Постановление от 24 сентября 2025 г. по делу № А32-70675/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-70675/2024
город Ростов-на-Дону
25 сентября 2025 года
15АП-10605/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сороки Я.Л., судей Илюшина Р.Р., Крахмальной М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В., при участии: от ответчика: с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» веб-конференция представитель ФИО1 по доверенности от 10.02.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11.07.2025 по делу № А32-70675/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к акционерному общество «Тандер»

при участии третьего лица Новороссийского филиала акционерного общества «Тандер» о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик), в котором просит:

взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение (убытки в размере недополученной арендной платы истцом) по договору аренды недвижимого имущества N НврФ/977/13 от 18.11.2013 г., объектом аренды которого выступало нежилое помещение с кадастровым номером 23:40:0410050:254, общей площадью 800 кв. м, по адресу: РФ, <...>, за период с 16.10.2021 г. по 16.10.2024 г. (за последние три года, предшествующие дате расторжению договора аренды) в сумме 3 895 483, 87 руб., без учета НДС (упущенная выгода);

взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение (убытки за фактическое пользование ответчиком частями земельного участка истца без оплаты, не входящую в арендную плату по договору аренды недвижимого имущества N НврФ/977/13 от 18.11.2013 года), частью земельного участка (площадью 1553.25 кв. м) истца с кадастровым номером 23:40:0410050:212, по адресу: РФ, <...> з/у 4а, за период с 16.10.2021 г. по 16.10.2024 г. (за последние три года, предшествующие дате расторжению договора аренды) в сумме 9 436 745.33 руб., без учета НДС (упущенная выгода);

взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение (убытки - затраты на восстановление асфальтового покрытия) за причиненный ущерб асфальтовому покрытию на части земельного участка (площадью 745 кв. м) истца с кадастровым номером 23:40:0410050:212, по адресу: РФ, <...> з/у 4а, в сумме 2 235 000 руб., без учета НДС (реальный ущерб);

взыскать с ответчика в пользу истца, уплаченную истцом госпошлину в размере 380 672 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что по умолчанию согласно нормам действующего законодательства Российской Федерации, используется только та часть земельного участка, которая непосредственно под объектом аренды и входит в арендную плату. Суд первой инстанции ошибочно считает, что прилегающая территория автоматически входит в арендную плату. Условия договора аренды не содержат запрета на взыскание арендной платы за использование земельного участка вне объекта аренды. Наличие согласованной арендной платы не может являться препятствием для ее оспаривания в судебном порядке, если она отличается от рыночной стоимости. Суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о недоказанности истцом факта причинения ответчиком ущерба асфальтовому покрытию.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (далее - арендодатель, истец) и АО «Тандер» (далее - арендатор, ответчик) заключен договор аренды недвижимого имущества от 18.11.2013 г. N НврФ/977/13 (далее - договор).

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект:

- помещение столовой, раздевалка, помещение цеха, бытовка и часть помещения производственного цеха N 1 площадью 800 кв. м литер Б, назначение нежилое, расположенное в производственном цехе, литер Б, общей площадью 1528,5 кв. м, находящегося по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях указанных в п 1.2. договора и соответствующим требованиям санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Торговая площадь объекта - 650 кв. м.

Здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией, канализаций.

Арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование следующее энергопринимающие устройства, именуемое в дальнейшем энергопринимающие устройства.

Технические характеристики передаваемых энергопринимающих устройств содержится в акте разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, подписанном между арендодателем и сетевой организацией (владельцем объекта электросетевого хозяйства), к сетям которой присоединен арендодатель или других документах, подтверждающих технологическое присоединение энергопниманиющих устройств к сетям электросетевой организации.

На момент заключения настоящего договора величина максимальной присоединенной мощности согласно документам, подтверждающих технологическое присоединение составляет 60 кВт.

Арендатор имеет право, с согласия арендодателя, осуществлять, в установленном законном Российской Федерации порядке, увеличение присоединенной мощности, необходимой для нормального функционирования и эксплуатации объектов. Условия по компенсации расходов, понесенных арендатором в связи с присоединением мощности, определяется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товара.

В силу пункта 3.2.5 договора арендатор имеет право своими силами и за свой счет установить в объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях указанных в пункт 1.2 договора.

В соответствии с пунктом 3.2.6 договора арендатор вправе использовать прилегающую территорию в качестве стоянки личного автотранспорта своих сотрудников, покупателей, проведения разгрузочно-погрузочных работ.

Пунктом 5.2.1. договора, постоянная часть арендной платы с момента подписания акта приема-передачи 30.11.2013 г. составляет 62 000 руб. без НДС.

Постоянная часть арендной платы в период с декабря 2013 г. по май 2014 составляет 123 000 руб. в месяц без НДС. Сумма постоянно арендной платы за

период перечисляется арендатором арендодателю авансовым платежом в декабре 2013 года в сумме 738 000 руб. без НДС.

С 01.06.2014 постоянная часть арендной платы составляет 800 000 руб., без НДС в месяц.

Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энергопринимающими устройствами.

Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды.

В пункте 6.1 договора предусмотрено, что договор заключается на 5 лет.

Как следует из материалов дела, объект передан ответчику по акту приема-передачи от 18.11.2013.

21.08.2019 ИП ФИО2, и АО «Тандер» заключили дополнительное соглашение к договору N НврФ/977/13 от 18.11.2023. Стороны согласовали внести изменения в п. 5.2.1 договора аренды недвижимого имущества N НврФ/977/13. Пришли к соглашению изложить пункт 5.2.1. в следующей редакции: постоянная часть арендной платы с сентября 2019 г. составляет 400 000 руб., без НДС в месяц, из них: - 160 000 руб. оплачиваются за помещение магазина Магнит площадью 502,8 кв. м; - 240 000 руб. оплачивается за помещение магазина Магнит Косметик площадью 297,2 кв. м, постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование энергопринимающими устройствами. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды".

Кроме того, стороны решили дополнить п. 5.2.2. договора аренды недвижимого имущества N НврФ/977/13 от 18.11.2013: "В период с 01.09.2019 31.12.2019 постоянная часть арендной платы не подлежит увеличению". Все положения и условия договора аренды недвижимого имущества N НврФ/977/13 от 18.11.2013 не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

26.11.2021 стороны заключили дополнительное соглашение к договору N НврФ/977/13 от 18.11.2023, в котором пришли к соглашению изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции: "срок действия договора считать по 31.12.2031 г.". При этом стороны внесли изменения в пункт 5.2.1. договора аренды недвижимого имущества N НврФ/977/13 и изложили пункт в следующей редакции: постоянная часть арендной платы с 01.01.2022 г. составляет 320 000 руб., без НДС в месяц, их них: - 130 000 руб. оплачиваются за помещение магазин Магнит площадью 502,8 кв. м - 190 000 руб. оплачиваются за помещение магазин Магнит Косметик площадью 297,2 кв. м. Постоянная часть арендной платы также включает плату за размещение арендатором вывесок, рекламных и информационных материалов; пользование земельным участком под арендуемым объектом; пользование Энергопринимающими устройства и теплопотребляющими установками. Если арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы не подлежит увеличению на сумму НДС и считается установленной включая НДС. Кроме того, арендодатель обязуется в указанном случае своевременного предоставить арендатору счета фактуры, оформленные в порядке и сроки установленные законодательством о налогах и соборах.

Постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачивается с даты следующей за датой подписания акта приема-передачи объекта.

Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный

месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.

Изменение площади объекта в пределах арендуемой площади объекта (800 кв. м) в том числе в результате перепланировки, не влечет изменение размера постоянной части арендной платы.

16.10.2024 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды N НврФ/977/13 от 18.11.2013.

Согласно пункту 1 соглашения о расторжении договора стороны решили расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 18.11.2023. Последним днем аренды считать 16.10.2024 включительно.

Как следует из материалов дела, объект возвращен правообладателю.

Истец полагает, что в процессе эксплуатации здания и земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:212 ответчиком были нарушены его права, выраженные в занятии без оплаты дополнительной площади земельного участка с вышеуказанным кадастровым номером, оплатой арендной платы в заниженном размере, а также повреждением асфальтного покрытия.

22.08.2024 истец сообщил ответчику о необходимости явиться для замеров фактического пользования земельным участком.

На основании акта осмотра от 03.09.2024, схемы расположения от 06.09.2024, подготовленной межующей организацией ООО Землеустроительная фирма «Фактор», общая площадь, ранее занимаемая АО «Тандер», составляет 1553.25 кв. м в том числе:

- тамбур со ступеньками перед входом в основное арендуемое помещение (пристройка АО «Тандер» - вход в магазин, в котором расположены ящики для хранения сумок) - 39 кв. м;

- стоянка для автомобилей покупатель магазина АО «Тандер» - 627 кв. м; - подъездная дорога к погрузочно-разгрузочной зоне магазина - 745 кв. м; - складная площадка с навесом - 55 кв. м;

- внешние блоки систем кондиционирования с задней части магазина (10 шт.) - 5.69 кв. м;

- временная стоянка машин (фур) АО «Тандер» с задней части здания магазина - 80 кв. м;

- размещение мусорного контейнера АО «Тандер» - 1.56 кв. м.

Таким образом, по мнению истца, ответчику необходимо компенсировать за три года, плату за пользованием частью земельного участка в сумме 9 436 745, 33 руб., недополученную арендную плату по договору аренды в размере 3 895 483, 87 руб., а также возместить ущерб асфальтному покрытию в размере 2 235 000 руб., которое пострадало в процессе пользования земельным участком.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением о выплате последним убытков в размере недополученной арендной платы истцом.

Оставление ответчиком претензии без исполнения послужило основанием для обращения с исковыми требованиями в Арбитражный суд Краснодарского края.

При рассмотрении спора суд руководствовался 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также следующим.

Как указано в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых

положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

Таким образом, в предмет доказывания требования о взыскании убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов:

1. Факта нарушения права истца;

2. Вины ответчика в нарушении права истца (с учетом положений статьи 401 ГК РФ о повышенной ответственности субъектов предпринимательской деятельности);

3. Факта причинения убытков и их размера;

4. Причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

В рассматриваемом случае возникновение упущенной выгоды, выражено в убытках в виде недополученной арендной платы в период с 16.10.2021 по 16.10.2024 в размере 3 895 483, 87 руб. и в виде платы за фактическое использование дополнительных площадей в размере 9 436 745,33 руб.

Истец в обосновании своей позиции указывает, что в период действия договора аренды, истец неоднократно заявлял ответчику о том, что последний занимает дополнительные площади, не предусмотренные договором, кроме того, истец указывает, что ни разу не смог воспользоваться индексацией арендной платы, предусмотренной пунктом 5.2. договора аренды.

Истец указывает, что ответчик без правовых оснований пользовался тамбуром со ступеньками перед входом в основное арендуемое помещение (пристройка АО «Тандер» - вход в магазин, в котором расположены ящики для хранения сумок) - 39 кв. м; стоянкой для автомобилей покупателей магазина АО «Тандер» - 627 кв. м; подъездной дорогой к погрузочно-разгрузочной зоне магазина - 745 кв. м, складной площадкой с навесом - 55 кв. м; кроме того разместил внешние блоки систем кондиционирования с задней части магазина (10 шт.) - 5.69 кв. м; разместил мусорный контейнер - 1.56 кв. м, а также использовал площадку 80 кв. м, в качестве временной стоянки машин (фур) АО «Тандер» с задней части здания магазина, кроме того в убытках (за фактическое пользование ответчиком частями земельного участка истца без оплаты, не входящую в арендную плату по договору аренды недвижимого имущества N НврФ/977/13 от 18.11.2013) в размере 9 436 745, 33 руб.

АО «Тандер», возражая против требований истца, указало, что объект передан в аренду для осуществления розничной торговли смешенными группами товаров (п. 1.3. договора аренды), что в соответствии с требованиями действующего законодательства, правилами торговли, санитарными нормами включает в себя такие процессы, как доставка, погрузка продукции, посещение торговой точки покупателями. Кроме того, договором не предусмотрено, что арендатор имеет право пользования лишь частью земельного участка, в

определенных границах.

Суд согласился с доводами ответчика ввиду следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Таким образом, по правилам статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ, согласно которому установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и

договором.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора оплачивать пользование земельным участком (частью участка), на котором расположен арендованный объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование арендуемым объектом, так и земельным участком (частью участка). В этом случае арендодатель не может потребовать взыскания дополнительных платежей за пользование участком (частью участка).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.09.2008 г. N 808/08, определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 г. N 309-ЭС16-8125, от 03.03.2017 г. N 302-ЭС16-15829, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утвержденном Президиумом - Верховного Суда РФ 20.12.2016 г. определение N 309-ЭС16-8192).

Право пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания распространяется на участок. Данная позиция отражена в постановлении президиума Московского областного суда от 14.02.2007 г. N 97 по делу N 44г-30\07, постановлении Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 г. N 9289/04 по делу N А60-30456/2003-С9, постановлении Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 г. N 11301/04 по делу N А40-42210/03-96-44 и основана на совместном применении статьи 652 ГК РФ и пп. 5 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, закрепляющего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Суд также учитывает подход, отражённый в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2025 N 307-ЭС25-1444 по делу N А56-38909/2023.

Из материалов настоящего дела не следует и истцом не доказано, что какая-либо часть земельного участка использовалась не в соответствии с согласованным в договоре назначением арендованного здания, либо в площади превышающей необходимую для такого рода использования.

Также отсутствуют доказательств того, что заключая спорный договор арендодатель не предполагал и разумно не мог предполагать сопутствующее торговой деятельности использование земельного участка.

Арендатору здания одновременно с передачей права владения и пользования арендованным зданием (помещением) передаются права на ту часть земельного участка, которая непосредственно занята этой недвижимостью, а также на ту, которая необходима для использования недвижимости, так как здание не может успешно эксплуатироваться, если арендатор не получит права пользования земельным участком, непосредственно примыкающим к зданию и необходимым для деятельности арендатора.

Так из договора аренды от 18.11.2013 установлено, что волеизъявление сторон по вопросу установления отдельно арендной платы за пользование земельным участком отсутствует.

Более того, в данном договоре прямо указано, что АО «Тандер» вправе использовать прилегающую территорию в качестве стоянки личного автотранспорта своих сотрудников, покупателей, проведения погрузочно-разгрузочных работ без дополнительной платы (п. 3.2.6 договора).

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что использование стоянки для автомобилей покупателей магазина АО «Тандер» - а также пользование подъездной дорогой к погрузочно-разгрузочной зоне магазина, кроме того использование площадки, в качестве временной стоянки машин (фур) АО «Тандер» с задней части здания магазина, является правомерной и предусмотрены договором.

Кроме того, суд отметил, что размещение мусорного контейнера, обусловлено технологическими особенностями торговой деятельности арендатора с целью утилизации твердых бытовых отходов.

Суд также верно отметил, что договором аренды не предусмотрена арендная плата за использование прилегающей территории и размещения контейнеров, а также площадкой с навесом.

При заключении договора аренды, стороны исходили из того обстоятельства, что право пользования арендатором указанными территориями входит в предмет аренды, и в состав арендной платы.

В течение длительного периода времени арендодателем не инициировано внесение изменений в договор, предполагающих зависимость постоянной (переменной) части арендной платы от площади сопутствующего использования земельного участка. При этом характер использования земельного участка был истцу известен, о чем свидетельствуют письма на которые ссылается сам истец.

Таким образом, из сложившихся правоотношений сторон и пункта 3.2.6. договора аренды следует, что арендатор имеет право использовать прилегающую территорию для размещения контейнеров, а также складской площадкой с навесом.

Из пункта 3.2.5. договора следует, что своими силами и за свой счет арендатор имеет право установить в объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях, указанных в п. 1.2 договора.

В свою очередь внешние блоки систем кондиционирования служат для использования объекта недвижимости, и не противоречат условиям договора.

В исковом заявлении предприниматель указывает на пользование АО «Тандер» пристройкой - вход в магазин, в котором расположены ящики для хранения сумок.

Вход в магазин является частью входной группы.

Входная группа - это комплекс элементов, формирующих вид и функциональность входа в здание, включая магазин. Она включает в себя двери, козырьки, маркизы, ступени, пандусы и другие конструктивные элементы, которые обеспечивают доступ в магазин.

В контексте сдачи в аренду недвижимости, вход в магазин, если он является частью объекта, обычно сдается или продается вместе с этим объектом. Это связано с тем, что вход является неотъемлемой частью помещения и обеспечивает доступ к нему.

Суд верно отметил, что вход в магазин, как правило, не является обособленным помещением, так как он предназначен для доступа именно в этот магазин. Относительно требований упущенной выгоды к данной части, судом отказано, поскольку сдать отдельно данное помещение у истца нет возможности.

Таким образом, использование арендатором входной группы и прилегающей территории не влечет для арендодателя убытков.

Кроме того, суду не представлено доказательств обращения истца к ответчику на протяжении срока действия договора с требованием прекратить использование части земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:212, а также убрать размешенные контейнеры, площадку с навесом, внешние блоки систем кондиционирования.

В иске в качестве довода истец указывает, что недополучил арендную плату.

Суд критически оценил данный довод, ввиду того, что истец добровольно подписывал дополнительные соглашения об установлении арендной платы. Условие об изменении арендной платы определено по свободному усмотрению сторон, истец осознавал условия заключенных дополнительных соглашений и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий своей предпринимательской деятельности. Доказательств обращения в суд относительно урегулирования разногласий по договору не представлено. Позиция истца фактически направлена на ретроспективный пересмотр договорных условий о цене аренды.

В силу изложенного, ответчика нельзя признать лицом, причинившим убытки истцу, соответственно требование истца о взыскании убытков в размере недополученной арендной платы истцом по договору аренды недвижимого имущества N НврФ/977/13 от 18.11.2013 г., объектом аренды которого выступало нежилое помещение с кадастровым номером 23:40:0410050:254, общей площадью 800 кв. м, по адресу: РФ, <...>, за период с 16.10.2021 г. по 16.10.2024 г. (за последние три года, предшествующие дате расторжению договора аренды) в сумме 3 895 483,87 руб., без учета НДС, а также убытков за фактическое пользование ответчиком частями земельного участка истца без оплаты, не входящую в арендную плату по договору аренды недвижимого имущества N НврФ/977/13 от 18.11.2013 года, частью земельного участка (площадью 1553.25 кв. м истца с кадастровым номером 23:40:0410050:212, по адресу: РФ, <...> з/у 4а, за период с 16.10.2021 г. по 16.10.2024 г. (за последние три года, предшествующие дате расторжению договора аренды) в сумме 9 436 745.33 руб., без учета НДС, удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истом заявлено требование о взыскании с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения (убытков) в виде затрат на восстановление асфальтового покрытия на части земельного участка (площадью 745 кв. м) истца с кадастровым номером 23:40:0410050:212, по адресу: РФ, <...> з/у 4а, в сумме 2 235 000 руб., без учета НДС (реальный ущерб), которое разбито грузовым транспортом ответчика.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Отказывая в удовлетворении требования, суд первой инстанции отметил, что возможность использования прилегающей территории в качестве стоянки личного автотранспорта своих сотрудников, покупателей, проведения разгрузочно-погрузочных работ была согласована договором аренды.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что состояние асфальтового покрытия не было зафиксировано в акте приема-приема передачи недвижимого имущества от 18.11.2013.

На наличие отдельного акта, фиксирующего состояние покрытия на дату передачи объекта в аренду, истец не указывает. Иной акт в материалах дела отсутствует.

В обоснование необходимости восстановления асфальтового покрытия истцом представлено письмо АНО Центр экспертиз и оценки «Экспертное бюро» исх. 23 от 19.09.2024, а также фотоматериалы.

Между тем в письме экспертной организации не содержится обоснования необходимости замены асфальтового покрытия, указана только стоимость затрат за 1 кв.м. (л.д.42).

Апелляционной инстанции отмечает, что из фотоматериалов погрузочной зоны (л.д. 74-75) невозможно определить, применительно к существующим строительным нормам и правилам, конкретное техническое состояние покрытия, причинно-следственную связь между деятельностью арендатора и текущим состоянием, состояние данного покрытия на дат передачи имущества в аренду, а также в целом невозможно установить факт изначального надлежащего сооружения данного покрытия с соблюдением норм и правил гарантирующих нормативно определенный срок службы покрытия.

Ссылаясь на то обстоятельство, что асфальтовое покрытие разбито грузовым транспортом ответчика истец ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявил.

При таких обстоятельствах арендодателем не доказано, что состояние асфальтного покрытия выходит за пределы естественного износа, не позволяющим его дальнейшую эксплуатацию.

Кроме того, из представленных фотоматериалов погрузочной зоны (л.д. 74-75) следует, что далее по дороге размещена штрафстоянка. Наличие иного подъездного пути к стоянке, кроме как через земельный участок истца не следует из общедоступных сведений сети Интернет.

Данное обстоятельство также не позволяет сделать вывод о повреждении асфальтового покрытия именно ответчиком.

Учитывая, что истцом не доказан факт необходимости замены асфальтового покрытия, а также его повреждение именно ответчиком суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании убытков в виде затрат на восстановление асфальтового покрытия.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2025 по делу № А32-70675/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Я.Л. Сорока

Судьи Р.Р. Илюшин

М.П. Крахмальная