Постановление от 6 марта 2023 г. по делу № А10-2821/2018

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, г. Чита, ул. Ленина, 145, http://4aas.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А10-2821/2018
г. Чита
06 марта 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2023 года. В полном объеме постановление изготовлено 06 марта 2023 года. Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.П., судей: Гречаниченко А.В., Луценко О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

с участием в судебном заседании представителя публичного акционерного общества «Сбербанк России» - ФИО2 (доверенности в порядке передоверия от 20.10.2020 № 4-ДГ, 27.10.2020 № ББ/436-Д, 11.11.2020 № 8600/7-Д),

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 ноября 2022 года по делу № А10-2821/2018

по результатам рассмотрения заявления ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2020, заключенного по результатам торгов по реализации имущества должника, взыскании уплаченных денежных средств,

в деле о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, зарегистрированной по адресу: Республика Бурятия, <...>, СНИЛС <***>, ИНН <***>),

установил:

производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (далее – ФИО3, должник) возбуждено Арбитражным судом Республики Бурятия на основании заявления публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России», кредитор), принятого определением от 25.05.2018.


Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 30.07.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО4 (далее – финансовый управляющий).

ФИО5 (далее – ФИО5) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2020, заключенного на торгах по реализации имущества должника:

- земельного участка с кадастровым номером 03:01:020135:171; - здания с кадастровым номером 03:01:0000002693.

Определением суда от 10.03.2022 к участию в обособленном споре в деле о банкротстве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 29.11.2022 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом по делу, публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России», кредитор) его обжаловало в апелляционном порядке, просило определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29.11.2022 отменить, разрешить вопрос по существу, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что ФИО5 не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение продавцом условий договора купли-продажи от 09.11.2020. Указывает на то, что право собственности ФИО5 на объекты недвижимости не оспорено и не прекращено.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, оспариваемый судебный акт является неисполнимым, поскольку судом не указаны последствия для сторон, которые повлечет расторжение договора купли-продажи, суд должен был возложить на ФИО5 обязанность передать имущество должнику.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступали.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебное заседание в Четвертый арбитражный апелляционный суд иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания


извещены надлежащим образом. Кроме того, они извещались о судебных заседаниях по данному делу судом первой инстанции, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 123, частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

При рассмотрении обособленного спора судом установлены следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что ФИО5 приобрела на торгах по продаже имущества должника земельный участок с кадастровым номером 03:01:020135:171 и нежилое здание с кадастровым номером 03:01:000000:2693 по договору от 09.11.2020 за 480 000 руб.

Факт оплаты подтвержден чеками по операциям Сбербанк онлайн от 23.10.2020 на сумму 48 000 руб. и от 28.11.2020 на сумму 432 000 руб.

ФИО5 обратилась к кадастровому инженеру и согласно его заключению установила, что нежилое здание с кадастровым номером 03:01:000000:2693 расположено на смежном с земельным участком с кадастровым номером 03:01:020135:171 земельном участке с кадастровым номером 03:01:020135:172.

Указывая, что приобретенное здание находится на смежном с приобретенным участке, переданный товар не соответствует условиям договора купли-продажи, со ссылкой на статьи 450, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ФИО5 обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2020, заключенного на торгах.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 310, 450, пункта 2 статьи 475, статьи 557 ГК РФ, пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что переданное имущество не соответствует условиям договора, нарушает принцип единства судьбы земельного участка с расположенным на нем объектом, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления о расторжении договора от 09.11.2020.


Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены определения суда первой инстанции.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно.

В то же время Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1).

Указанный принцип реализуется, в частности, в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением перечисленных в статье случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, несмотря на закрепленный принцип следования здания, сооружения судьбе земельного участка, из положений пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 ГК РФ наоборот следует, что судьба земельного участка определяется судьбой сооружений, находящихся на нем.

Как следует из материалов дела, в полном соответствии вышеприведенным требованиям закона на торгах были реализованы совместно две недвижимые вещи - здание и находящийся под зданием земельный участок как единый комплекс, по одной цене, определенной за все имущество в целом.

В силу статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.


Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ФИО5 не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение продавцом условий договора купли-продажи от 09.11.2020, опровергаются материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли- продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Последствия передачи имущества ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, определены статьей 475 Кодекса в зависимости от характера обнаруженных недостатков, которые разграничены на существенные и несущественные.

При обнаружении несущественных недостатков покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 1 статьи 475 Кодекса).


Более жесткие последствия предусмотрены для случаев обнаружения существенных недостатков имущества, а именно - право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (в отношении недвижимого имущества требование о его замене исключается) (пункт 2 статьи 475 Кодекса).

Норма указанной статьи к существенным нарушениям требований к качеству товара относит неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Приобретая здание и земельный участок следует предположить, что для покупателя эти две вещи представляют интерес только как единый недвижимый объект и покупатель разумно полагался на то, что здание расположено в границах этого участка.

Как установлено в рамках рассматриваемого спора, после передачи имущества покупателю по договору купли-продажи от 29.11.2020 и перечисления денежных средств в оплату стоимости объектов недвижимости выяснилось, что здание фактически частично находится вне границ земельного участка с кадастровым номером 03:01:020135:171.

В ходе рассмотрения заявления судом по ходатайству ПАО «Сбербанк России» назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Геотех-Экспертиза».

В заключении экспертизы от 01.11.2022 № 173/22 экспертом даны следующие ответы на поставленные вопросы:

1. Нежилое помещение, площадью 70 кв.м., кадастровый номер 03:01:000000:2693, находящееся по адресу: Республика Бурятия, <...>, расположено большей частью на земельном участке с кадастровым номером 03:01:020135:172, частично выступает за его границы на земельный участок с кадастровым номером 03:01:020135:171 с левой северной стороны на 0,47 метра, а с правой северной стороны на 0,12 метра.

2. Реестровой ошибки при разделе земельного участка в части привязки объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 70 кв.м., кадастровый номер 03:01:000000:2693, находящегося по адресу: Республика Бурятия, <...>, к вновь образованному земельному участку не имелось.


Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не оспорено.

Данное обстоятельство не было известно при проведении торгов и оговорено организатором торгов, однако, осведомленность о нем могла повлиять на решение ФИО5 приобрести спорную недвижимость либо являлась бы существенным ценообразующим фактором.

Таким образом, несмотря на то, что физические качества приобретенного имущества сохранены и в полной мере позволяют использовать и здание и земельный участок по назначению, суд правильно расценил расхождение границ двух спорных недвижимых объектов (выход внешних границ здания за границы земельного участка) в качестве существенных недостатков, которые, в том числе, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, принимая во внимание процедуру приведения границ земельного участка в соответствие, необходимость урегулирования создавшейся ситуации с правообладателями смежных земельных участков, необходимость кадастровых работ и т.п.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что переданное имущество не соответствует условиям договора, нарушает принцип единства судьбы земельного участка с расположенным на нем объектом (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 09.11.2020 в соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению ФИО5

Апелляционный суд считает, что в рассматриваемом случае судом первой инстанции верно установлены обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для его разрешения, доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены, выводы сделаны, исходя из конкретных обстоятельств спора, соответствуют установленным ими фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения.


Доводы заявителя апелляционной жалобы о неисполнимости обжалуемого судебного акта по причине не указания судом последствий для сторон, которые влечет расторжение договора купли-продажи, являются ошибочными.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что предмет договора купли-продажи 09.11.2020 – нежилое здание и земельный участок передан ФИО5, произведена регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество.

ФИО5 произведена оплата по указанному договору в размере 480 000 рублей (чеки по операциям Сбербанк онлайн от 23.10.2020 на сумму 48 000 руб. и от 28.11.2020 на сумму 432 000 руб.).

Таким образом, каждая из сторон сделки получила полное исполнение обязательства от контрагента.

При расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В данном случае инициатором расторжения договора на основании пункта 2 статьи 475 ГК РФ выступил покупатель, который отказался от исполнения договора купли-продажи и потребовал возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В связи с расторжением договора в судебном порядке с момента вступления в законную силу определения Арбитражного суда Республики Бурятия от 29.11.2022 о расторжении договора от 09.11.2020 у ФИО5 возникает обязанность передать спорное имущество финансовому управляющему по акту приема-передачи, а у последнего - обязанность принять это имущество и возвратить ФИО5 денежные средства в размере 480 000 рублей. Возврат недвижимого имущества продавцу будет являться основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем определение по


делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных «Картотека арбитражных дел» по электронному адресу: www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л :

определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 ноября 2022 года по делу № А10-2821/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение одного месяца с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья О.П. Антонова

Судьи А.В. Гречаниченко

О.А. Луценко

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 12.10.2022 21:05:00Кому выдана ЛУЦЕНКО ОКСАНА АНАТОЛЬЕВНА

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 13.06.2022 23:25:00

Кому выдана ГРЕЧАНИЧЕНКО АЛЕКСАНДРАВАДИМОВНАЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 22.02.2023 2:10:00

Кому выдана АНТОНОВА ОЛЬГА ПЕТРОВНА