Решение от 22 августа 2022 г. по делу № А73-9495/2022

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9495/2022
г. Хабаровск
22 августа 2022 года
Резолютивная часть объявлена 18 августа 2022 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Татаринова В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «РиМ Перспектива» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 682844, <...>)

к Администрации городского поселения «Рабочий поселок Октябрьский» Ванинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 682890, <...>)

третье лицо: Краевое государственное казенное учреждение «Краевой имущественный комплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>).

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права приобретения имущества от 02.06.2022 № 1-18/294.

При участии: лица, участвующие в деле, в судебное заседание не прибыли; извещены надлежащим образом.

Суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «РиМ Перспектива» (далее – ООО «РиМ Перспектива», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Администрации городского поселения «Рабочий поселок Октябрьский» Ванинского муниципального района Хабаровского края (далее – администрация), в соответствии с которым просит:

- признать незаконным отказ администрации от 02.06.2022 № 1-18/294 в реализации преимущественного права на приобретение имущества, арендуемого на основании договора аренды от 11.12.2002 № 6417;

- обязать администрацию осуществить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено Краевое государственное казенное учреждение «Краевой имущественный комплекс» (далее – КГКУ «Краевой Имущественный Комплекс»).

В материалы дела представлены отзывы от администрации и КГКУ «Краевой Имущественный Комплекс» о несогласии с заявленным требованием.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; их представители не прибыли.

Применительно к положениям части 3 статьи 156 АПК РФ заявление рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд выявил следующие фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

11.12.2002 между ООО «РиМ Перспектива» (Арендатор) и Министерством имущественных отношений Хабаровского края (Арендодатель), Войсковой частью 60211 (Владелец) заключен договор № 6417 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления (владения), согласно которому арендодатель при участии владельца передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения: убежище, насосная, лаборатория, штаб для использование под хранилище, склад.

Пунктом 1.3 вышеуказанного договора аренды предусмотрено, что он заключен на срок с 01.11.2002 по 30.09.2003.

Пунктом 8.5 договора аренды определено, что арендатор обязуется в месячный срок со дня подписания арендодателем настоящего договора осуществить его государственную регистрацию, если срок действия договора не менее одного года, в Хабаровском краевом учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно соглашению от 08.01.2004 № 1 названный договор аренды продлен на период с 01.10.2003 по 20.09.2004.

16.06.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю (далее – Росимущество), Войсковой частью 60211 и ООО «РиМ Перспектива» заключено соглашение к договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления (владения) от 11.12.2002 № 6417, согласно которому полномочия арендодателя переходят к Росимуществу, а также срок действия договора аренды от 11.12.2002 № 6417 продлевается с 21.09.2004 по 20.09.2006.

В соответствии с дополнительным соглашением от 28.05.2010 № 141/3/АИД-455 к договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления от 11.12.2002 № 6417, в преамбуле договора Росимущество и Войсковая часть 60211 заменены на следующих арендодателей: Министерство обороны Российской Федерации и Государственное учреждение «428 Отделение Морской Инженерной службы».

18.04.2022 ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации направило в адрес ООО «РиМ Перспектива» уведомление о переходе права собственности на арендованное по договору аренды от 11.12.2002 № 6417 имущество городскому поселению «Рабочий поселок Октябрьский».

В связи с переходом права собственности на арендованное имущество городскому поселению ООО «РиМ Перспектива» 07.04.2022 направило в адрес администрации заявление о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения собственника (Арендодателя).

В ответ на заявление от 07.04.2022 № 8 в адрес ООО «РиМ Перспектива» от администрации поступило уведомление от 13.04.2022 № 1-18/205 об отказе от договора аренды недвижимого имущества от 11.12.2002 № 6417, заключенного на неопределенный срок, на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Получив вышеуказанное уведомление, ООО «РиМ Перспектива» 24.05.2022 направило в адрес администрации уведомление № 11 о желании воспользоваться преимущественным правом выкупа недвижимого имущества, указанного в договоре аренды от 11.12.2002 № 6417, без проведения торгов, в порядке статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 02.06.2022 № 1-18/294 администрация сообщила ООО «РиМ Перспектива» о том, что договор аренды недвижимого имущества от 11.12.2002 № 6417 расторгнут, в связи с чем общество не соответствует требованиям, определенным статьей 3 Закона № 159-ФЗ. Одновременно администрация просит ООО «РиМ Перспектива» освободить следующие объекты недвижимости:

Штаб (кадастровый номер 27:04:0301004:497, номер по генплану 123, общая площадь 44,2 кв.м), место нахождение: Хабаровский край, Ванинский район, р.п. Октябрьский, в/г № 32, лит. А30;

Лаборатория (кадастровый номер 27:04:0000000:1132, номер по генплану 125, общая площадь 34,0 кв.м), место нахождение: Хабаровский край, Ванинский район, р.п. Октябрьский, в/г № 32, лит. А31;

Насосная (кадастровый номер 27:04:0301001:840, номер по генплану 129, общая площадь 18 кв.м), место нахождение: Хабаровский край, Ванинский район, р.п. Октябрьский, в/г № 32, лит. А13;

Убежище (кадастровый номер 27:04:0301004:1064, номер по генплану 195, общая площадь 23 кв.м), место нахождение: Хабаровский край, Ванинский район, р.п. Октябрьский, в/г №32, лит. А12.

Не согласившись с вышеуказанным отказом администрации в реализации преимущественного права приобретения имущества, считая его незаконным, общество 08.06.2022 обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Как утверждает ООО «РиМ Перспектива» спорный договор аренды недвижимого имущества от 11.12.2002 № 6417 на момент направления обществом в адрес администрации уведомления от 24.05.2022 № 11 являлся действующим, так как в силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ отказ от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, возможен при предупреждении другой стороны за три месяца; сокращенный двухнедельный срок расторжения договора применим только в случае выявления нарушений, перечень которых определен пунктами 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 договора аренды. По убеждению общества, оно соответствовало условиям, обозначенным в статье 3 Закона № 159-ФЗ; отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение имущества является незаконным, нарушает права ООО «РиМ Перспектива» на предпринимательскую деятельность. В дополнительных пояснениях на уточняющий вопрос суда относительно отсутствия государственной регистрации рассматриваемого договора аренды и всех дополнительных соглашений общество сообщило, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Как утверждает администрация, на дату принятия решения об отказе в приватизации спорный договор аренды недвижимого имущества от 11.12.2002 № 6417 не действовал, вследствие чего у общества не возникло право на приобретение в собственность спорных помещений.

Исследовав и оценив в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) доказательства, представленные в материалы дела, изучив доводы сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного ООО «РиМ Перспектива» требования.

Из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Такое недвижимое имущество может быть приобретено по цене, равной рыночной стоимости имущества, при соблюдении одновременно следующих условий:

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «РиМ Перспектива» утверждает, что применительно к объектам недвижимого имущества Штаб (кадастровый номер 27:04:0301004:497, номер по генплану 123, общая площадь 44,2 кв.м), Лаборатория (кадастровый номер 27:04:0000000:1132, номер по генплану 125, общая площадь 34,0 кв.м), Насосная (кадастровый номер 27:04:0301001:840, номер по генплану 129, общая площадь 18 кв.м), Убежище (кадастровый номер 27:04:0301004:1064, номер по генплану 195, общая площадь 23 кв.м) вышеуказанные условия соблюдены; названные объекты недвижимого имущества находятся в аренде у общества на основании договора от 11.12.2002 № 6417, возобновленного на неопределенный срок и не требующего государственной регистрации.

Однако, как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

Таким образом, по смыслу Закона № 159-ФЗ и разъяснений Президиума ВАС РФ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки не влияет на правовую квалификацию заключенности договора только в отношениях между сторонами этого договора, однако имеет непосредственное правовое значение для связанных с таким договором публично-правовых отношений.

Согласно положениям статьи 423 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как определено пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Как следует из положений пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (пункту 1 статьи 452 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, первоначально договор от 11.12.2002 № 6417 о передаче в аренду недвижимого имущества был заключен на срок с 01.11.2002 по 30.09.2003 (менее года); впоследствии соглашением от 08.01.2004 № 1 названный договор аренды продлен на период с 01.10.2003 по 20.09.2004 (менее года); далее соглашением от 16.06.2005 № 2 указанный договор аренды продлен с 21.09.2004 по 20.09.2006 (более года).

Таким образом, в рассматриваемом случае срок договора аренды от 11.12.2002 № 6417 соглашением от 16.06.2005 № 2 был увеличен на срок более года, вследствие чего такой договор аренды в редакции соглашения от 16.06.2005 № 2 подлежал государственной регистрации по признаку срока действия договора - более одного года.

Однако, материалами дела подтверждается и не оспаривается ООО «РиМ Перспектива» в дополнительных пояснениях, поступивших в арбитражный суд 15.08.2022, что государственная регистрация договора аренды от 11.12.2002 № 6417 с учетом дополнительных соглашений не осуществлялась. Учитывая изложенное, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ названный договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 16.06.2005 № 2, продлившего договор аренды с 21.09.2004 по 20.09.2006, не может считаться заключенным.

Принимая во внимание изложенное, суд, руководствуясь разъяснениями пункта 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», исходя из конкретных фактических обстоятельств спора, связанных с отсутствием государственной регистрации договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 16.06.2005 № 2, соглашается с администрацией в том, что совокупность условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, для реализации обществом преимущественного права выкупа спорных нежилого помещений отсутствует; в силу положений статей 433, 609, 651 ГК РФ наличие договорных отношений по аренде испрашиваемых нежилых помещений не может считаться подтвержденным.

Действительно, как определено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Между тем, само по себе данное обстоятельство не освобождает от обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее года, что имело место быть в настоящем случае (срок действия договора аренды от 11.12.2002 № 6417 соглашением от 16.06.2005 № 2 продлен с 21.09.2004 по 20.09.2006, то есть на срок более года).

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Поскольку оспариваемый ООО «РиМ Перспектива» отказ администрации от 02.06.2022 № 1-18/294 в реализации преимущественного права на приобретение имущества, арендуемого на основании договора аренды от 11.12.2002 № 6417, с учетом установленных судом фактических обстоятельств соответствует положениям Закона № 159-ФЗ, суд считает необходимым в удовлетворении заявленного требования отказать.

Применительно к положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на общество.

На основании положений статьи 104 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3 000 руб., излишне уплаченная при подаче заявления по платежному поручению от 08.06.2022 № 154, подлежит возврату плательщику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «РиМ Перспектива» из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче заявления по платежному поручению от 08.06.2022 № 154.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья В.А. Татаринов