Решение от 13 марта 2023 г. по делу № А26-5171/2022

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-5171/2022
г. Петрозаводск
13 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 13 марта 2023 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Терешонок М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску садоводческого некоммерческого товарищества собственников недвижимости «Загородное»

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия

о признании недействительным уведомления от 06.04.2022 №51-ДЕ-08/2997,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр»,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 31.05.2022;

от ответчика и третьего лица – не явились,



установил:

садоводческое некоммерческое товарищество собственников недвижимости «Загородное» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – ответчик) о признании недействительным уведомления от 06.04.2022 №51-ДЕ-08/2997 об установлении годовой арендной платы за земельный участок и об установлении рыночной стоимости права аренды (годовой платы) на земельный участок с кадастровым номером 10:20:0031401:751, площадью 28993 кв.м., местоположение Республика Карелия, Прионежский район, район 10 км Пряжинского шоссе, с видом разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства с 01.01.2020 с учетом пункта 6 Правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в размере 19 980 рублей.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 3, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Определением суда от 26 сентября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр».

В отзыве ответчик указал следующие возражения. Размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды №469/05 от 10.12.2020, подготовленным ООО «ЗСКЦ» по заданию ответчика. Уведомлением МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия от Письмом от 20.02.2021 №51-ДЕ-08/1563 истец был поставлен в известность об увеличении с 01.01.2020 размера годовой арендной платы составляющей 177 817 руб. 00 коп. рублей. Доводы искового заявления сводятся к несогласию относительно размера арендной платы, установленной в отчете независимого оценщика, составленного по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Третье лицо в отзыве указало, что истцом не обоснована и ничем не подтверждена незаконность Отчета № 469/05 от 10.12.2020, обладающего презумпцией достоверности в силу положения ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а так же не опровергнута установленная им рыночная стоимость. Истцом не доказано, что признание оспариваемого отчета недостоверным приведет к восстановлению его прав, равно как и не доказано нарушение прав и законных интересов с учетом того обстоятельства, срок действия оспариваемого отчета истек 10.06.2021. Истечение срока действия отчета об оценке само по себе не является основанием для его оспаривания в суде. Правовым последствием истечения указанного срока является проведение повторной оценки, что прямо следует из положений ч. 8 ст. 85 Закона № 229-ФЗ.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал полностью по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в дополнительных пояснениях по делу.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, в том числе путем публичного размещения текстов судебных актов на сайте арбитражного суда в сети Интернет.

В соответствии с частью 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие ответчика и третьего лица.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Карелия (арендодатель) и Дачным некоммерческим товариществом «Девяточка» (арендатор, название изменено на ТСН «Загородное») заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 06.12.2011 N 517, в соответствии с которым арендатору под дачное строительство передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 10:20:0031401:751 площадью 40 000 кв. м по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, район 10 км Пряжинского шоссе. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (том 1 л.д. 14). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен до 30.11.2016.. Дополнительным соглашением от 05.12.2013 1 к Договору срок аренды продлен до 30.11.2060; а также изменена площадь земельного участка, размер которой составил 36992,00 кв.м. и изменен размер арендной платы с 01.01.2014 до 59287 руб. 82 коп. в год (том 1 л.д. 128 оборотная сторона).

В настоящее время площадь земельного участка согласно сведениям ЕГРН составляет 12385 кв.м. (том 1 л.д. 16-24).

При заключении договора аренды расчет арендной платы в год составил 400 руб. 80 коп. (том 1 л.д. 13).

В адрес ТСН направлено уведомление от 06.04.2022 № 51-ДЕ-08/1997 об установлении годовой арендной платы, согласно которому годовой размер арендной платы с 01.01.2020 составил 177817,00 руб. (том 1 л.д. 25-27). Расчет арендной платы определен арендодателем на основании отчета № 469/05 от 10.12.2020 (том 1 л.д. 110-124).

Полагая, что установленная по результатам отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 8713033 руб. превышает ее реальную рыночную стоимость, истец обратится с настоящим иском, уточненным в прядке статьи 49 АПК РФ в суд.

В отношении заявленного требования суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен, порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила № 582).

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 были внесены изменения в Правила № 582, в соответствии с которыми размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 Правил № 582).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 6 Правил № 582 (в редакции, действовавшей на момент предъявления иска) установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С целью установления рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка судом по ходатайству истца определением от 26.09.2022 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО3. Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 10:20:0031401:751, площадью 28993 кв. м, местоположение Республика Карелия, Прионежский район, район 10 км Пряжинского шоссе, с видом разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства с 01.01.2020 с учетом пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582?».

В материалы дела представлено заключение эксперта № 22-04/177 (том 2 л.д. 17-100) согласно которому рыночная стоимость права аренды (годовая плата) спорного земельного участка по состоянию с 01.01.2020 составляет 19980 руб. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, вызывался в суд для дачи пояснений по своему заключению. В судебном заседании 15.02.2023 года эксперт дал развернутые пояснения на вопросы ответчика по своему заключению, дополнительно изложив ответы в письменном виде (том 2 л.д. 131-132). Так, эксперт пояснил, что при расчете права аренды не применялись положения п/п «д» пункта 3 постановления N 582, а именно ставки в 2 % от кадастровой стоимости земельного участка при определении рыночной стоимости права аренды; экспертом были использованы данные статьи ФИО4 «Об оценке рыночной арендной платы и стоимости прав, связанных с договором аренды земельного участка». Механизм расчета подробно указан как в отчете, так и в письменных пояснениях эксперта.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, за исключением случаев, когда они определены по результатам торгов, арендодатель в зависимости от категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования обязан при расчете размера арендной платы руководствоваться действующим законодательством и методикой определения размера арендной платы.

Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела доказательств, суд оценил с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В экспертном заключении содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация. По мнению суда, заключение выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки, а определённая экспертом рыночной стоимости права аренды (годовая плата) является достоверной. Заключение эксперта соответствует части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу.

Ответчик результаты назначенной судом экспертизы не оспорил, ходатайств о повторной экспертизе не заявлял. Доказательств, опровергающих результаты судебной экспертизы, не представил.

Таким образом, учитывая выводы эксперта, суд считает доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок составляет 19980 руб.

Возражения третьего лица, изложенные в отзыве суд отклоняет, поскольку они не относятся к предмету спора, рассматриваемого судом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик не подтвердил обоснованность размера арендной платы, указанного в уведомлении от 06.04.2022 № 51-ДЕ-08/2997, уточненные требования истца подлежат удовлетворению.

Понесенные истцом судебные расходы, в том числе на уплату государственной пошлины и оплату судебной экспертизы, суд относит на ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия



РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

2. Признать недействительным уведомление от 06.04.2022 №51-ДЕ-08/2997 об установлении годовой арендной платы за земельный участок. Установить рыночную стоимость права аренды (годовой платы) на земельный участок с кадастровым номером 10:20:0031401:751, площадью 28993 кв.м., местоположение Республика Карелия, Прионежский район, район 10 км Пряжинского шоссе, с видом разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства с 01.01.2020 с учетом пункта 6 Правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в размере 19 980 руб.

3. Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Садоводческого некоммерческого товарищества собственников недвижимости "Загородное" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. и за проведение экспертизы в сумме 25000 руб.

4. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...> литер А);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

Терешонок М.В.