Постановление от 17 июня 2025 г. по делу № А71-9704/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-1432/25

Екатеринбург

18 июня 2025 г. Дело № А71-9704/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А. А., судей Гуляевой Е. И., Краснобаевой И. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В., рассмотрел в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный парк «Инновация» (далее – общество «АПП «Инновация», общество) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А71-9704/2024 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Удмуртской Республики прибыли представители Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска (далее – Управление) – ФИО1 (доверенность от 18.12.2024), ФИО2 (доверенность от 18.12.2024).

В суд округа явку обеспечил представитель общества «АПП «Инновация» - ФИО3 (доверенность от 05.10.2023).

Общество «АПП «Инновация» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка № 7500 от 15.12.2023.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены бюджетное учреждение Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества», Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.11.2024 исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка № 7500 от 15.12.2023, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 836 363 руб. 52 коп.». Кроме того, с Управления в пользу общества взыскано 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 решение суда отменено. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 15.12.2023 № 7500, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «2.1. Цена земельного участка составляет 78 598 000 руб.».

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель считает, что и на момент подачи заявления о выкупе, и на момент когда указанное заявление должно было быть рассмотрено, и на момент направления проекта договора купли-продажи кадастровая стоимость выкупаемого земельного участка составляла 836 363 руб. 52 коп., что подтверждается также и разъяснениями органа, уполномоченного на ведение Единого государственного реестра недвижимости и Фонда данных государственной кадастровой оценки, полученными на основании запроса заявителя. Однако, как полагает общество, апелляционный суд ошибочно счел, что для целей выкупа должна применяться кадастровая стоимость, установленная уже после направления проекта договора. По мнению кассатора, изменяемая кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2024, в связи с чем кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной стоимости не может применяться ранее указанной даты. Общество отметило, что подавало заявку на участие в инвестиционном проекте и заключало договор аренды земельного участка исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 730 494 руб. 72 коп., однако впоследствии стоимость участка увеличивалась. Податель ссылается на неверное толкование судом норм права в части порядка применения кадастровой стоимости при ее изменении после подачи заявления о выкупе и соответственно ошибочное неприменение норм права, подлежащих применению при рассмотрении спора.

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество «АПП «Инновация» владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 18:26:050093:546, площадь 264672 кв.м., расположенным по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Первомайский район, ул. Люлинская.

Земельный участок предоставлен истцу в аренду на основании договора № 6915 от 01.02.2021 в соответствии с распоряжением Главы Удмуртской Республики от 16.12.2021 № 297-РГ в целях реализации инвестиционного проекта «Создание и развитие Агропромышленного парка «Инновация».

Истец 17.07.2023 обратился в адрес Главы муниципального образования «Город Ижевск» и Управления с заявлением № 47 о выкупе земельного участка без проведения торгов по кадастровой стоимости.

На момент подачи заявления (17.07.2023) о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, кадастровая стоимость земельного участка составляла 836 363 руб. 52 коп.

Письмом от 07.08.2023 № 01-21/09175 Управление пояснило, что для решения вопроса о возможности продажи земельного участка направлен запрос в Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики.

Письмом от 23.08.2023 № 6927/01-14э Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики сообщило Управлению, что выкуп земельного участка истцом на основании постановления № 629 действующему законодательству не противоречит, цена продажи должна быть установлена в размере кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 08.09.2023 № 4711/01-1820 Администрация города Ижевска известила истца о направлении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050093:546, в БУ УР «ЦКО БТИ».

Постановлением Правительства Удмуртской Республики № 676 от 12.10.2023 кадастровая стоимость земельного участка была изменена на

118 644 517 руб. 44 коп.

Согласно пункту 2 указанного постановления оно распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2024.

Письмом № 01-21/11225 от 02.10.2023 администрация сообщила, что ранее поданное заявление об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, было удовлетворено, однако применяться новая кадастровая стоимость может только с 1 января следующего года.

В связи с указанным администрация обратилась в БУ УР «ЦКО БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной - 78 598 000 руб.

Письмом от 15.12.2023 № 01-02/14354 администрацией в адрес истца представлен проект договора купли-продажи земельного участка № 7500 от 15.12.2023, в котором цена земельного участка указана в размере 78 598 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Посчитав данное условие противоречащим закону и нарушающим права истца, общество направило в адрес Управления договор с протоколом разногласий.

Согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи истец предлагал изложить пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 836 363 руб. 52 коп. (Восемьсот тридцать шесть тысяч триста шестьдесят три руб. 52 коп.)».

В ответ на протокол Управление письмом от 01.03.2024 № 01-21/01973 направило в адрес истца протокол урегулирования разногласий от 01.03.2024 к договору купли-продажи, в котором настаивало на оставлении пункта 2.1. в редакции продавца: «Цена земельного участка составляет 78 598 000 руб. 00 коп. (Семьдесят восемь миллионов пятьсот девяносто восемь тысяч руб. 00 коп.)».

Полагая, что у сторон настоящего спора отсутствует возможность самостоятельно достичь соглашения о размере выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу об изложении пункта 2.1 договора в редакции истца, определив выкупную стоимость спорного земельного участка в размере 836 363 руб. 52 коп.

Суд апелляционной инстанции решение суда отменил, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 15.12.2023 № 7500, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена земельного участка составляет 78 598 000 руб.».

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При

отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, отнесены все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, рассмотрением по существу преддоговорного спора по спорным условиям, заявленным истцом как существенные, будет достигнута цель внесения определенности в правоотношения сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление

№ 49), на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42 Постановления № 49).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на

основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 установлено, что допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Абзацем 2 подпункта 3 пункта 2 Постановления Правительства Удмуртской Республики от 17.03.2015 № 100 установлено, что цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков и составляет кадастровую стоимость земельного участка при продаже земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности, и предоставленных в аренду, арендатору при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Постановлением Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 № 435 утверждено «Положение о порядке определения цены земельных участков,

находящихся в собственности муниципального образования «Город Ижевск», при их продаже без проведения торгов» (далее - Положение).

Согласно пункту 5 указанного Положения, подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка.

Часть 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов.

В соответствии с частью 3 статьи 18 Закона № 237-ФЗ в случае, если при оказании государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), размер платы или цена, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной или муниципальной услуги, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 настоящей статьи.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной

стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Судами установлено и видно из материалов дела, что земельный участок предоставлен истцу для реализации инвестиционного проекта «Создание и развитие Агропромышленного парка «Инновация» с разрешенным использованием: «Растениеводство (код 1.1) - осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур; Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (код 1.15) - размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции; Обеспечение сельскохозяйственного производства (код 1.18) - размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства».

Вместе с тем при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату администрацией ошибочно не были учтены виды разрешенного использования «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (код 1.15)» и «Обеспечение сельскохозяйственного производства (код 1.18)», что повлияло на определение кадастровой стоимости при оценке спорного земельного участка. Администрация направила заявление в БУ УР «ЦКО БТИ» об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050093:546.

Как указано выше, поданное заявление об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, было удовлетворено, при этом применяться новая кадастровая стоимость может только с 1 января следующего года.

В ноябре 2023 года администрация обратилась в БУ УР «ЦКО БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной - 78 598 000 руб.

Суд правильно исходил из того, что в данном споре подлежит применению норма подпункта 6 пункта 2 статьи 17 Закона № 237-ФЗ, а кадастровая стоимость для целей выкупа земельного участка подлежит применению ретроспективно с 01.01.2023 и соответственно распространяется на заявление истца, поданное 17.07.2023, что соответствует разъяснениям пункта 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции, признав обоснованными доводы Управления, установил, что кадастровая стоимость в размере 78 598 000 руб. подлежит применению с 01.01.2023, то есть

применяется на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка истцом в собственность (17.07.2023).

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что пункт 2.1 договора следует изложить в редакции управления, определив выкупную стоимость земельного участка в размере 78 598 000 руб.

Ссылка общества на принцип разумных ожиданий апелляционным судом отклонено с указанием того, что ошибка бюджетного учреждения в данном случае не может приводить к выкупу земельного участка по цене практически в сто раз меньше рыночной, первоначально определенной бюджетным учреждением с ошибкой. Применение первоначальной стоимости земельного участка (836 363 руб. 52 коп.) повлекло бы существенное нарушение баланса частных и публичных интересов, притом, что рыночная стоимость спорного земельного участка изменилась в результате исправления кадастровой ошибки, допущенной изначально при оценке спорного земельного участка, впоследствии исправленной после обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Определением Арбитражного суда Уральского округа

от 27.03.2025 заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания рассмотрения кассационной жалобы, в связи с чем в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с указанного лица в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 50 000 руб.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А71-9704/2024 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный парк «Инновация» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный парк «Инновация» в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в сумме 50 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи Е.И. Гуляева

И.А. Краснобаева