Решение от 1 июня 2017 г. по делу № А40-211662/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-211662/16

150-1905

01 июня 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2017 года

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой О.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "РЖЕВСКИЙ И КОМПАНИЯ" (ОГРН <***>, 127560, <...>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009 <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости расположенного по адресу: <...>,

третьи лица: ООО «Московская экспертиза независимая», ООО «АБН Консалт»

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Истец просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи объекта недвижимости расположенного по адресу: <...>.

Истец в судебное заседание явился, требования поддержал, просил урегулировать разногласия по результатам ООО «Московская экспертиза независимая».

Ответчик в судебное заседание явился, изложил свою позицию в отношении спора, не возражал против результатов судебной экспертизы.

Суд, выслушав представителя истцов и ответчика, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком 26 ноября 2010 года был заключен Договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 04-00312/10, согласно которому Ответчик - Арендодатель по Договору передает Истцу - Арендатору по Договору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: 105077, г, Москва, ул. 15-я Парковая, д. 18, кори. 1, общей площадью 40,6 кв. м..

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации иди в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), Истец 22 апреля 2016 года обратился к Ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: 105077, <...>, общей площадью 40, 6 кв. м. арендуемого по Договору, в подтверждение данного факта Истцом была полущена выписка из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей № 33-5-62427/16-(0)-0 от 22.04.2016 года.

23 августа 2016 года Истец получил проект договора купли - продажи, с учетом отчета об определении рыночной стоимости недвижимости от 01.07.2016 № 76-16Б/81. выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 15.07.2016 N6 1965/С-16, подготовленным НП СРО «СВОД», согласно которому цена отчуждаемого объекта составила 3 064 000,00 рублей 00 копеек. Не согласившись с выкупной ценой объекта, Истец заключил договор № 465958 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды за объект недвижимости от «26» августа 2016 года с ООО «Московская экспертиза независимая» на проведение оценки рыночной объекта недвижимости расположенного по адресу: 105077, <...>, общей площадью 40. 6 кв. м. На основании отчета Ад 466380 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.08.2016 г, выполненного ООО «Московская экспертиза независимая», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на 30 августа 2016 года составила: 1 855 000 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

16 сентября 2016 года, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ и статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Истец представил Ответчику подписанные проект договора купли-продажи, проект протокола разногласий, копию отчета № 466380 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.08.2016 предложил Ответчику заключить договор купли-продажи на условиях цены объекта в сумме 1 855 000 рублей 00 копеек - пункт 3.1. договора купли-продажи и изменение порядка оплаты - пункт 3.2. договора купли-продажи, что подтверждается сопроводительным письмом от 16 сентября 2016 года. Изложенные пункты отражены в проекте протокола разногласий к проекту договору купли-продажи.

29.09.2016года Истцом было получено письмо об отказе в предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению нежилого помещения расположенного по адресу: 105077, <...> , общей площадью 40,6 кв.м.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1)с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2)по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемою имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи е существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд, определением от 24 марта 2017 года назначил экспертизу и поставил перед экспертом следующие вопросы: «Какова рыночная стоимость недвижимого имущества нежилого помещения подвала, расположенного по адресу: 105077, <...>, общей площадью 40,6 кв.м. (помещения I, комнаты 1, 2, 3, 4, 4а, 5,6) на 22.04.2016 г.?» Назначил экспертным учреждением ООО «Бюро Независимых Экспертиз». Проведение экспертизы поручил эксперту-оценщику ФИО1.

В соответствии с заключением эксперта от 30.04.2017 № 008-1000-17 рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 22.04.2016 г. расположенного по адресу: 105077, <...>, общей площадью 40,6 кв.м. (помещения I, комнаты 1, 2, 3, 4, 4а, 5,6) – 3 280 000 (три миллиона двести восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Таким образом, разногласия подлежат урегулированию на основании судебной экспертизы.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный, затратный и доходные подходы оценки спорного объекта, при этом экспертом подробно расписаны и проведен анализ местоположения объекта, описание объекта со всеми характеристиками, привереде анализ рынка объекта, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту, но влияющих на его стоимость; анализ рынка земельных участков г. Москвы, определены ценообразующие факторы на объект. Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

В частности для получения итоговой стоимости объекта оценки экспертом осуществлено согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании сравнительного и доходного подходов метод расчета весовых коэффициентов с обоснование выбора использованных весов. При этом экспертом учтен вид стоимости, интересующий суд, а также представлены обоснованные суждения эксперта о качестве результатов, полученных в рамках примененных сравнительного и доходного подходов.

При определении стоимости интересующего суд объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки №1 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256. Следует отметить, что итоговая величина стоимости выражена в валюте Российской Федерации, то есть в рублях, что соответствует требованиям пункта 27 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы истца не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости, в связи с чем, у суда не имеются основания для проведения повторной (дополнительной) экспертизы.

В заключении эксперта экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд приходит к выводу о том, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Поскольку замечания истца по судебной экспертизе основаны только на несогласии с ценой объекта, ходатайство о назначении повторной экспертизы подлежит отклонению.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия по договору купли-продажи недвижимости (нежилых помещений) по адресу: <...>, общей площадью 40,6 кв.м. (подвал 1, пом. I), между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "РЖЕВСКИЙ И КОМПАНИЯ" по спорным пунктам договора и принять их в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции:

«3.1. Цена объекта составляет 3 280 000 (три миллиона двести восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек., в соответствии с экспертным заключением ООО « Бюро Независимых Экспертиз» от 30.04.2017 № 008-1000-17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

- пункт 3.2 договора купли-продажи принять в следующей редакции:

«3.2. Оплата по Договору производится в рассрочку, ежемесячно, но не менее 5 лет с даты заключения договора.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.В. Маслов