Постановление от 14 февраля 2018 г. по делу № А40-32652/2017

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-69120/2017-ГК

Дело №А40-32652/17
г.Москва
15 февраля 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2018 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 11.12.2017 по делу №А40-32652/17, принятое судьей Е.Н. Яниной,

по исковому заявлению ООО «Сабидом»

к ответчикам ФИО3, ФИО2

третьи лица – 1. Москомстройинвест, 2. Управление Росреестра по <...>. Департамент городского имущества <...>. Правительство Москвы, 5. Мосгосстройнадзор, 6. Департамент развития новых территорий <...>. ФИО4, 8. ФИО5, 9. ФИО6, 10. ФИО7, 11. ФИО8, 12. ФИО9, 13. ФИО10, 14. ФИО11, 15. ФИО12, 16. ФИО13, 17. ФИО14, 18. ФИО15, 19. ФИО16, 20. ФИО17, 21. ФИО18, 22. ФИО19, 23. ФИО20, 24. ФИО21, 25. ФИО22, 26. ФИО23, 27. ФИО24, 28. ФИО25, 29. ФИО26, 30. ФИО27, 31. ФИО28, 32. ФИО29, 33 ФИО30, 34. ФИО31, 35. ФИО32

о признании предварительного договора купли продажи от 18.11.2013 №1 договором купли-продажи с условиями предварительной платы, зарегистрировать переход права собственности на 60 земельных участков, суммарной площадью 77 000 кв.м.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО33 по доверенности от 10.03.2017;

от ответчиков: ФИО2 – ФИО34 по доверенности от 11.11.2017; ФИО35 по доверенности от 15.09.2017;

от третьих лиц: ФИО32 – ФИО36 по доверенности от 09.10.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сабидом» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ответчикам ФИО3, ФИО2 о признании предварительного договора купли продажи от 18.11.2013 №1 договором купли-продажи с условиями предварительной платы, с требованием зарегистрировать переход права собственности на 60 земельных участков, с кадастровыми номерами согласно реестру в исковом заявлении, всего суммарной площадью 77 000 кв.м.

Решением от 11.12.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ФИО2 с данным решением не согласился и направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, находит решение Арбитражного суда города Москвы не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.11.2013 между ООО «Сабидом» и ответчиками - ФИО3, ФИО2 заключен предварительный договор №1 купли-продажи земельного участка, кадастровый номер: 77:17:0000000:3495, по условиям которого, ФИО2 (продавец 1) и ФИО3 (продавец 2), будучи собственниками 1/2 доли указанного участка на праве общедолевой собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.2013 №77-АР 137596, и свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.2013 №77-АР137597), обязались в будущем на основании договора купли-продажи передать ООО «Сабидом» (покупатель) в собственность данный земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства с развитой инфраструктурой, общая площадь 77 000 кв.м., расположенный по адресу: г.Москва, п.Сосенское, вблизи дер.Сосенки,

Пунктом 1.2 предварительного договора предусмотрено, что указанный выше договор купли-продажи стороны обязаны заключить на условиях установленных настоящим договором в течение 1 (одного) года с момента подписания настоящего договора.

Согласно п.2.1.1. предварительного договора цена (обеспечительный платеж) приобретаемого по настоящему договору земельного участка составляет сумму в размере 192 837 214 руб.

По согласованию сторон указанный участок суммарной площадью 77 000 кв.м. разделен на 60 участков, что следует из выписок из ЕГРН, с присвоением условного (кадастрового номера), площади, а также местонахождения – согласно реестру, содержащемуся в материалах дела.

Указанное разделение было осуществлено с целью передачи земельных участков в собственность будущим покупателям квартир (таун-хаусов).

Ранее, 04.10.2013 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, предметом которого изначально являлся указанный выше земельный участок, с кадастровым номером 77:17:0000000:3495, предоставленный истцу для организации жилищного строительства жилых домов сблокированного типа и строительства детского сада.

Судом первой инстанции установлено, что указанный участок использовался истцом по факту для строительства объектов капитального строительства - жилых домов блокированного типа и объектов инфраструктуры.

В свою очередь ООО «Сабидом» заключило предварительные договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества (жилого помещения, таун-хауса и придомового земельного участка) с третьими лицами, по условиям которых истец обязался в будущем, в том числе, построить жилые помещения в жилых домах сблокированного типа малоэтажной застройки, на образованных разделенных 60-ти земельных участках.

Позднее, 09.12.2013 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 04.10.2013, по условиям которого указанные выше 60 земельных участков были переданы ответчиками истцу по передаточному акту.

В соответствии с п.3.3 договора аренды все расходы, связанные с содержанием недвижимого имущества, возложены на ООО «Сабидом».

Из материалов дела следует, что свои обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 18.11.2013 №1 в части оплаты истец выполнил в полном объеме и перечислил ответчикам оговоренную сумму в размере 192 837 214 руб.

Таким образом, участки фактически переданы истцу, истец несет бремя по содержанию и обслуживанию участков, однако право собственности на истца не оформлено.

Позднее, 21.12.2015 между истцом и ответчиками заключен договор аренды земельного участка (зарегистрированный за №77-77-17/144/2013-976 от 14.10.2013), предметом которого с учетом дополнительного соглашения от 09.12.2013 (зарегистрировано за №77-77-17-115/3013-077 от 17.12.2013) была аренда истцом указанных выше земельных участков для организации жилищного строительства жилых домов сблокированного типа и строительства детского сада.

За время действия договора аренды истцом на указанных участках были построены жилые дома сблокированного типа, квартиры в которых проданы и фактически переданы физическим лицам. Таким образом, объектами договора являлись будущие земельные участки, которые появились в дальнейшем путем деления одного большого земельного участка.

21.12.2015 между истцом и ответчиками было заключено соглашение о расторжении договора аренды.

Указанное соглашение было заключено в связи с принятием решения сторонами заключить основной договор купли-продажи в феврале 2016 года.

Настоящие исковые требования мотивированы тем, что заключенный между сторонами предварительный договор от 18.11.2013 №1 заключенный между ООО «Сабидом» и ФИО3, ФИО2 по сути являлся договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Апелляционный суд, оценивая представленный в материалы дела спорный предварительный договор №1, приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 ст.1 Гражданского кодекса РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Указанный предварительный договор №1 содержит в себе элементы договора купли-продажи (смешанный договор), где к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3 ст.421 Гражданского кодекса РФ).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст.431 Гражданского кодекса РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий спорного предварительного договора №1 усматривается общая воля сторон на совершение сделки купли-продажи, с учетом цели договора.

Земельные участки 04.10.2013 были переданы истцу во владение и пользование, на указанных участках осуществлялось строительство жилых домов, сблокированного типа малоэтажной застройки, и с этого же времени истец несет бремя их содержания, заключенные между странами договоры, и дополнительные соглашения, а также действий сторон, определенно позволяют индивидуализировать объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю, соответственно установить действительную волю сторон по передаче именно этих 60 земельных участков, суммарной площадью 77 000 кв.м.

С учетом того, что регистрация разделения спорного участка произошла 17.12.2013, а дополнительное соглашение к предварительному договору было заключено 13.12.2013, учитывая также заключение договора аренды на указанные земельные участки, - стороны знали о процессе раздела спорного участка в целях последующей передачи физическим лицам - покупателям таун-хаусов, то есть фактически между сторонами был определен объект договора купли-продажи недвижимого имущества, установлена цена этого имущества, которая была оплачена.

Из представленного предварительного договора №1 можно четко установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае возникновении между сторонами договора купли- продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст.431 Гражданского кодекса РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычая делового оборота, последующее поведение сторон; если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, указанный Предварительный договор фактически является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, и не является по сути предварительным договором.

Заключив Предварительный договор купли-продажи земельного участка на указанных условиях, передав фактически земельные участки во владение истца и получив от него полную оплату за земельные участки, предусмотренную договором, Ответчики тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и фактически приняли исполнение по договору со стороны истца, заключив, по существу, договор купли-продажи, в связи с чем, право собственности на земельные участки должно перейти к истцу.

Однако по объективным причинам ответчики не могут в настоящее время заключить договор купли-продажи указанных земельных участков: в связи с возбуждением в отношении последних уголовного дела СО МУ МВД Солнечногорское Московской области №82560, и, в настоящее время ФИО3 находится в следственном изоляторе, а ФИО2 скрывается от правосудия за рубежом.

Истец в свою очередь не может оформить земельные участки в собственность для последующей передачи их участникам долевого строительства сблокированных жилых домов, а также ввести в установленном порядке построенные объекты недвижимости в эксплуатацию, чем нарушаются права физических лиц - покупателей жилых помещений.

Кроме того, в связи с отсутствием оформленного права собственности на указанные участки, ООО «Сабидом» не может передать в безвозмездное срочное пользование часть земельных участков, попадающих в границы красных линий в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 03.12.2014 №719-ПП «Об утверждении проекта планировки территории линейного объекта участка улично-дорожной сети - автомобильной дороги «М-3 «Украина» - д.Сосенки - д.Ямонтово» для целей подготовки к строительству объекта строительства объекта в соответствии с адресной инвестиционной программой города Москвы на 2015-2018гг, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 30.09.2015 №630-ПП.

Таким образом, с учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Единственным доводом апелляционной жалобы ФИО2 является довод о пропуске истцом срока исковой давности, который отклоняется судом апелляционной инстанции.

Заявитель полагает, что в настоящем случае подлежат применению нормы ст.165 Гражданского кодекса РФ, согласно которым срок исковой давности составляет один год.

Вместе с тем, вопреки доводам ответчика, предметом настоящее иска, в том числе является государственная регистрация перехода права собственности на соответствующие земельный участки, а не понуждение ответчиков к заключению основного договора купли-продажи, соответственно специальный срок исковой давности применению не подлежит, в свою очередь общий срок исковой давности, установленный п.1 ст.196 Гражданского кодекса РФ, определяемый по правилам ст.200 Гражданского кодекса РФ, истцом не пропущен.

При таких обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта.

Руководствуясь ст.ст.110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2017 по делу №А40-32652/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:Е.Б. Алексеева

Судьи:Г.С. Александрова

Б.С. Веклич

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.