Решение от 24 марта 2020 г. по делу № А46-15611/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-15611/2019
24 марта 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 24 марта 2020 года.

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>,

дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об установлении арендной платы,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО2 (644042, <...>); индивидуального предпринимателя ФИО3 (644042, <...>), общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» (664003, <...>),

при участии в заседании суда:

от истца – ФИО4 по доверенности от 31.07.2019, личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 02.10.2019, служебное удостоверение,

остальные не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Коробкин Станислав Геннадьевич(далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд с исковым требованием к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об установлении арендной платы по договору № ДГУ-Ц-12-1887 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3228, общей площадью 1 633 кв.м, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> с 01.01.2018 исходя из величины рыночной стоимости, установленной Отчетом об оценке № 34/19 от 12.07.2019 в размере 6 086 000 руб.

Определением суда от 02.09.2019 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены, индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр».

Определением Арбитражного суда Омской области от 08.11.2019 производство по данному делу приостановлено, в связи с назначением экспертизы по делу.

Ввиду устранения обстоятельств послуживших основанием для приостановления, производство по делу возобновлено.

Истец уточнил в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования и просил суд:

- установить арендную плату по договору № ДГУ-Ц-12-1887 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3228 общей площадью 1 633 кв.м, с местоположением: установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> 01.01.2018 исходя из величины рыночной стоимости, установленной Заключением Эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС»» по арбитражному делу А46-15611/2019 в размере 6 531 000 руб., из расчета 280 833 рублей в год, с учетом 86/100 доли индивидуального предпринимателя ФИО1 в договоре аренды, из расчета 241 516,38 рублей в год, 20 126,36 рублей в месяц.

Уточнения судом приняты.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал с учетом уточнений.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, представил отзыв, в котором отмечены недостатки проведенной судебной экспертизы.

В связи с указанными Департаментом недостатками проведенной судебной экспертизы, в судебном заседании, состоявшемся 17.03.2019, дала пояснения лицо, осуществившее подготовку заключения судебной экспертизы, а именно - директор ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» ФИО6

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Айсберг», индивидуальным предпринимателем ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО3, 20.04.2010 году заключен договор № ДГУ-Ц-12-1887, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3228, местоположение участка установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, ул. Красный путь, д. 32. Указанный договор является договором со множественностью лиц.

Согласно дополнительному соглашению от 14.06.2017 года к договору аренды № ДГУ-Ц-12-1887 на стороне Арендатора вместо общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Айсберг» выступил ИП ФИО1

В соответствии, с указанным договором Арендатор принял на себя обязательство уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

30.10.2017 Департамент уведомил истца письмом № Исх-ДИО/18264 об изменении порядка расчета арендной платы за земельный участок, в связи со вступлением в силу Постановления Правительства от 31.05.2017 № 162-П «О внесении изменения в Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П» и об установлении с 01.01.2018 арендной платы в размере 47 396,03рублей в месяц, рассчитанной, исходя из рыночной стоимости земельного участка вразмере15 380 000 рублей, а также с применением коэффициента в размере 4,3 %, исходя из пп. 1 пункта 5 порядка.

Учитывая, что рыночная стоимость арендуемого земельного участка согласно Отчету, представленному Департаментом, возросла в отсутствие на это экономических предпосылок, предпринимателем обеспечено проведение рыночной стоимости Участка на 15.09.2017. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3228 рыночная стоимость земельного участка составила 6 086 000 рублей.

Учитывая, что между данными в отчете № 34/19 от 12.07.2019, подготовленном ООО «Региональный центр землеустройства и технической инвентаризации» по заказу истца и данными предоставленными Департаментом о рыночной стоимости Участка имеются значительные расхождения (более 20%), истец полагает, что Департаментом при расчете арендной платы за земельный участок согласно Постановлению Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П, в редакции Постановления Правительства от 31.05.2017 № 162-П, применена недостоверная рыночная стоимость Участка.

В связи с изложенными обстоятельствами предприниматель обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд находит требования предпринимателя подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Факт пользования истцом земельным участком, переданным по договору аренды земельного участка, подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы наусловиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды № ДГУ-Ц-12-1887устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

При этом Департамент, осуществляя пересчет, правильно исходил из того, что арендная плата по договору, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с момента вступления в силу изменений. Факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку, в силу процитированных выше норм законодательства (с учетом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

Действующим законодательством размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

Так, в соответствии с п. 5 Постановления № 108-п, действующим с 01.01.2018 г. арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со ст. 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абз. 3 ст. 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Ст. 8 Закона № 135-ФЗ определено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

По положениям ст.ст. 422, 424 и 614 ГК РФ, а также с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в п.п. 16, 19 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Как ранее отмечалось, Постановлением № 108-п размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку проведение оценки спорного земельного участка обязательно, обращение предпринимателя с требованиями об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости правомерно.

В соответствии с ч. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность, как ранее отмечено, осуществляется на территории Российской Федерации на основании Закона № 135-ФЗ.

Ст. 15 последнего предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является; ст. 11 приводимого закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Департамент при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3228, руководствовался рыночной стоимостью арендуемого земельного участка составляет15 380 000 руб.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка, проведенной ООО «Региональный центр землеустройства и технической инвентаризации»рыночная стоимость означенного земельного участка на 15.09.2017 составила 6 086 000 руб.

Суд, руководствуясь положениями ст.ст. 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», ст. 82 АПК РФ, установив при рассмотрении настоящего спора наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене, назначил проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества.

Из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:070107:3228по состоянию на 15.09.2017 составляет 6 531 000 руб. При этом, указанным заключением судебной экспертизы установлено, что отчет об оценке № 001-1491/17 от 18.09.2017об оценке Объекта оценки (об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3228) по формальным признакам частично не соответствует ФЗ №135-Ф3 и Федеральным стандартам оценки, в связи с чем, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки в исследуемом отчете об оценке № 001-1491/17 от 18.09.2017, нельзя признать корректными и обоснованными; рыночную стоимость земельного участка в размере 15 380 000 руб.нельзя признать достоверной.

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ и п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении эксперта проведенного в рамках судебной экспертизы содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учетом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришел к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации.

При этом, доводы Департамента о недостоверности заключения судебного эксперта подлежат судом отклонению, поскольку содержат предположительные и оценочные суждения, кроме того опровергнуты экспертом при даче пояснений в судебном заседании, состоявшемся 17.03.2020.

По убеждению суда, заключение эксперта о проведении судебной экспертизы соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Из содержания оспариваемого Департаментом экспертного заключения следует, что эксперт дал ясные и полные ответы на все вопросы, поставленные перед ним судом; экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий и неясностей.

Как оговорено в части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 названного Кодекса доказательств, исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку заключение эксперта дано на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности.

С учетом установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3228по результатам судебной экспертизы в размере 6 531 000 руб., арендная плата с 01.01.2018 составит 20 126,36 рублей в месяц, или 241 516,38 руб. в год, с учетом доли в праве пользования земельным участком, а также с применением коэффициента 4,3 %.

Таким образом, если рыночная стоимость земельного участка определена, основания для непринятия выводов экспертизы не установлены, требование истца подлежит удовлетворению, суд полагает необходимым установить арендную плату по договору аренды № ДГУ-Ц-12-1887, предметом которого является 86/100 доли в праве пользовании земельным участком с учетом указанной величины.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно ст. 106 АПК РФ относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Омской области по настоящему делу назначалась экспертиза.

Согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

При таких обстоятельствах обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» следует выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 10 000 руб., перечисленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 по платежному поручению № № 448 от 21.10.2019 на основании счета № 114 от 28.11.2019, акта от 28.11.2019.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с Департамента в пользу предпринимателя6 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины, 10 000 рублей судебных расходов за проведение экспертизы по делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Установить арендную плату по договору № ДГУ-Ц-12-1887 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3228 общей площадью 1 633 кв.м, с местоположением: установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> 01.01.2018 исходя из величины рыночной стоимости, установленной Заключением Эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС»» по арбитражному делу А46-15611/2019 в размере 6 531 000 руб., из расчета 280 833 рублей в год, с учетом 86/100 доли индивидуального предпринимателя ФИО1 в договоре аренды, из расчета 241 516,38 рублей в год, 20 126,36 рублей в месяц.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (644010, <...>, бизнес-центр «Золотая миля», оф. 206) с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 10 000 руб. за проведение экспертизы по делу №А46-15611/2019, перечисленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 платежному поручению № № 448 от 21.10.2019 на основании счета № 114 от 28.11.2019, акта от 28.11.2019.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)6 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины, 10 000 рублей судебных расходов за проведение экспертизы по делу.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Омской области.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья В.В. Пермяков