Решение от 18 сентября 2017 г. по делу № А07-6763/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-6763/2017
г. Уфа
18 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.09.2017

Полный текст решения изготовлен 18.09.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Бобылёва М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аминевой Г.М., рассмотрев дело по иску

Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (ИНН 0256016289, ОГРН 1050202072084)

к индивидуальному предпринимателю Кархалевой Ирине Петровне (ИНН 025606552509, ОГРН 304025636200207)

о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 14.02.2008 №259-1/08, о выселении из объекта муниципального нежилого фонда, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 456 415 руб. 71 коп., пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 346 968 руб. 35 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО3 представитель по доверенности от 19.01.2017г. Удостоверение №003.

от ответчика – пред. не явился, извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района Белорецкого района Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 14.02.2008 №259-1/08, о выселении из объекта муниципального нежилого фонда, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 310 385 руб. 26 коп., пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 144 570 руб. 15 коп.

Определением суда от 21 августа 2017 года принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым истец просил расторгнуть договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 14.02.2008 №259-1/08, выселить из объекта муниципального нежилого фонда, взыскать задолженность по арендной плате в размере 456 415 руб. 71 коп., пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 346 968 руб. 35 коп.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика отзыв и истребованные документы не представил, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика по имеющимся материалам.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск обоснованным, правомерным и подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 14.02.2008 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белорецкому району и г. Белорецку (арендодатель), МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство муниципального района Белорецкий район РБ» (балансодержатель) и ИП ФИО4.(арендатор) заключен договор №259-1/08 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 14.02.2008, согласно которому арендодатель совместно с балансодержателем передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда: встроенное помещение на 1 этаже в пятиэтажного жилого дома, расположенном по адресу: <...>, расположенный на 1 этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью 225,2 кв.м. для использования в целях: общественное питание.

Согласно п. 1.2 договора его условия распространяются на взаимоотношения сторон с 01.01.2008 по 30.12.2008.

Дополнительным соглашением от 14.08.2008 к договору аренды №259-1/08 от 14.02.2008 стороны установили, что арендатором является ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), а пункт 1.2 договора изложили в следующей редакции: «условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 19.08.2008 и действуют по 31.08.2008, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как было указано, имущество, указанное в п.1.1 договора, принято арендатором по акту приема-передачи без замечаний. Арендная плата внесена ответчиком частично. Какой-либо переписки, свидетельствующей о неясности для сторон договора его предмета, суду не предъявлено. Указанное свидетельствует о согласованности сторонами условия об объекте, переданном в аренду.

Как определено в п.1 ст.654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Платежи и расчеты по договору определены в разделе 3 договора.

Согласно п.3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом Муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно расчету годовой и ежемесячной арендной платы к договору аренды №259-1/08 от 14.02.2008 ежемесячная арендная плата на 2016,2017 годы составляет 29 206 руб. 09 коп. (л.д.66-67).

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой по десятое число оплачиваемого месяца. Расчет арендной платы производится Комитетом на основании Методики определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан.

Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1.2 договора установлено, что условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 19.08.2008 по 30.12.2008 (с учетом дополнительного соглашения от 14.10.2008), то есть менее одного календарного года, следовательно, в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды не подлежит обязательной государственной регистрации.

Оценив договор №259-1/08 от 14.02.2008 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа на предмет его заключенности на основании п.3 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23.07.2009г. №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд пришел к выводу о согласованности предмета договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется, признаков ничтожности договор не содержит.

Как указал истец и подтверждается материалами дела, ответчиком неоднократно были нарушены обязательства по своевременному внесению арендных платежей, в связи с чем, по уточненному расчету истца за ответчиком образовалась задолженность с учетом частичных платежей за период с 01.01.2016 по 10.08.2017 в размере 456 415 руб. 71 коп.

Согласно ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчик задолженность по оплате арендной платы за период с 01.01.2016 по 10.08.2017 полностью не погасил, требование истца о взыскании с ответчика арендной платы в общей сумме 456 415 руб. 71 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При невнесении Арендатором в установленные сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п.4.1.1 договора).

В силу ч.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации договором могут быть предусмотрены неустойка (штраф, пени), которые должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчиком задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 10.08.2017 своевременно и в полном объеме не погашена, истец просит взыскать согласно п.4.1.1 договора пени из расчёта 0,3% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки согласно представленному расчету истца в сумме 346 968 руб. 35 коп. за период с 10.05.2016 по 10.07.2017 (л.д.67).

Произведенный истцом расчет пени за указанный период в размере 346 968 руб. 35 коп. судом проверен, является правильным. В соответствии с изложенным, поскольку со стороны ответчика имеет место просрочка оплаты арендной платы, требование истца о взыскании пени является обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленной сумме.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа №259-1/08 от 14.02.2008, заключенного между Администрацией муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

В качестве основания заявленного требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по указанному договору аренды нежилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п.3.7 договора отказ арендатора от внесения, невнесения или частичного внесения им арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора. Также, согласно п. 5.2.4 договора неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 настоящего договора в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Из материалов дела следует, что ответчиком допущена просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная норма права также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 17.01.2017 за исх. №01-09/101 (л.д.7) ответчику было направлено уведомление предложено оплатить образовавшуюся задолженность до 01.03.2017, в противном случае Администрация обратится в суд с иском о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа №259-1/08 от 14.02.2008.

Из материалов дела усматривается, что в 2016-2017 г.г. ответчик систематически ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежей.

Исходя из вышеизложенного, договор №259-1/08 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 14.02.2008 подлежит расторжению (ст. 619, ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как определено ч.1 ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При рассмотрении исков о выселении арендатора из занимаемого помещения (обязании освободить помещения) в предмет доказывания входят обстоятельства, достоверно свидетельствующие о незаконном нахождении в помещении юридического лица либо его имущества.

Материалами дела подтвержден факт передачи помещения ответчику по акту приема-передачи от 21.03.2003 и из материалов дела следует, что возврат имущества осуществлен не был.

Таким образом, ответчик свои обязательства по освобождению занимаемого помещения не выполнил, доказательств законности такого владения в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Поскольку договор аренды расторгнут судом, а арендатор (ответчик) на момент обращения арендодателя (истца) с иском не возвратил арендованное по договору имущество, требования истца о выселении суд считает законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку у арендатора отсутствуют правовые основания для пользования спорным нежилым помещением в дальнейшем.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального района Белорецкого района Республики Башкортостан - удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате в размере 456 415 руб. 71 коп., пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 346 968 руб. 35 коп.

Расторгнуть договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 14.02.2008 №259-1/08, заключенный между Администрацией муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) освободить объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: <...>, помещение №4, кадастровый номер 02:62:010809:8:8/5, общей площадью 225,2 кв.м. и передать указанное нежилое помещение Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 19 068 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте www.kad.arbitr.ru.

Судья М.П.Бобылёв