Решение от 7 марта 2023 г. по делу № А63-17275/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ул. Мира, д. 458 «Б», г. Ставрополь, 355029, тел. (8652) 20-54-08, факс 71-40-60 http://www.stavropol.arbitr.ru, http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-17275/2022
07 марта 2023 года
г. Ставрополь



Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2023 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска», г. Кисловодск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (КУМИ г. Ессентуки), г. Ессентуки, ОГРН <***>, ИНН <***>,

об оспаривании отказа КУМИ г. Ессентуки, изложенного в письме от 29.06.2022 № 20-4785/з в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:30:010213:432 на праве аренды без проведения торгов, обязании КУМИ г. Ессентуки устранить допущенные нарушения прав и интересов,

при участии представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 30.11.2022, диплом от 03.03.2000, рег. номер 1678, представителя заинтересованного лица ФИО3 по доверенности от 10.01.2021 № 4-д,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» (далее - заявитель, общество, ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (далее - заинтересованное лицо, КУМИ г. Ессентуки, комитет), в котором просит:

признать незаконным отказ КУМИ г. Ессентуки, выраженный в письме (уведомлении) от 29.06.2022 № 20-4785/з, в предоставлении ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» земельного участка с кадастровым номером 26:30:010213:432, в пределах которого находится принадлежащий ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» объект недвижимости с кадастровым номером 26:30:010209:162;

-возложить на КУМИ г. Ессентуки обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем повторного рассмотрения заявлений ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» от 27.09.2021 № 01-12/489 и № 01-12/490, о предоставлении в аренду (заключения договора аренды) земельного участка с кадастровым номером 26:30:010213:432, о внесении изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:010213:9 от 16.05.2018 в части уменьшения площади земельного участка.

Требования мотивированы незаконностью оспариваемых отказов, поскольку общество, как собственник объекта недвижимости с кадастровым номером 26:30:010209:162 (лечебный корпус) имеет исключительное право на приобретение в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:30:010213:432 (площадью 881 кв.м), образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:30:010213:9 (общей площадью 26 111 кв.м), с сохранением его в измененных границах.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддерживал полностью.

КУМИ г. Ессентуки отзыв не предоставило, представитель заинтересованного лица требования не признал, утверждал, что имелись основания к отказу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, так как со стороны ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» допускается его нецелевое использование для целей размещения магазина «Продукты».

Информация о времени и месте рассмотрения спора с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования полностью. Представитель заинтересованного лица полагал отказ законным и обоснованным, а требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд посчитал заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

Как видно из материалов дела общество является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу <...> а именно: литер И1 (нежилое здание- 846,90 кв.м), литер Г1 (административный, приемный корпус - 1396,30 кв.м), литер Г2 (спальный корпус- 1 477,10 кв.м), литер Ж1 (спальный корпус - 4 837, 30 кв.м), литер В1 (спальный корпус - 5 182,50 кв.м).

Согласно договору аренды земельного участка от 16.05.2018 № 236-з (в редакции дополнительного соглашения к договору аренды от 19.11.2018) КУМИ г. Ессентуки (арендодатель) предоставил, а ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» (арендатор) приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:010213:9, находящийся по адресу <...>, для использования в целях под спальный корпус, общей площадью 26 111 кв.м. (далее - договор аренды № 236-з).

Основание заключения договора аренды: договор передачи недвижимого имущества в уставный капитал от 26.02.2008, акт приема передачи от 26.02.2008, записи о государственной регистрации права собственности от 28.05.2008 № 26-26-30/006/2008-560, от 28.05.2008 № 26-26-30/006/2008-562, от 28.05.2008 № 26-26-30/006/2008-558, от 28.05.2008 № 26-26-30/015/2008-094, от 28.05.2008 № 26-26-30/015/2008-092 (пункт 1.3. договора аренды № 236-з).

В пункте 2.1. договора аренды № 236-з срок аренды участка установлен на 49 лет с 12.03.2018 по 11.03.2067.

Постановлением администрации города Ессентуки от 23.06.2021 № 947 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории площадью 881 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на основании которого в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:30:010213:432. Указанный земельный участок образован путем раздела земельного участка площадью 26 111 кв.м, с кадастровым номером 26:30:010213:9, с сохранением его в измененных границах.

В целях исполнения постановления администрации города Ессентуки от 23.06.2021 № 947 и устранения противоречий в сведениях государственного кадастрового учета, общество 27.09.2021, обратилось в уполномоченный орган с заявлениями № 01-12/489 и № 01-12/490, в которых просило:

-предоставить без проведения аукциона в аренду сроком на 49 лет, образованный в результате раздела земельный участок с КН 26:30:010213:432, площадью 881 кв.м, на котором расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости - (лечебный корпус, нежилое здание, литера Д1), указав вид разрешенного использования-под спальный корпус - заявление № 01-12/489;

-в связи с изменением площади земельного участка с КН 26:30:010213:9 (25 230 кв.м) внести соответствующие изменения в договор аренды № 236-з - заявление № 01-12/490.

К заявлению от 27.09.2021 № 01-12/489 общество приложило: постановление администрации города Ессентуки от 23.06.2021 № 947, копию выписки из ЕГРН от 16.08.2021, копию свидетельства о государственной регистрации права от 28.05.2008 № 26-АЕ 373462.

К заявлению от 27.09.2021 № 01-12/490 общество приложило: копию договора аренды земельного участка от 16.05.2018 № 236-з, свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с КН 26:30:010213:9.

В письме от 25.10.2021 № 20-7259/з (получено ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» 08.11.2021) комитет сообщил заявителю, что после заключения договора аренды земельного участка с КН 26:30:010213:432, площадью 881 кв.м в ЕГРН будут внесены изменения в основные характеристики в отношении земельного участка с КН 26:30:010213:9, в части площади, путем ее уменьшения.

В письме от 02.11.2021 № 20-7523/з (получено ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» 24.11.2021) комитет сообщил заявителю, что согласно выписке из ЕГРН от 12.10.2021 № КУВИ-002/2021-135875254 земельный участок с КН 26:30:010213:432 имеет вид разрешенного использования под спальный корпус. В ходе выезда сотрудниками КУМИ г. Ессентуки в порядке муниципального земельного контроля выявлено, что фактически на испрашиваемом земельном участке с КН 26:30:010213:432 расположен объект недвижимого имущества - магазин «Продукты» (по результатам муниципального земельного контроля составлен акт обследования земельного участка). Указанное согласно письму от 02.11.2021 № 20-7523/з свидетельствует о невозможности рассмотрения вопроса о заключении договора аренды земельного участка с КН 26:30:010213:432 до установления соответствия вида разрешенного использования данного земельного участка и расположенного в его пределах объекта недвижимого имущества с КН 26:30:010209:162.

В жалобе от 23.05.2022 № 01-12/248 ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» повторно просило руководителя комитета рассмотреть вопрос о предоставлении обществу в аренду земельного участка с КН 26:30:010213:432, площадью 881 кв.м, расположенного по адресу: <...>, сроком на 49 лет.

В письме от 29.06.2022 № 20-4785/з (получено ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» 18.07.2022) комитет повторно сообщил обществу о невозможности заключения договора аренды земельного участка с КН 26:30:010213:432 до установления соответствия вида разрешенного использования данного земельного участка и расположенного в его пределах объекта недвижимого имущества с КН 26:30:010209:162, имеющего вид разрешенного использования - лечебный корпус.

Полагая, что отказ от 29.06.2022 № 20-4785/з является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Принимая решение об удовлетворении требования, арбитражный суд исходит из правомерности и обоснованности требований общества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса.

Пунктом 1 статьи 11.2 указанного Кодекса предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с правовой позицией отраженной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ-8301, от 19.03.2019 № 303-КГ18-21258, положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не, напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

При этом эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате раздела, что соответствует правовой позиции.

Следовательно, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу о том, что ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» имеет право на заключение договора аренды образованного земельного участка с КН 26:30:010213:432 без проведения торгов (конкурсов, аукционов), как арендатор земельного участка с КН 26:30:010213:9, из которого образован спорный земельный участок. Также общество вправе требовать внесение соответствующие изменения в договор аренды № 236-з ввиду изменения площади земельного участка с КН 26:30:010213:9.

В письменных отказах и в возражениях против удовлетворения заявленных требований комитет ссылается на невозможность заключения договора аренды земельного участка с КН 26:30:010213:432, поскольку фактическое использование данного земельного участка и расположенного в его пределах объекта недвижимого имущества с КН 26:30:010209:162, имеющего вид разрешенного использования - лечебный корпус, не соответствует указанному в ГКН виду разрешенного использования.

Свои доводы комитет подтверждает актом от 02.11.2021, составленным по результатам муниципального контроля, согласно которому проведенным обследованием земельного участка с КН 26:30:010213:432 специалистом комитета установлено:

-в границах земельного участка находится объект недвижимого имущества с КН 26:30:010209:162, который согласно выписке из ЕГРН имеет следующие характеристик: нежилое здание - лечебный корпус, площадью 848,8 кв.м, этажностью-3, в том числе подземных 1;

-на земельном участке находится нежилое здание - магазин «Продукты».

К акту от 02.11.2021 приложен фото-отчет.

Вместе с тем предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Также в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В подпункте 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 названной правовой нормы основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН (от 12.10.2022 №99/2022/499385297) для испрашиваемого земельного участка с КН 26:30:010213:432 установлен вид разрешенного использования - под спальный корпус, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды № 236-з. В заявлении о предоставлении вновь образованного земельного участка общество также указало цель использования земельного участка - размещение спального корпуса.

Вместе с тем утверждения комитета об использовании ответчиком помещений под объект магазин «Продукты» сделан на основе содержания вывески, наличие которой само по себе не означает нарушение вида разрешенного использования земельного участка. Приложенные к акту фотоснимки отражают лишь внешний вид здания. Доказательства использования обществом помещений в спорном здании для услуг торговли, комитетом не представлены.

В отсутствие признаков неиспользования обществом земельного участка с учетом вида его разрешенного использования и недоказанности недобросовестности общества как арендатора у комитета отсутствовали законные основания для отказа в заключении договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка с КН 26:30:010213:9.

Поскольку основания для отказа в заключении договора аренды не соответствуют норме статьи 39.16 Земельного кодекса, комитет не имел достаточных правовых оснований для принятия решения об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка с КН 26:30:010213:432, оформленного письмом от 29.06.2022 № 20-4785/з, полученного обществом 18.07.2022.

Установив, что отказ в предоставлении обществу в аренду земельного участка с КН 26:30:010213:432, оформленный письмом от 29.06.2022 № 20-4785/з, является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя, арбитражный суд принимает решение о признании решения уполномоченного органа незаконным (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В целях восстановления нарушенных прав заявителя арбитражный суд считает правомерным обязать КУМИ г. Ессентуки (уполномоченный орган) повторно рассмотреть заявление ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» от 27.09.2021 № 01-12/489 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:30:010213:432.

Вместе с тем обязание уполномоченного органа устранить нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» от 27.09.2021 № 01-12/490 о внесении изменений в договор аренды № 236-з в рассматриваемом случае не может быть указано в резолютивной части решения суда, так как испрашиваемое действие не является последствием признания незаконным оспариваемого отказа от 29.06.2022 № 20-4785/з (пункт 3 части 5 статьи 201 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, выраженный в письме (уведомлении) от 29.06.2022 № 20-4785/з, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» земельного участка с кадастровым номером 26:30:010213:432, в пределах которого находится принадлежащий общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» объект недвижимости с кадастровым номером 26:30:010209:162.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска» о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:30:010213:432.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, г. Ессентуки в пользу общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодска», г. Кисловодск 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.Л. Карпель