Решение от 9 апреля 2019 г. по делу № А79-12036/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12036/2018
г. Чебоксары
09 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.04.2019.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 314213002200121, ИНН <***>,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, г.Чебоксары, Чувашская Республика, пр. Московский д. 33 А, ОГРН <***> ИНН <***>,

третьи лица - ООО "Аналитик Центр" и оценщик ФИО3,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии:

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 09.01.2019 №039-6,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился с иском в суд к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (далее – ответчик) об обязании заключить договор купли - продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством нежилого помещения №18, общей площадью 63,4 кв.м., расположенного в подвале жилого четырнадцати- этажного кирпичного дома переменной этажности, находящегося по адресу: <...>, с изложением пункта 1.3. в следующей редакции: "1.3. Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 688 ООО (Один миллион шестьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей без учета НДС"; об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством – нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством нежилого помещения №18, общей площадью 63,4 кв.м., расположенного в подвале жилого четырнадцатиэтажного кирпичного дома переменной этажности, находящегося по адресу: <...>, с изложением пункта 2.1. в следующей редакции: "2.1. Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 28 500 (Двадцать восемь тысяч пятьсот) рублей ежемесячно; в течение 60-го месяца 6 500 (Шесть тысяч пятьсот) рублей, путем внесения покупателем на расчетный счет продавца; покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Исковые требования основаны статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом №159-ФЗ и мотивированы неправомерным уклонением ответчика от подписания договора купли-продажи в представленной истцом редакции.

Определением суда от 25.01.2019 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", непосредственно экспертам ФИО5, ФИО6.

14.02.2019 от ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" в суд поступило заключение судебной экспертизы №21-02-19Ц от 08.02.2019.

Определением суда от 15.02.2019 производство по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Аналитик Центр" и оценщик ФИО3.

С учетом заключения эксперта истец ходатайством от 25.03.2019 уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 21000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы; Чебоксарский комитет по управлению имуществом заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли - продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством нежилого помещения №18, общей площадью 63,4 кв.м, расположенного в подвале жилого четырнадцатиэтажного кирпичного дома переменной этажности, находящегося по адресу: <...>, с изложением пункта 1.3. в следующей редакции: "1.3. Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 631 000 (Один миллион шестьсот тридцать одна тысяча) рублей без учета НДС".

Обязать Чебоксарский комитет по управлению имуществом заключить синдивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли - продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством – нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством нежилого помещения №18, общей площадью 63,4 кв.м, расположенного в подвале жилого четырнадцатиэтажного кирпичного дома переменной этажности, находящегося по адресу: <...>, с изложением пункта 2.1. в следующей редакции: "2.1. Оплата стоимости (продажной цены)Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 27 200 (Двадцать семь тысяч двести) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 26 200 (Двадцать шесть тысяч двести) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение истцом исковых требований.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялись перерывы с 01.04.2019 до 05.04.2019 и с 05.04.2019 до 08.04.2019.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, суду пояснил, что цена, указанная в экспертизе, является заниженной; заявил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.

Истец и третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01.06.2015 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), ООО "Управляющая компания Жилищный стандарт" (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор №2194 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, согласно которому арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение №18, общей площадью 63,4 кв.м., расположенное в подвале четырнадцатиэтажного кирпичного дома переменой этажности, по адресу: <...>.

Помещение передано по акту передачи помещения арендатору от 01.06.2015.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.07.2015.

19.07.2018 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

На основании заявления истца Администрация города Чебоксары издала постановление от 22.08.2018 №1527, в соответствии с которым, истец, получил преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.

Письмом от 27.08.2018 №039-5260 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи и постановлению администрации г. Чебоксары от 22.08.2018 №1527 стоимость объекта определена в размере 2234313 руб. без учета НДС на основании отчета №4433/18 от 10.08.2018, составленного оценщиком ООО "Аналитик Центр" ФИО3.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, предложив продать помещение по цене 1688000 руб. (без учета НДС), определенной индивидуальным предпринимателем ФИО7 в отчете от 05.10.2018 № 1396/2018-НР.

Письмом от 08.10.2018 № 039-6414 ответчик направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством, с указанием в нем стоимости (продажной цены) помещения в размере 2234313 руб. (без учета НДС).

18.10.2018 истец направил ответчику протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством без подписания, а также сообщил о своем намерении подать исковое заявление в Арбитражный суд Чувашской Республики о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Поскольку Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом письмом от 08.10.2018 не согласился с предложенной истцом выкупной стоимостью, ИП ФИО2 обратился в суд с настоящим иском.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд по ходатайству индивидуального предпринимателя ФИО2 назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ответчика установленным требованиям и определения рыночной стоимости помещения; проведение судебной экспертизы было поручено ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", непосредственно экспертам ФИО5, ФИО6.

Согласно экспертному заключению ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 08.02.2019 № 21-02-19Ц отчет ООО "Аналитик центр" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №4433/18 от 10.08.2018 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", требованиям Федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам оценки. Неточности, несоответствия, ошибки в расчетах и грубые нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки в "Отчете" являются существенными и влияют на выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, которые вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке. Объект оценки идентифицирован некорректно, не определен сегмент рынка и не проведен анализ рынка в данном сегменте, к которому относится объект оценки. Не представлен и не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Расчеты проведены с ошибками, которые приводят к неверному результату определения стоимости. Несоответствия, выявленные в Отчете, приводят к неверному результату определения рыночной стоимости и вводят в заблуждение пользователей Отчета об оценке. Рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения №18, общей площадью 63,4 кв.м, расположенного в подвале жилого четырнадцатиэтажного кирпичного дома переменной этажности, находящегося по адресу: <...>, по состоянию на 19.07.2018 составляет 1924000 руб. с учетом НДС, и 1631000 руб. без учета НДС.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 08.02.2019 № 21-02-19Ц в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством и приходит к выводу о возможности применения цены, указанной в отчете, для урегулирования разногласий сторон.

Таким образом, условия договора в части оплаты цены помещения подлежат изложению в следующей редакции:

Пункт 1.3 договора: " Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 631 000 (Один миллион шестьсот тридцать одна тысяча) рублей без учета НДС";

- пункт 2.1 договора: "Оплата стоимости (продажной цены)Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 27 200 (Двадцать семь тысяч двести) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 26 200 (Двадцать шесть тысяч двести) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

При этом суд не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы по ходатайству Комитета, исходя из следующего.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Ответчиком не подтверждены недостатки экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки. Выводы эксперта мотивированы, обоснованы ссылками на результаты примененных исследований, ответчик не обосновал, каким образом изложенные им в обоснование возражений доводы могли привести к занижению определенной оценщиком стоимости объекта. Заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалистов надлежащей квалификации.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине и расходы на оплату судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,



Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Обязать Чебоксарский комитет по управлению имуществом заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли - продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством нежилого помещения №18, общей площадью 63,4 кв.м, расположенного в подвале жилого четырнадцатиэтажного кирпичного дома переменной этажности, находящегося по адресу: <...>, с изложением пункта 1.3. в следующей редакции: "1.3. Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 631 000 (Один миллион шестьсот тридцать одна тысяча) рублей без учета НДС".

Обязать Чебоксарский комитет по управлению имуществом заключить синдивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли - продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством – нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством нежилого помещения №18, общей площадью 63,4 кв.м, расположенного в подвале жилого четырнадцатиэтажного кирпичного дома переменной этажности, находящегося по адресу: <...>, с изложением пункта 2.1. в следующей редакции: "2.1. Оплата стоимости (продажной цены)Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 27 200 (Двадцать семь тысяч двести) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 26 200 (Двадцать шесть тысяч двести) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине, 21000 (Двадцать одна тысяча) руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

С.Ю. Яхатина