Решение от 6 августа 2018 г. по делу № А56-27591/2014

3868/2018-451870(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-27591/2014
07 августа 2018 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 07 августа 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Закрытое акционерное общество "Медико-биологический научно- производственный комплекс "Цитомед" (адрес: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2; ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

ответчики: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, <...> подъезд; ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

третье лицо: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, признании распоряжения недействительным

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.10.2017, ФИО3,

от ответчиков: 1) ФИО4 – доверенность от 28.12.2017

(до перерыва – ФИО5 – доверенность от 28.12.2017),

2) ФИО6 – доверенность от 09.01.2018,

ФИО7 – доверенность от 09.01.2018, от третьего лица: не явился (уведомлен).

установил:

Закрытое акционерное общество "Медико-биологический научно- производственный комплекс "Цитомед" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее – Комитет), с учетом принятых судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений просит суд

1. Признать величину рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв.м, в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 № 31-8-08б8(037)-2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН), не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, недостоверной.

2. Определить цену продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв.м, в размере 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей.

3. Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО «МБНПК «Цитомед» и Комитетом по управлению городским имуществом (Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - Договор), путем изложения пункта 2.1. указанного Договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей, НДС не облагается»; пункта 2.2. указанного Договора в следующей редакции: «2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем путем безналичного перечисления подлежащей оплате суммы на расчетный счет Продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» кор. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН <***>, КПП 783801001 в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора». Обязать Комитет имущественных отношений Санкт- Петербурга заключить с ЗАО «МБНПК «Цитомед» Договор на указанных условиях.

4. Признать распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22- Н, 23-Н» в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжениями в части установления формы платежа (п. 1.1.3 распоряжения) недействительным. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга внести соответствующие изменения в распоряжение от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н» в части установления цены продажи Объекта в размере 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей (пункт 1.1.2 распоряжения) и формы платежа (порядка оплаты) рассрочки посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора (пункт 1.1.3 распоряжения).

Определением суда от 06.06.2014 ГУИОН привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 23.07.2014 ГУИОН привлечено к участию в деле в качестве соответчика с исключением его из числа третьих лиц.

25.06.2015 с учетом изменений, внесенных в ЕГРЮЛ, арбитражным судом в соответствии со ст. 48 АПК РФ произведена замена КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее также – Комитет).

Определением суда от 26.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд имущества).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2017

- величина рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв.м, в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 № 31-8-08б8(037)- 2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, признана недостоверной;

- определена цена продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв.м, в размере 72 377 000 рублей;

- распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт- Петербурга от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н» в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжения) признано недействительным;

- урегулированы разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществов "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в редакции закрытого акционерного общества "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед".

В остальной части в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 решение суда первой инстанции в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда в размере 150 000 000 руб. отменено и в указанной части производство по делу прекращено. В остальной части апелляционный суд изменил решение суда от 01.08.2016: цена продажи определена судом на дату подачи Обществом заявки в Комитет о выкупе арендуемого помещения в размере 75 900 000 руб.; суд признал недействительным распоряжение Комитета от 27.12.2013 № 2289-рз в части установления цены продажи объекта (пункт 1.1.2 распоряжения); урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи, в редакции Общества с учетом выкупной цены объекта равной 75 900 000 руб.; в удовлетворении остальной части иска отказал.

Дополнительным постановлением от 03.07.2017 суд апелляционной инстанции взыскал с Общества в пользу ГУИОН расходы на проведение судебной экспертизы в размере 45 000 руб. и расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.2017 решение суда от 01.08.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 и дополнительное постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал, заявил ходатайство в порядке ст.ст. 84, 87 АПК РФ о назначении повторной комиссионной экспертизы, предложив поставить перед

экспертом следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литер. Г, пом. 22-Н, 23- Н, в целях выкупа у Комитета в порядке реализации преимущественного права приобретения арендованного объекта нежилого фонда, по состоянию на 28.08.2013?

Определением суда от 02.03.2018 удовлетворено ходатайство Истца, назначена комиссионная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.08.2013, которая поручена эксперту ООО «Северо- Западное проектно-экспертное бюро +» ФИО8 и эксперту ООО «Лабриум- Консалтинг» ФИО9; производство по делу приостановлено, назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

26.04.2018 в суд от ООО «Лабриум-Консалтинг» поступило ходатайство о продлении сроков на проведение экспертизы в связи с болезнью эксперта.

Определением суда от 26.04.2018 срок проведения экспертизы продлен.

25.05.2018 в арбитражный суд сопроводительным письмом от 23.05.2018 № 05/18- 485 поступило Заключение комиссии экспертов от 18.05.2018 № А56-27591/2014.

Протокольным определением от 31.05.2018 производство по делу возобновлено.

Определением от 05.07.2018 по ходатайству Истца суд в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Северо-Западное проектно-экспертное бюро+» ФИО8 и эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» ФИО9 для дачи пояснений о проведенной по делу экспертизе.

17.07.2018 в арбитражный суд поступило ходатайство ООО «Лабриум- Консалтинг» об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью обеспечить явку в судебное заседание эксперта ФИО9, находящейся в ежегодном отпуске.

В судебном заседании 20.07.2018 Истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчики в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали.

Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании был допрошен эксперт ООО «Северо-Западное проектно- экспертное бюро+» ФИО8, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, показания которого сохранены на аудиодиске и приобщены к материалам дела.

С учетом мнения сторон арбитражный суд не усматривает оснований для повторного вызова в судебное заседание эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» ФИО9.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 20.07.2018 объявлен перерыв до 09 час. 20 мин. 26.07.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании 26.07.2018 стороны поддержали изложенные ранее доводы.

ГУИОН в судебном заседании заявил ходатайство в порядке ст. 87 АПК РФ о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта на дату подачи заявки.

Комитет ходатайство ГУИОН поддержал.

Истец против удовлетворения ходатайства ГУИОН возражал, ссылаясь на его необоснованность.

В отсутствие предусмотренных ст. 87 АПК РФ оснований для назначения повторной судебной экспертизы по делу ходатайство ГУИОН судом отклонено.

Согласно ч. 3 ст.156 АПК РФ спор рассмотрен по существу в отсутствие Фонда имущества.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом и Обществом заключен договор аренды № 00-А002159 (10) от 25.04.1994, с учетом дополнительных соглашений к нему, зарегистрированный в установленном законодательством РФ порядке (далее – Договор), в соответствии с условиями которого арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249.3 кв. м, кадастровый № 78:31:1143:2:1:29 (далее – помещение).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 № 144- ФЗ (далее – Закон № 144-ФЗ), Комитетом в связи с обращением Истца от 28.08.2013 вынесено распоряжение от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22- Н, 23-Н» (далее - Распоряжение № 2289-рз), которым установлена цена продажи Объекта в размере 150 000 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 № 31-8-0868(037)-2013, выполненным ГУИОН. Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение Объекта.

На основании указанного Распоряжения № 2289-рз Фонд имущества подготовил проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 150 000 000 рублей, который Общество получило в Фонде имущества 29.01.2014 (далее – Договор).

Посчитав указанную цену завышенной, Истец обратился к ООО «ЛЭЙК», которое подготовило Консультативное заключение от 17.02.2014, согласно которому доказуемая верхняя граница рыночной стоимости Объекта определена в размере 54 000 000 руб.

24.02.2014 Обществом с соблюдением установленного ст. 445 ГК РФ тридцатидневного срока были направлены подписанный Договор с протоколом разногласий, которым предложено установить цену продажи объекта в размере 60 000 000 рублей, а срок оплаты установить - 90 дней с момента подписания Договора тремя равными платежами либо единовременно, и Консультативное заключение ООО «ЛЭЙК» о значении доказуемой верхней границы рыночной стоимости Объекта от 17.02.2014 в Комитет в лице ОАО «Фонд имущества» (получено Фондом 24.02.2014, вх. № 948), Управление (агентство) недвижимого имущество Центрального р-на СПб (получено 24.02.2014, вх. № 2140).

Письмом от 24.02.2014 Общество проинформировало Комитет о подаче в Фонд имущества подписанного с протоколом разногласий Договора (зарегистрировано 14.03.2014, вх. № 12116- 25).

14.03.2014 Общество обратилось в Комитет с просьбой рассмотреть по существу вопрос о заключении Договора с протоколом разногласий.

Из Фонда имущества был получен ответ от 28.02.2014 № 1019/30; из Комитета – от 01.04.2014 № 8696-25.

Ссылаясь на то, что Ответчик, получив разногласия по цене сделки и условий оплаты от Истца как покупателя, неправомерно не принял решение об определении цены продажи Объекта в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об определении условий договора

купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта, а также установлении договорных условий, указанных в исковом заявлении.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за

имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли- продажи арендуемого имущества.

Согласно п. 2 статьи 9, п. 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Истец обратился в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого Объекта 28.08.2013.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с положениями названных норм Комитет издал распоряжение от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2 литера Г, пом. 22-Н, 23-Н», установив цену продажи Объекта на основании отчета независимого оценщика, поручил Фонду имущества заключить договор купли-продажи Объекта с Истцом, во исполнение которого Фонд имущества представил Истцу проект договора.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для Комитета является обязательным.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными

судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Учитывая изложенное, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН, подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Оценивая обоснованность требования об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, арбитражный суд исходит из следующего.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны,

направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно абзацу четвертому п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчет ГУИОН признан судебной экспертизой недостоверным.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно заключению эксперта ООО «Северо-Западное проектно-экспертное бюро +» ФИО8 и эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» ФИО9 от 18.05.2018 № А56-27591/2014 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 28.08.2013 составляет 79 500 000 руб. 00 коп.

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Истца с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 79 500 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

При этом, отклоняя замечания Комитета и ГУИОН на Заключение комиссии экспертов, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно пункту 19 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" (далее - ФСО № 1) информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и

определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

В силу пункта 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение комиссии экспертов от 18.05.2018 № А56-27591/2014, арбитражный суд приходит к выводу, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясности.

Вопреки доводам Комитета, явных нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Нарушений законодательства о судебно- экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

ГУИОН, выражая несогласие с определенной комиссией экспертов стоимостью Объекта, указало на несоответствие экспертного заключения требования Закона № 135- ФЗ и Федеральных стандартов оценки, на необоснованный подбор объектов-аналогов ввиду отличия их от объекта оценки по критерию площади и расположения входов, на необоснованность предположения эксперта о наиболее эффективном использовании Объекта – офисное и производственно-складское, в том числе исходя из характеристик Объекта и его расположения.

Оценивая замечания ГУИОН к экспертному заключению и заключение комиссии экспертов по правилам оценки доказательств, суд также учитывает, что доказательств наличия арифметических ошибок в расчетах эксперта, ГУИОН не представлено. Из содержания экспертного заключения следует, что в отношении объектов, использованных экспертами в качестве объектов-аналогов, выполнялись корректировки. Само по себе различие объектов-аналогов по площади и расположению входов от Объекта о невозможности их использования в качестве аналогов не свидетельствует.

При этом суд учитывает, что в отношении всех объектов-аналогов, исходя из содержания экспертного заключения и устных объяснений эксперта, экспертом были применены корректировки показателей объекта оценки и объектов-аналогов в рамках сравнительного метода оценки.

Согласно заключению эксперты пришли к выводу о наиболее эффективном использовании Объекта под офисную и производственно-складскую функцию. Доказательства того, что использование Объекта под соответствующие цели является недопустимым, ГУИОН не представлены. При этом экспертами подробно описано и обосновано, на основании чего эксперты пришли к соответствующему выводу, а именно, при определении наиболее эффективного использования Объекта экспертами были учтены все особенности Объекта: местонахождение, неудобная планировка, витринные окна, отсутствие самостоятельного входа, этажность 1-2-3, а также то, что объект является объектом культурного наследия.

Учитывая изложенное, условие о цене, по которому у сторон возникли разногласия, подлежит определению судом на основании Заключения комиссии экспертов ООО «Северо-Западное проектно-экспертное бюро+» ФИО8 и

ООО «Лабриум-Консалтинг» Васильевой Т.Ю. от 18.05.2018 № А56-27591/2014 по результатам проведения судебной экспертизы, в размере 79 500 000 руб.

При этом суд также учитывает, что данная цена согласно представленным в материалы дела экспертным заключениям соответствует рынку объекта оценки, что подтверждено как при проведении первоначальной, так и повторной экспертизы.

Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение комиссии экспертов от 18.05.2018 № А56-27591/2014 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Исходя из изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что договор купли- продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 79 500 000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона 159-ФЗ следует, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 (в редакции Закона Санкт-Петербурга от 27.12.2013 № 765-137, действовавшей на дату составления протокола разногласий – 24.02.2014 года) срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт- Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге при реализации в соответствии с Федеральным законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, составляет три года.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности требований Истца об оплате цены продажи спорного Объекта в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора.

Исходя из изложенного, суд считает исковые требования Истца об урегулировании разногласий сторон при заключении договора купли-продажи обоснованными, условия данного договора устанавливаются судом, исходя из заключения комиссии экспертов по результатам судебной комиссионной экспертизы.

При этом при удовлетворении требования об урегулировании разногласий сторон при заключении договора купли-продажи основания для признания распоряжения Комитета недействительным отсутствуют, так как удовлетворение данного требования не направлено на восстановление прав Истца.

При решении вопроса о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и по оплате экспертизы, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ и разъяснений, данных в пункте в пункте 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1, о необходимости учета особенностей спорного материального правоотношения, фактического процессуального поведения лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с решением суда договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

Учитывая, что целью обращения Истца являлось заключение договора купли- продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не влияет на порядок распределения понесенных Истцом расходов по оплате стоимости экспертизы, установленный ст. 110 АПК РФ.

При этом правовая природа преддоговорного спора предполагает установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Данный факт подтверждается положениями ст. 173 АПК РФ, согласно которой по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

С учетом изложенного, судебные расходы по делу подлежат отнесению на Истца.

В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ при прекращении производства по делу уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 150, ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Прекратить производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и закрытым акционерным обществом "Медико- биологический научно-производственный комплекс "Цитомед" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, путем изложения пункта 2.1. указанного Договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 79 500 000 рублей, НДС не облагается»; пункта 2.2. указанного договора в следующей редакции: «2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем путем безналичного перечисления подлежащей оплате суммы на расчетный счет продавца в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора».

В остальной части в иске отказать.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Медико-биологический научно- производственный комплекс "Цитомед" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.