Решение от 13 мая 2024 г. по делу № А40-301976/2023

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-301976/23-135-2301
г. Москва
14 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена  24 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен  14 мая 2024 года

Арбитражный суд  г. Москвы в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола помощником ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «СтройИнвест»

к ответчику: ДГИ г. Москвы

о признании недействительным части договора

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 по дов., ФИО3 по дов.

от ответчика – ФИО4 по дов.  



УСТАНОВИЛ:

ООО «СтройИнвест»  (истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением   к ДГИ г. Москвы (ответчик) о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.9 договора аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-03-001530 от 20.10.2017г.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик   возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, руководствуясь положениями ст. 123 АПК РФ, ч. 4 ст. 137, ч. 3 ст. 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного  надлежащим образом о времени и месте судебного заседания ответчика.

Согласно п. 1 ст. 9 АПК РФ  лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, в том числе подлинные, заслушав представителя истца и ответчика,  арбитражный суд  считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст.4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 20 октября 2017 года ООО «СТРОЙ ИНВЕСТ» (далее – «Истец») и Департамент городского имущества города Москвы (далее – «Ответчик») заключили договор аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-03-001530 (далее – «Договор аренды»).

Согласно условиям Договора аренды Истцу был передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 77:03:0010004:1918 площадью 212 108 (двести двенадцать тысяч сто восемь) кв. м, имеющий адресный ориентир: <...> и разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торговоразвлекательные центры (комплексы) (4.2) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)) деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); банковская и страховая деятельность (4.5) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); общественное питание (4.6) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); коммунальное обслуживание (3.1) (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий объектов, электропередачи конструктивных элементов и сооружений, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (1.2.13).

Участок передается Истцу на 6 (шесть) лет для целей строительства многофункционального торгового комплекса (далее – «Здание») со следующими технико-экономическими показателями: основные виды разрешенного использования участка - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2); деловое управление (4.1); банковская и страховая деятельность (4.5); общественное питание (4.6); коммунальное обслуживание (3.1), максимальный процент застроенности земельного участка - не установлен, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - 35 м, суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен - 122 960 кв. м, предельная плотность застройки земельного участка - 5,8 тыс. кв. м/га, арендопригодность общей площади строящегося объекта в объеме 73% и в соответствии с условиями договора аренды.

Данный договор был заключен для реализации масштабного инвестиционного проекта, что подтверждается решениями Градостроительно - земельной комиссии города Москвы от 23 марта 2017 г. (протокол № 9, пункт 17), от 03 августа 2017 г. (протокол № 23, пункт 11) и от 19 октября 2017 г. (протокол № 32).

Согласно пункту 3.1 Договора аренды, размер ежегодной арендной платы установлен в соответствии с заключением от 20 октября 2017 года, составленным на основании отчета № 866г-201/17.

В период действия Договора аренды Истец, в соответствии с условиями договора, перечислил в пользу ответчика денежные средства на общую сумму 477 391 305 (четыреста 3 семьдесят семь миллионов триста девяноста одна тысяча триста пять) рублей.

Таким образом, истец, как добросовестный контрагент, в полном объеме исполнил свои обязательства перед ответчиком. Кроме того, это подтверждает, что арендодатель уже получил плату за пользование предоставленным имуществом.

20 сентября 2021 года Здание ввели в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Комитета Государственного строительного надзора города Москвы №77-139000-010300-20212 .

16 ноября 2021 года Истец и Ответчик заключили соглашение о расторжении Договора аренды3 .

09 марта 2023 года Ответчик направил Истцу претензию, согласно которой Ответчик требовал от Истца выплатить арендную плату в размере 242 608 695,65 рублей и пени в размере 40 067 475,54 рублей4 .

Указанная претензия Ответчика основана на пункте 4.9 Договора аренды: «В случае ввода объекта в эксплуатацию до даты истечения срока настоящего Договора оставшаяся часть арендной платы, подлежит оплате в течение 30 (тридцати) дней с даты ввода объекта в эксплуатацию. Оставшаяся часть арендной платы определяется как арендная плата за весь срок действия настоящего Договора за вычетом ранее произведенных платежей».

Данное условие Договора аренды является ничтожным по следующим основаниям:

Согласно абзацу второму пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – «Постановление Пленума ВС РФ N 25»), договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

По смыслу статей 606, 611 и 614 ГК РФ ГК РФ в договоре аренды законный имущественный интерес арендатора заключается в получении имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а законный имущественный интерес арендодателя – в получении платы за предоставление такого имущества. При этом из положений указанных статей, а также статьи 622 ГК РФ следует, что обязанность по уплате арендных платежей возникает с момента передачи имущества, а начисление арендной платы осуществляется только за время фактического пользования арендованным имуществом (Постановление ФАС Московского округа от 11.07.2011 N КГ-А40/6891-11 по делу N А40-96171/10-91-835).

Таким образом, существо законодательного регулирования договора аренды состоит в передаче имущества во временное владение и пользование за плату, получаемую исключительно за период пользования имуществом (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2022 N 09АП-44599/2022 по делу N А40- 202461/2020).

Вследствие этого условия договора аренды, обязывающие арендатора выплатить арендную платы за период, когда имущество не будет находиться в пользовании арендатора, противоречат существу законодательного регулирования договора аренды.

Пункт 4.9 Договора аренды устанавливает обязанность арендатора в течение 30 дней с даты ввода объекта в эксплуатацию заплатить арендную плату за весь срок действия договора – в том числе за будущие периоды. Таким образом, данное условие договора позволяет арендодателю получить от арендатора денежные средства даже за тот период, когда арендатор уже прекратил использовать имущество и вернул его арендодателю.

Ссылаясь на спорный пункт 4.9 Договора аренды, Ответчик требует от Истца выплатить сумму арендной платы, начисленную по 20 октября 2023 года – несмотря на то, что договор аренды был расторгнут ещё 16 ноября 2021 года. Иными словами, арендодатель требует от арендатора арендную плату за 2 года, в течение которых имущество не использовалось 5 и не могло использоваться арендатором.

Пункт 4.9 Договора аренды нарушает нормы, регулирующие взимание арендной платы за публичные земельные участки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Указанный выше порядок определен Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее – «Постановление N 273-ПП»).

Согласно пункту 7 Постановления N 273-ПП в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, размер годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов социально-культурного и коммунально- 6 бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным статьей 8.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 «О землепользовании в городе Москве», за исключением случаев, предусмотренных пунктом 8 настоящего постановления, определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности на основании отчета независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы и устанавливается на срок до шести лет, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию.

Следовательно, пунктом 7 Постановления N 273-ПП прямо предусмотрено, что размер годовой арендной платы устанавливается не более чем до даты ввода объекта в эксплуатацию. Взимание арендной платы за период после ввода объекта в эксплуатацию, т.е. после прекращения использования арендатором арендуемого земельного участка, не предусмотрено.

Таким образом, в соответствии с законами и подзаконными актами, действовавшими на дату заключения Договора аренды, арендная плата за пользование публичными земельными участками являлась регулируемой. Вследствие этого Ответчик не мог включить в договор условия, противоречащие требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве» и Постановлению N 273-ПП.

Отзыв ответчика признан судом необоснованным, поскольку ответчик не представил доказательств в подтверждение своих заявлений о недобросовестности истца и противоречивости его поведения.

В данном случае нарушены права истца, что подтверждено материалами дела, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по государственной пошлине подлежат распределению в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 12, 64, 65, 69, 70, 71, 75, 110, 156, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) пункта 4.9 договора аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-03-001530 от 20.10.2017г.

Взыскать с ДГИ г. Москвы за счет средств города Москвы в пользу ООО «СтройИнвест» расходы по госпошлине в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья:

В.В. Дудкин