Решение от 23 марта 2020 г. по делу № А55-34982/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

23 марта 2020 года

Дело №

А55-34982/2019

Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2020 года. Полный текст решения изготовлен 23 марта 2020 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Симонян А.С.

рассмотрев в судебном заседании 16 марта 2020 года дело по заявлению

Администрации городского округа Тольятти

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской областис участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:- Общество с ограниченной ответственностью «Тетис Кэпитал» Д.У. - Общество с ограниченной ответственностью «Дом.РФ Управление активами»

о признании незаконным ненормативного акта

при участии в заседании

от заявителя – не явился, извещен,от заинтересованного лица - не явился, извещен, от третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

Администрация городского округа Тольятти (далее – заявитель, Администрация) обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Самарской области № 63/999/001/20198-115099 от 26.09.2019 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №3929 от 13.03.2019г., в отношении земельного участка КН 63:09:0301140:516, площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

В порядке устранения нарушений прав и законных интересов просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №3929 от 13.03.2019г. в отношении земельного участка КН 63:09:0301140:516, площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <...>. При этом, заявитель указывает, что в соответствии с п. 8.1 договора аренды земельного участка от 13.03.2019г. № 3929 с даты государственной регистрации настоящего договора будет считаться прекращенным договор аренды земельного участка № 1558 от 05.02.2007г.

Заинтересованное лицо требования не признает, ссылаясь на законность принятого ненормативного акта. При этом Управление указывает на то, что действующее земельное законодательство закрепляет право собственника объекта незавершенного строительства на однократное заключение договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов (т. 1 л.д. 142-144).

Общество с ограниченной ответственностью «Дом.РФ Управление активами» и Общество с ограниченной ответственностью «Тэтис Кэпитал» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, отзыв по существу спора не представили.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя заявителя и заинтересованного лица, арбитражный суд считает заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением мэра городского округа Тольятти от 24.01.2007г. № 187-1/п «О предоставлении ООО «Бизнес-Приват» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, 15А» ООО «Бизнес-Приват» был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:0516, входящий в состав земель поселений, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: г.Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, 15 А, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-бытового и складского помещения в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, как собственнику объекта незавершенного строительства (т. 1 л.д. 15).

На основании указанного выше Постановления, 05.02.2007г. между Мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО «Бизнес-Приват» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 1558, на основании п. 1.1.1 которого в соответствии с Постановлением мэра городского округа Тольятти от 24.01.2007г. № 187-1/п арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок предназначенный для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административного-бытового и складского помещения, с характеристиками, указанными в п. 1.2 настоящего договора, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющегося неотъемлемой частью, в соответствии с регламентом градостроительной зоны Ж-4, сроком на 49 лет ( т. 1 л.д. 16-17). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 15.05.2007 г. за номером 63-63-09/014/2007-225.

К договору аренды земельного участка от 05.02.2007 г. № 1558 ( далее – договор № 1558) заключено дополнительное соглашение от 24.12.2010г. согласно п. 1 которого в связи с переходом права собственности на незавершенное строительство административно-бытовое и складское помещение (здание Лит. А, готовность – 73%), расположенное на земельном участке по адресу: г.Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, 15 А, к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда кредитного «Омега», доверительное управление которым осуществляет Закрытое акционерное общество Управляющая компания «Финансовые Бизнес Системы», в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 3, п. 4, ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001г. № 156 «Об инвестиционных фондах», учитывая обращение ЗАО УК «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ кредитного «Омега» (вх. 1530-вх/5.2 от 22.04.2010), п. 1.1.2 договора аренды, ЗАО УК «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ кредитного «Омега» вступает в договор аренды земельного участка № 1558 от 05.02.2007, вместо ООО «Бизнес-Приват» и именуется в дальнейшем «арендатором», приобретает все права и обязанности, а также несет ответственность, предусмотренную договором аренды земельного участка № 1558 от 05.02.2007 (т. 1 л.д. 20-21).

05.02.2012г. к договору № 1558 заключено Дополнительное соглашение в соответствии с которым, в связи с переходом права собственности на незавершенны строительством объект, расположенный на земельном участке, предоставленном по договору аренды от 05.02.2007г. № 1558 к владельцам инвестиционный паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Комплекс на Спортивной», доверительное управление которым осуществляет ЗАО УК «Финансовые Бизнес Системы», учитывая обращение ЗАО УК «Финансовые Бизнес Системы» Д.У, ЗПИФ недвижимости «Комплекс на Спортивной» (вх.№ 1348-вх/5.2 от 11.04.2012), в соответствии со ст. 452 ГК РФ, п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), п. 1.1.3 договора аренды ЗАО УК «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Комплекс на Спортивной» вступает в договор аренды земельного участка № 1558 от 05.02.2007г. вместо ЗАО УК «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ кредитного «Омега» и в дальнейшем именуется «арендатором», в т.ч. приобретает права и обязанности, а также несет ответственность, предусмотренные договором аренды № 1558 от 05.02.2007г. (пункт 1).

Согласно п.2 дополнительного соглашения от 02.05.2012г. к договору № 1558 стороны, учитывая установленный для ЗАО УК «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Комплекс на Спортивной» срок действия договора доверительного управления фондом, пришли к соглашению изменить срок аренды земельного участка, исключив и п.1.1.1 и изложить его в следующей редакции: «сроком по 05.11.2015г .» (т. 1 л.д. 22).

Дополнительным соглашением от 14.01.2016г. к договору № 1558 в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства ( кадастровый номер 63:09:0301140:2292), расположенного в границах земельного участка, предоставленного по договору аренды № 1558 от 05.02.2007г. согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 02.12.2015№ 63-63/001-63/009/501/2015-9175/2, учитывая заявление АО УК «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» становится лицом в договоре аренды, приобретает права и обязанности ООО «Оптима», а также несет ответственность, предусмотренную договором аренды земельного участка № 1558 от 05.02.2007г., с момента регистрации права собственности на объект, а именно с 02.12.2015г., расположенный на арендуемом земельном участке (т. 1 л.д. 23).

На земельном участке с кадастровым номером 63:09:0301140:516 находится объект незавершенного строительства – административно-бытовое и складское помещение, с кадастровым номером 63:09:0301140:2292, которому присвоен адрес: <...>, право собственности зарегистрировано 02.12.2015г. за владельцами инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Омега», после 11.06.2019 – за владельцами инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Жилая недвижимость» что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости ( далее - ЕГРН) от 06.02.2019г. № 99/2019/243338360, от 07.02.2019 № 99/2019/243614039 (т. 1 л.д. 26-36).

В соответствии со ст.. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" паевым инвестиционным фондом является обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевые инвестиционные фонды не являются юридическими лицами.

Пунктом 3 статьи 11 Закона N 156-ФЗ установлено, что доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества осуществляет управляющая компания.

Как следует из материалов дела 05.02.2019г. в Администрацию городского округа Тольятти обратилось ООО «ТЭТИС Кэпитал» как управляющая компания ЗПИФ «Омега» с предложением заключить новый договор аренды земельного участка в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. ( т. 3 л.д.10).

В материалы дела и на регистрацию представлен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 3929 от 13.03.2019 , имеющий ссылку на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым был предоставлен в аренду без торгов земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:516, площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <...> для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-бытового и складского помещения сроком на 3 года (т. 1 л.д. 11-12).

Администрация городского округа Тольятти 25.03.2019 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением № 63/999/001/2019-115099 о государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 3929 от 13.03.2019г.

27.03.2019г. регистрирующим органом принято Уведомление о приостановлении государственной регистрации права № 63/999/001/2019-115099 на вышеуказанный объект, в связи с не соответствием по форме и ( или) содержанию документа представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям законодательства Российской Федерации. Также регистрирующим органом в порядке межведомственного запроса был направлен запрос в Администрацию городского округа Тольятти для уточнения оснований заключения договора аренды земельного участка от 13.03.2019 № 3929 в отношении земельного с кадастровым номером 63:09:0301140:516 на основании ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ( т.1 л.д. 83-84).

В ответе от 03.04.2019 администрация сообщила, что на момент заключения договора аренды от 05.02.2007 требования, установленные п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ отсутствовали. Поэтому договор аренды от 13.03.2019 заключен на основании п. 21 ст. 3 названного Закона для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. (т. 1 л.д. 87).

Уведомлением от 26.09.2019г. № 63/999/001/2019-115099 Управление Росреестра по Самарской области на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказало заявителю в осуществлении государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на не представление документов, необходимых для осуществления регистрации. При этом регистрирующий орган указал, что согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:516 ранее был уже представлен Мэрией городского округа Тольятти для завершения строительства незавершенного строительством объекта- административно-бытовое и складское помещение на основании договора аренды земельного участка от 05.02.2007г. №1558. Согласно полученному ответу из Администрации по межведомственному запросу, ранее на земельный участок был заключен договор аренды от 05.02.2007г. № 1558 на основании Постановления Мэрии г.о. Тольятти от 24.01.2007 №187-1/п в соответствии со ст. 22, 29, 36 ЗК РФ. Однако информация содержащаяся в указанном ответе противоречит подпункту 10 пункта 2 ст. 39.6 и части 1 ст. 39.20 ЗК РФ. (т. 1 л.д. 91-92)

Не согласившись с данным отказом, Администрация городского округа Тольятти обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что данный отказ нарушает его права и законные интересы. При этом, заявитель указывает, ранее земельный участок не предоставлялся предыдущему собственнику в соответствии с ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а был предоставлен в соответствии с положениями ст.ст. 22, 29, 36 ЗК РФ, в связи с чем можно рассматривать договор аренды земельного участка от 13.03.2019 № 3929 как однократное заключение договора аренды для завершения строительства объекта без торгов.

Однако данные доводы заявителя не могут быть признаны судом в качестве основания для признания оспариваемого отказа незаконным.

На основании пункта 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов государственной власти, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При оценке законности оспариваемого отказа суд исходит из положений п. 5 ст. 200 АПК РФ, устанавливающего, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие), а также с учетом положений п. 1 ст. 65 АПК РФ применительно к обязанности заявителя доказать наличие права собственности на объект недвижимости и представление в регистрирующий орган всех документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права.

Отношения , возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закон № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Частью 1 статьи 29 Закон № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии со статьей 27 Закон № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Статья 26 Федерального закона Закон № 218-ФЗ перечисляет основания для приостановления государственной регистрации прав.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

При этом согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Так, в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Из приведенных норм не следует, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на два вида продления договора без торгов для целей завершения строительства: по подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и по пункту 21 статьи 3 Законом № 137-ФЗ.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство, и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства, однако условия предоставления различны и четко поименованы в соответствующих статьях этих законов, они не являются дублирующими.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.Таким образом, анализ изложенных выше правовых норм в их совокупности позволяет с достаточной степенью определенности сделать вывод о том, что они действуют только в отношении добросовестных собственников объектов незавершенного строительства и (или) арендаторов. В частности, возведение объекта недвижимости и заключение предыдущего договора аренды земельного участка должны осуществляться с соблюдением установленного законодателем порядка.

Заявитель полагает, что он обладает правом на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства объектов производственного назначения без торгов в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Между тем, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ , на которые ссылается заявитель, судом пришел к выводу об отсутствии у администрации права на предоставление, а у арендатора права на получение испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Как следует из позиции заявителя, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:516 ранее был предоставлен арендатору для завершения строительства незавершенного строительством объекта – административно-бытовое и складское помещение на основании договора аренды земельного участка от 05.02.2007 № 1558 сроком до 05.11.2015г. (с учетом дополнительного соглашения от 02.05.2012г.), заключенного без торгов в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ (действовавшей в редакции до 01.03.20.15). В связи с чем заявитель полагает, что ранее земельный участок не предоставлялся предыдущему собственнику в соответствии с ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а был предоставлен в соответствии с положениями ст.ст. 22, 29, 36 ЗК РФ, в связи с чем можно рассматривать договор аренды земельного участка от 13.03.2019 № 3929 как однократное заключение договора аренды для завершения строительства объекта без торгов, несостоятельна.

Однако заявителем не учтено то обстоятельство, что при предоставлении земельного участка в аренду собственникам объектов недвижимости без торгов применение положений статьи 36 ЗК РФ ( в редакции, действующей на момент заключения договора) к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства без торгов противоречило действующему земельному законодательству.

Данный вывод основан на сложившейся по данному вопросу судебной практике, нашедшей свое выражение, в частности, в Постановлении Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008. Суд отмечает, что названный судебный акт вынесен по делу с участием администрации (ранее – мэрии) г.Тольятти, которая мотивировала свои возражения тем, что объект незавершенного строительства, находящийся в собственности заявителя не относится к зданиям, строениям, сооружениям, а поэтому у заявителя отсутствует, установленное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приватизацию земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства. При этом правовой режим предоставления собственникам объектов недвижимости земельного участка в собственности и в аренду, установленный ст. 36 ЗК РФ, аналогичен.

Кроме того, указанное выше заявление о заключении нового договора было подано собственником объекта незавершенного строительств в Администрацию 05.02.2019г., т.е. после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 05.02.2007 № 1558.

В соответствии с частями 3 - 6 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно выписки из ЕГРН ограничения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301140:516 зарегистрированы в установленном порядке до 05.11.2015. В дальнейшем продление срока действия договора аренды не было зарегистрировано в установленном порядке.

Ссылки администрации на продление договора аренды в порядке, предусмотрено ст. 610 ГК РФ, противоречат сведениями из ЕГРН, а потому не принимаются судом. Кроме того, возможность применения названной нормы гражданского законодательства обусловлена соблюдением сторонами сделки установленных требований о порядке заключения договора. Как указано ранее, при заключении договора аренды от 2007 без торгов стороны руководствовались ст. 36 ЗК РФ, нормы которой не подлежали применению в рассматриваемых правоотношениях.

Таким образом, условия для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, установленные действующими на момент заключения договора аренды от 13.03.2019 № 3929 нормами земельного законодательства, не были соблюдены.

Кроме того, пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Как указано ранее, паевые инвестиционные фонды не являются юридическими лицами. Поэтому в рассматриваемом случае стороной договора аренды является соответствующая управляющая компания.

Согласно материалам дела 21.02.2019 между ООО «ТЭТИС Капитал» («Управляющая компания») и ООО «ДОМ.РФ Управление активами» («Управляющий») заключено соглашение о передаче Управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Омега» ( т. 3 л.д. 14).

В силу пункта 5 статьи 20 Закона об инвестиционных фондах изменения и дополнения, вносимые в правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом, инвестиционные паи которого ограничены в обороте, вступают в силу со дня их регистрации, если более поздний срок не предусмотрен указанными правилами.

Указанные выше изменения зарегистрированы Банком России 12.03.2019. ( т. 2 л.д.100-127).

Таким образом, на момент заключения договора аренды 12.03.2019, на момент обращения администрации за регистрацией договора 25.03.2019 и на момент принятия оспариваемого отказа 26.09.2019 ООО «ТЭТИС Капитал» утратило полномочия управляющей компании ЗПИФ «Омега», а потому не могло быть стороной в договоре аренды.

При таких обстоятельствах, регистрация после 12.03.2019 договора аренды в представленной редакции ущемляла бы права и законные интересы владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Омега», а также ООО «ДОМ.РФ Управление активами» как Управляющей компании.

Ссылки ООО «ТЭТИС Кэпитал» на то, что согласно п. 142 Правил изменения вступают в силу по истечении 20 дней с даты их регистрации, расцениваются судом как не состоятельные, поскольку п. 142 в Правилах доверительного управления ЗПИФ «Омега» отсутствует. ( т. 2 л.д. 1010-119). Последним является пункт 137.

Не могут быть признаны состоятельными ссылки администрации на п. 3.2 Соглашения от 21.02.2019 между ООО «ТЭТИС Капитал» («Управляющая компания») и ООО «ДОМ.РФ Управление активами» («Управляющий») о передаче Управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Омега», согласно которому изменения и дополнения в Правила фонда вступают в силу по истечении 3 рабочих дней со дня их регистрации Банком России. Управляющие компании в силу императивного указания п. 5 ст. 20 Закона об инвестиционных фонда не могут изменять данный срок своим соглашением.

Ссылки администрации на фактическое заключение договора аренды 06.032019 противоречат дате, указанной на договоре.

Кроме того, в любом случае на момент обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды ООО «ТЭТИС Кэпитал» не имело полномочий на заключение данного договора.

Суд также отмечает, что в первоначальной редакции договора аренды и в акте приема-передачи земельного участка от 13.02.2019 в качестве арендатора указы владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Омега» по управлению Общества с ограниченной ответственностью ООО «ТЭТС КЭПИТАЛ». В тексте договора отсутствует оговорка о том, что он подписан с протоколом разногласий. На регистрацию был представлен протокол разногласий к договору от 06.03.2019 в котором наименование арендатора изменено на ООО «ТЭТИС Кэпитал» ДУ ЗПИФ комбинированный «Омега» в лице директора ФИО2, действующего на основании Устава.

Однако, как следует из изложенных выше обстоятельств и действующего законодательства Управляющая компания осуществляет полномочия по управлению ЗПИФ на основании Правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом, зарегистрированных в установленном порядке. Устав ООО «ТЭТИС Кэпитал» не предоставляет обществу таких полномочий.

Также в ходе рассмотрения дела администрацией не было представлено доказательств осуществления арендатором строительства объекта недвижимости в установленном порядке. Представленное разрешение на выполнение СМР от 1994 окончило свое действие 31.12.1996.( т. 1 л.д. 61).

В силу положений пункта 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые для осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац 2 пункта 1, абзац 1 пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ). К компетенции (полномочиям) органа регистрации прав относятся, в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (часть 3 статьи 3, часть 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Поскольку представленный на государственную регистрацию договор аренды от 13.03.2019 № 3929 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301140:516 по содержанию не соответствовал нормам земельного законодательства, в соответствии с положениями статей 26, 27 Закона № 218-ФЗ Управление правомерно отказало в государственной регистрации договора аренды.

Принимая во внимание изложенные нормы права и фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Самарской области не противоречат действующему законодательству и не нарушают права заявителя.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд к выводу о соответствии оспариваемого отказа Управления Росреестра по Самарской области закону и отсутствии нарушений данным отказом прав и законных интересов заявителя, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного в удовлетворении заявленных требований следует отказать. Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины. Поэтому судебные расходы не распределяются.

Руководствуясь ст. 167-170, 198-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.


Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1