Постановление от 16 сентября 2025 г. по делу № А71-18684/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-13957/2023-ГК
г. Пермь
17 сентября 2025 года
Дело № А71-18684/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 17 сентября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дружининой О.Г., Крымджановой Д.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хасаншиной Э.Г., при участии:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от 13.06.2024, диплом, ФИО2, паспорт, доверенность от 13.06.2024, диплом;

от ответчика – ФИО3, паспорт, конкурсный управляющий;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело № А71-18684/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Атриум» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Горького 79» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: публичное акционерное общество Национальный банк «Траст» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Этринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Бангли» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12,


ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, общество с ограниченной ответственностью «Иднаком» (ИНН<***>, ОГРН <***>)

о признании права общей долевой собственности установил:

общество с ограниченной ответственностью «Атриум» (далее – истец, ООО «Атриум») обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Горького, 79» (далее – ответчик) о признании права общей долевой собственности ООО «Атриум» на общее имущество - нежилые помещения номера на поэтажном плане: № 1-27, общей площадью 392,2 кв.м, кадастровый номер 18:26:010631:74, этаж подвал, расположенные в торговом-офисном центре «Горького 79» по адресу <...> (с учетом уточнения требований принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ПАО «НБ Траст» (далее Банк «Траст» (ПАО)), ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Этринг», общество с ограниченной ответственностью «Бангли», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 17 февраля 2025 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, третье лицо, Банк «Траст» (ПАО), обратился с апелляционной жалобой.

Определением от 08.07.2025 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, общество с ограниченной ответственностью «Иднаком» (ИНН<***>, ОГРН <***>).

В суд 16.09.2025 поступило заявление истца об уточнении исковых требований, согласно которым истец просит:

1. признать право общей долевой собственности ООО «Атриум» на общее имущество - помещения цокольного этажа площадью 410,35 кв.м., номера на поэтажном плане № 1-12 кадастровый номер: 18:26:010631:74 в составе здания


с кадастровым номером 18:26:010631:52 по адресу <...>;

2. право индивидуальной собственности ООО «Торговый центр «Горького 79» на нежилые помещения номера на поэтажном плане: № 1-27, общей площадью 392,2 кв.м., кадастровый № 18:26:010631:74, этаж подвал, расположенные в торговом-офисном центре «Горького 79» по адресу <...>, зарегистрированное 26.07.2011г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 18- 18-01/048/2011-964 - признать отсутствующим.

До начала судебного разбирательства от третьих лиц, ООО «Иднаком», ФИО20, ФИО19, ФИО16, поступили письменные отзывы в поддержку позиции истца.

В судебном заседании представители истца заявление об уточнении исковых требований поддержали, на удовлетворении заявленных требований настаивали, представитель ответчика против принятия уточнений иска не возражал, дал пояснения по существу заявленного иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (ч. 5 ст. 49 АПК РФ).

Заявление об уточнении исковых требований рассмотрено судом, принято судом в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Апелляционный суд, рассмотрев исковое заявление, заслушав присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «Атриум» является собственником нежилых помещений, расположенных в торговом-офисном центре «Горького 79» по адресу: <...>, с кадастровыми номерами 18:26:010631:458 - 419,8 кв.м, 18:26:010631:459-226 кв.м, 18:26:010631:460 -445,1кв.м, 18:26:010631:461 - 245,8 кв.м, 18:26:010631:462 - 459,8 кв.м, 18:26:010631:464 - 372,8 кв.м, 18:26:010631:466-459,3 кв.м, что составляет 26,29 % от общей площади здания.

Истец считает, что ему принадлежит на праве общей долевой собственности и общее имущество в здании торгово-офисного центра, в частности подвал (нежилые помещения номера на поэтажном плане: № 1-27, общей площадью 392,2 кв.м, кадастровый номер 18:26:010631:74).


Между тем, право индивидуальной собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.07.2011 за ООО «Торговый центр «Горького 79» (запись № 18-18-01/048/2011-964 от 26.07.2011).

В зарегистрированном на праве собственности за ООО «Торговый центр «Горького 79» подвале (кадастровый номер 18:26:010631:74) имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном здании торгово-офисного центра «Горького 79» оборудование, соответственно, данный подвал является техническим помещением. Данные обстоятельства подтверждаются проектной документацией на реконструкцию Офисного центра "Горького 79" раздел «Архитектурные решения», 1 этап, лист 7 графической части, страница 19.

Истцу стало известно, что конкурсный управляющий ООО «Торговый центр «Горького 79» ФИО3 осуществляет реализацию общего имущества в здании торговом-офисном центре «Горького 79», а именно нежилых помещений номера на поэтажном плане: № 1-27, общей площадью 392,2 кв.м, кадастровый номер 18:26:010631:74.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, отнесение нежилых помещений с кадастровым номером 18:26:010631:74 к общему имуществу в здании, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с разъяснениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (п. 53 Постановления N 10/22).


Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, что разъяснено в п. 58 Постановления N 10/22.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 290 ГК РФ)

В силу п. 2 ст. 287.5 ГК РФ к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

В пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Как следует из пункта 9 Постановления N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания


за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным Судом РФ в определении от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу в может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 12.11.2013 N 8557/13 также указал, что правовым критерием распространения режима общей долевой собственности является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

По данным ЕГРН ответчик является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 18:26:010631:74 площадью 392,2 кв.м, номера на поэтажном плане №№ 1-27 (подвал), которое учтено в составе здания с кадастровым номером 18:26:010631:52, общей площадью 10714,6 кв.м.

Фактически указанный объект права не существует, в техническом паспорте объекта от 05.08.2021 отражена информация о нежилых помещениях в цокольном этаже площадью 410,35 кв.м, номера на поэтажном плане 1-12. Изменение технических параметров здания, в котором расположены спорные помещения, явилось следствием реконструкции объекта: на основании разрешения на строительство от 24.04.2014 № RU18303000-988 застройщиком выполнена реконструкция здания торгово-офисного центра, реконструированный объект ввод в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию части здания 05.08.2021. Реконструкция объекта осуществлялась на основании проектной документации получившей положительное заключение государственной экспертизы, в соответствии с которой была предусмотрена перепланировка помещений цокольного этажа и использование их в качестве технических для


обслуживания здания и прохода коммуникаций, помещения с постоянным пребыванием людей исключаются; установка в технических помещения оборудования водомерного узла с повысительной насосной станцией, электрощитовой с АВР, индивидуального теплового пункта. В соответствии с планом цокольного этажа (подвала) с экспликацией помещений водомерный узел занимает 11,26 кв. (номер помещения 2), электрощитовая находится на другом конце помещения и занимает 14,57 кв.м (номер помещения 10), тех.помещения для прохода коммуникаций составляют 279,63 кв.м и проходят по центру оспариваемого помещения (номер помещений 6 и7), ИТП находится в дальнем правом углу от входа в помещение и составляет 24,58 кв.м. Входная группа расположена со стороны ул. Милиционная в осях 2-3 / Ф, с противоположной стороны от узла учёта тепловой энергии, коммуникации (трубы) проходят под потолком через всё помещение подвала, с последующей разводкой в разные крылья здания. Вдоль стен с потолка устроены выпуски канализации, со стояков, с дальнейшим выводом стоков в канализационные колодцы.

В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО21 от 10.06.2025 помещение, расположенное на цокольном этаже (номера на поэтажном плане 1-12) в составе здания с кадастровым номером 18:26:010631:52, и помещение с кадастровым номером 18:26:010631:74, площадью 392,2 кв.м (номера на поэтажном плане № 1-27, этаж подвал), указанные ранее в техническом паспорте помещения, являются одним и тем же помещением.

Указанные обстоятельства подтверждаются также актом осмотра помещений от 08.08.2024 с фото и видеофиксацией и планировкой (имеется в материалах дела).

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что наличие у спорных помещений признаков общего имущества не оспаривает, о назначении судебной строительно-технической экспертизы не ходатайствует по причине отсутствия необходимого финансирования.

Доводы Банка «Траст» (ПАО) о том, что спорные помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности с 26.07.2011, были переданы в залог Банку по договору ипотеки нежилого помещения от 19.04.2017 № Н-4/0003-17-2-А, в рамках дела № А71-12051/2020 о банкротстве ООО «ТЦ «Горького 79» требование Банка включено в реестр требований кредиторов в составе требований, обеспеченных залогом принадлежащего должнику спорного имущества, отклоняются.

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 14.11.2024 N 305-ЭС24-13782, сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов площадок, относящихся к общему имуществу


многоквартирных домов, являются ничтожными, так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Кредиторы не вправе были рассчитывать на удовлетворение требований за счет продажи общего имущества дома по ничтожной сделке.

Учитывая, что объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право единоличной собственности ответчика, обладает признаками общего имущества собственников помещений в здании, спорные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, ответчиком не представлено безусловных доказательств самостоятельного назначения и возможности использования этих помещений, следует признать обоснованным требование истца о признании отсутствующим права собственности ответчика на нежилые помещения с кадастровым номером 18:26:010631:74.

Судебный акт по настоящему делу является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности ответчика на объект недвижимости с кадастровым номером 18:26:010631:74.

Требование истца о признании права общей долевой собственности на помещения цокольного этажа площадью 410,35 кв.м, номера на поэтажном плане № 1 -12 в здании, расположенном по адресу: <...>, не подлежит удовлетворению в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2025 N 305-ЭС25-2385 разъяснено, что с учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в МКД по существу не требуется. Надлежащим способом защиты нарушенного права истца, как собственника помещения в МКД, на общее имущество является иск о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, поскольку таким способом обеспечивается восстановление его прав и прав иных собственников помещений посредством исключения из Единого государственного реестра записи о праве собственности на спорный объект. Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра. Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.


При названных обстоятельствах решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 17 февраля 2025 года подлежит отмене на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины по иску и в связи с заявлением об обеспечении иска возлагаются на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 17 февраля 2025 года по делу № А71-18684/2023 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Горького 79» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилые помещения номера на поэтажном плане: № 1-27, общей площадью 392,2 кв.м, кадастровый номер 18:26:010631:74, этаж подвал, расположенные в торговом-офисном центре «Горького 79» по адресу: <...>.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Горького 79» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Атриум» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий М.А. Полякова

Судьи О.Г. Дружинина

Д.И. Крымджанова