Постановление от 29 мая 2017 г. по делу № А05-12799/2016

144/2017-26566(1)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-12799/2016
г. Вологда
30 мая 2017 года


Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года. В полном объеме постановление изготовлено 30 мая 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ШАМПАНСКИЕ ВИНА» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 января 2017 года по делу № А05-12799/2016 (судья Шашков А.Х.),

установил:

Министерство имущественных отношений Архангельской области (место нахождения: 163004, <...>;

ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ШАМПАНСКИЕ ВИНА» (место нахождения: 163020, <...>, помещение14-Н; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) о взыскании 266 480 руб. 91 коп., в том числе 252 970 руб. долга по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 24.07.2015 № 8/36мг за пользование земельным участком и 13 510 руб. 91 коп. пеней за период с 26.12.2015 по 30.09.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование «Город Архангельск» в лице администрации муниципального образования «Город Архангельск» (место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь имени В.И. Ленина, дом 5;

ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Администрация).

Решением от 24.01.2017 суд взыскал с Общества в пользу Министерства 266 480 руб. 91 коп., в том числе 252 970 руб. долга и 13 510 руб. 91 коп. пеней, а также в доход федерального бюджета - 8330 руб. государственной пошлины.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Судом неверно установлен год окончания периода взыскания арендных платежей. Согласно пункту 1 статьи 221 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статье 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) участок передан с недостатком - несоответствие фактического разрешенного использования земельного участка, разрешенному использованию, указанному в договоре. Общество 01.12.2015 обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана. Письмом от 03.12.2015 № 7656/194-15, Обществу отказано в подготовке и выдаче градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером 29:22:060403:4019. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Архангельск», утвержденным решением Архангельской городской Думы от 13.12.2012 № 516 (далее – Правила), земельный участок с кадастровым номером 29:22:060403:4019 расположен в территориальной зоне ПЖ - 06-4-5, в которой не допустимо строительство административных и офисных зданий, изменение разрешенного использования не производилось. Общество 08.12.2016 уведомило Министерство, об отказе от исполнения обязанности по уплате арендных платежей до устранения недостатков переданного в аренду имущества (до момента приведения разрешенного использования земельного участка в соответствие условиям договора). Распоряжением от 04.10.2016 № 2832р Обществу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 29:22:060403:4019. Общество не могло приступить к строительству объекта на арендованном земельном участке. Ввиду невозможности использования земельного участка по назначению за период с 24.07.2015 по 04.10.2016 у Общества отсутствовали основания для уплаты арендных платежей исходя из следующего. Суд неправильно применил пункт 2 статьи 328, статьи 606, 611, 614 ГК РФ. Ответственность за недостатки переданного в аренду имущества несет арендодатель исходя из пунктов 1, 3, 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Суд не учел положения статьи 13.1 Правил. Согласно аукционной документации, земельный участок выставлен на торги с разрешенным использованием для размещения административных и офисных зданий, объектов розничной торговли, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания, то есть отдельно стоящего здания. Вывод суда о соответствии разрешенного использования не верен. Аукционная документация не содержала необходимости обращения потенциального арендатора за отклонениями для приведения разрешенного использования земельного участка указанного в

договоре в соответствие фактическому разрешенному использованию земельного участка. В силу статьи 37 ЗК РФ суд необоснованно возложил обязанность устанавливать разрешенное использование земельного участка на арендатора, чем лишил возможности не оплачивать арендные платежи в период, когда фактическое разрешенное использование земельного участка не соответствовало договору. Выводы Общества об отсутствии оснований оплачивать арендные платежи соответствуют сложившейся судебной практике.

Определением от 06.03.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.04.2017. Определением от 13.04.2017 рассмотрение жалобы отложено на 23.05.2017 в связи с необходимостью представления в суд дополнительных документов.

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с отпуском судьи в составе суда произведена замена судьи Черединой Н.В. на судью Романову А.В., о чем имеется соответствующее определение, указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение жалобы производится сначала.

Министерство в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 05.09.2007 вступил в силу Закон Архангельской области от 18.04.2007 № 340-17-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории областного центра Архангельской области - города Архангельска».

В соответствии с данным Законом, управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории областного центра Архангельской области - города Архангельска», является компетенцией уполномоченного исполнительного органа государственной власти Архангельской области - Министерства.

По результатам аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, Общество (арендатор) и Министерство (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 24.07.2015 № 8/36 мг.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок

площадью 908 кв.м с кадастровым номером 29:22:060403:4019, месторасположение: Архангельская область, город Архангельск, территориальный округ Майская горка, проспект Московский. Разрешенное использование земельного участка - для размещения административных и офисных зданий, объектов розничной торговли, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания.

В силу пункта 2.1 договор заключается на 10 лет с момента подписания.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.3 договора годовая арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с протоколом от 10.07.2015

№ 12/3 и составляет 414 920 руб. в год. Внесенный для участия в торгах задаток в размере 92 020 руб. засчитывается в счет арендной платы, арендная плата за период с 24.06.2015 по 31.12.2015 (161 день) с учетом внесенного задатка

(92 000 руб.) составляет 91 020 руб. и подлежит внесению двумя равными частями по 45 510 руб., не позднее 15.10.2015 и 25.12.2015.

Согласно пункту 6.4.7 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты (несвоевременной уплаты) арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельский области и Ненецкому автономному округу 01.10.2015 номер регистрации

29-29/001/110/2015-202/14.

По расчету истца (справка-расчет задолженности), задолженность ответчика составила 252 970 руб. за период с 01.10.2015 по 30.06.2016.

Истец также начислил и предъявил ответчику 13 510 руб. 91 коп. пеней за период с 26.12.2015 по 30.09.2016.

Министерство 03.10.2016 направило Обществу претензию о погашении задолженности и оплате пеней.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Пунктом 19 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного постановлением правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп (далее - Порядок) предусмотрено, что арендная плата юридическими лицами вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за IV квартал - не позднее 25 декабря текущего года.

Арендатор, отказываясь платить арендную плату по договору № 8/36мг ссылается на то, что земельный участок передан ему с недостатками, а именно неверно указан вид разрешенного использования участка - для размещения административных и офисных зданий, объектов розничной торговли, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания. Фактически земельный участок предназначен для строительства многоквартирного жилого дома с встроенными офисными и административными помещениями.

Как установил суд первой инстанции, строительство Обществом объекта осуществляется на двух земельных участках. Земельный участок площадью 3510 кв.м с кадастровым номером 29:22:060403:86 с разрешенным использованием «для строительства многофункционального здания административного и общественного назначения» по адресу: <...>, предоставлен по договору аренды земельного участка от 03.04.2009 № 2705-4/15мг. Задолженности по оплате аренды по договору не имеется.

Дополнительный земельный участок площадью 908 кв.м с кадастровым номером 29:22:060403:4019 с разрешенным использованием «для размещения административных и офисных зданий, объектов розничной торговли, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания» по проспекту Московскому в городе Архангельске, предоставлен по договору аренды земельного участка от 24.07.2015 № 8/36мг, заключенного по результатам аукциона. Земельный участок требуется Обществу дополнительно для

строительства того же объекта. По данному участку Общество аренду не оплачивает.

Как правильно указал суд первой инстанции, назначение земельных участков соответствует Правилам, земельные участки расположены согласно Правилам в территориальной зоне ПЖ-06-4-5, градостроительным регламентом которой предусмотрены в качестве основных следующие виды разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения: многоэтажных жилых домов; административных и офисных зданий; объектов розничной торговли; образовательных учреждений; объектов общественного питания; объектов бытового обслуживания.

Разрешенное использование земельного участка площадью 908 кв.м с кадастровым номером 29:22:060403:4019, изложенное в договоре аренды земельного участка от 24.07.2015 № 8/36мг полностью соответствует Правилам, указано «для размещения административных и офисных зданий, объектов розничной торговли, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания».

В соответствии со статьей 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.

Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях, проводимых в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений, предусмотренных статьей 39 настоящего Кодекса. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции

объектов капитального строительства, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации.

Глава местной администрации в течение семи дней со дня поступления указанных в части 5 настоящей статьи рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения.

В силу статьи 40 ГрК РФ получение разрешения на отклонение является правом арендатора земельного участка.

Суд первой инстанции установил, что Администрация отказала Обществу в получении разрешений на отклонение в отношении данных земельных участков. Данный отказ Администрации не обжалован Обществом и в судебном порядке не оспорен. Распоряжением Администрации от 04.10.2016

№ 2832р предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров.

Как правильно указал суд первой инстанции, факт невыдачи Администрацией разрешений на отклонения до 04.10.2016 не является основанием для освобождения арендатора от уплаты аренды за использование земельного участка по договору от 24.07.2015 № 8/36мг с учетом положений статьи 40 ГрК РФ.

Как видно из материалов дела, земельный участок формировался Министерством на основании заявления Общества от 03.09.2013 № 1744/9572-7 о предоставлении дополнительного земельного участка по Московскому проспекту для строительства многофункционального здания административного и общественного назначения. Всю информацию о земельном участке, о его разрешенном использовании, арендатор знал до заключения договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Общество не доказало, что ему передан земельный участок с недостатками, и он вправе не производить уплату аренды за его использование.

Расчет долга суд первой инстанции проверил, признал его верным.

Истцом также заявлено требование о взыскании 13 510 руб. 91 коп. пеней за период с 26.12.2015 по 30.09.2016.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Расчет пеней суд первой инстанции проверил, признал его правильным.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 января

2017 года по делу № А05-12799/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ШАМПАНСКИЕ ВИНА» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд

Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий А.Я. Зайцева

Судьи А.В. Романова

А.Н. Шадрина