Решение от 24 января 2019 г. по делу № А74-16193/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

24 января 2019 года Дело № А74-16193/2018


Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2019 года

Полный текст решения изготовлен 24 января 2019 года


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи С.М. Тропиной, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации г. Черногорска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304190327900074) о расторжении договора аренды на земельный участок от 04.08.2003 № 423ю и обязании передать администрации г. Черногорска по акту приема-передачи в пригодном состоянии для дальнейшей эксплуатации земельный участок с кадастровым номером 19:02:010521:0696, общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: <...>, предоставленный для кафе,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО3 по доверенности от 01.02.2016.


Администрация города Черногорска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды на земельный участок от 04.08.2003 № 423ю и обязании передать администрации г. Черногорска по акту приема-передачи в пригодном состоянии для дальнейшей эксплуатации земельный участок с кадастровым номером 19:02:010521:0696, общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: <...>, предоставленный для кафе.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Пояснил, что у ответчика имеется просрочка внесения арендных платежей, в том числе и по судебным решениям, считает, что финансовая возможность исполнять арендные обязательства по настоящему договору у ответчика отсутствует, в связи с чем продолжение арендных правоотношения с предпринимаем нецелесообразно.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, представителя не направила, отзыв на иск не представила. Заказное письмо с определением арбитражного суда о времени и месте судебного заседания возвращено отделением связи по истечении срока хранения.

С учётом положений статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд признал ответчика извещённым о разбирательстве надлежащим образом и на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в его отсутствие.

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения истца, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между администрацией города Черногорска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 04.08.2003 заключен договор на аренду земельного участка №423Ю, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях определенных настоящим договором, земельный участок, категория земель – земли поселений, площадью – 400,29 м2, расположенный по адресу: <...>, для строительства магазина.

По акту приема-передачи от 04.08.2003 земельный участок передан администрацией города Черногорска ФИО2

Согласно пункту 2.1. договора при не уведомлении арендатором арендодателя в письменном виде о продлении срока договора аренды за три месяца до окончания его действия, действие договора заканчивается 04.08.2008.

Земельный участок с кадастровым номером 19:02:01 05 21:696, площадью 400 м2, расположенный по адресу: <...>, предоставленный для кафе поставлен на государственный кадастровый учет 13.11.2006.

Сторонами заключено соглашение от 04.05.2011 о внесении изменений в договор аренды от 04.08.2003 №423Ю. В пункт 1.1 договора внесены изменения, согласно которым арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное пользование (в аренду) земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 19:02:01 05 21:696, площадью 400 м2, расположенный по адресу: <...>, предоставленный для кафе.

Согласно пункту 3.4. договора (в редакции соглашения от 04.05.2011) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца, за последний месяц до 15 ноября текущего года.

Соглашением от 04.05.2011 договор дополнен пунктом 3.8., в соответствии с которым, если ни одна из сторон договора не заявила о его прекращении, то договор считается возобновленным и срок его действия устанавливается до 30 декабря следующего финансового года. В соответствии с пунктом 10 соглашения от 04.05.2011 условия соглашения распространены на отношения с 28.01.2011.

Администрацией города Черногорска в адрес ФИО2 направлено уведомление об имеющейся задолженности, в случае неисполнения обязательств предложено досрочно расторгнуть договор аренды.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленные договором сроки, а также использование участка с нарушением разрешенного использования явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и обязании вернуть земельный участок.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование по акту приёма-передачи оговорённый в договоре аренды земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды по договору сторонами определен до 04.08.2008, соглашением от 04.05.2011 установлено, что срок действия договора аренды в случае, если ни одна из сторон не заявила о его прекращении, считается возобновленным и срок его действия устанавливается до 30 декабря следующего финансового года. Поскольку доказательств прекращения договорных отношений в материалы дела сторонами не представлено, ответчик не представил доказательств, опровергающих пользование земельным участком, арбитражный суд в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу, что договор продлился на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 5.1., 7.2. договора аренды земельного участка от 04.08.2003 № 423ю предусмотрено право арендодателя досрочного расторжения договора в порядке и в случаях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела, арендатор не вносил арендную плату по договору с 02.10.2010. Данное обстоятельство установлено решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20.09.2018 по делу № А74-10727/2018, имеющим в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Из материалов дела следует, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды истец направил в адрес ответчика уведомление от 02.04.2018 № 752 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за земельный участок, в котором заявил о расторжении договора аренды земельного участка в случае неуплаты долга. Заказное письмо с уведомлением возращено отделением почтовой связи с отметкой по истечении срока хранения. Ответа на письмо от ответчика не последовало. Соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 63 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума N 25) разъяснил, что, по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 67 постановления № 25, следует: извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.

Таким образом, суд пришел к выводу о надлежащем уведомлении арендатора о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды.

Комиссией в составе начальника отдела учета, аренды, приватизации земельных участков Комитета по управлению имуществом г. Черногорска, главного специалиста отдела учета, аренды, приватизации земельных участков комитета по управлению имуществом г. Черногорска, ведущего специалиста отдела учета, аренды, приватизации земельных участков комитета по управлению имуществом г. Черногорска, составлены акты обследования земельного участка от 15.09.2017, от 19.02.2018. В результате административного обследования объекта земельных отношений установлено, что спорный земельный участок, расположенный по адресу: <...>, используется на праве аренды (договор от 04.08.2003 № 423ю) ФИО2 Установлено, что площадь фактического использования земельного участка составила 420 кв.м, то есть на 20 кв.м. превышает площадь арендуемого земельного участка. Площадь самовольного занятия образована путем ограждения бетонным забором с северной стороны от обследуемого земельного участка. На указанном земельном участке расположен объект капитального строительства - кафе. Согласно документации, полученной из отдела по строительству и архитектуре администрации г. Черногорска, 11.07.2011 ФИО2 выдано разрешение на строительство кафе, срок действия настоящего разрешения до 08.04.2012. На соседнем земельном участке с кадастровым номером 19:02:010521:0697 расположен самовольно установленный объект незавершённого строительства примерной площадью 120 кв.м., который частично расположен на обследуемом участке, примерной площадью 50 кв.м.

Оценив и проанализировав условия договора аренды применительно к положениям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что истцом доказано наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора в судебном порядке, существенным нарушением договора аренды земельного участка является невнесение ответчиком длительное время арендной платы и использование в нарушение разрешенного использования (частичное наложение объекта незавершенного строительства).

Учитывая, что при обязанности ежемесячно уплачивать арендную плату ответчиком накоплена задолженность, которая на день рассмотрения спора не погашена, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 04.08.2003 № 423ю подлежит удовлетворению, так как ответчиком допущено систематическое невнесение арендных платежей.

Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто, доказательства надлежащего исполнения обязательств по договору аренды ответчиком не представлены.

Истец также заявил требование об обязании передать администрации г. Черногорска по акту приема-передачи в пригодном состоянии для дальнейшей эксплуатации земельный участок с кадастровым номером 19:02:010521:0696, общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: <...>, предоставленный для кафе.

Статьёй 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, который возведен ответчиком на основании разрешения, полученного в установленном порядке на его строительство.

В подтверждение указанного обстоятельства в материалы дела представлены: постановление администрации г. Черногорска от 04.08.2003 № 2718 о предоставлении земельного участка в аренду, постановление администрации г. Черногорска от 22.12.2010 № 3293-П о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, постановление администрации г. Черногорска от 28.01.2011 № 122-П о внесении изменений в пункт 1 постановления № 2718 от 04.08.2003, заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 в администрацию г. Черногорска на выдачу разрешения на строительство кафе, разрешение на строительство № RU 19302000-2011026 от 11.07.2011 на строительство кафе, заключение Черногорского филиала ГУП РФ «УТИ» по присвоению адреса объекту недвижимости от 18.05.2011 № 93.

При этом, объект недвижимости не введен в эксплуатацию и право на объект не зарегистрировано в установленном порядке.

Требование о возврате земельного участка может быть предъявлено собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требование о возврате земельного участка без решения судьбы возведённых на нём объектов недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Как следует из материалов дела, истец не заявлял требование о признании расположенных на участке объектов самовольными постройками и об их сносе либо требование о признании на них права муниципальной собственности. При этом суд неоднократно обращал на это обстоятельство истца при рассмотрении настоящего спора.

Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, по смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ней, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Учитывая изложенное, требование администрации города Черногорска о расторжении договора подлежит удовлетворению, в удовлетворении требования возврате земельного участка следует отказать.

Государственная пошлина по делу составляет 6000 рублей, которая на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу подпункта 1.1. пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождён от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 106, 110, 169-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск частично: расторгнуть договор от 04.08.2003 № 423ю на аренду земельного участка с кадастровым номером 19:02:010521:0696, общей площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <...>, заключенный между администрацией г. Черногорска и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Отказать в удовлетворении остальной части иска.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину по делу в сумме 6000 (шесть тысяч) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья С.М. Тропина