Постановление от 10 сентября 2025 г. по делу № А19-2154/2023

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс <***>, 210-172



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-2642/2025

Дело № А19-2154/2023
11 сентября 2025 года
город Иркутск



Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Дамбарова С.Д., Фирсова А.Д.,

при участии в судебном заседании представителей: товарищества собственников недвижимости «Скиф» - ФИО1 (доверенность от 01.01.2025, диплом, паспорт), муниципального казенного учреждения «Администрация городского округа муниципального образования «город Саянск» - ФИО2 (доверенность от 30.10.2024, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Администрация городского округа муниципального образования «город Саянск» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 февраля 2025 года по делу № А19-2154/2023, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2025 года по тому же делу,

установил:

товарищество собственников недвижимости «Скиф» (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному учреждению «Администрация городского округа муниципального образования «город Саянск» (далее - администрация) о признании незаконными:

- решения от 02.11.2022 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179;

- постановления администрации от 13.01.2022 № 110-37-16-22 о разделе земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179;

- постановления администрации от 03.03.2022 № 110-37-279-22 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179;

- постановления администрации от 01.02.2023 № 110-37-104-23 о разделе земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179;

- постановления администрации от 21.03.2023 № 110-37-312-23 об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 38:28:010413:1329 и 38:28:010413:1363 и образовании земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1365.

Возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав общества путем снятия с государственного кадастрового учета и прекращения права собственности администрации на земельные участки с кадастровыми номерами 38:28:010413:1365, 38:28:010413:1179 и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 38:28:010413:1179 по состоянию на 12.01.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18 февраля 2025 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2025 года, заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судами к возникшим отношениям положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и ошибочности выводов о наличии оснований для удовлетворения заявления. Вопреки позиции судов, правомерность отказа в предоставлении земельного участка в аренду без торгов обусловлена отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о фактическом местоположении здания торгового центра на испрашиваемом земельном участке. Товарищество не имеет исключительного права на предоставление земельного участка без торгов, поскольку здание торгового центра никогда не находилось на земельном участке с кадастровым номером 38:28:010413:1179. Представленное заявителем заключение специалиста не имеет доказательственного значения.

В отзыве на кассационную жалобу товарищество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 26.08.2025 в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы объявлен перерыв до 15 часов 00 минут 04.09.2025, информация о чем размещена на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

Присутствующие в судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Третье лицо о времени и месте судебного заседания извещено по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своего представителя в судебное заседание не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, товарищество создано 31.05.2016 для совместного владения, пользования, распоряжения общим имуществом собственников помещений торгово-развлекательного центра «Скиф». Кроме того, товарищество является собственником нежилого помещения, расположенного в ТРЦ «Скиф».

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа муниципального образования «город Саянск» 28.06.2021 направил товариществу предложение о выкупе земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179, площадью 3 001 кв.м за 317 954, 45 рублей.

Собственниками помещений торгового центра принято решение от 06.11.2021 об одобрении заключения договора купли-продажи указанного земельного участка, на заключение данного договора уполномочено товарищество.

22.12.2021 товарищество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность данного земельного участка, приложив протокол внеочередного общего собрания собственников помещений торгово-развлекательного центра от 06.11.2021.

Решением, изложенным в письме от 14.02.2022 № 1-18-140-22, администрация отказала товариществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с отсутствием совместного заявления всех собственников помещений в здании торгово-развлекательного центра, а также документов, подтверждающих полномочия товарищества действовать от имени и в интересах сособственников здания с целью заключения договора купли-продажи земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 15.09.2022 по делу № А19-9401/2022 решение администрации от 14.02.2022 признано законным.

Постановлением администрации от 13.01.2022 № 110-37-16-22 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179, исходный земельный участок сохранен с измененной площадью 1933 кв.м, образован земельный участок с кадастровым номером 38:28:010413:1329, площадью 1068 кв.м.

Постановлением администрации от 03.03.2022 № 110-37-279-22 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179 с «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2)» на «улично-дорожная сеть (код 12.0.1)».

17.10.2022 товарищество вновь обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179 в аренду.

Администрацией 02.11.2022 принято решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку торгово-развлекательный центр не располагается в пределах испрашиваемого земельного участка, а вид разрешенного использования не соответствует целям использования.

Товарищество 24.11.2022 в очередной раз обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило предоставить (при необходимости сформировать) земельный участок под эксплуатацию объекта капитального строительства - торгового комплекса, без торгов на праве аренды.

Письмом от 30.11.2022 администрацией отказано в предоставлении земельного участка.

23.12.2022 товарищество обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1329, либо земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179, либо формировании нового земельного участка под эксплуатацию торгового комплекса.

Данное заявление 12.01.2023 возвращено администрацией товариществу.

Постановлением администрации от 01.02.2023 № 110-37-104-23 земельный участок с кадастровым номером 38:28:010413:1179, площадью 1933 кв.м разделен с сохранением исходного земельного участка площадью 1062 кв.м, образован земельный участок кадастровым номером 38:28:010413:1363, площадью 871 кв.м.

Постановлением администрации от 21.03.2023 № 110-37-312-23 земельный участок с кадастровым номером 38:28:010413:1329 и земельный участок с кадастровым номером 38:28:010413:1363 объединены в земельный участок с кадастровым номером 38:28:010413:1365 общей площадью 1939 кв.м, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2)».

Ссылаясь на незаконность решения от 02.11.2022 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, а также решений о разделе, объединении и изменении вида разрешенного использования земельного участка, товарищество обратилось в суд с указанными выше требованиями.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявление, суды руководствовались положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 11.9, 39.1, 39.3, 39.14, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что товарищество, выступающее от имени собственников помещений здания торгово-развлекательного центра, имеет безусловное право на предоставление земельного участка в аренду для эксплуатации названного здания в площади первоначального земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179; последующие действия администрации, направленные на раздел указанного земельного участка, изменение вида его разрешенного использования, объединение земельных участков, являются недобросовестными, направленными на создание препятствий в реализации товариществу указанного права.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 этого Кодекса.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судами установлено и следует из материалов дела, что здание торгово-развлекательного центра «Скиф» с 2014 года частично располагается на земельном участке с кадастровым номером 38:28:010413:1179 площадью 3001 кв.м, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда по делу № А19-1302/2021.

Согласно разрешению на строительство указанного центра от 11.02.2014, площадь земельного участка под строительство здания составила – 5000 кв.м, под строительство объектов инженерно-транспортной инфраструктуры - 4 694 кв.м, общая площадь застройки с учетом парковок, территории под благоустройство – 9 694 кв.м.

Здание введено в эксплуатацию в 2015 году.

В 2019 году администрацией собственникам помещений указанного здания в собственность предоставлен земельный участок с кадастровым номером 38:28:010413:63, площадью 5000 кв.м для целей строительства, вместе с тем данное здание уже было введено в эксплуатацию. При этом земельный участок необходимый для эксплуатации здания не формировался.

В этой связи выводы судов о том, что площадь предоставленного земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:63 недостаточна для эксплуатации названного объекта, являются правильными. Судами обоснованно принято во внимание заключение специалиста от 20.03.2024 № 05-2024, согласно которому площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации указанного объекта и размещения стоянки автомобилей для посетителей, подъезда пожарной техники и спецтехники для обслуживания здания составляет не менее 5612,2 кв.м.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Иркутской области по делу А19-15767/2013 структурному подразделению администрации отказано в удовлетворении иска о признании здания торгово-развлекательного центра самовольной постройкой и его сносе, а доказательств того, что заявителем проводились работы по реконструкции данного объекта, в деле не имеется.

Исходя из приведенных обстоятельств, суды правомерно указали, что собственники помещений торгово-развлекательного центра имеют исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 38:28:010413:1179 площадью 3001 кв.м в аренду для эксплуатации данного объекта недвижимого имущества.

28.06.2021 уполномоченный орган предложил собственникам помещений в названном здании выкупить земельный участок с кадастровым номером 38:28:010413:1179.

22.12.2021 товарищество, действующее от лица собственников, обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность названного земельного участка.

Однако администрация постановлением от 13.01.2022 № 110-37-16-22 разделила указанный земельный участок и затем 14.02.2022 отказала в его предоставлении. В дальнейшем администрация изменила вид разрешенного использования одного из образованных земельных участков, вновь разделила земельный участок с кадастровым номером 38:28:010413:1179 и в последующем вновь объединила их.

Оценив данные решения, суды сделали верный вывод о том, что предусмотренных статьями 11.2, 11.4, 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для раздела, объединения земельных участков не имелось, поскольку это приведет к невозможности предоставления земельного участка для эксплуатации здания.

Судами также принято во внимание, что фактически улично-дорожная сеть на земельном участке с кадастровым номером 38:28:010413:1179 отсутствует, указанное подтверждено также представителем администрации в суде кассационной инстанции, в связи с чем вид разрешенного использования данного земельного участка изменен неправомерно.

При этом в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суды отметили, что действия администрации, направленные на раздел указанного земельного участка, изменение вида его разрешенного использования, объединение земельных участков, являются недобросовестными, направленными на создание препятствий в реализации собственникам помещений в торгово-развлекательном центре права, предоставленного статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оснований не согласиться с указанными выводами суд кассационной инстанции не усматривает.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат фактическим обстоятельствам дела и являются несостоятельными.

Факт нахождения здания торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 38:28:010413:1179 подтвержден вступившим в законную силу решением суда.

Администрацией не представлено доказательств, опровергающих заключение от 20.03.2024 № 05-2024 о площади необходимой для эксплуатации названного здания.

Иные изложенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 февраля 2025 года по делу № А19-2154/2023 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий

Судьи


Н.П. Кушнарева

С.Д. Дамбаров

А.Д. Фирсов