Решение от 9 марта 2026 г. АС Иркутской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,


тел. <***>; факс <***>

https://irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Иркутск Дело № А19-15503/2025 10.03.2026

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20.02.2026.

Решение в полном объеме изготовлено 10.03.2026.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Ивановой А.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батаевой Л.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ПРОКУРАТУРЫ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664011, <...> Д. 5) в интересах неопределенного круга субъектов предпринимательской деятельности

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНОВАЦИЯ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, <...> Д. 7), КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664007, <...> Д. 1)

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 07.07.2022 № 7/22, заключенного между ответчиками, в части передачи в собственность ООО "РЕНОВАЦИЯ" нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000034:20688, земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:14478, расположенных по адресу: <...>; о применении последствия недействительности ничтожной сделки (двусторонней реституции),


третьи лица: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, Б-Р ГАГАРИНА, Д. 74, ЭТАЖ 4), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИБИРСКИЙ ЛОФТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г ИРКУТСК, УЛ СВЕРДЛОВА, Д. 7), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664056, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. АКАДЕМИЧЕСКАЯ, Д. 70), Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ 5 АРМИИ, Д.2),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, служебное удостоверение;


от ответчика ООО "РЕНОВАЦИЯ": ФИО2, доверенность от 19.09.2025, паспорт, диплом; ФИО3, доверенность от 19.09.2025, паспорт, диплом; ФИО4, доверенность от 19.09.2025, удостоверение адвоката;

от ответчика КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА: ФИО5, доверенность от 14.03.2025, служебное удостоверение, диплом, свидетельство о заключении брака;

от третьего лица Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Иркутской области: ФИО6, доверенность от 09.02.2026, служебное удостоверение, диплом, свидетельство о расторжении брака;

от третьего лица ООО "СИБИРСКИЙ ЛОФТ": ФИО7, доверенность от 01.11.2025, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака (18.02.2026); ФИО8, доверенность от 25.08.2025, паспорт, диплом; ФИО9, доверенность от 01.11.2025, паспорт, диплом;

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области: не явился, извещен;

от третьего лица Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ПРОКУРАТУРА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – Прокуратура) в интересах неопределенного круга субъектов предпринимательской деятельности обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к ОБЩЕСТВУ С


ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНОВАЦИЯ" (далее – ООО "РЕНОВАЦИЯ", общество), КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее – Комитет) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 07.07.2022 № 7/22, заключенного между Комитетом и обществом, в части передачи в собственность последнего нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000034:20688, расположенного по адресу: <...>, а также земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:14478, расположенного по адресу: <...>; о применении последствия недействительности ничтожной сделки (двусторонней реституции) в виде:

- обязания ООО "РЕНОВАЦИЯ" возвратить в собственность муниципального образования «Город Иркутск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20688, расположенное по адресу: <...>, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:28403, расположенный по адресу: <...>;

- обязания Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска возвратить ООО "РЕНОВАЦИЯ" денежные средства, уплаченные по договору от 07.07.2022 № 7/22, за нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20688, расположенное по адресу: <...>, в размере 10 986 000 рублей; взыскания с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска в пользу ООО "РЕНОВАЦИЯ" денежных средств в размере 5 407 406 рублей 40 копеек за передаваемый в собственность муниципального образования «Город Иркутск» земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:28403, расположенный по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИБИРСКИЙ ЛОФТ" (далее – ООО "СИБИРСКИЙ ЛОФТ"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее – Управление Росреестра по Иркутской области), Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области (далее – Служба).

В материалы дела от Комитета поступил отзыв на исковое заявление (с учетом дополнений к нему), в котором он полагает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Указывает, что им не допущено нарушений закона или иного нормативно-правового акта в силу того, что на момент заключения спорного


договора отсутствовала норма права, содержащая запрет приватизации объектов культурного наследия в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Последующие проверки со стороны УФАС по Иркутской области и Прокуратуры подтвердили законность действий Комитета и отсутствие нарушений при заключении договора купли-продажи между ответчиками. Нарушения публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц также отсутствуют ввиду того, что объект в любом случае мог быть отчужден в частную собственность, исходя из пункта 1 статьи 48 и статьи 50 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ). Переход права собственности на объекты, расположенные по адресу: <...>, зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации, осуществлена регистрирующим органом, что свидетельствует об отсутствии нарушений при заключении договора. Кроме того, вся финансовая нагрузка в случае удовлетворения заявленных требований ляжет на бюджет муниципального образования город Иркутск.

ООО "РЕНОВАЦИЯ" в отзыве на исковое заявление (с учетом дополнительного отзыва, письменных пояснений и позиций) ссылается на то, что спорный договор купли-продажи является оспоримой сделкой, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованием об оспаривании договора купли-продажи. У истца отсутствует право на иск, поскольку иск не может быть предъявлен в защиту неопределенного круга лиц, субъектов предпринимательской деятельности. Требования истца носят формальный характер, их удовлетворение не приведет к восстановлению нарушенных прав ввиду того, что возобновится договор аренды спорного имущества, у общества снова возникнет преимущественное право на его выкуп в соответствии с действующим законодательством, которое позволяет отчуждать объекты культурного наследия по правилам Закона № 159-ФЗ.

Прокуратурой представлены возражения на отзывы ответчиков.


Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области в отзыве на исковое заявление просит в удовлетворении исковых требований отказать с учетом того, что стороны оспариваемой сделки исполнили ее в полном объеме, преимущественное право выкупа объектов купли-продажи также останется и может быть


реализовано ООО "РЕНОВАЦИЯ"; признание оспариваемой сделки недействительной является нецелесообразным.

ООО "СИБИРСКИЙ ЛОФТ" в отзыве на исковое заявление просит исковые требования удовлетворить в связи с нарушением процедуры приватизации объекта культурного наследия, наличием негативных последствий владения ООО "РЕНОВАЦИЯ" данным объектом.

ООО "РЕНОВАЦИЯ" представлены возражения на отзыв третьего лица ООО "СИБИРСКИЙ ЛОФТ".

Управление Росреестра по Иркутской области в отзыве на исковое заявление считает, что оспариваемая сделка не является ничтожной, поскольку не нарушает требований закона, а также публичных интересов или прав третьих лиц. Обращает внимание, что продажа спорного имущества осуществлена по рыночной цене, определенной соответствующими отчетами об оценке рыночной стоимости, что свидетельствует об отсутствии нарушения публичных интересов. С учетом статуса покупателя при заключении договора купли-продажи обоснованно применены положения Закона № 159-ФЗ с соблюдением требований пунктов 2, 3 статьи 29 Закона № 178-ФЗ. Ходатайствует о рассмотрении дела без участия его представителя.

Служба в отзыве на исковое заявление оставляет разрешение вопроса о законности или незаконности заявленных требований на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц – Управление Росреестра по Иркутской области и Службы.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, ООО "РЕНОВАЦИЯ" является субъектом малого предпринимательства с 10.10.2019 (категория – микропредприятие).

По договору аренды от 05.12.2019 № 10376, заключенному между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор), ООО "РЕНОВАЦИЯ" передано во временное возмездное владение и пользование имущество для осуществления коммерческой деятельности, в частности, нежилое здание общей площадью 364,4 кв. м, кадастровый номер: 38:36:000034:20688, расположенное по адресу: <...>.

07.07.2022 между Комитетом (продавец) и ООО "РЕНОВАЦИЯ" (покупатель) заключен договор купли-продажи № 7/22 (в редакции дополнительных соглашений от 25.07.2022, от 01.08.2022), в соответствии с которым в собственность последнего передано следующее имущество, расположенное по адресу: <...>:


- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 2, с подземным подвалом, общей площадью 364,4 кв. м, кадастровый номер: 38:36:000034:20688;

- нежилое здание общей площадью 60,4 кв. м, кадастровый номер: 38:36:000034:20707;

- нежилое здание общей площадью 52,8 кв. м, кадастровый номер: 38:36:000034:20689;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий, общей площадью 567 кв. м, кадастровый номер: 38:36:000034:14478;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объектом гаражного назначения, общей площадью 98 кв. м, кадастровый номер: 38:36:000034:23007.

При этом нежилое здание общей площадью 364,4 кв. м, кадастровый номер: 38:36:000034:20688, является согласно пункту 1.1 договора объектом культурного наследия регионального значения «Особняк», нач. XX в. – зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации под № 381410161390005.

Основанием для оформления настоящей сделки являются Закон № 159-ФЗ, заявление общества о реализации преимущественного права на приобретения арендуемого имущества.

Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Закона № 159-ФЗ (пункт 1.2 договора).

Стоимость имущества: нежилое здание общей площадью 364,4 кв. м, кадастровый номер: 38:36:000034:20688 – 10 986 000 руб. без учета НДС; земельный участок общей площадью 567 кв. м, кадастровый номер: 38:36:000034:14478 – 6 387 000 руб. без учета НДС (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.3.13 договора (в редакции дополнительного соглашения от 25.07.2022) покупатель обязан выполнять требования охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства – требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ.

Согласно представленному в материалы дела техническому плану от 06.12.2023 общая площадь здания с кадастровым номером 38:36:000034:20688 составляет 368,6 кв. м.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, ООО "РЕНОВАЦИЯ" является собственником земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:28403, категория земель: земли населенных пунктов,


вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий, общей площадью 480 +/- 8 кв. м, расположенного по адресу: <...>; право собственности общества на участок зарегистрировано 15.05.2023, а также нежилого здания общей площадью 368,6 кв. м с кадастровым номером 38:36:000034:20688, расположенного по тому же адресу и в границах указанного земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:28403 образован из земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:14478.

Истец, полагая, что спорный договор в части отчуждения объекта культурного наследия регионального значения и земельного участка, на котором расположен данный объект, противоречит требованиям закона и нарушает публичные интересы, в связи с отсутствием конкурентных процедур при заключении договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Согласно абзацу 4 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ только заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица (часть 2 указанной статьи).

По смыслу статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, и о применении последствий недействительности таких сделок, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.


Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – постановление № 15), прокурор в исковом или ином заявлении обязан обосновать наличие у него полномочий по обращению в арбитражный суд, а по делам, названным в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, – указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

В пунктах 10 и 11 постановления № 15 указано, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца. Истец в деле, производство по которому возбуждено на основании искового заявления прокурора, пользуется всеми процессуальными правами истца, извещается судом о времени и месте рассмотрения дела, вправе приводить свои доводы и соображения относительно требований, предъявленных прокурором, в том числе поддерживать требования прокурора либо возражать против их удовлетворения.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой предъявлен иск о признании договора недействительным (ничтожным) на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.


Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, ничтожной является такая сделка, не соответствующая закону, которая посягает на публичные интересы.

В данном случае исковое заявление предъявлено с целью пресечения нарушений требований закона при совершении ответчиками оспариваемой сделки, повлекшей нарушение публичных прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются положениями Закона № 178-ФЗ, в соответствии со статьей 1 которого под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Пунктом 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2022 № 605-ФЗ) предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего


предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются нормами Законом № 159-ФЗ.

При этом, исходя из части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, его нормы, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона № 178-ФЗ, что также следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 134).

Согласно абзацу первому статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (пункт 1 Информационного письма № 134).


Специальных положений, регулирующих отношения, связанные с выкупом имущества, обладающего статусом объекта культурного наследия, в Законе № 159-ФЗ не содержится.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 № 16662/11, устанавливая для субъектов малого и среднего предпринимательства особенности условий и порядка приватизации арендуемого ими государственного и муниципального имущества, заключающиеся в обязательности его продажи публичными властями по желанию арендатора, Закон № 159-ФЗ не расширяет круга разрешенных к приватизации объектов недвижимости.

Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь по имуществу, приватизация которого допускается Законом № 178-ФЗ, и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

Особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, урегулированы статьей 29 Закона № 178-ФЗ.

Пункт 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 180-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) предусматривал, что объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Таким образом, законом были прямо предусмотрены случаи, в которых допускается приватизация объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, при этом возможность выкупа таких объектов субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, отсутствовала.

В соответствии с Законом № 370-ФЗ абзац первый пункта 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ изложен в следующей редакции: «Объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное


общество или общество с ограниченной ответственностью, путем внесения таких объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества, путем продажи на аукционе (за исключением объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии) или на конкурсе (в отношении объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии) при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к таким объектам, требованиями к размещению наружной рекламы на таких объектах и их территориях, а также требованиями к установке надписей и обозначений, содержащих информацию об объекте культурного наследия.».

При этом пункт 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ дополнен абзацем вторым, согласно которому объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, за исключением объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, могут приватизироваться субъектами малого и среднего предпринимательства также в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, при условии их обременения требованиями, указанными в абзаце первом настоящего пункта, и соблюдения положений пунктов 2 и 3 настоящей статьи.

Таким образом, приведенной нормой изменено регулирование правоотношений, связанных с приватизацией объектов культурного наследия, путем снятия ранее действовавшего запрета на приватизацию таких объектов субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Вместе с тем, из положений Закона № 370-ФЗ не следует, что внесенные им изменения распространяют свое действие на отношения, возникшие до вступления в силу данного закона – 04.08.2023, в связи с чем право на выкуп спорного имущества в силу его особого статуса в любом случае могло возникнуть у ООО "РЕНОВАЦИЯ" не ранее указанной даты.

Положения статьи 29 Закона № 178-ФЗ в совокупности с нормами Закона № 73-ФЗ являются специальными по отношению к статье 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия, в связи с чем надлежащим способом приватизации объекта, относящегося к объектам культурного наследия, является его продажа на открытом конкурсе, а право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество при условии выполнения таким покупателем условий конкурса.


Поэтому продажа объекта культурного наследия, находящегося в публичной собственности, может осуществляться только способами, указанными в статье 29 Закона № 178-ФЗ, в том числе в случаях, когда субъект малого или среднего предпринимательства обладает преимущественным правом выкупа данного объекта на основании Закона № 159-ФЗ (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

С учетом приведенного правового регулирования, предмета сделки, даты ее совершения, суд находит, что спорный договор купли-продажи от 07.07.2022 № 7/22 в части передачи в собственность ООО "РЕНОВАЦИЯ" нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000034:20688 и земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:14478, расположенных по адресу: <...>, как совершенный с нарушением публичных интересов, без соблюдения установленной Законом № 178-ФЗ конкурентной процедуры, подлежит признанию недействительным.

Суд отмечает, что состоявшееся 04.08.2023 изменение редакции статьи 29 Закона № 178-ФЗ Законом № 370-ФЗ, а равно последующие проверки со стороны УФАС по Иркутской области и Прокуратуры действий Комитета по соблюдению соответствующего законодательства (акт проверки УФАС по Иркутской области от 09.10.2024, письмо Прокуратуры от 08.02.2024) ничтожную сделку купли-продажи спорных объектов, заключенную в 2022 году, не исцеляет. Поскольку, в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ и пункта 2 статьи 168 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения.

Довод общества об отсутствии у прокурора полномочий на подачу настоящего иска отклоняется судом в силу следующего.

Право на обращение прокурора в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предусмотрено статьями 27 и 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-I «О прокуратуре Российской Федерации», частью 1 статьи 52 АПК РФ.

В данном случае правовой интерес прокурора направлен на защиту публичных интересов, муниципального образования, а, следовательно, неопределенного круга лиц, в частности, неопределенного круга субъектов предпринимательской деятельности, при этом из собственности публично-правового субъекта незаконно выбыло имущество –


объект культурного наследия регионального значения, интерес прокурора направлен на устранение допущенных сторонами нарушений, предотвращение аналогичных нарушений в будущем.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с заявленными исковыми требованиями нельзя признать обоснованными в связи со следующим.

На основании пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 4 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление № 43)).

В пункте 5 постановления № 43 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки


необходимо исходить из того, что начало срока течения исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что положения статьи 200 ГК РФ наделяют суд для эффективного осуществления правосудия необходимыми дискреционными полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности, исходя из фактических обстоятельств дела (определения от 16.07.2015 № 1681-О, от 29.09.2016 № 1982-О, от 30.05.2024 № 1264-О, от 24.12.2024 № 3560-О и др.).

В рассматриваемом случае, поскольку спорная сделка в части передачи объекта культурного наследия регионального значения и земельного участка, на котором расположен данный объект, в собственность ООО "РЕНОВАЦИЯ" заключена с нарушением требований закона, посягает на публичные интересы, такая сделка является ничтожной, в связи с чем срок исковой давности составляет три года.

Настоящий иск инициирован заместителем прокурора Иркутской области, который стороной сделки не являлся.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исковое заявление истцом подано в суд 07.07.2025 (согласно информации о документе дела), а с учетом того, что договор купли-продажи № 7/22 заключен 07.07.2022, суд полагает, что срок исковой давности по данной сделке не истек и истцом не пропущен.

Также следует отметить, что настоящий спор затрагивает права не конкретных лиц и участников спорных правоотношений, а публичные интересы общества и государства, что в толковании Конституционного Суда Российской Федерации не допускает ограничения мер защиты по формальному основанию истечения срока.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.


В пункте 4 статьи 167 ГК РФ установлено, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В данном случае суд не усматривает, что применение последствий недействительности ничтожной сделки вступит в противоречие с основами правопорядка и нравственности. При применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества возвратить в собственность муниципального образования «Город Иркутск» в лице Комитета нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20688, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:28403, расположенные по адресу: <...>, суд исходит из того, что ответчиками факт нахождения спорного имущества в пользовании общества не опровергнут, в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ каких-либо доказательств передачи Комитету спорного имущества – предмета сделки, в материалы настоящего дела не представлено.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимостей объектов оценки от 20.05.2022 № 128-1/22, выполненному МУП «БТИ г. Иркутска», на основании которого сторонами сделки определена цена зданий и земельных участков, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:14478 площадью 567 кв. м составила 6 387 499 руб. (стр. 77 отчета), соответственно, средневзвешенная стоимость 1 кв. м объекта оценки – 11 265,43 руб. Стоимость нежилого здания общей площадью 364,4 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:20688, определена в размере 10 986 000 руб. (округленно).

При рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд, проверив доводы о невозможности возвратить полученное имущество в натуре, в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ обязывает сторону возместить действительную цену (рыночную стоимость) имущества (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 по делу № А07-17306/2014).

Как указано Прокуратурой в дополнительных пояснениях от 15.10.2025, поскольку после заключения оспариваемого договора ООО "РЕНОВАЦИЯ" проведены работы по изменению конфигурации и площади земельного участка, из первоначального участка образован земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:28403 площадью 480 кв. м с разрешенным использованием «для эксплуатации нежилого здания», при определении взыскиваемой в пользу ООО "РЕНОВАЦИЯ" денежной суммы в порядке двусторонней реституции взята стоимость этого участка площадью 480 кв. м по цене 11 265,43 руб. за 1 кв. м (на дату сделки), которая составила 5 407 406 руб. 40 коп.

Возражая относительно обоснованности определения истцом стоимости спорных объектов, общество представило в материалы дела отчет ООО «Русская провинция»


№ 219-22 от 17.05.2022 об оценке рыночной стоимости нежилых объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, заключение специалиста № 03-12-25 от 23.12.2025, выполненное ООО «Центр судебной экспертизы и оценки», об определении рыночной стоимости и перечня неотделимых улучшений, ремонтных работ, которые выполнены с 07.07.2022 в отношении здания по адресу: <...> строение 7, общей площадью 364,4 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:14478.

Оценив представленные документы, суд не принимает их в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорных объектов недвижимости на дату совершения оспариваемой сделки. Суд исходит из того, что отчет ООО «Русская провинция» № 219-22 от 17.05.2022, составленный по заказу ООО "РЕНОВАЦИЯ", не был использован сторонами при совершении сделки, в отчете экспертом использованы шесть аналогов, из которых четыре – № 1, № 2, № 3, № 6, даты объявлений май 2020 года, соответственно. Представленное обществом в дело заключение специалиста не является по своему содержанию экспертным заключением, выражает субъективное мнение специалиста; специалист не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Кроме того, общество в ходе рассмотрения дела не обращалось к суду с ходатайством о назначении судебной экспертизы для установления факта выполнения/невыполнения соответствующих работ на объекте в спорный период в целях подтверждения своих доводов.

Суд полагает необходимым отметить, что при представлении доказательств того, что возвращаемое имущество приобрело неотделимые улучшения, лицо имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения при применении последствий недействительности сделок в порядке главы 60 ГК РФ.

В связи с изложенным, учитывая признание недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 07.07.2022 № 7/22, суд также применяет последствия его недействительности в виде обязания Комитета возвратить ООО "РЕНОВАЦИЯ" денежные средства, уплаченные по сделке, за нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20688, в размере 10 986 000 руб., а также взыскания с Комитета в пользу ООО "РЕНОВАЦИЯ" денежных средств в размере 5 407 406 руб. 40 коп. за передаваемый в собственность муниципального образования «Город Иркутск» земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:28403, расположенный по адресу: <...>. Суд учитывает, что в данном случае иную стоимость ответчики не доказали (статья 65 АПК РФ).

Определением от 09.07.2025 судом удовлетворено заявление Прокуратуры о принятии мер по обеспечению иска.


Согласно части 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты», содержащееся в пункте 4 статьи 96 АПК РФ указание на то, что обеспечительные меры действуют до фактического исполнения судебного акта, не препятствует их отмене, если в том числе по результатам рассмотрения заявления лица об отмене обеспечительных мер суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в Верховный Суд Российской Федерации, арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно пункту 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2025 № 39 «О некоторых вопросах уплаты государственной пошлины при рассмотрении дел в судах» если в заявлении, поданном в суд одним лицом, содержится несколько взаимосвязанных требований имущественного и неимущественного характера, государственная пошлина уплачивается отдельно по каждому предъявленному требованию, если иное прямо не установлено законом. Например, по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности уплачивается государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, в


зависимости от стоимости имущества, подлежащего возврату (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.19, подпункт 15 пункта 1 статьи 333.20, подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21, подпункт 8 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ).

Следовательно, размер подлежащей уплате в бюджет государственной пошлины составляет 438 934 руб. (50 000 руб. + 388 934 руб.).

Поскольку исковые требования заявлены к двум ответчикам и государственная пошлина относится на них в равных долях, с учетом удовлетворения иска, а также, учитывая, что органы местного самоуправления в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, с общества подлежит взысканию в доход федерального бюджета 219 467 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражных судов в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.


Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 07.07.2022 № 7/22, заключенный между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНОВАЦИЯ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в части передачи в собственность ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНОВАЦИЯ" нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000034:20688, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:14478, расположенного по адресу: <...>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:


- обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНОВАЦИЯ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) возвратить в собственность муниципального образования «Город Иркутск» в лице КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ


МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20688, расположенное по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:28403, расположенный по адресу: <...>;

- обязать КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНОВАЦИЯ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 07.07.2022 № 7/22, за нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20688, расположенное по адресу: <...>, в размере 10 986 000 руб.;

- взыскать с КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНОВАЦИЯ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) денежные средства в размере 5 407 406 руб. 40 коп. за передаваемый в собственность муниципального образования «Город Иркутск» земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:28403, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНОВАЦИЯ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 219 467 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.Б. Иванова