Решение от 8 сентября 2025 г. по делу № А54-428/2024

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, <...>; факс <***>;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А54-428/2024
г. Рязань
09 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 августа 2025 года. Полный текст решения изготовлен 09 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Колбасовой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Великановой Д.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП:<***>, г. Рязань)

к администрации города Рязани (ОГРН: <***>, <...>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (390046, <...>), Рязанской городской Думы (390000, <...>, ОГРН: <***>),

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (с учетом уточнений),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 17.01.2025, от ответчика: ФИО3 представитель по доверенности от 02.10.2024,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Рязанской области к администрации города Рязани об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Определением суда от 05.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (390046, <...>, ОГРН: <***>).

Определением суда от 16.04.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (<...>), эксперту ФИО4, производство по делу приостановлено.

Определением суда от 13.06.2024 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 19.12.2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено ГБУ Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (<...>), эксперту ФИО5.

12.02.2025 в материалы дела от ГБУ Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" поступило заключение эксперта № А-01/2025 от 07.02.2025.

Определением суда от 13.02.2025 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 22.04.2025 к участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Рязанская городская Дума (390000, <...>, ОГРН: <***>).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований (в письменном виде), в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по условиям которого просит суд:

1. Принять уточнение исковых требований по делу № А54-428/2024 по иску ИП ФИО1 к администрации города Рязани в соответствии с заключением эксперта ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» № А-01/2025 и считать договор заключенным на следующих условиях:

2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору определена на основании

заключения эксперта ГБУ Пензенской области "Государственная кадастровая оценка»

№ А-01/2025, и составляет 1 755 000 (один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.

2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 29 250 (двадцать девять тысяч двести пятьдесят) рублей, ежемесячно (в дальнейшем очередной платеж) (не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

В судебном заседании представитель истца устно конкретизирует ходатайство, пункт 2.1. следует читать - 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору определена на основании заключения эксперта ГБУ Пензенской области "Государственная кадастровая оценка» от 07.02.2025 № А-01/2025 по делу № А54-428/2024, и составляет 1 755 000 (один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС (НДС не облагается). В части пункта 2.3 без изменений.

Уточнения исковых требований судом принято.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал возражения, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н2, общей площадью 58,3 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды от 16.08.2021 № 0473021.

Указанное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - городской округ город Рязань.

Решением муниципального образования - город Рязань Рязанской городской Думы от 25.12.2023 № 110-IV были установлены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения. Способ приватизации - выкуп индивидуальным предпринимателем ФИО1 в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи - 3708857 руб. Срок рассрочки оплаты - пять лет.

Письмом № 03/3-34-5877-Исх. от 27.12.2023 Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило ИП ФИО1 проект договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.1 проекта договора, в соответствии с решением Рязанской городской Думы от 25.12.2023 № 110-IV «Об условиях приватизации муниципального имущества», Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», объект недвижимого имущества: нежилое помещение Н2 с кадастровым номером 62:29:0020002:2653, назначение: нежилое, площадью 58,3 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: <...>, реестровый номер 181267 (в дальнейшем именуемое - имущество).

Согласно пункту 2.1. проекта договора цена продажи имущества по настоящему договору определена на основании отчета № 108/23 от 12 декабря 2023 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком, занимающимся частной практикой (ЧПО), ФИО6 и составляет 3 708 857 рублей, без учета НДС (НДС не облагается).

Согласно пункту 2.2 проекта договора Продавец предоставляет Покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п.2.1. договора, (в дальнейшем - Основной долг) в течение пяти лет с момента подписания сторонами настоящего договора.

Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 61 814 руб. 28 коп. (последний платеж 61 814 руб. 48 коп.), ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора (пункт 2.3. проекта договора).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, истец письмом от 12.01.2024 направил в Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани протокол разногласий от 12.01.2024, в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества в

сумме 1 209 000 руб., определенную на основании отчета об оценке от 11.01.2024 № 106/2021-ОН, выполненного ФИО7.

Письмом от 16.01.2024 № 03/3-34-145-Исх. Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани отклонило протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор в редакции проекта договора, направленного ранее.

Считая, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества выкупная цена является завышенной, ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего

предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как следует из материалов дела, у сторон возникли разногласия в части установления рыночной стоимости нежилого помещения Н2 с кадастровым номером 62:29:0020002:2653, площадью 58,3 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: <...>.

Поскольку сторонами представлены отчеты об оценке, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом в порядке статьи 82 АПК РФ по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценка собственности", эксперту ФИО4.

04.04.2024 в материалы дела представлено экспертное заключение № 91/2024

эксперта ФИО4

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Принимая во внимание доводы ответчика, учитывая необходимость устранения сомнений в обоснованности проведенной по делу судебной экспертизы, а также в правильности выводов эксперта, учитывая пояснения эксперта ФИО8, данные в ходе судебного разбирательства, арбитражный суд на основании части 2 статьи 87 АПК РФ, удовлетворил ходатайство ответчика и назначил по делу повторную судебную экспертизу ГБУ Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (<...>), эксперту ФИО5.

Согласно заключению эксперта ГБУ Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" № А-01/2025 от 07.02.2025 рыночная стоимость нежилого помещения Н2 с кадастровым номером 62:29:0020002:2653, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 12.12.2023 составляет 1 755 000 руб.

Согласно части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, экспертное заключение согласно статье 71 АПК РФ не имеет заранее установленной силы. Оно подлежит оценке по общим правилам главы 7 АПК РФ, согласно которым при исследовании заключения экспертов суд проверяет полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Оценив заключение эксперта № А-01/2025 от 07.02.2025 по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд признает его надлежащим доказательством по делу, поскольку экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, содержит ответ на поставленный перед экспертом вопрос с подробным обоснованием и оценкой исследований; является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

При исследовании и оценке экспертного заключения, судом не установлено каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, ответчиком не представлено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Возражения ответчика по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки экспертного исследования.

Изложенные администрацией доводы о некорректности экспертного заключения подлежат отклонению, поскольку направлены на оспаривание примененных экспертом методов оценки. Между тем выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию

эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и администрацией города Рязани при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 с кадастровым номером 62:29:0020002:2653, расположенного по адресу: <...>, приняв пункты 2.1 и 2.3 договора в следующей редакции:

2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору определена на основании заключения эксперта 07.02.2025 № А-01/2025, выполненного ГБУ Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" по делу № А54-428/2024, и составляет 1 755 000 (один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.

2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 29 250 (двадцать девять тысяч двести пятьдесят) рублей, ежемесячно (в дальнейшем очередной платеж) (не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и администрацией города Рязани при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 с кадастровым номером 62:29:0020002:2653 площадью 58,3 кв.м., расположенное по адресу: <...> к1, приняв пункты 2.1 и 2.3 договора в следующей редакции:

2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору определена на основании заключения эксперта 07.02.2025 № А-01/2025, выполненного ГБУ Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" по делу № А54-428/2924, и составляет 1 755 000 (один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС (НДС не облагается)."

2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 29 250 (двадцать девять тысяч двести пятьдесят) рублей, ежемесячно (в дальнейшем очередной платеж) (не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

2. Взыскать с администрации города Рязани (ОГРН <***>, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.04.2021) судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 20000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья Е.В. Колбасова