Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А53-29297/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-29297/2025
31 октября 2025 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 31 октября 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального

предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП:

323619600078743

к Администрации Миллеровского городского поселения ИНН <***>

ОГРН <***>

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату

земельного участка, об обязании направить договор купли-продажи,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 01.08.2025. от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности от

09.01.2025 в режиме онлайн-заседания.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с требованием к Администрации Миллеровского городского поселения о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, об обязании направить договор купли-продажи.

В судебном заседании заявитель требования поддержал.

Заинтересованное лицо против удовлетворения требований возражало, ссылаясь на законность оспариваемого отказа. Администрацией также заявлено ходатайство о передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции, которое судом отклонено.

В обоснование ходатайства указано на то, что ФИО1 при подаче заявки на участие в аукционе действовал как физическое лицо, договор аренды спорного земельного участка подписан с ним как с физическим лицом.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Участниками спорных правоотношений могут быть юридические лица, индивидуальные предприниматели, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, - Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы, должностные лица, образования, не имеющие статуса юридического лица, и граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя.

Разграничение компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами осуществляется в зависимости от субъектного состава и характера спора.

В силу статьи 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если при рассмотрении дела в арбитражном суде выяснилось, что оно подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, арбитражный суд передает дело в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области или суд автономного округа того же субъекта Российской Федерации для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности.

Как установлено судом, ФИО1 является индивидуальным предпринимателем и являлся им на момент принятия искового заявления (дата присвоения ОГРНИП: 12.04.2023).

Согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 61:54:0086301:245 имеет вид разрешенного использования «Складские площадки», площадь 652 кв. м. Для использования в указанной цели земельный участок предоставлен в аренду.

Как следует из материалов дела, земельный участок находится в зоне ОД-1 «Многофункциональная общественно-деловая зона».

Складские помещения по целевому назначению предполагают их использование в предпринимательских целях для осуществления тех видов экономической деятельности, которые указаны в сведениях из ЕГРИП в отношении ИП ФИО1 (выращивание зерновых культур (основной вид деятельности), выращивание овощей, Торговля оптовая зерном, необработанным табаком, семенами и кормами для сельскохозяйственных животных и т.д.).

Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют об экономическом характере рассматриваемого спора. С учетом заявленных требований и статуса сторон, рассмотрение настоящего заявления относится к компетенции арбитражного суда.

В удовлетворении ходатайства о передаче дела для рассмотрения по правилам подсудности надлежит отказать.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:54:0086301:245, площадью 652 кв.м, разрешенное использование – складские площадки, на основании договора от 04.06.2024.

Главным архитектором администрации района 31.07.2024 выдан градостроительный план земельного участка № РФ-61-4-22-1-012024-035, в соответствии с которым земельный участок находится в зоне ОД-1 «Многофункциональная общественно деловая зона», имеется вид разрешенного использования по классификатору 6.9.1 «Складские площадки».

Администрацией Миллеровского района 01.11.2024 и 08.04.2025 выданы разрешения на строительство сооружений - складских площадок по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, в границах кадастрового квартала 61:54:0086301, к/н з/у 61:54:0086301:245, площадью застройки 33,0 кв.м, высота 0,2 м и площадью застройки 145,2 кв.м , высота 0,1 м, на основании которых предпринимателем на спорном земельном участке возведены соответствующие площадки.

Складские площадки поставлены на государственный учет с присвоением кадастровых номеров 61:54:0086301:249 и 61:54:0086301:247 и регистрацией права собственности за ФИО1

Предприниматель обратился к Администрации Миллеровского городского поселения с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:54:0086301:245.

Письмом от 27.07.2025 № 83.19-3625 администрация отказала в предоставлении земельного участка, указав в качестве обоснования следующие обстоятельства.

Актами осмотра от 03.07.2025 и от 18.07.2025, зафиксировано, что расположенные на земельном участке сооружения - бетонные площадки, не используются по назначению; на земельном участке не осуществляется хранение, распределение и перевалка грузов, также земельный участок зарос травянистой растительностью, в том числе сорной, территория не огорожена (отсутствует условия безопасного хранения). Отсутствуют обустроенные подъезды к сооружениям и земельному участку, не произведено благоустройство территории земельного участка и прилегающей территории, зона складирования стройматериалов, что должно было быть обеспечено, согласно проектной документации к сооружениям (Я-4232-2024), что в свою очередь, также свидетельствует о неиспользовании указанных сооружений с целью хранения, распределении и перевалки грузов.

Также, помимо визуального осмотра, исследовав и оценив имеющиеся материалы, в том числе проектную документацию по объектам (Я-4232-2024) – сооружения- складская площадка, отсутствуют объекты недвижимости, наличие которых обосновывает право заявителя на предоставление в собственность земельного участка в порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственность.

Несмотря на то, что сооружения введены в эксплуатацию, по факту не являются объектами недвижимости, не соответствуют целостному строительному объекту капитального типа, отличного от улучшений полезных свойств земельного участка, поскольку состоят из отдельных элементов – ж/б плиты, не имеют надземной части, отсутствуют несущие строительные конструкции, отсутствуют ограждающие конструкции, и не обладает признаками самостоятельного объекта функционального назначения. Проектная документация также не содержит данных сведений. Сооружения, отнесены к объектам среды населенных пунктов – прочие объекты – код 01.06.001.099, что согласно Классификатору объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям относится к вспомогательным объектам среды населения.

Ссылаясь на то, что данный отказ является неправомерным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлен главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение ими прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8, основанием для принятия решения суда о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

При этом согласно норме пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действия (бездействия) возлагается на соответствующий орган или должностное лицо

Оценивая заявленные требования на предмет соответствия оспариваемого ненормативного акта органа местного самоуправления требованиям действующего законодательства, суд исходит из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован положениями главы V.1 Земельного кодекса.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, основаниями к отказу могут служить обращение с заявлением о предоставлении участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на предоставление земельного участка без проведения торгов (подпункт 1).

Отказ администрации, формализованный в письме от 21.07.2025 № 83.19-3625, мотивирован тем, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, наличие которых обосновывает право заявителя на предоставление земельного участка в собственность без торгов, а также земельный участок не используется в целях эксплуатации сооружений – складская площадка, не осуществляется деятельность по хранению, распределению и перевалке грузов.

Согласно сведениям из ЕГРН на спорном земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности ФИО1 складская площадка с кадастровым номером 61:54:0086301:24, площадью 145, 2 кв.м и складская площадка с кадастровым номером 61:54:0086301:247, площадью 33 кв.м.

Как следует из акта осмотра от 03.07.2025 и 18.07.2025, а также из фотоматериалов, имеющихся в заключении специалиста, представленного предпринимателем, объекты, принадлежащий предпринимателю, представляет собой площадку с твердым покрытием.

Складская площадка не может быть признана самостоятельным объектом недвижимости по определению, а представляет собой лишь улучшение земельного участка, устройство на нем покрытия.

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17085/12, от 26.01.2010 N 11052/09, от 17.01.2012 N 4777/08, от 24.09.2013 N 1160/2013, если объекты, хотя и прочно связанные с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, данные объекты не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Признание объекта недвижимости в качестве объекта гражданских прав невозможно лишь на том основании, что оно прочно связано с землей.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Сооружение, улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твёрдое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

В соответствии с пунктом 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, технический паспорт оформляется на каждый объект капитального строительства и является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Названный документ должен подтверждать проведение государственного технического учета в отношении объекта капитального строительства, имеющего определенные технические характеристики. Проведение в отношении сооружений

технического и кадастрового учета не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Таким образом, тот факт, что в отношении спорного объекта внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр недвижимости, сам по себе не может являться основанием полагать его самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Исходя из смысла положений гражданского и земельного законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов и используемое для организации покрытия, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Спорный объект дорожного транспорта (асфальтовая площадка), хотя и прочно связан с землей, но не имеет самостоятельного функционального назначения, создан исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором он расположен, поэтому является его неотъемлемой частью - и применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должен следовать судьбе этого земельного участка.

Таким образом, спорный объект не является недвижимостью, независимо от факта его регистрации в едином государственном реестре недвижимости.

Приведенная правовая позиция нашла отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N4777/08.

В п. 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности зданий и сооружений" определено, что сооружением является результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Таким образом, сооружение должно в обязательном порядке обладать совокупностью характерных для него признаков, иметь наземную и надземную части, а также состоять из несущих строительных конструкций.

Как следует из материалов дела, спорные объекты имеют только наземную часть. Материалы дела не содержат сведений о наличии несущих строительных конструкций, фундамента, то есть прочной связи данных объектов с землей. Такой вывод не следует и из проектной документации на спорные складские площадки.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация права собственности на объект, поименованный как складская площадка, не влечет возникновения у предпринимателя права на получение земельного участка по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствуют предусмотренные гражданским и земельным законодательством основания возникновения такого права.

Таким образом, создав на земельном участке указанные складские площадки, предприниматель не приобрел права на выкуп земли. В данном случае администрация не может быть понуждена к предоставлению испрашиваемого земельного участка в собственность без торгов.

Согласно части 3 статьи 201 Кодекса в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что у администрации имелось законное основание для принятия оспариваемого решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены на заявителя.

Руководствуясь статьей 39, главой 24, статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства о передаче дела для рассмотрения по правилам подсудности отказать.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Пипник Т. Д.