Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А07-42353/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-42353/2024
г. Уфа
29 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.09.2025 Полный текст решения изготовлен 29.09.2025

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Закиевой Л.Ф. рассмотрев исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью "Гаго" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельно-имущественных отношений и жилищной политики Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общество с ограниченной ответственностью "Демиург" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 2) Администрация городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи объектов

(с учетом уточнений от 23.06.2025)

При участии в судебном заседании:

представители сторон не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного

размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Гаго" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению земельно-имущественных отношений и жилищной политики Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи объектов.

Определением суда от 24.12.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 05.03.2025.

27.02.2025 от ответчика посредством системы «Мой арбитр» поступил отзыв, приобщен.

От истца в ходе судебного заседания 05.03.2025 поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы, на депозит суда внесены денежные средства в размере 45 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 124 от 03.03.2025.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, определением суда от 05.03.2025 по делу № А07-42353/2024 назначена судебная оценочная экспертиза, производство поручено экспертной организации общества с ограниченной ответственностью центр независимых экспертиз "Суд-Информ" (ИНН: <***>,ОГРН: <***>) эксперту - ФИО1.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки и иным нормативным правовым актам РФ в области оценочной деятельности, отчет об оценке № 4/14-2024-Н-5 от 23.09.2024 рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 13,2 кв.м., по адресу: Российская Федерация, <...>, выполненный независимой компанией ООО «Демиург». Если не соответствует, то указать в чем заключаются нарушения и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

2. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки и иным нормативным правовым актам РФ в области оценочной деятельности, отчет об оценке № 4/14-2024-Н-4 от 23.09.2024 рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение, расположенное на 1 -ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 8,6 кв.м по адресу: Российская Федерация, <...>, выполненный независимой компанией ООО «Демиург». Если не соответствует, то указать в чем заключаются нарушения и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

3. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, расположенное на 1 -ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 8,6 кв.м., кадастровый номер 02:57:010105:804. по адресу: Российская Федерация, <...> по состоянию на дату подачи заявления 12.08.2024 г.

4. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 13,2 кв.м., кадастровый номер 02:57:010105:806, по адресу: Российская Федерация, <...> по состоянию на дату подачи заявления – 12.08.2024 г.?

Производство по делу № А07-42353/2024 приостановлено до получения заключения судебной оценочной экспертизы.

21.04.2025 поступило экспертное заключение № 56 от 21.04.2025 г.

23.06.2025 посредством системы «Мой арбитр» от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований.

Судом уточнения к иску приняты в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено с учетом уточнений от 23.06.2025.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд возобновил производство по настоящему делу.

Определением от 25.06.2025 суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, назначил судебное заседание на 17.09.2025.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание 17.09.2025 проведено в отсутствие представителей сторон, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

07.10.2024 года Администрацией городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (далее – ответчик, продавец) принято Постановление № 2828 об утверждении условий приватизации нежилого помещения № 3 с кадастровым номером 02:57:010105:804 и нежилого помещения № 5 с кадастровым номером 02:57:010105:806, расположенных по адресу: <...>.

18.10.2024 года Администрацией городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в адрес общества с ограниченной ответственностью «Гаго» (далее – истец, покупатель) направлено письмо исх. № 2709 с приложением вышеуказанного Постановления № 2828 и проекта договора купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа № 18/с.

Условиями приватизации определен способ приватизации объектов муниципального нежилого фонда - нежилого помещения № 3 с кадастровым номером 02:57:010105:804 и нежилого помещения № 5 с кадастровым номером 02:57:010105:806, расположенных по адресу: <...> - реализация преимущественного права арендатора (субъекта малого и среднего предпринимательства) на приобретение арендуемого помещения.

Согласно п.2.2 проекта договора купли-продажи, направленного в адрес «Рыночная стоимость «Объекта» по состоянию на «10» сентября 2024 года составляет 1 152 102,53 руб., без учета НДС, в том числе:

рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:57:010105:804, площадью 8,6 кв.м. согласно отчету об оценке № 4/14-2024-Н-4 от 23.09.2024 составила 454 499,16 руб.;

рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:57:010105:806 площадью 13,2 кв.м. согласно отчету об оценке № 4/14-2024-Н-5 от 23.09.2024 составила 697 603, 37 руб.

Отчеты об оценке № 4/14-2024-Н-4 от 23.09.2024, № 4/14-2024-Н-5 от 23.09.2024 подготовлены оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Демиург» - ФИО2 Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 16.03.2010 № 006429.

По мнению истца, при определении цены продажи оценщиком ФИО2 не учтен физический износ здания в целом, состояние конструктивных элементов, аналоги, использованные оценщиком при определении рыночной стоимости не сопоставимы с оцениваемым нежилым помещением, истец полагает, что указанная в пункте 2.2 договора стоимость является недостоверной.

Не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи, а именно с рыночной стоимостью имущества, 01.11.2024 года истец в адрес ответчика направил письмо № 7, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества с изменением продажной цены, исходя из отчетов № 605/2024, № 606/2024, подготовленных частнопрактикующим оценщиком - ФИО3

Письмом от 11.11.2024 г. № 3033 предложение истца об изменении условия договора о цене было отклонено.

Стороны договора не достигли соглашения по цене объекта, что послужило основанием для обращения в суд.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,

полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества Управлением не оспаривается.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

Согласно статье 13 Закон N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно пункту 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку само по себе определение рыночной стоимости нежилого помещения иным независимым оценщиком (в том числе по результатам проведения судебной экспертизы), не исключает доказательственное значение отчетов, представленных в материалы дела, в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, обязательной для Управления при формировании им цены продажи названного помещения, при рассмотрении спора об определении условий договора купли-продажи, выяснение вопроса о соответствии выполненного по заданию Управления отчета о рыночной стоимости нежилого помещения требованиям федеральных стандартов оценки, наряду с иными обстоятельствами, значимо для разрешения настоящего спора.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В этой связи определением от 05.03.2025 в рамках настоящего дела судом назначена экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертной организации обществу с ограниченной ответственностью центр независимых экспертиз "Суд-Информ" (ИНН: <***>,ОГРН: <***>) эксперту - ФИО1, имеющей диплом Уфимского авиационного института серия ПВ № 116246, диплом о профессиональной переподготовке Башкирского государственного университета по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» серия ПП № 492274, свидетельство о членстве Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация» Национальная коллегия специалистов-оценщиков» регистрационный № 01415, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» выдан Федеральным ресурсным центром по организации подготовки управленческих кадров № 039382-1 от 19.06.2024 г., действует по 19 июля 2027 года, полис страхования профессиональной ответственности в страховой компании АО «АльфаСтрахование», договор (полис) № 8470R/776/50044/24, период страхования с 30 января 2025 г. по 29 января 2026 г., сертификат соответствия системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов № 014595 от 03.09.2010 года по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости, свидетельство № 0686 о членстве в некоммерческом партнерстве «Палата судебных экспертов», стаж работы в оценочной деятельности 21 год, стаж судебного эксперта 15 лет, общий трудовой стаж работы 40 лет.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки и иным нормативным правовым актам РФ в области оценочной деятельности, отчет об оценке № 4/14-2024-Н-5 от 23.09.2024 рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 13,2 кв.м., по адресу: Российская Федерация, <...>, выполненный независимой компанией ООО «Демиург». Если не соответствует, то указать в чем заключаются нарушения и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

2. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки и иным нормативным правовым актам РФ в области оценочной деятельности, отчет об оценке № 4/14-2024-Н-4 от 23.09.2024 рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение, расположенное на 1 -ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 8,6 кв.м по адресу: Российская Федерация, <...>, выполненный независимой компанией ООО «Демиург». Если не соответствует, то указать в чем заключаются нарушения и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

3. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, расположенное на 1 -ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 8,6 кв.м., кадастровый номер 02:57:010105:804. по адресу: Российская Федерация, <...> по состоянию на дату подачи заявления 12.08.2024 г.

4. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 13,2 кв.м., кадастровый номер 02:57:010105:806, по адресу: Российская Федерация, <...> по состоянию на дату подачи заявления – 12.08.2024 г.?

21.04.2025 поступило экспертное заключение № 56 от 21.04.2025 г.

По результатам проведения судебной экспертизы, по первому вопросу эксперт пришел к выводу, что отчёт № 4/14-2024-Н-5 от 23.09.2024, выполненный независимой компанией ООО «Демиург» не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Неверное определение физического износа (технического состояния) здания, в дальнейшем, привело к неверному внесению корректировок при сравнении объекта оценки и аналогов.

Также допущено нарушение п.3.2 Федерального Стандарта оценки "задание на оценку (ФСО IV)".

Эксперт приходит к выводу, что Оценщик не принял во внимание, что обязательное требование проведения оценки объектов недвижимости, связанные с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ имеет ряд особенностей, в частности:

- с 1 апреля 2011 года не облагаются НДС операции, связанные с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ.

Из текста Отчёта об оценке не ясно содержит ли рыночная стоимость объекта оценки НДС.

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

По результатам проведения судебной экспертизы, по второму вопросу эксперт пришел к выводу, что отчёт № 4/14-2024-Н-4 от 23.09.2024, выполненный независимой компанией ООО «Демиург» не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Неверное определение физического износа (технического состояния) здания, в дальнейшем, привело к неверному внесению корректировок при сравнении объекта оценки и аналогов.

Также допущено нарушение п.3.2 Федерального Стандарта оценки "задание на оценку (ФСО IV)". Эксперт приходит к выводу, что Оценщик не принял во внимание, что обязательное требование проведения оценки объектов недвижимости, связанные с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ имеет ряд особенностей, в частности:

- с 1 апреля 2011 года не облагаются НДС операции, связанные с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ.

Из текста Отчёта об оценке не ясно содержит ли рыночная стоимость объекта оценки НДС.

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

По третьему вопросу эксперт указал, что в соответствии с ч.2 ст.86 Арбитражного процессуального кодекса РФ установил обстоятельства, которые имеют значение для

дела, и по поводу которых ему не были поставлены вопросы и включил выводы об этих обстоятельствах в свои выводы, а именно:

Согласно пп.12, п.2, статьи 146, части 2 Налогового Кодекса РФ операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";(пп. 12 введен Федеральным законом от 28.12.2010N 395-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) не признаются объектом налогообложения.

Эксперт, из полученной рыночной стоимости объекта недвижимости вычел налог на добавленную стоимость (20%).

Рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 8,6 кв.м., кадастровый номер 02:57:010105:804, по адресу: Российская Федерация, <...> по состоянию на дату подачи заявления (12.08.2024г.) без учёта НДС, с учетом округления, составила 242 000,00 руб.

По четвертому вопросу эксперт указал, что в соответствии с ч.2 ст.86

Арбитражного процессуального кодекса РФ установил обстоятельства, которые имеют

значение для дела, и по поводу которых ему не были поставлены вопросы и включил

выводы об этих обстоятельствах в свои выводы, а именно:

Согласно пп.12, п.2, статьи 146, части 2 Налогового Кодекса РФ операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 годаЫ 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";(пп. 12 введен Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) не признаются объектом налогообложения.

Эксперт, из полученной рыночной стоимости объекта недвижимости вычел налог на добавленную стоимость (20%).

Рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 13,2 кв.м., кадастровый номер 02:57:010105:806, по адресу: Российская Федерация, <...> по состоянию на дату подачи заявления (12.08.2024г.) составила 371 000,00 руб.

В соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение эксперта № 56 от 21.04.2025, составленное экспертом - ФИО1, соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ; соответствует ФСО; соответствует заданию на оценку.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону N 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы N 28 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Таким образом, сделанные экспертом выводы о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 8,6 кв.м., кадастровый номер 02:57:010105:804, по адресу: Российская Федерация, <...> по состоянию на дату подачи заявления (12.08.2024г.) без учёта НДС, с учетом округления, составила 242 000,00 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже двухэтажного деревянного нежилого здания, общей площадью 13,2 кв.м., кадастровый номер 02:57:010105:806, по адресу: Российская Федерация, <...> по состоянию на дату подачи заявления (12.08.2024г.) составила 371 000,00 руб. следует признать обоснованными.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В силу ч. 6 ст. 5 указанного Федерального закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы, а также с учетом позиции ответчика истцом исковые требования уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено по уточненным исковым требованиям.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание обстоятельства именно настоящего дела, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, поскольку это соответствует фактическим обстоятельствам дела и отвечает принципу правовой определенности в правоотношениях истца и ответчика.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Указанные нормы права свидетельствуют о том, что суд, назначая судебную экспертизу, гарантирует ее оплату.

Истцом на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан перечислены денежные средства в размере 45 000,00 руб., что подтверждается платежным поручением № 124 от 03.03.2025.

Экспертом определена стоимость экспертного заключения № 56 от 21.04.2025 в размере 45 000 руб.

Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указывает на невозможность уменьшения размера вознаграждения эксперту, если эксперт выполнил исследование в полном объеме.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине и проведения судебной экспертизы, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Поскольку на депозитном счета арбитражного суда имеются денежные средства в размере 45 000 руб., то указанная сумма подлежит перечислению на расчетный счет экспертной организации - обществу с ограниченной ответственностью центр независимых экспертиз "Суд-Информ" (ИНН: <***>,ОГРН: <***>).

Кроме того, судебные расходы в размере 45 000 руб., понесенные истцом на оплату судебной экспертизы, также относятся на ответчика, и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Гаго" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Гаго" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельно-имущественных отношений и жилищной политики Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли - продажи № 18/с объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа нежилого помещения № 3 с кадастровым номером 02:57:010105:804 и нежилого помещения № 5 с кадастровым номером 02:57:010105:806, расположенных по адресу: <...>.

Изложить п. 2.2 договора в следующей редакции:

«Рыночная стоимость «Объекта» по состоянию на «10» сентября 2024 года составляет 613 000 рублей (шестьсот тринадцать тысяч рублей), без учета НДС в том числе:

рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:57:010105:804 площадью 8,6 кв.м 242 000 рублей (двести сорок две тысячи рублей) без учета НДС;

рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:57:010105:806 площадью 13,2 кв.м 371 000 рублей (триста семьдесят одна тысяча) без учета НДС.

Изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«Цена продажи «Объекта» составляет 613 000 рублей (шестьсот тринадцать тысяч рублей), без учета НДС.».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гаго" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.Т. Вафина