Обществом подписан договор аренды с протоколом разногласий и передан комитету 23.10.2018.

Отклонение комитетом протокола разногласий послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования общества, суды исходили из наличия оснований для заключения договора в редакции общества.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

Положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пункт 3.1. договора в протоколе разногласий определен истцом в следующей редакции: «арендная плата начисляется с даты передачи земельного участка. Арендатор самостоятельно начисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору. Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2011 № 9 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов. Ставка арендной платы составляет 0,73 рубля за 1 кв. м в год.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подп. 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

На основании статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации к таким объектам отнесены, в том числе, объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582).

Согласно пункту 5 Правил № 582 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в том числе объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.01.2011 № 9 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов» (далее – Приказ № 9) на территории Республики Татарстан установлена ставка арендной платы в размере 0,73 руб. за квадратный метр земель, принадлежащих Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения газопроводов.

Согласно статье 6 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» единая система газоснабжения представляет собой имущественный производственный комплекс, который состоит из технологически, организационно и экономически взаимосвязанных и централизованно управляемых производственных и иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хранения и поставок газа, и находится в собственности организации, образованной в установленных гражданским законодательством организационно-правовой форме и порядке, получившей объекты указанного комплекса в собственность в процессе приватизации либо создавшей или приобретшей их на других основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Единая система газоснабжения является основной системой газоснабжения в Российской Федерации, и ее деятельность регулируется государством в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Казанская кустовая база сжиженного газа включена в реестр объектов промышленной безопасности и состоит из системы газопроводов и их конструктивных элементов, являющихся неотъемлемой технической частью указанных объектов. Система газопроводов по снабжению газом включает газопровод, емкости для их хранения и иных конструктивных элементов и сооружений для газоснабжения. Казанская кустовая база сжиженного газа стационарное хранилище предназначенное для приема, хранения и снабжения сжиженных газов и выдачи их потребителям, осуществляет газоснабжение населения. Система газопроводов по снабжению газом включает газопровод, который проходит от Казанской кустовой базы на ПАО Казаньоргсинтез».

Казанская кустовая база сжиженного газа объект энергетической системы регионального значения.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций пришли к выводу о том, что арендная плата за земельный участок, предоставленный для размещения объекта, предусмотренного подпунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный по правилам Приказа № 9 для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Доказательств, опровергающих данный вывод судов, кассатором не представлено.

Таким образом, пункт 3.1 договора аренды земельного участка № 20049 и приложении №1 к договору (расчет арендной платы) необходимо изложить в редакции, предложенной истцом.

Ссылки ответчика на то, что истцом не представлено доказательств включения общества в реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе, раздел 2 транспортировка газа по трубам, апелляционным судом отклонены как обстоятельство не имеющее правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Пункт 3.2 договора изложен комитетом в следующей редакции: «при подписании договора аренды земельного участка арендатор вносит предоплату в размере двойной месячной арендной платы, указанной в приложении к настоящему договору».

Общество предлагает пункт 3.2 договора исключить, поскольку статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена обязанность по внесению предоплаты в размере двойной месячной арендной платы.

Поскольку возражения комитета не основаны на нормах права, суды двух инстанций признали доводы общества обоснованными.

Пункт 3.5 договора изложен ответчиком в следующей редакции: «в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке».

Истец предлагает заключить пункт 3.5 договора в следующей редакции: «в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы, арендатором, по требованию арендодателя, подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Пункт 6.1.6. определен комитетом в следующей редакции: «арендодатель имеет право: требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы и полного объема убытков за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующем затрат на приведение его в состояние на момент заключения настоящего Договора

Пункт 6.1.6. договора общество предлагало изложить в следующей редакции: «требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка».

У комитета пункт 7.2 договора изложен в следующей редакции: «арендатор обязуется уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п.1.5., 5.2.2., 5.2.13.».

Общество пункт 7.2. договора предлагало исключить.

У комитета пункт 7.3 договора изложен в следующей редакции: «арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего договора, а именно п. п. 2.2., с п.п.5.2.3. по 5.2.5., с п.п.5.2.7. по 5.2.12., с п.п.5.2.14., с п.п.5.2.16 по 5.2.21., 8.1.».

Общество пункт 7.3. договора предлагает исключить.

Пункт 7.6. в редакции комитета изложен следующим образом: «в случае неисполнения условий договора арендатор также уплачивает штраф в размерах предусмотренных законодательством об административной ответственности за нарушения земельного законодательства».

Общество пункт 7.6. договора предлагало исключить.

Принимая решение по урегулированию разногласий по указанным пунктам договора, суды двух инстанций обоснованно указали, что неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством. Действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

Поскольку неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, а суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора, в связи с чем вывод суда первой инстанции о том, что указанные пункты подлежат исключению из договора, является правомерным.

Таким образом, доводы общества признаны судом обоснованными.

Пункт 5.2.11. договора определен комитетом в следующей редакции: «при использовании земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе».

Общество пункт 5.2.11. договора предлагало исключить в связи с отсутствием береговой полосы водного объекта общего пользования на арендуемом земельном участке.

Пункт 5.2.18. договора определен комитетом в следующей редакции: «в случае предоставления земельного участка в соответствии с п.п.3 п.2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 33.3 Земельного кодекса Республики Татарстан обеспечить реализацию масштабного инвестиционного проекта, размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения».

Общество п. 5.2.18 договора предлагало исключить в связи с тем, что арендуемый земельный участок предоставлен не для реализации масштабного инвестиционного проекта, размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Поскольку выход спорного земельного участка к береговой полосе и его предоставление для реализации масштабного инвестиционного проекта, размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, обществом не доказано, судом исключены п. 5.2.11 и п. 5.2.18 из договора.

Пункт 3.6. договора изложен комитетом в следующей редакции: «размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре.

Уведомление может быть сделано арендодателем в том числе и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для Арендатора».

Пункт 3.6. договора в протоколе разногласий определен обществом в следующей редакции: «размер арендной платы по договору изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексаций) уполномоченным органом государственной власти».

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В связи с тем, что на момент рассмотрения настоящего спора размер арендной платы для общества определяется Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2011 № 9, то и изменение размера арендной возможно в том же порядке, уполномоченным органом государственной власти.

При таких обстоятельствах доводы общества по пункту 3.6 правомерно признаны судом обоснованными.

Пункта 5.2.6. договора изложен комитетом в следующей редакции: «ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за все время просрочки возврата участка) в размере, порядке и в сроки, установленные настоящим договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним, а также уведомлениями арендодателя».

Пункт 5.2.6. договора в протоколе разногласий определен обществом в следующей редакции: «ежемесячно вносить арендную плату в размере, порядке и в сроки, установленные настоящим договором, приложениями и последующими изменениями, и дополнениями к ним».

Пункт 6.1.1. договора изложен комитетом в следующей редакции: «арендодатель имеет право: в одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер и условия внесения арендной платы, в том числе в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани».

Истец п. 6.1.1. договора в протоколе разногласий предлагает исключить.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

При этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку арендная плата является регулируемой ценой, новый размер такой платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, следовательно, изменение размера арендной платы не зависит от уведомления арендодателя.

При таких обстоятельствах доводы общества по пунктам 5.2.6., 6.1.1. признаны судом обоснованными.

Пункт 6.1.2. договора изложен комитетом в следующей редакции: «арендодатель имеет право: в судебном порядке обратить взыскание на имущество арендатора в случае невыполнения им обязательств по настоящему договору».

Истец п. 6.1.2. договора в протоколе разногласий предлагал исключить.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

С учетом изложенного, данный пункт исключен судом первой инстанции.

Пункт 6.1.3. договора изложен комитетом в следующей редакции: «арендодатель имеет право: на возмещение убытков, причиненных арендатором, в том числе досрочным расторжением настоящего договора по инициативе арендатора; убытков, причиненных ухудшением состояния земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора».

Пункт 6.1.3. договора в протоколе разногласий определен обществом в следующей редакции: «на возмещение убытков, причиненных ухудшением состояния земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора».

Поскольку возмещение убытков в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора законом не установлено, а соглашение сторон отсутствует, следовательно пункт 6.1.3 принят судом в редакции общества.

Пункт 6.1.4. договора изложен комитетом в следующей редакции: «арендодатель имеет право: вносить необходимые изменения и уточнения в договор и его неотъемлемые части, в том числе в случае изменения норм действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани».

Общество п. 6.1.4. договора предлагает исключить.

Удовлетворяя требование общества по указанному пункту договора, суд первой инстанции ссылался на положения п.1 ст.452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, принимая во внимание отсутствие соглашения сторон.

Пункт 6.1.7 договора в редакции комитета изложен: «арендодатель имеет право: в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (более одного срока оплаты) арендодатель по своему усмотрению вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд».

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Исходя из принципа свободы договора и положений ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6.1.7. договора изложен в следующей редакции: «в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд».

Пункт 6.2.2 договора в редакции комитета изложен следующим образом: «арендодатель обязан: не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям настоящего договора, действующему законодательству, нормативно-правовым актам и актам ненормативного характера, изданных органами местного самоуправления города Казани, не наносит ущерба окружающей природной среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

Пункт 6.2.2. договора в протоколе разногласий определен обществом в следующей редакции: «не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора».

Решения судов по указанному пункту основано на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пункт 8.3. договора изложен комитетом в следующей редакции: «дополнения, изменения и поправки, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме изменения условий настоящего договора о размере арендной платы, порядка ее расчета и уплаты, в данных случаях изменения в настоящий договор вносятся на основании уведомления арендодателя и не требуют соответствующей регистрации в органе, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пункт 8.3. договора в протоколе разногласий определен обществом в следующей редакции: «дополнения, изменения и поправки, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон и требуют соответствующей регистрации в органе, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

С учетом изложенного, суды двух инстанций правомерно признали доводы общества обоснованными.

Пункт 8.4. договора изложен комитетом в следующей редакции: «уведомления, предложения и иные сообщения могут быть направлены заказным письмом, а также телексом или телефаксом, а также путем опубликования в средствах массовой информации и иными способами, предусмотренными действующим законодательством или настоящим договором».

Пункт 8.4. договора в протоколе разногласий определен обществом в следующей редакции: «уведомления, предложения и иные сообщения должны быть направлены заказным письмом, а также факсом».

Решения судов по указанному пункту правомерно основано на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 422 ГК РФ).

Пункт 8.5. договора изложен комитетом в следующей редакции: «договор расторгается Арендодателем в случаях, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации: невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей двухмесячную арендную плату; неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями настоящего договора, а именно п.п.1.4.2., 1.5., 2.2., с п.п.5.2.2. по 5.2.5., с п.п. 5.2.7. по п.п.5.2.14, с п.п.5.2.16 по 5.2.21., 8.1.; если арендатор не начал использовать и осваивать земельный участок на условиях и в течение срока, предусмотренного настоящим договором. При нарушении существенных условий договора арендатором Арендодатель вправе по своему выбору в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в порядке и с последствиями, предусмотренными статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом настоящий договор будет считаться расторгнутым по истечении 15 дней с момента направления Арендодателем соответствующего уведомления Арендатору или требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке».

Пункт 8.5. договора в протоколе разногласий определен обществом в следующей редакции: «договор расторгается арендодателем в случаях, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации: невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей двухмесячную арендную плату».

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Истец согласен на условия расторжения договора определенные только императивными нормами, что согласуется с положениями ст. 450.1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суды двух инстанций правомерно признали доводы общества по пункту 8.5 обоснованными.

Пункт 10 договора определен комитетом в следующей редакции: «Арендодатель от имени Исполнительного комитета муниципального образования города Казани - Исполняющий обязанности заместителя председателя Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, Адрес: 420111, г. Казань, ул. Баумана, д. 52/7 Исполняющий обязанности заместителя председателя Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Газпром сжиженный газ» Адрес: 420138, г. Казань, ул. Дубравная, д. 53а, тел.2698507 Реквизиты: Московский филиал АБ «Россия» г.Москва, р/с 40702810100100000804, БНК 044525112, ИНН 1660033036 Генеральный директор Л.Ю.Иванов. Настоящий Договор учтен в реестре Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани под №20049 от «» 20 г.

Пункт 2.4 включается, а пункт 2.5 исключается в случае заключения Договора на срок 1год и более. Пункт 2.5 включается, а пункт 2.4 исключается в случае заключения Договора на срок менее года. Расчет арендной платы по указанной формуле производится с 01.01.2006 года. В пункте 10 договора истцом исключено словосочетание: Пункт 2.4 включается, а пункт 2.5 исключается в случае заключения Договора на срок 1год и более. Пункт 2.5 включается, а пункт 2.4 исключается в случае заключения Договора на срок менее года. Расчет арендной платы по указанной формуле производится с 01.01.2006 года». Пункт 1 и 2 определен положениями ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Поскольку согласие сторон на распространение отношений с 01.01.2006 не достигнуто, основания для принятия данного пункта в редакции комитета отсутствуют.

Согласно положениям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного, в части вышеуказанных пунктов договора требования общества об урегулировании разногласий и заключении договора аренды земельного участка №20049, с кадастровым номером 16:50:310203:32 в редакции общества являются законными, обоснованными, полностью подтвержденными материалами настоящего дела и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Решения судов в части урегулирования разногласий по вышеуказанным пунктам договора вынесено в соответствии с положениями вышеуказанных норм права, а также статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе всестороннего и полного исследования представленных в материалы дела доказательств, всех обстоятельства дела в совокупности.

Доводы комитета о том, что договоры аренды земельных участков заключаются по типовой форме, утвержденной постановлением исполнительного комитета МО г. Казани от 31.12.2015 №4726, изменение типовой формы договора на более выгодных для хозяйствующего субъекта условиях поставит общество в преимущественное положение перед иными покупателями в силу более выгодных условий договора, тем самым будет нарушено антимонопольное законодательство, судами отклонены, как ошибочные, основанные на неверном толковании норм права, опровергающиеся материалами настоящего дела.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Наличие типовой формы договора, утвержденной постановлением исполнительного комитета МО г. Казани от 31.12.2015 №4726, не может служить основанием для ограничения свободы стороны в заключении договора. Ссылки ответчика на то, что изменение типовой формы договора на более выгодных для хозяйствующего субъекта условиях поставит истца в преимущественное положение перед иными покупателями в силу более выгодных условий договора, тем самым будет нарушено антимонопольное законодательство, документально не подтверждены. Факт того, что условия, предлагаемые истцом являются более выгодными, свидетельствующими о постановке истца в преимущественное положение перед иными покупателями, подателем жалобы не доказан.

Апелляционный суд пришел к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части пункта 1.5 договора.

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как усматривается из материалов дела, пункт 1.5 договора № 20049 аренды земельного участка изложен арендодателем в следующей редакции: «Разрешенное использование земельного участка: под здания и сооружения Казанской кустовой базы сжиженного газа. Приведенное описание вида разрешенного использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению арендатором». Этот же пункт 1.5 договора в протоколе разногласий изложен истцом в следующей редакции: «Разрешенное использование земельного участка: под здания и сооружения Казанской кустовой базы сжиженного газа. Арендатор вправе использовать земельный участок в соответствии с любым видом разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом (п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 Земельного Кодекса Российской Федерации)».

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Судом установлено, что спорный земельный участок планируется обществом для размещения зданий и сооружений Казанской кустовой базы сжиженного газа. При этом предоставление земельного участка обществу в аренду обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях размещения зданий и сооружений Казанской кустовой базы сжиженного газа.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей, изменение существующего вида его разрешенного использования, произвольно недопустимо.

Таким образом, пункт 1.5 договора в редакции общества не основан на нормах действующего гражданского законодательства Российской Федерации.

Общество в указанной части постановление апелляционного суда не оспаривает, считает постановление апелляционного суда не подлежащим отмене.

Выводы судов не противоречат подходам, изложенным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 307-ЭС16-14406, от 23.11.2017 № 305-ЭС17-12788.

В кассационной жалобе комитет приводит доводы, которым судами двух инстанций дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 по делу № А65-36602/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья С.Ю. Муравьев


Судьи Ф.В. Хайруллина


В.А. Петрушкин