Решение от 18 сентября 2024 г. по делу № А76-35253/2023

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-35253/2023
19 сентября 2024 г.
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 19 сентября 2024  г.


Судья Арбитражного суда Челябинской области Малыхина В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Крубцовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром», ОГРН <***>, г. Челябинск, о взыскании 10 181 178 руб. 84 коп.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: директор ФИО1, выписка из ЕГРЮЛ, представитель ФИО2, удостоверение адвоката, диплом о высшем юридическом образовании, доверенность от 01.02.2024.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, КУИиЗО города Челябинска), 03.11.2023 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Промышленной группе «Техпром» (далее – ответчик, ООО ПГ «Техпром»), о взыскании:

- неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0211002:202 за период с 27.11.2006 по 21.09.2023 в размере 5 438 985 руб. 47 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.11.2006 по 21.09.2023 в размере 4 742 193 руб. 37 коп., продолжить начисление процентов на сумму задолженности 5 438 985 руб. 47 коп. из расчета ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, за каждый календарный день просрочки до фактического исполнения обязательства.

Определением от 13.11.2023 дело принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что ответчик без правоустанавливающих документов и внесения платы использовал  в период с 27.11.2006 по 21.09.2023 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:202, для эксплуатации принадлежащего ему на праве аренды нежилого помещения. В качестве нормативного обоснования требований истец ссылается  на ст. 614, 622, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 20.08.2024 судебное заседание назначено на 05.09.2024.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что ответчик имел намерение выкупить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:202, в связи с чем разумно и добросовестно совершал последовательные действия, направленные на формирование, утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, определение его площади и приобретение этого участка.

С учетом этого в случае, если бы договор купли-продажи с ответчиком был своевременно заключен, он бы приобрел статус собственника земельного участка, а вместе с ним у него возникла бы обязанность уплачивать в отношении этого участка земельный налог (который исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка и ставки налога и размер которого гораздо меньше рассчитанной Истцом суммы неосновательного обогащения равной размеру арендной платы). Однако в результате необоснованного уклонения Истца от утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, определения его площади заведомо меньше необходимой для эксплуатации принадлежащего на праве собственности ответчику здания, уклонения от заключения договора купли-продажи, включения в указанный договор положений, не соответствующих законодательству Российской Федерации, Ответчик в течение длительного времени был лишен законной возможности приобрести статус собственника и снизить бремя платежей, связанных с использованием участка.

На основании изложенного, принимая во внимание, что столь позднее заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202 имело место по причине незаконных действий (бездействия) Истца, ответчик не может быть поставлен в худшее положение по сравнению с тем, в котором он оказался бы, если бы его право не было нарушено. В этой связи ответчик полагает, что сумма подлежащего взысканию в пользу истца неосновательного обогащения не может превышать размер земельного налога, который он бы заплатил, если бы своевременно стал собственником земельного участка.

Взыскание же с ответчика неосновательного обогащения в размере, превышающем ставку земельного налога, которая должна была бы уплачиваться при наличии своевременно заключенного договора купли-продажи земельного участка, противоречит требованиям пункта 4 статьи 1 ГК РФ..

Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности и необоснованном начислении процентов по ст. 395 ГК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, общество ПГ "Техпром" на праве собственности с 27.11.2006 принадлежит нежилое здание (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации), общей площадью 672,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пр. Ленина, д. 3, на основании договора купли-продажи имущества от 30.11.2004 с обществом "ЧТЗ-Уралтрак".

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202, площадью 9 134 кв.м., расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения – станция деминерализации) подписан 20.09.2023 (л.д. 43), передан по акту приема-передачи 20.092023 (л.д. 46 оборот).

Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:202 зарегистрирован в ЕГРН 22.09.2023 (л.д. 47-48).

В связи с тем, что ООО ПГ "Техпром" использует земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:202 для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 74:36:0211003:187 без внесения платы за его использование, Комитет направил ООО ПГ "Техпром" требование о выплате суммы неосновательного обогащения, которое оставлено без удовлетворения.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 ГК РФ).

В предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения (использования) ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер переданного имущества; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения.

Бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ возлагается на истца. Недоказанность хотя бы одного из названных обстоятельств влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платежей за использование земельного участка.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу статьи 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В связи с этим, обязанность внесения платы за пользование земельным участком, необходимым для размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества, возлагается на собственника данного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

По смыслу п. 2 ст. 1105 ГК РФ размер неосновательного обогащения должен определяться на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающего применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

При отсутствии между собственником земельного участка и лицом, являющимся правообладателем объекта недвижимости, расположенного на участке, договорных отношений, регулирующих порядок пользования участком и возмещения расходов по пользованию, собственник участка, в данном случае администрация, не лишена возможности предъявления арендатору требования о внесении платы за пользование участком в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Так, положениями статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным соответствующими нормативными правовыми актами размером арендной платы за такие земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал на пропуск истцом срока исковой давности. Указал, что взыскание с ответчика неосновательного обогащения в размере, превышающем ставку земельного налога, которая должна была бы уплачиваться при наличии своевременно заключенного договора купли-продажи земельного участка, противоречит требованиям пункта 4 статьи 1 ГК РФ. Ответчик также отмечает, что площадь в размере 9 134 кв.м для земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202 была установлена лишь на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2019 г. по делу № А76-9652/2016, оставленного без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 г. №18АП-17148/2019, 18АП-17272/2019, 18АП-19455/2019 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.05.2020 г. № Ф09-1354/20 по тому же делу. До вступления в силу указанного решения суда (29.01.2020) площадь земельного участка составляла 3 319 кв.м., сведения о которой были внесены в ЕГРН. Истцом же при этом произведен расчет неосновательного обогащения за период с 27.11.2006 г. по 21.09.2023 г. исходя из площади земельного участка в размере 9 134 кв.м.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

При этом течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется по каждому просроченному платежу (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43, далее – постановление ВС РФ № 43 от 29.09.2015).

Согласно разъяснениям, данным в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Исковое заявление о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельными участками в период с 27.11.2006 по 21.09.2023 подано истцом через ящик для корреспонденции 03.11.2023 (л.д. 3).

Претензия от 03.10.2023 направлена ответчику 03.10.2023, ответ на претензию не поступил.

Учитывая заявление о пропуске срока исковой давности, отсутствие ответа на претензию, а также разъяснения п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», ч. 5 ст. 4 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности пропущен по требованиям об оплате за пользование землей за период с 27.11.2006 по 03.10.2020 (включительно).

Таким образом, суд рассматривает требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 04.10.2020 по 21.09.2023 (переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРН 22.09.2023).

В связи с тем, что между сторон отсутствует спор по площади земельного участка равного 9 134 кв.м. после октября 2020 г., при расчете неосновательного обогащения подлежит применению указанная площадь (ч.2 ст. 70 АПК РФ).

Доводы ответчика о неправомерном взыскание с ответчика неосновательного обогащения в размере, превышающем ставку земельного налога, которая должна была бы уплачиваться при наличии своевременно заключенного договора купли-продажи земельного участка, заслуживают внимание.

Так, Главным управлением архитектуры и градостроительства города Челябинска 08.08.2017 обществу ПГ "Техпром" выдан градостроительный регламент (рег. 000285-02-2007) на земельный участок площадью 31 815 кв. м, по пр. Ленина, 3, в Тракторозаводском районе г. Челябинска, для эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации).

Распоряжением Комитета от 25.12.2006 № 471-м утвержден проект границ указанного земельного участка с целью дальнейшей подготовки правоустанавливающих документов.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.06.2008 по делу № А76-2670/2008 распоряжение Комитета от 25.12.2006 № 471-м признано недействительным. Данным решением Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области (Территориальный отдел № 4) обязали аннулировать в Едином государственном реестре земель запись о земельном участке, площадью 31 815 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0211002:0034, расположенном в <...>.

Общество ПГ "Техпром" 23.03.2015 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для организации подъезда и подхода к зданию станции деминерализации от земель общего пользования.

В ответе от 24.04.2015 № 7714 Комитет сообщил, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:666, находящегося в аренде у общества "Технопарк "Тракторозаводский".

На основании распоряжения первого заместителя Главы Администрации города Челябинска от 21.11.2014 № 7916-к между Комитетом и обществом "Технопарк "Тракторозаводский" заключен договор аренды от 31.12.2014 УЗ № 13060-Д-2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211022:666, площадью 25 937 кв. м, для эксплуатации комплекса зданий и сооружений (резервуары 1,2 питьевой воды, восточная насосная станция ЧТЗ, литер: 1001, 1001/1, 1001/2, 1001/3), сооружения (дорога от северо-восточной до водоканал, цеха, литер: I, II), сооружения (ограждение с северной стороны завода, литер: 1000), нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения, литер: 108, 108 (1)), сроком до 21.11.2034.

Общество ПГ "Техпром" обратилось к обществу ПСК "Альфа-Проект" с запросом о выборе местоположения подъезда к объекту недвижимости - станция деминерализации, по адресу: <...>.

В ответе на запрос общество ПСК "Альфа-Проект" указало, что единственным возможным вариантом выезда с территории предприятия является место в северной части земельного участка в районе геодезических точек 3 и 4 вдоль забора, разделяющего ТЭЦ-2, с устройством примыкания к ул. Линейной. Устройство выезда следует выполнить по проекту, согласованному с ГИБДД и другими надзорными службами.

В 2008 году общество ПГ "Техпром" обратилось в Арбитражным суд Челябинской области с иском к обществу "ЧТЗ-Уралтрак" и к обществу "Технопарк "Тракторозаводский" об обязании не препятствовать в пользовании принадлежащим ему на праве собственности нежилым зданием и об обязании ответчиков пропускать людей и транспортные средства, следующие к данному объекту недвижимости, демонтировать участок забора вдоль ул. Линейная на участке с геодезическими координатами.

Решением суда от 05.06.2009 по делу № А76-24284/2008 исковые требования удовлетворены к обществу "ЧТЗ-Уралтрак", в удовлетворении иска к обществу "Технопарк "Тракторозаводский" отказано.

Отказывая в удовлетворении требований к обществу "Технопарк "Тракторозаводский" суд исходил из отсутствия доказательств того, что в результате неправомерных действий общества "Технопарк "Тракторозаводский" истец лишен возможности пользоваться своим имуществом.

В дальнейшем общество ПГ "Техпром" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету о признании недействительным распоряжения от 11.02.2013 № 23-М "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по пр. Ленина, 3, в Тракторозаводском районе г. Челябинска для подготовки правоустанавливающих документов обществу "Техпром".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь положениями статей 33 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу о том, что площадь земельного участка, предоставленного в порядке статьи 36 ЗК РФ, не может быть определена с учетом предполагаемого использования земельного участка, отличного от проектного и фактического использования.

Согласно сведениям из ЕГРН от 23.04.2018 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202, площадью 3 319 кв. м - для эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации). Сведения об объекте недвижимости имеют статус "временные", дата исчисления срока действия временного характера 27.04.2018.

Общество ПГ "Техпром", указывая на то, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:666 сформирован с нарушением прав истца на обеспечение доступа и проезда к принадлежащему ему на праве собственности объекту недвижимости, обратился в арбитражный суд с иском, делу присвоен номер А76-9652/2016 (л.д. 18-30.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание выводы, изложенные в экспертных заключениях, суды по делу №А76-9652/2016 установили, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:666 был образован без учета подъездов, подходов к земельному участку с кадастровым номером 74:36:02110002:202, который с трех сторон (северной, восточной и южной стороны) граничит с земельным участков с кадастровым номером 74:36:0211002:666, при этом с западной стороны проходит наружная теплотрасса большого диаметра, за теплотрассой расположена железнодорожная насыпь, что исключает доступ к землям общего пользования. Доступ от земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 74:36:0211002:202 стал невозможен с момента образования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:666. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:666 образован с нарушением обязательных норм и правил в области градостроительства и земельного законодательства, что препятствует истцу надлежащим образом использовать принадлежащий на праве собственности объект недвижимости. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:202 образован с нарушением обязательных норм и правил в области градостроительства и земельного законодательства (действовавших на момент заключения спорного договора аренды). Границы и площадь земельного участка для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего истцу, определены с учетом доступа к землям общего пользования и внутриобъектового режима общества "ЧТЗ-Уралтрак".

Судами отмечено, что в момент покупки истцом здания станции деминерализации в 2004 году предусматривался раздел территории и образование для истца отдельного земельного участка с выходом к землям общего пользования, что подтверждается протоколом согласования границ и градостроительным регламентом на земельный участок площадью 31 815 кв. м.

Следовательно, требование истца об установлении границы земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202 для эксплуатации нежилого здания является обоснованным и направленным на восстановление его прав на эксплуатацию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суды пришли к выводу о правомерности исковых требований общества ПГ "Техпром" о признании недействительным договора аренды от 21.12.2014 УЗ № 13060-Д-2014 в части земельного участка площадью 5 815 кв. м +/- 16 кв. м, необходимой для эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации), лит. 109, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер здания 74:36:0211002:0008:35179/1:1109, согласно приведенным координатам в соответствии с экспертным заключением № Ч-18-08-0440 Э, и применении последствий недействительности части сделки путем возврата Комитету соответствующей части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:666, путем изменения координат поворотных точек границы земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:666, и установления границы земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:666 в соответствии с приведенным каталогом координат, и путем принятия в новой редакции положений названного договора о характеристиках арендованного земельного участка, а именно: в п. 1.1.1 договора слова "площадью 25 937 кв. м" заменить словами "площадью 20 089 кв. м"; исключить из договора УЗ № 13060-Д-2014 от 21.12.2014 выкопировку из Генплана г. Челябинска с показанием под литерой "А" арендованного земельного участка и Чертеж границ участка, находящегося в аренде с указанием площади, направлений и длин сторон участка.

Учитывая изложенное, судами удовлетворены требования истца об установлении границы земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202 для эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации), согласно каталогу координат в соответствии с экспертным заключением N Ч-18-08-0440, а также требования истца об обязании в целях соблюдения внутриобъектового режима общества "ЧТЗ-Уралтрак" установить ограждение вдоль периметра измененной границы земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:666.

24.12.2021 общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставления в собственность спорного земельного участка (л.д. 31).

Письмом от 31.01.2022 № 4111 административный орган отказал обществу в предоставлении муниципальной услуги по приобретению в собственность спорного земельного участка со ссылкой на пункт 16 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование, аренду земельных участков юридическим лицам и физическим лицам», утвержденного постановлением Администрации города Челябинска от 24.09.2018 № 423-п (далее – Административный регламент № 423-п) по следующим основаниям (л.д. 32):

«Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке площадью 9134 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0211002:202 расположено нежилое здание площадью 672,2 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0211003:187.

Комитетом в рамках осуществления полномочий по муниципальному земельному контролю по указанному адресу проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположено здание насосной станции оборотного водоснабжения - деминерализации, металлический ангар, разрушенное строение, строительный мусор, участок огорожен забором.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденным решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13, (далее – Правила № 73/13) земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:202 расположен в зоне Г.1 - зона объектов I -II и III классов опасности.

Для эксплуатации каждого объекта недвижимого имущества необходима определенная площадь земельного участка с учетом его целевого использования, при  определении которой необходимо учитывать комплекс факторов, таких как фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Исключительное право собственников зданий, сооружений на приобретение земельных участков в собственность, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, обусловлено соблюдением предусмотренного статьей 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости и распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Площадь рассматриваемого земельного участка, составляющая 9134 кв. м, является явно несоразмерной и превышающей площадь объекта недвижимого имущества (672,2 кв. м), в целях эксплуатации которого испрашивается земельный участок и не соответствует целям правового регулирования статьи 39.20 ЗК РФ, а также не отвечает принципам, установленным земельным законодательством, а также принципам разумности, законности и справедливости и составляет менее 8 % от площади застройки земельного участка.

Кроме того, отсутствует сообщение заявителя о зданиях, строениях, сооружениях, расположенных на вышеуказанном земельном участке».

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением, делу присвоен номер А76-6902/2022.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.06.2022 по делу №А76-6902/2022 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска  об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром» муниципальной  услуги по продаже в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202, изложенное в письме от 31.01.2022 № 4111, и обязал Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу совершить действия, направленные на восстановление нарушенных прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром», в том числе, подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, пр-кт Ленина, 3, площадью 9134 +/- 34 кв.м. (л.д. 33-38).

01.08.2022 ООО ПГ "Техпром" получен от Комитета проект договора № 13048 купли-продажи земельного участка.

Согласно редакции продавца (ответчика), изложенной в пункте 3.1 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка: "Покупатель обязан произвести оплату за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы до даты государственной регистрации перехода права собственности покупателя на земельный участок".

Согласно редакции продавца (ответчика), изложенной в пункте 4.4 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка: "Покупатель до перехода к нему права собственности на земельный участок осуществляет в полном объеме права владения и пользования им".

08.08.2022 истцом передан Комитету протокол разногласий от 08.08.2022 к договору № 13048 купли-продажи земельного участка, о чем имеется входящая отметка, который до настоящего времени со стороны ответчика не подписан.

Покупатель (истец) предложил свою редакцию по спорным пунктам, изложив их в следующей редакции:

Пункт 3.1 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка: "Покупатель обязан произвести оплату за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы с даты подписания настоящего договора до даты государственной регистрации перехода права собственности покупателя на земельный участок".

Пункт 4.4 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка: "Покупатель с даты подписания настоящего договора до перехода к нему права собственности на земельный участок осуществляет в полном объеме права владения и пользования им".

Комитет направил в адрес ответчика протокол урегулирования разногласий к проекту договора № 13048 купли-продажи земельного участка в согласованной редакции продавца и соглашение о возмещении суммы неосновательного обогащения № 13048/1, которые со стороны истца не подписаны.

Полагая, что пункты 3.1 и 4.4 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка, которые связаны с объемом прав и обязанностей на испрашиваемый земельный участок, возникшие до будущей государственной регистрации права собственности ООО ПГ "Техпром" на данный земельный участок, нарушают права и законные интересы истца, в связи с чем, общество обратилось с иском в суд, делу присвоен номер А76-38036/2022.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.06.2023 (л.д. 39-42) по делу А76-38036/2022 исковые требования удовлетворены: суд урегулировал разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский район, проспект Ленина, 3, площадью 9 134,00 кв. м, кадастровый номер 74:36:0211002:202, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации), находящегося в муниципальной собственности, в следующем порядке:

- исключить пункт 3.1;

- исключить пункт 4.4.

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202, площадью 9 134 кв.м., расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения – станция деминерализации) подписан 20.09.2023 (л.д. 43), передан по акту приема-передачи 20.092023 (л.д. 46 оборот).

Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:202 зарегистрирован в ЕГРН 22.09.2023 (л.д. 47-48).

Из установленных обстоятельств следует, что ООО ПГ "Техпром" имело намерение выкупить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0211002:202, о чем указал в заявлении от 24.12.2021 (на что он имел право как собственник расположенных на этом участке объектов недвижимости). Между тем, Комитет своими действиями (бездействием) препятствовало обществу в приобретении в собственность указанного земельного участка. Неправомерность действий (бездействия) Комитета подтверждена вступившими в законную силу судебными актами, указанными выше.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, в результате необоснованного уклонения Комитета от заключения с обществом договора купли-продажи земельного участка, оно в течение длительного времени было лишено законной возможности приобрести статус собственника и снизить бремя платежей, связанных с использованием участка. Если бы договор купли-продажи с обществом комитетом был своевременно заключен, оно бы приобрело статус собственника земельного участка, а вместе с ним у него возникла бы обязанность уплачивать в отношении этого участка земельный налог (который исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка и ставки налога и размер которого гораздо меньше суммы арендной платы, определяемой договором аренды).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регулируется статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно ч. 3 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

В соответствии с частью 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе) в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Таким образом, учитывая подачу заявления от 24.12.2021 о выкупе земельного участка, 27.12.2021 (дата регистрации в Комитете) и установленного статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации срока, суд приходит к выводу о том, что право собственности ООО "ПГ "Техпром" на земельный участок могло возникнуть 27.01.2022.

Довод ООО "ПГ "Техпром" о том, что начиная с 2011 года его действия были направлены на выкуп земельного участка, судом отклоняется, поскольку не подтвержден документально. В указанных выше судебных актах указано, что ООО "ПГ "Техпром" обращался с заявлением о предоставлении земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Суд обращает внимание на то, что предоставление земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости возможно как на праве собственности, так и на праве аренды без проведения торгов. 

На основании изложенного, расчет неосновательного обогащения за период с 04.10.2020 по 26.01.2022 производится на основании Закона Челябинской области №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», Решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

Законом Челябинской области №257-30 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная ш собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» установлена формула расчета арендной платы Ап = Скад х Сап/100% х Kl хК2 х КЗ (подлежит применению с 01.07.2008г.).

Суд рассчитал неосновательное обогащение по формуле: Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) / Общая площадь всех нежилых помещений в здании (кв.м.) х Площадь нежилого помещения землепользователя (кв.м.) х Ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (%) х Коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (К1) х Коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе (К2) х Коэффициент, учитывающий категорию арендатора (КЗ) / общее количество дней календарного года х фактическое количество дней = сумма неосновательного обогащения за использование земельного участка.

Кадастровая стоимость 4 810 160 руб. 32 коп. до 31.12.2020, с 01.01.2021 в размере 5 860 374 руб. 40 коп.

Ставка арендной платы – 2 % (Промышленность)

К1 – 1,43 (Промышленность) до 31.12.2022, с 01.01.2023 – 1,6 (Промышленность)

К2 – 1,011 (Тракторозаводский район)

К3 – 0,9 (Субъекты  малого и среднего предпринимательства).

По расчету суда сумма неосновательного обогащения за период с 04.10.2020 по 26.01.2022 составила 41 301 руб. 32 коп.

Начисление платы за фактическое пользование земельным участком за период с 27.01.2022 по 21.09.2023 следует производить исходя из ставки земельного налога - с учетом невозможности реализации права ответчиком на выкуп земельного участка в связи с признанием незаконными действия истца.

Ставка земельного налога 1,5%

Кадастровая стоимость с 01.01.2021 по 31.12.2022 составляет 5 860 374,40 руб., с 01.01.2023 составляет 5 342 101,56 руб.

По расчету суда сумма неосновательного обогащения за период с 27.01.2022 по 21.09.2023 составила 238 630 руб. 05 коп.

Таким образом, плата фактическое пользование земельным участком за период с 04.10.2020 по 21.09.2023 составила 279 931 руб. 37 коп.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.11.2006 по 21.09.2023 с последующим начисление по день фактической оплаты долга.

Действуя разумно, с должной степенью осмотрительности, ответчик с учетом принципа платности землепользования, закрепленного статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, должен был знать о недопустимости безвозмездного использования земельного участка, который испрашивался в собственность для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости. Однако в спорный период ответчик не предприняли мер по внесению платежей за пользование земельным участком.

Следовательно, требование о применении к ответчику меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами предъявлено правомерно.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими денежными средствами рассчитаны с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

С учетом пропуска срока исковой давности по задолженности, статьи 193 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с 03.11.2020 за исключением действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022 и подлежат удовлетворению в размере 27 085 руб. 13 коп. за период с 03.11.2020 по 21.09.2023.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (ч.3 ст. 395 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Следовательно, требование о взыскании процентов по день фактической оплаты долга подлежит удовлетворению с 22.09.2023.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с п. 1 ст. 333.21 НК РФ при цене иска 10 181 178 руб. 84 коп. размер государственной пошлины составляет 73 906 руб.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч.3 ст. 110 АПК РФ).

Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично (3,02%), государственная госпошлина в размере 2 232 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход государственного бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром», ОГРН <***>, в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком в размере 279 931 руб. 37 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27 085 руб. 13 коп.

Продолжить начисление процентов по статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации от суммы долга 279 931 руб. 37 коп. с 22.09.2023 по день фактической оплаты задолженности.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром», ОГРН <***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 232 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья                                                                                                                 В.В. Малыхина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.