Решение от 17 мая 2024 г. по делу № А38-836/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-836/2024
г. Йошкар-Ола
17» мая 2024 года
Резолютивная часть решения принята 22 апреля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 17 мая 2024 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Баженовой А.Н.

рассмотрел по правилам упрощенного производства дело

по иску Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании долга по арендной плате и неустойки без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Истец, Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1, о взыскании долга по арендной плате в сумме 221 811 руб. 22 коп., договорной неустойки в размере 26 796 руб. 44 коп. за период с 21.12.2022 по 16.02.2024 и с 17.02.2024 и по день фактической уплаты долга.

В исковом заявлении изложены доводы о нарушении должником возникшего из договора аренды нежилого помещения № 60-Э/2019 от 27.08.2019 обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2023 по 18.09.2023.

Участником спора сообщено, что арендодателем по договору выступало ООО «Телекомпания 12 регион». Решением Нижегородского районного суда города Нижний Новгород от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019, вступившим в законную силу 26.06.2020, обращено в доход Российской Федерации имущество ООО «Телекомпания 12 регион», в том числе нежилые помещения,

расположенные по адресу: <...>. С момента вступления в законную силу решения суда права арендодателя по договору от 27.08.2019 перешли к Российской Федерации в лице территориального управления.

За просрочку внесения арендной платы истец просил применить к предпринимателю ответственность в виде договорной неустойки.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 614, 622, 655 ГК РФ (л.д. 3-7).

В отзыве на иск ответчик подтвердил наличие договорных отношений по аренде недвижимого имущества с истцом и факт пользования этим имуществом, не согласился с увеличением в одностороннем порядке арендной платы. Арендатор считает, что исходя из положений пунктов 5.2.2, 6.2 договора от 27.08.2019 № 60-Э/2019 размер арендных платежей может быть увеличен только по письменному соглашению сторон, однако такое дополнительное соглашение не заключалось. По этой причине ответчик просил отказать в иске (л.д. 76-77).

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства. Решение арбитражного суда принято 22.04.2024 путем подписания судьей резолютивной части решения, которая размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Марий Эл в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет».

В силу абзаца 4 статьи 229 АПК РФ если судья, подписавший резолютивную часть решения, отсутствует в день поступления заявления о составлении мотивированного решения или апелляционной жалобы, вопрос о составлении мотивированного решения указанным судьей разрешается в пятидневный срок, начинающий исчисляться с момента возобновления исполнения указанным судьей своих обязанностей.

В связи с подачей истцом заявления арбитражным судом изготовлено мотивированное решение 17.05.2024, поскольку судья находился в отпуске по 08.05.2024.

Рассмотрев материалы дела и исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 27 августа 2019 года ООО «Телекомпания 12 регион» (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения № 60-Э/2019, по условиям которого общество обязалось передать ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения № 17-21 и № 11-14, общей площадью 144,3 кв.м., расположенные на первом и втором этаже здания по адресу: <...>. Ответчик как арендатор обязался принять указанное помещение, использовать в качестве кафе и оплатить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 5 договора (л.д. 10-14).

Договор заключен сроком на 20 лет до 31.08.2039 и зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 14). Имущество передано ответчику по акту от 01.09.2019 (л.д. 13).

Согласно пунктам 2.1, 5.1 указанного договора постоянная часть арендной платы составляет 43 290 рублей с 01.09.2019 и подлежит внесению ежемесячно не позднее 20 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложением № 1 (планом помещения) и № 2 (прилегающей территории), от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

Таким образом, соглашение об аренде соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Между тем решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019, вступившим в законную силу 26.06.2020, обращено в доход Российской Федерации имущество ООО «Телекомпания 12 Регион», а именно: административно-хозяйственное здание, расположенное по адресу: <...>.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле

Судебный акт Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 25.11.2019 по делу № 2-9507/2019 вступил в законную силу 26.06.2020.

Пунктом 1 статьи 243 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация).

Конституционным Судом РФ в постановлениях от 20.05.1997 № 8-П, от 11.03.1998 № 8-П, определении от 14.12.2000 № 284-О неоднократно указывалось на то, что одним из видов принудительного прекращения права собственности на имущество по основаниям, предусмотренным законом, является конфискация, то есть безвозмездное изъятие имущества с обращением его в

доход государства как санкция за совершение преступления или иного правонарушения; конфискация может применяться как мера юридической ответственности, влекущая утрату собственником его имущества, только с вынесением соответствующего судебного решения; предписание статьи 35 (часть 3) Конституции РФ о лишении имущества не иначе как по решению суда является обязательным во всех случаях, когда встает вопрос о применении конфискации имущества как санкции за правонарушение.

Таким образом, конфискация является мерой юридической ответственности, влекущей утрату собственником его имущества на основании вынесенного соответствующего судебного решения. Конфискация относится к одному из производных способов возникновения права собственности, базирующегося на правопреемстве, поэтому прекращение вещного права у бывшего собственника является одновременно основанием для возникновения этого права у нового собственника - государства, в доход которого конфисковано имущество. При этом последующее фактическое исполнение такого судебного акта путем изъятия конфискованного имущества из владения лица, утратившего право собственности на него, регистрация права федеральной собственности не влияет на момент прекращения вещного права, который в рассматриваемой ситуации связан именно с вступлением в законную силу соответствующего решения суда.

Следовательно, с момента вступления в законную силу решения Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород по делу № 2-9507/2019, то есть с 26.06.2020, права арендодателя по договору аренды от 27.08.2019 перешли к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Арендатором ежемесячно уплачивался постоянный размер арендной платы, что подтверждается платежными поручениями за период с 1.09.2021 по 18.09.2023 (л.д. 28-45).

Истец письмом от 07.12.2022 № 13-ИВ/16862 сообщил арендатору о том, что арендная плата с 10.01.2023 увеличивается до 64 502 руб. 10 коп. в месяц в связи с изменением рыночной величины арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 29.08.2022 № 22/08/608-н/27 (л.д. 21).

Письмом от 18.10.2023 № 13/14176 истец уведомил предпринимателя о том, что спорные нежилые помещения перешли в частную собственность к новому собственнику – ФИО2 с 19.09.2023, а также о наличии задолженности по арендной плате в размере 221 811 руб. 22 коп. (л.д. 24).

Между сторонами возникли разногласия в отношении возможности увеличения арендной платы в одностороннем порядке.

В ответе на письмо от 18.10.2023 арендатор не согласился с односторонним повышением размера арендной платы, поскольку договор не предусматривает такого права для арендодателя. По расчетам ответчика, у предпринимателя образовалась не задолженность, а переплата по договору (л.д. 25-26).

Постоянная часть арендной платы за период с 26.06.2020 по 18.09.2023 внесена ответчиком в общей сумме 1 445 886 руб. (л.д. 28-45). Истец, считая, что с 10.01.2023 размер арендной платы был увеличен, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании разницы в виде задолженности по арендной плате в сумме 221 811 руб. 22 коп. за период с 01.01.2023 по 18.09.2023 и договорной неустойки за просрочку исполнения указанного обязательства в сумме 26 796 руб. 44 коп.

Позиция истца признается юридически ошибочной по следующим правовым основаниям.

По правилам статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Если правила части первой названной статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Постоянная часть арендной платы согласована в договоре в твердой сумме 43 290 рублей, подлежащей внесению периодически (пункты 5.1, 5.2).

Пункт 5.7 договора, регулирующий порядок увеличения арендной платы, изложен в следующей редакции: «изменение размера арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год и не более чем на 3% (три процента) путем подписания дополнительного соглашения. Новый размер арендной платы устанавливается с 1 числа месяца, следующего за месяцем с оформлением протокола согласования арендной платы.

Также согласно пункту 7.1 все изменения настоящего договора действительны в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Тем самым материалами дела подтверждено и истцом не опровергнуто, что любые изменения договора аренды должны быть оформлены сторонами в письменном виде, однако соглашение об изменении постоянной части арендной платы, возможность заключения которого предусмотрена договором, сторонами не было достигнуто. Направление уведомления о повышении размера арендной платы само по себе не является достаточным основанием для изменения размера арендной платы и не подтверждает достижение между сторонами договора соответствующего соглашения.

Оснований для одностороннего изменения размера арендной платы истцом в материалы дела не представлено, право арендатора на одностороннее изменения размера арендной платы договором аренды не предусмотрено.

При заключении договора была выражена действительная воля сторон, в том числе в части механизма изменения размера арендной платы и оформления изменений договора. Договор исполнялся сторонами. Из направленных в адрес арендатора уведомлений не усматривается существенных изменений обстоятельств, наступление которых делает невозможным дальнейшее исполнение договора аренды на установленных условиях; не сообщается также о препятствиях, вследствие которых дополнительное соглашение об изменении

размера арендной платы не могло быть заключено между арендодателем и арендатором.

Ответ индивидуального предпринимателя содержит утверждение о невозможности увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке арендодателем (л.д. 25-26).

Поскольку в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ договор аренды продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором, Российская Федерация является арендодателем по договору и на неё полностью распространяются все условия сделки, на которых она заключена с прежним собственником, в том числе условие о порядке изменения размера платы.

Исходя из установленных статьей 431 ГК РФ правил толкования договора, буквальное содержание пунктов 5.7 и 7.1 договора в их совокупности прямо указывает на необходимость заключения сторонами письменных соглашений об изменении условий договора аренды, и не подтверждает обязанность сторон один раз в год увеличивать постоянную часть арендной платы, равно как и отсутствует запрет на изменение арендной платы в меньшую сторону, основываясь на принципах свободы договора и усмотрения сторон.

Указанные обстоятельства не свидетельствуют о возникновении у истца права требования уплаты долга и договорной неустойки с ответчика в связи с отсутствием оформленного согласно договору аренды соглашения об изменении его условий. Доказательства, подтверждающие наличие правовых оснований для одностороннего изменения условий договора аренды, в материалах дела отсутствуют.

При этом, исходя постоянной части арендной платы в размере 37 157 руб. 50 коп., определенной истцом без НДС (43 290 руб. – 20%), за период с 26.06.2020 по 18.09.2023 ответчик должен был оплатить за аренду 1 432 533 руб. 66 коп. В свою очередь, согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, им внесена арендная плата в общей сумме 1 445 886 руб., что исключает наличие у предпринимателя перед истцом долга по арендной плате.

На основании изложенного, арбитражным судом принимается решение об отказе в удовлетворении исковых требований полностью.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела взысканию не подлежит, поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) долга по арендной плате по договору аренды № 60-Э/2019 от 27.08.2019 за период с 01.01.2023 по 18.09.2023 в сумме 221 811 руб. 22 коп., неустойки за период с

21.12.2022 по 16.02.2024 в размере 26 796 руб. 44 коп. и неустойки, начисленной на сумму долга, начиная с 17.02.2024 и по день фактической уплаты долга, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение пятнадцати дней со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья А.Н. Баженова