Решение от 11 марта 2024 г. по делу № А65-36872/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-36872/2023


Дата принятия решения – 11 марта 2024 года.

Дата объявления резолютивной части – 11 марта 2024 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Артемьевой Ю.В.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Ермошкиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мегарус-М", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 249 167 (Один миллион двести сорок девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Исполнительного комитета г. Казани (ИНН <***>).

с участием:

от истца –представитель ФИО1 по доверенности от 01.07.2023г., диплом представлен;

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2023г., диплом представлен;

от третьего лица – представитель ФИО2 по доверенности от 14.03.2023г., диплом представлен;

У С Т А Н О В И Л:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Мегарус-М", г.Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: <...> для использования под торговлю бытовое, обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, банковские услуги, офис, изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: ««Цена Объекта по настоящему Договору составляет - 1 082 500 (один миллион восемьдесят две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек без учета НДС».

Определением суда от 23.01.2024г. удовлетворено ходатайство истца Общества с ограниченной ответственностью "Мегарус-М", г.Казань(ОГРН <***>, ИНН <***>) назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Билге», г.Казань: ФИО3, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилых помещений этажа 1: №№ 8, 9, 9а, 10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 26.07.2023г.

В суд поступило экспертное заключение №10Э/01/24 от 12.02.2024г., согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: №№ 8, 9, 9а, 10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 26.07.2023г. составила 1 249 167 (Один миллион двести сорок девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей.

Истец в судебном заседании ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 249 167 (Один миллион двести сорок девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей.

Судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнение исковых требований принято.

Суд, рассмотрев все вынесенные в предварительное судебное заседание вопросы, признав представленные доказательства достаточными для разрешения спора по существу, и считая завершенной подготовку дела к судебному разбирательству, руководствуясь статьей 136, частями 1, 2, 3 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отсутствии возражений сторон, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью "Мегарус-М", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее - истец) является арендатором нежилых помещений этажа 1: №№ 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: <...> по договору аренды 21.07.2021г. №9118-95.

24.07.2023г. ООО «Мегарус-М» обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 21.08.2023г. №11744/КЗИО-ИСХ Комитет указал, что заявление рассмотрено, будет направлено предложение после определения рыночной стоимости.

04.12.2023г. ООО «Мегарус-М» повторно обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ответчик направил истцу договор купли-продажи письмом №11870/КЗИО-ИСХ от 13.12.2023г. с приложением отчета от 20.11.2023г. №07-28-ЭА-2023 с установлением цены объекта 3 784 166,67 руб.

Заявитель обратился к независимому оценщику. Так, согласно отчета ООО «Коллегия судебных экспертов» от 01.12.2023г. №01-3011/23 рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: №№ 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: <...>, по состоянию на 26.07.2023г. составила 1 082 500 руб.

В иске истец указал, что копия отчета об оценке получена не была от ответчика.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет ООО «Коллегия судебных экспертов» от 01.12.2023г. №01-3011/23, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: №№ 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: <...>, по состоянию на 26.07.2023г. составила 1 082 500 руб., судом определением от 23.01.2024г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению стоимости объекта недвижимости, а именно: помещений первого этажа №№ 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: <...>, по состоянию на 26.07.2023г., проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Билге», г.Казань: ФИО3, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 1 249 167 руб.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 1 249 167 руб.

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Однако в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов (органов местного самоуправления) от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При изложены обстоятельствах и в силу статей 110, 112 АПК РФ расходы на оплату судебной экспертизы в размере 15 000 руб., а также госпошлина подлежат отнесению на ответчика.

руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 249 167 (Один миллион двести сорок девять тысяч сто шестьдесят семь) руб.»

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мегарус-М", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины, 15 000 руб. расходов на оплату расходов на оплату услуг экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.


Председательствующий судья Ю.В. Артемьева