Решение от 29 сентября 2023 г. по делу № А41-25225/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-25225/23
29 сентября 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ПЕРСОНА+" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 28.06.2012, юридический адрес: 141104, Московская область, Щёлково город, ФИО1 улица, 6, 11)

к Администрации городского округа Щёлково Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.12.1991, юридический адрес: 141100, Московская область, Щёлково город, Ленина площадь, д. 2)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПЕРСОНА+" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Щёлково Московской области (далее – ответчик) в котором с учетом уточнения принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ просит суд:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ПЕРСОНА+" и Администрацией городского округа Щёлково Московской области, возникшие при заключении договора № 288 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (далее – «Договор»), изложив п.п. 4.1., 4.3.1. Договора в следующей редакции:

- «4.1. Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной на основании «Заключения эксперта № 07/23-209 по материалам дела № А41-25225/23», выполненного ООО фирмы «Эксперт». Рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 50:14:0050102:5028, расположенного по адресу: Московская обл., Щелковский р-он, городской округ Щелково, в/г № 17/4, и земельного участка площадью 678 кв.м. с кадастровым номером 50:14:0050102:5080, расположенного по адресу: <...> составляет 4 095 937 (Четыре миллиона девяносто пять тысяч девятьсот тридцать семь) рублей 50 копеек без учета налога на добавленную стоимость.»;

- «4.3.1. Первый платеж составляет 77 654 (Семьдесят семь тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рубля 49 копеек и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора.», а также утвердить Приложение № 1 к Договору «График платежей» в новой редакции.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителя ответчика, извещенного о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

В судебном заедании представитель истца исковые требования, с учетом уточнения, поддержала.

Рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, суд установил следующее.

Между истцом (далее – арендатор) и ответчиком (далее – арендодатель) заключен Договор аренды недвижимого имущества от 15.09.2020 № 3243 по условиям которого в аренду передано нежилое здание с кадастровым номером 50:14:0050102:5028 площадью 31 кв.м, по адресу: Московская область, городской округ Щелково, г. Щелково, в/г 17/4 и земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050102:5080 общей площадью 678 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание по адресу: Московская область, городской округ Щелково, ул. Неделина.

26.10.2022 истец обратился в Администрации городского округа Щёлково Московской области с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

Со стороны ответчика подготовлен Договор купли-продажи муниципального имущества от 03.02.2023 № 288.

С условиями вышеуказанного договора истец не согласился, так как, величина рыночной стоимости недвижимого в размере 7 686 760 руб. 00 коп., установленная в отчете, по его мнению, является недостоверной (завышенной), так как в нарушение норм действующего законодательства определена на дату составления отчета, а условия по ставке не соответствуют действительности.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Разрешая спор, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона № 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12.

В соответствии с отчетом от 01.12.2022 № 399-11-24, подготовленным ООО «ГК «Азира» рыночная стоимость определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 26.10.2022, а на дату составления отчета об оценке, т.е. 01.12.2022, в связи с чем суд соглашается с доводами истца о том, что указанная в данном отчете стоимость объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Определением суда от 04.07.2023 по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которое поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью ФИРМА "ЭКСПЕРТ" ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 31 кв.м с кадастровым номером 50:14:00501052:5028, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский район, городской округ Щелково, в/г № 17/4 и земельного участка площадью 678 кв.м с кадастровым номером 50:14:0050102:5080, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 26.10.2022?

Согласно заключению эксперта № 07/23-129, поступившему в материалы дела по итогу проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 31 кв.м с кадастровым номером 50:14:00501052:5028 по состоянию на 26.10.2022 составляет 940 695 руб. 00 коп., а рыночная стоимость земельного участка площадью 678 кв.м с кадастровым номером 50:14:0050102:5080 по состоянию на 26.10.2022 составляет 3 155 242 руб. 50 коп.

Экспертное заключение признано арбитражным судом относимым и допустимым доказательством, приобщено к материалам дела и исследуется наряду с другими доказательствами. Оснований для назначения дополнительной или повторной экспертиз в порядке ст. ст. 86, 87 АПК РФ судом не установлено.

Истец не оспаривал результаты судебной экспертизы, напротив, в судебном заседании уточнил исковые требования в данной части и просил суд определить рыночную стоимость выкупаемого имущества в соответствии с заключением эксперта № 07/23-209 по материалам дела № А41-25225/23.

Суд полагает, что указанное соотносится с положениями норм действующего законодательства и правовой позиции вышестоящей инстанции, в связи с чем суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования в данной части: установив рыночную стоимость выкупаемого имущества в соответствии с заключением эксперта № 07/23-209.

Также истец просит суд определить условия договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества о рассрочке сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и установить в договоре соответствующий график платежей.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом положений указанной нормы суд считает, что в данной части требования предпринимателя также подлежат удовлетворению, поскольку предложенные истцом условия договора не противоречат нормам действующего законодательства и не ущемляют права ответчика.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, договор купли-продажи спорного имущества, ранее арендуемого истцом на основании Договора, считается заключенным с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ и возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ПЕРСОНА+" и Администрацией городского округа Щёлково Московской области, возникшие при заключении договора № 288 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (далее – «Договор»), изложив п.п. 4.1., 4.3.1. Договора в следующей редакции:

- «4.1. Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной на основании «Заключения эксперта № 07/23-209 по материалам дела № А41-25225/23», выполненного ООО фирмы «Эксперт». Рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 50:14:0050102:5028, расположенного по адресу: Московская обл., Щелковский р-он, городской округ Щелково, в/г № 17/4, и земельного участка площадью 678 кв.м. с кадастровым номером 50:14:0050102:5080, расположенного по адресу: <...> составляет 4 095 937 (Четыре миллиона девяносто пять тысяч девятьсот тридцать семь) рублей 50 копеек без учета налога на добавленную стоимость.»;

- «4.3.1. Первый платеж составляет 77 654 (Семьдесят семь тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рубля 49 копеек и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора.», а также утвердить Приложение № 1 к Договору «График платежей» в новой редакции.

Приложение 1

к Договору купли-продажи объекта недвижимости

с рассрочкой платежа от ______________ № 288


График платежей


- цена продажи имущества составляет 4 095 937 (Четыре миллиона девяносто пять тысяч девятьсот тридцать семь) рублей 50 копеек без учёта НДС;

- первый платеж составляет 77 654 (Семьдесят семь тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рубля 49 копеек;

- срок платежа: в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения договора.

№ п/п


Дата платежа (не позднее)

Общая сумма погашения, руб.

Сумма платежа в погашение, руб.

Сумма платежа

в погашение с

%
Остаток, руб.

1


2
3

4
5

6
1

10.03.2023

4 018 283,01

66 971,38

75 342,80

3 951 311,63

2
10.04.2023

3 951 311,63

66 971,38

75 203,28

3 884 340,25

3
10.05.2023

3 884 340,25

66 971,38

75 063,76

3 817 368,87

4
10.06.2023

3 817 368,87

66 971,38

74 924,23

3 750 397,49

5
10.07.2023

3 750 397,49

66 971,38

74 784,71

3 683 426,11

6
10.08.2023

3 683 426,11

66 971,38

74 646,19

3 616 454,73

7
10.09.2023

3 616 454,73

66 971,38

74 505,66

3 549 483,35

8
10.10.2023

3 549 483,35

66 971,38

74 366,76

3 482 511,97

9
10.11.2023

3 482 511,97

66 971,38

74 226,61

3 415 540,59

10

10.12.2023

3 415 540,59

66 971,38

74 087,09

3 348 569,21

11

10.01.2024

3 348 569,21

66 971,38

73 947,57

3 281 597,83

12

10.02.2024

3 281 597,83

66 971,38

73 808,04

3 214 626,45

13

10.03.2024

3 214 626,45

66 971,38

73 668,52

3 147 655,07

14

10.04.2024

3 147 655,07

66 971,38

73 528,99

3 080 683,69

15

10.05.2024

3 080 683,69

66 971,38

73 389,47

3 013 712,31

16

10.06.2024

3 013 712,31

66 971,38

73 249,94

2 946 740,93

17

10.07.2024

2 946 740,93

66 971,38

73 110,42

2 879 769,55

18

10.08.2024

2 879 769,55

66 971,38

72 970,90

2 812 798,17

19

10.09.2024

2 812 798,17

66 971,38

72 831,38

2 745 826,79

20

10.10.2024

2 745 826,79

66 971,38

72 691,85

2 678 855,41

21

10.11.2024

2 678 855,41

66 971,38

72 552,33

2 611 884,03

22

10.12.2024

2 611 884,03

66 971,38

72 412,81

2 544 912,65

23

10.01.2025

2 544 912,65

66 971,38

72 273,28

2 477 941,27

24

10.02.2025

2 477 941,27

66 971,38

72 133,76

2 410 969,89

25

10.03.2025

2 410 969,89

66 971,38

71 994,23

2 343 998,51

26

10.04.2025

2 343 998,51

66 971,38

71 854,71

2 277 027,13

27

10.05.2025

2 277 027,13

66 971,38

71 715,19

2 210 055,75

28

10.06.2025

2 210 055,75

66 971,38

71 575,66

2 143 084,37

29

10.07.2025

2 143 084,37

66 971,38

71 436,14

2 076 112,99

30

10.08.2025

2 076 112,99

66 971,38

71 296,62

2 009 141,61

31

10.09.2025

2 009 141,61

66 971,38

71 157,09

1 942 170,23

32

10.10.2025

1 942 170,23

66 971,38

71 017,57

1 875 198,85

33

10.11.2025

1 875 198,85

66 971,38

70 878,04

1 808 227,47

34

10.12.2025

1 808 227,47

66 971,38

70 738,52

1 741 256,09

35

10.01.2026

1 741 256,09

66 971,38

70 599,00

1 674 284,71

36

10.02.2026

1 674 284,71

66 971,38

70 459,47

1 607 313,33

37

10.03.2026

1 607 313,33

66 971,38

70 319,95

1 540 341,95

38

10.04.2026

1 540 341,95

66 971,38

70 180,43

1 473 370,57

39

10.05.2026

1 473 370,57

66 971,38

70 040,90

1 406 399,19

40

10.06.2026

1 406 399,19

66 971,38

69 901,38

1 339 427,81

41

10.07.2026

1 339 427,81

66 971,38

69 761,85

1 272 456,43

42

10.08.2026

1 272 456,43

66 971,38

69 622,33

1 205 485,05

43

10.09.2026

1 205 485,05

66 971,38

69 482,81

1 138 513,67

44

10.10.2026

1 138 513,67

66 971,38

69 343,28

1 071 542,29

45

10.11.2026

1 071 542,29

66 971,38

69 203,76

1 004 570,91

46

10.12.2026

1 004 570,91

66 971,38

69 064,24

937 599,53

47

10.01.2027

937 599,53

66 971,38

68 924,71

870 628,15

48

10.02.2027

870 628,15

66 971,38

68 758,19

803 656,77

49

10.03.2027

803 656,77

66 971,38

68 645,66

736 685,39

50

10.04.2027

736 685,39

66 971,38

68 506,14

669 714,01

51

10.05.2027

669 714,01

66 971,38

68 366,62

602 742,63

52

10.06.2027

602 742,63

66 971,38

68 227,09

535 771,25

53

10.07.2027

535 771,25

66 971,38

68 087,57

468 799,87

54

10.08.2027

468 799,87

66 971,38

67 948,05

401 828,49

55

10.09.2027

401 828,49

66 971,38

67 808,52

334 857,11

56

10.10.2027

334 857,11

66 971,38

67 669,00

267 885,73

57

10.11.2027

267 885,73

66 971,38

67 529,48

200 914,35

58

10.12.2027

200 914,35

66 971,38

67 389,95

133 942,97

59

10.01.2028

133 942,97

66 971,38

67 250,43

66 971,59

60

10.02.2028

66 971,59

66 971,38

67 110,90

0,21


Итого:


4018283,01

4273858,83


Подписи Сторон:



Продавец-Залогодержатель:

Администрация городского округа Щёлково

Глава городского округа Щёлково

___________________ ФИО3

м.п.

______________2023 г.


Покупатель-Залогодатель: Общество с ограниченной ответственностью «Персона+»

Генеральный директор

_____________________ ФИО4

м.п.

______________2023 г.


Взыскать с Администрации городского округа Щелково Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ПЕРСОНА+" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья Е.В. Самороковская