Постановление от 5 мая 2026 г. АС Тверской области

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ


АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-3638/2024
г. Вологда
06 мая 2026 года


Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2026 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 мая 2026 года.


Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зреляковой Л.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Рыбхоз Березинский» представителя ФИО1 по доверенности от 27.02.2026,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области

от 27 января 2026 года по делу № А66-3638/2024,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Рыбхоз Березинский» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 172008, Тверская обл., Торжокский р-н, д. Кочерово; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>; далее – Территориальное управление) о признании недействительной сделки по одностороннему изменению и установлению арендной ставки с 01.07.2023 в размере 24 841 руб. 38 коп. без учета НДС по договору аренды от 15.03.2006 № т070-ик, выраженной в уведомлении от 16.06.2023 № 69-КН-02/3370-р.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены


администрация Торжокского района, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.

Решением суда от 27 января 2026 года исковые требования удовлетворены, кроме того с Территориального управления в пользу Общества взыскано 62 880 руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Территориальное управление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе ссылается на то, что в состав предмета договора аренды не включена площадь передаваемых гидротехнических сооружений. Отмечает, что в акте приема-передачи зафиксированы технические характеристики объектов, которые не являются площадью передаваемых объектов, составляющих предмет договора аренды. Апеллянт указывает, что отчет об оценке от 10.05.2023 № 334/01-10 составлен с учетом фактического использования федерального земельного участка, находящегося под арендуемыми сооружениями, в отсутствие заключенного договора аренды истца с Территориальным управлением. По мнению подателя жалобы, из решения суда первой инстанции не следует, что отчет об оценке от 10.05.2023 № 34/01-10, на основании которого направлено уведомление об изменении арендной платы от 16.06.2023, составлен в нарушение законодательства об оценочной деятельности.

Представитель Общества в судебном заседании возражал относительно удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266


АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Заслушав пояснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 15.03.2006 № т070-ик, заключенного Территориальным управлением (Арендодатель) и Обществом (Арендатор), в аренде у Арендатора находится объект недвижимого имущества – гидротехнические сооружения: дамба, донный водовыпуск, рыбоуловитель, расположенные по адресу: Тверская обл., Торжокский р-н, почтовое отделение Печки, отделение Трясенка 2 км от устья реки д. Кочерово; кадастровый номер объекта 69:33:00:0017:0189:1/0008-1/37///10000.

Срок действия договора с 15.03.2006 по 22.02.2031 (пункт 1.2 договора).

Из акта приема-передачи нежилого имущества от 15.03.2006 (приложение к договору аренды от 15.03.2006 № т070-ик) следует, что в аренде Общества находятся: дамба: длина 300 м; ширина 4 м; высота 5 м; донный выпуск: длина 1 м; ширина 1 м; высота 5 м; рыбоуловитель: длина 20 м; ширина 4 м.


В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за пользование объектом определяется согласно прилагаемому расчету арендной платы и составляет 3 800 руб. в месяц.

Согласно расчету уровня арендной платы (находится в материалах электронного дела, приложение к иску) арендная плата определяется на основании отчета от 14.06.2005 № 26/05 об определении рыночной стоимости, а так же расчета величины рыночной арендной платы за пользование объектами.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрено, что Арендодатель имеет право в одностороннем порядке не чаще одного раза в год пересматривать размер арендной платы за пользование федеральным имуществом на основании соответствующего отчета об определении размера арендной платы за пользование федеральным имуществом, составленного независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 5.9 договора любые изменения и дополнения к договору должны быть совершены в письменном виде и подписанными уполномоченными на то представителями сторон.

Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомления от 16.06.2023

№ 69-КН-02/3370-р, от 28.08.2023 № 69-КН02/4796-р, от 04.03.2024


№ 69-АК-02/1357-р в соответствии с которыми, на основании отчета об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы от 10.05.2023 № 334/01-10, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС» (далее – ООО «АЙРА ТОРРЕС»), изменяется арендная плата по договору аренды от 15.03.2006 № т070-ИК и устанавливается в размере 24 841 руб.

38 коп. в месяц без учета НДС.


Не согласившись с указанным размером арендной платы и содержанием отчета от 10.05.2023 № 334/01-10, Общество в адрес Территориального управления 22.02.2024 направило письмо, в котором просило пересмотреть размер арендной платы с учетом параметров объектов находящихся в аренде и без учета стоимости аренды земельного участка.

Ответчик в письмах от 04.03.2024 № 69-АК-02/1357-р, от 04.03.2024 № 69-АК02/1352-р отказал в пересмотре размера арендной платы.

Из материалов дела также следует, что земельный участок, на котором находятся гидротехнические сооружения, переданные Обществу по договору аренды от 15.03.2006 № т-070-ик, находится в аренде у Общества на основании договора аренды земельного участка от 16.03.2006 № 5.

Наличие спора о величине установленной ответчиком арендной платы на основании отчета от 10.05.2023 № 334/01-10 послужило основанием для обращения Арендатора в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их правомерными и подлежащими удовлетворению.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель


(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пунктом 22 Постановления № 73 предусмотрено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской


Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона

№ 135-ФЗ).


В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В рассматриваемом случае в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы от 10.05.2023 № 334/01-10, выполненным ООО «АЙРА ТОРРЕС», ежемесячная арендная плата по договору аренды от 15.03.2006 № т070-ик определена в размере 24 841 руб. 38 коп. без учета НДС.

В связи с тем, что между сторонами спора возникли разногласия относительно размера арендной платы по договору от 15.03.2006 № т070-ик, определением суда от 05.03.2025 по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального государственного бюджетного учреждения Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО2.

Согласно экспертному заключению от 02.09.2025 № 525-3-16.2 при ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу о том, что объекты аренды, указанные в отчетах об оценке рыночной стоимости арендной платы от 14.06.2005 № 26/05 и от 10.05.2023 № 334/01-10, не являются одними и теми же объектами недвижимого имущества.

Отвечая на второй вопрос, поставленный судом, эксперт указал, что рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по договору аренды от 15.03.2006 № т 070-ик с учетом параметров объектов аренды, указанных в акте приема передачи нежилого имущества от 15.03.2006 (приложение к договору аренды от 15.03.2006 № т 070-ик), и без включения стоимости аренды земельного участка с кадастровым номером 69:33:000017:189, площадью

191 га под объектами аренды, по состоянию на июнь 2023 года, составляет 7 376 руб. 06 коп. в месяц.

Судом первой инстанции по ходатайству Территориального управления допрошен эксперт ФИО2; эксперт в судебном заседании дал пояснения по проведенной экспертизе.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суд признал его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ и принял в качестве допустимого


доказательства по настоящему спору. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта является ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, выводы эксперта не противоречат проведенным исследованиям, экспертом даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед ним вопросы.

У суда апелляционной инстанции также не имеется оснований сомневаться в объективности и обоснованности выводов эксперта.

Результаты судебной экспертизы ответчиком в установленном порядке не опровергнуты.

Довод подателя жалобы о том, что отчет об оценке от 10.05.2023


№ 334/01-10 составлен с учетом фактического использования федерального земельного участка, находящегося под арендуемыми сооружениями, в отсутствие заключенного договора аренды истца с Территориальным управлением, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку в данном отчете использованы иные параметры объектов, существенно отличающиеся от параметров, указанных в акте приема передачи нежилого имущества от 15.03.2006, а также в размер ежемесячной аренной платы включена стоимость аренды земельного участка под объектами с кадастровым номером 69:33:000017:0189 площадью 191 га. Между тем земельный участок с кадастровым номером 69:33:000017:0189 площадью 191 га под объектами аренды находится у истца в аренде по самостоятельному договору аренды от 16.03.2006 № 5, заключенному Обществом и администрацией Торжокского района, по которому отдельно вносится арендная плата.

При таких обстоятельствах, поскольку завышение ставки арендной платы при ее одностороннем изменении ответчиком подтверждено экспертным заключением, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Общества.

По результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Доводы, приведенные Территориальным управлением в жалобе, не опровергают законность и обоснованность выводов суда, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Территориального управления удовлетворению не подлежит.


Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 27 января 2026 года по делу № А66-3638/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.В. Чередина

Судьи Л.В. Зрелякова

О.Б. Ралько