Решение от 28 июля 2022 г. по делу № А58-8577/2021

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-8577/2021
28 июля 2022 года
город Якутск




Резолютивная часть решения объявлена 08.07.2022.

Мотивированное решение изготовлено 28.07.2022.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании с использованием средств веб-конференции сервиса «Картотека арбитражных дел» (после перерыва) дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фартуна" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с определением доли в размере 1/5,

при участии в деле третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>), закрытого акционерного общества «Независимая Строительная Компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с участием представителей: истца – ФИО4 по доверенности от 18.11.2021, адвокатское удостоверение; третьего лица ЗАО «НСК» - ФИО5 по доверенности от 09.01.2021 № 1-2021-6, ФИО6 по доверенности от 22.10.2021 (в онлайн-режиме, после перерыва); третьего лица ОА г. Якутска – ФИО7 по доверенности от 29.12.2021 № 370, ФИО8 по доверенности от 29.12.21 № 364 (после перерыва); ответчик – не явился, извещен; третье лицо ИП ФИО3 - не явился, извещен в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ; третье лицо УФРС по РС (Я) – не явились, извещены, установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фартуна" – далее истец, ООО «Фартуна» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха /(Якутия) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО2 – далее ответчик, ИП ФИО2 о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с определением доли в размере 1/5.

Определением суда от 28.03.2022 к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца индивидуальный предприниматель без образования юридического лица ФИО3, Окружная администрация города Якутска, закрытое акционерное общество «Независимая Строительная Компания».

Определением суда от 16.05.2022 в удовлетворение ходатайств Окружной администрации города Якутска, закрытого акционерного общества «Независимая Строительная Компания» указанные лица были признаны третьими лицами, заявляющими самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца и исключены из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца; к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что общество является собственником нежилого помещения на 2 этаже административного здания, находящегося на спорном земельном участке и вместе с правом собственности на нежилое помещение у истца имеется право собственности на долю в земельном участке в соответствии со статьей 131, пунктом 2 статьи 223, пунктом 4 статьи 244, статьей 552 ГК РФ; далее конкурсный управляющий Банка «Таатта» Госкорпорация Агентство по страхованию вкладов в процедуре банкротства реализовал весь земельный участок и нежилые помещения на 1,3,4-5 этажах ИП ФИО2 и указанное лицо начало предлагать обществу произвести отчуждение земельного участка в пользу остальных собственников по рыночной стоимости, ИП ФИО2 пользуясь своим преимущественным индивидуальным правом владения земельным участком, требует заключения договоров аренды на места общего пользования в нежилом здании, повторной продажи собственникам нежилых помещений спорного земельного участка под административным зданием; право собственности на земельный участок возникло у общества в силу закона и не может быть ограничено положениями договора между новым собственником земельного участка ИП ФИО2 и обществом; исковые требования общества основаны на положениях статей 6, 249, 289, 290, 552, 555 ГК РФ, статей 1, 35 ЗК РФ; в данном случае подлежат применению по аналогии нормы, регулирующие правоотношения между собственниками помещения в МКД; нарушение права общей долевой собственности собственников помещений в административном здании на общий земельный участок заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на земельный участок.

Третье лицо с самостоятельными требованиями ЗАО «НСК» просит признать право на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15 – считает, что общество является собственником нежилого помещения в административном здании, находящемся по адресу: <...> и вместе с указанным правом обществу изначально перешло право собственности на пропорциональную долю в праве собственности на земельный участок, что следует из норм статей 131, пункта 2 статьи 223, пункта 4 статьи 244, статьи 552 ГК РФ, между тем, в процедуре банкротства банка «Таатта» АО земельный участок под зданием и нежилые помещения на 1, 3, 4-5 этажах были реализованы ИП ФИО2, который в 2021 году предложил обществу земельный участок всем собственникам по рыночной стоимости; право собственности на земельный участок у общества возникло в силу закона и не может быть ограничено никаким договором; исковые требования общества основаны на положениях статей 6, 249, 289, 290, 552, 555 ГК РФ, статей 1, 35 ЗК РФ.

Третье лицо с самостоятельными требованиями Окружная администрация города Якутска просит признать право на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, поддерживает полностью исковое заявление ООО «Фартуна», считает, что т.к. является собственником нежилого помещения по адресу: <...> является также долевым собственником земельного участка под зданием.

Ответчик не согласен с исковыми требованиями по основаниям, указанным в ходатайстве о применении срока исковой давности от 24.03.2022 (том 3, л.д. 84), отзыве от 24.03.2022 (том 3, л.д. 82), отзыве на возражение на ходатайство ответчика от 13.05.2022 (том 5, л.д. 1 – 2), отзыве на заявление третьего лица от 29.06.2022 (поступил в суд 30.06.2022),

Третье лицо – Управление Росреестра по РС (Я) оставило разрешение требований истца и третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15 на усмотрение суда (отзыв поступил в суд 30.06.2022).

Третьим лицом ИП ФИО3 отзыв на исковые заявления истца и третьих лиц с самостоятельными требованиями не представлен.

Судом установлены следующие обстоятельства дела.

ООО «Фартуна» является собственником нежилого помещения на 2 этаже, административного здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 616,4 кв.м., с кадастровым номером 14:36:000000:15189.

Данный факт подтверждается договором инвестирования административного здания от 15.03.2007, актом приема передачи от 10.08.2007 результата инвестиционной деятельности по Договору инвестирования административного здания от 15.03.2007, свидетельством о государственной регистрации права собственности от 28.08.2008, выпиской из Единого реестра недвижимого имущества и сделок с ним № КУВИ-999/2021-1077968 от 10.11.2021.

Договор инвестирования административного здания заключен 15.03.2007 с индивидуальным предпринимателем ФИО9.

ЗАО «Независимая Строительная Компания» является собственником нежилого помещения в административном здании, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 162,5 кв. м., с кадастровым номером 14:36:000000:15812.

Данный факт подтверждается договором инвестирования административного здания от 15.03.2007, актом приема-передачи от 10.08.2007, выпиской из Единого реестра недвижимого имущества и сделок с ним.

Договор инвестирования административного здания заключен 15.03.2007 с ИП ФИО9

Городской округ «Город Якутск» в лице Окружной администрации города Якутска является собственником нежилого помещения в административном здании, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 466,2 кв.м., с кадастровым номером 14:36:000000:15120.

Данный факт подтверждается выпиской из Единого реестра недвижимого имущества и сделок с ним.

ФИО9 земельный участок принадлежал на основании договора о возведении капитального строительства и эксплуатации на отведенном земельном участке № 139/06 от 24.10.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.10.2006 серия 14-АА № 322479.

ФИО9 продал свои помещения и земельный участок Банку «Таатта» АО.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15 перешло от ИП ФИО9 к Банку «Таатта» АО на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.09.2009 № 4-43/2009.

В процедуре банкротства и введении внешнего управления Государственная корпорация Агентство по страхованию вкладов, конкурсный управляющий Банка «Таатта» АО, Великих В.А. 18.08.2021 в процедуре банкротства по делу № А58-6327/2018 реализовал земельный участок под зданием, и нежилые помещения на 1, 3, 4-5 этажах индивидуальному предпринимателю ФИО2, о чем проведена государственная регистрационная запись № 14:36:103011:15-14/115/2021-2 от 18.08.2021.

Начиная с 2021 года ООО «Фартуна», ЗАО «НСК» получили письма от ИП ФИО2 с предложениями произвести отчуждение земельного участка в пользу остальных собственников по рыночной стоимости на текущий день, что подтверждается письмами в адрес ООО «Фартуна» от 01.03.2021, 15.07.2021, 30.08.2021, 07.10.2021, 11.10.2021, 13.10.2021, 08.11.2021, письмом в адрес ЗАО «НСК» от 01.03.2021, пользуясь своим индивидуальным правом владения земельным участком, требует заключения договоров аренды на места общего пользования в нежилом здании, включая и требование о повторной продаже собственникам нежилых помещений земельного участка под административным зданием общей площадью 1053 кв.м.

Истец и третьи лица, считая, что их право собственности на земельный участок возникло в силу закона и не может быть ограничено какими бы то ни было условиями договора между новым сособственником земельного участка ИП ФИО2 и ими, направили 27.10.2021 в адрес ИП ФИО2 Соглашение об установлении права общей долевой собственности и определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 15.10.2021, акт приема - передачи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок согласно условиям соглашения об установлении права общей долевой собственности и определении доли в праве общей долевой собственности от 15.10.2021, а также предложение совершить регистрационные действия в отношении перехода 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Между тем, ответа от ИП ФИО2 не последовало, истец обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с настоящим исковым заявлением. Далее, третьи лица с самостоятельными требованиями также обратились с аналогичными исковыми заявлениями.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей истца, третьих лиц с самостоятельными требованиями, приходит к следующим выводам.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности – по мнению ответчика, истец знал о нарушении его прав на спорный земельный участок с 14.07.2008 с момента регистрации права собственности на нежилое помещение как результат инвестиционной деятельности, следовательно, им пропущен срок исковой давности, указанный срок истек 29.07.2011, с учетом указанного обстоятельства, ответчик заявляет о пропуске срока исковой давности и отказе в удовлетворении исковых требований.

Истец и третьи лица ЗАО «НСК» и Окружная администрация города Якутска не согласны с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности по основаниям, указанным в возражениях (том 3, л.д. 121 – 124), письменных пояснениях третьего лица (том 5, л.д. 4).

На основании статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно п. 9 Постановления Пленума РФ № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК).

Исковая давность не распространяется на требования, указанные в ст. 208 ГК РФ, в данной статье прямо указано, о требованиях собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Ответчик, ссылаясь на своё зарегистрированное право собственности на земельный участок, предъявляет к собственникам нежилых помещений в здании по адресу: <...>, требование выкупа земельного участка пропорционально доле каждого собственника, соответственно истец и третьи лица вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество, в данном случае на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, в том числе и когда это право зарегистрировано индивидуально, в данном случае за ИП ФИО2

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности к данным правоотношениям не применяется, в связи с чем, ходатайство ответчика о пропуске срока исковой давности отклоняется судом.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу статьи 273 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из материалов дела следует, что ООО «Фартуна» является собственником нежилого помещения на 2 этаже, административного здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 616,4 кв.м., с кадастровым номером 14:36:000000:15189; ЗАО «Независимая Строительная Компания» является собственником нежилого помещения в том же административном здании, общей площадью 162,5 кв. м., с кадастровым номером 14:36:000000:15812; городской округ «Город Якутск» в лице Окружной администрации города Якутска является собственником нежилого помещения в том же административном здании, общей площадью 466,2 кв.м., с кадастровым номером 14:36:000000:15120.

Право собственности на нежилые помещения зарегистрировано за вышеуказанными лицами в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 14:36:103011:15, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1053 кв.м., государственная регистрационная запись № 14:36:103011:15-14/115/2021-2 от 18.08.2021.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В пункте 13 этого же Постановления Пленума указано, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок 14 107501249_757653 на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Как указано в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016), поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

В рассматриваемом случае право собственности на земельный участок возникло у истца и третьих лиц с самостоятельными требованиями в силу закона и не может быть ограничено никакими положениями договоров между новым сособственником земельного участка ИП ФИО2 и истцом, третьими лицами с самостоятельными требованиями, что предлагает ИП ФИО2 истцу и третьим лицам с самостоятельными требованиями.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, действующим законодательством не урегулированы.

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов.

На основании статей 289 и 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Согласно пункту 1 указанного постановления Пленума собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (пункт 4).

В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, пунктом 4 статьи 35 этого же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, ИП ФИО2 в соответствии с действующим законодательством вместе с нежилыми помещениями не может быть передан земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: РС (Я), <...>, корп 3, а лишь его часть.

В пункте 11 постановления Пленума № 11 разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта. Отказ в удовлетворении заявленных требований влечет нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.

Из вышеизложенного следует, что в силу закона у истца и третьих лиц с самостоятельными требованиями должно сохраниться право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащие истцу и третьим лицам на праве собственности, а у ответчика возникло также право общей долевой собственности на земельный участок, но никак не индивидуальное право собственности на весь земельный участок. Данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащие истцу и третьим лицам.

С учетом изложенного суд считает, что доля в праве на указанный земельный участок не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих сособственникам нежилых помещений.

Довод ответчика о том, что поскольку нежилые помещения, принадлежащие истцу, не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, который предоставлен для эксплуатации всего здания, приобретение права собственности на помещения не влечет возникновение права собственности на долю в земельном участке, суд находит ошибочными.

Статья 35 ЗК РФ касается порядка приобретения права собственности на долю неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на который, как самостоятельный объект невозможно.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 по делу № 307-ЭС17-5707, данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

В данном случае, спорный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащее истцу и третьим лицам с самостоятельными требованиями.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу вышеприведенных норм права и разъяснений при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предназначен для эксплуатации и использования здания.

В связи с изложенным исковые требования в части признания права общей долевой собственности истца и третьих лиц с самостоятельными требованиями на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15 общей площадью 1053 кв.м, расположенный по адресу: РС (Я), <...>, суд находит правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая требование об определении размера доли истца и третьих лиц с самостоятельными требованиями в праве общей собственности на земельный участок в размере 1/5 доли в праве общей долевой собственности, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В связи с этим, поскольку в рассматриваемом случае собственники помещений большинством, достигли соглашения об ином, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок определены по 1/5 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество - земельный участок.

Данная позиция согласуется с п. 1 ст. 245 ГК РФ в случае, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Как следует из этой нормы, ГК РФ устанавливает принцип равенства долей в праве общей долевой собственности, но лишь при условии, что размер долей не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением сособственников.

Из материалов дела следует, что собственниками нежилых помещений заключено Соглашение об установлении права общей долевой собственности и определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 15.10.2021, на основании протокола № 1/1 от 14.10.2021 общего собрания собственников помещений административного здания, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, д. 52,Ж корп. 3, проведенного в форме заочного голосования, которым определено, что у каждого сособственника по 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под административным зданием по адресу: <...>.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца и третьих лиц с самостоятельными требованиями полностью, доводы ответчика подлежат отклонению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом результатов рассмотрения спора, понесенные истцом и третьим лицом ЗАО «НСК» судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика в пользу истца и ЗАО «НСК».

Учитывая, что Окружная администрация города Якутска освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Фартуна» право на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: РС (Я), <...>, корп 3.

Признать за закрытым акционерным обществом «Независимая строительная компания» право на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: РС (Я), <...>, корп 3.

Признать за Окружной администрацией города Якутска право на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: РС (Я), <...>, корп 3.

Взыскать с индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фартуна" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «Независимая Строительная Компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей, исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.



Судья А.Н. Устинова