Решение от 3 сентября 2025 г. по делу № А55-24761/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 443001, <...>, тел. <***> Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

04 сентября 2025 года Дело № А55-24761/2024

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи Соловьевой И.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каныгиной К.Е., рассмотрев в судебном заседании 21 августа 2025 года дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "ФИО4-ФИО5" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Администрации городского округа Тольятти (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий

при участии в заседании от истца –представитель ФИО1 . (по доверенности от 19.07.2024)

от ответчика - представитель ФИО2.(по доверенности от 25.12.2024)

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ФИО4-ФИО5" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Тольятти, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества от 10.06.2024 г. № 543 нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0301106:1400, заключаемого в порядке реализации преимущественного права между администрацией г.о. Тольятти и ООО «ФИО4-ФИО5», а именно изложив в редакции истца следующие пункты:

Пункт

договора

Редакция

«Стороны 1»

Редакция «Стороны 2»

п.2.1

По тексту Договора

Цена продаваемого имущества в соответствии с отчетом

об оценке объекта оценки от 10.07.2024 г. № 2024ОКС/07-06,

исполненным ООО «НЭУ ЦЭО», в размере 2 601 460 (два

миллиона шестьсот одна тысяча четыреста шестьдесят) рублей

без учета НДС.

п. 2.2.1

По тексту Договора

На сумму денежных средств в размере 2 601 460 (два

миллиона шестьсот одна тысяча четыреста шестьдесят) рублей

производить начисление процентов исходя из ставки, равной

одной

трети ставки рефинансирования Центрального банка

Российской Федерации, действующей на дату опубликования

постановления по продаже арендуемого имущества.

Приложе

ние 1 к

ДКП

По тексту Договора

График платежей исчисляется исходя из суммы в

размере 2 601 460 (два миллиона шестьсот одна тысяча

четыреста шестьдесят) рублей.

Приложе

По тексту

Цена продаваемого имущества в соответствии с отчетом

ние 2 к ДКП, п. 2

Договора

об оценке объекта оценки от 10.07.2024 г. № 2024ОКС/07-06,

исполненным ООО «НЭУ ЦЭО», в размере 2 601 460 (два

миллиона шестьсот одна тысяча четыреста шестьдесят) рублей

без учета НДС.

Приложе

ние 2 к

ДКП, п. 3

По тексту Договора

На сумму в размере 2 601 460 (два миллиона шестьсот

одна тысяча четыреста шестьдесят) рублей предоставляется

рассрочка сроком на пять лет с внесением платежей ежемесячно

равными частями с начислением процентов исходя из ставки,

равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ,

действующей на дату опубликования постановления по

продаже арендуемого имущества.

Определением от 20.03.2025 по делу № А55-24761/2024 назначена судебная

экспертиза, производство которой поручено ФИО3, эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы», производство по делу приостановлено.

Определением от 14.05.2025 производство по делу возобновлено. Истец поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Между Администрацией г.о. Тольятти и ООО «ФИО4-ФИО5» заключен договор аренды от 03.08.2021 г. № 9456/ц нежилого помещения, общей площадью 72,8 кв.м, расположенного на 1 этаже, комнаты № 1-6, в здании по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный район, ул. Белорусская, 10.

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Истец является субъектом малого предпринимательства с 10.04.2019.

В силу ст.3 Федерального Закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.

В силу того, что договор аренды нежилого помещения был заключён 03.08.2021 г., в перечень субъектов малого и среднего предпринимательства Истец включен 10.04.2019 г., то по состоянию на 2024 год, спорное помещение находится в временном владении и временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.

Следовательно, соблюдены все требования для реализации преимущественного права для выкупа спорного помещения.

На основании заявления Истца Ответчиком был подготовлен и направлен в адрес ООО «ФИО4-ФИО5» проект договора купли-продажи, в порядке реализации преимущественного права, на приобретение арендуемого помещения в отношении следующего имущества:

- нежилое помещение с кадастровым номером 63:09:0301106:1400, общей площадью 72,8 кв.м, расположенное по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный район, ул. Белорусская, 10.

В силу ст.3 Федерального Закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Цена выкупаемого имущества определена в пункте 2.1 Договора на основании Отчета, подготовленного Ответчиком, и составляет 3 929 744 руб. в год.

При заключении спорного договора Ответчик не представил Отчет об оценке, в соответствии с которым плата за размещение определена в указанном размере.

В соответствии с отчетом об оценке № 2024ОКС/07-06, подготовленного ООО «НЭУ ЦЭО» по инициативе Истца, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0301106:1400, общей площадью 72,8 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Белорусская, д.10, определена в размере 2 601 460 руб.

Истец обратился в администрацию г.о. Тольятти с приложением протокола разногласий к спорному договору, просил представленный протокол подписать с учетом представленного Отчета об оценке.

Письмом от 17.07.2024 администрация г.о. Тольятти отказала в согласовании протокола разногласий и подписании договора в редакции Истца.

Договоренностей по спорным пунктам проекта Договора между сторонами достигнуто не было, что послужило основанием истцу для обращении с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Сведения об Обществе с ограниченной ответственностью "ФИО4-ФИО5" внесены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.04.2019.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего

предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Проведение судебной экспертизы судом поручено ФИО3, эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы».

В связи с наличием спора, стороны обратились к суду с ходатайствами о назначении

экспертизы, которые судом удовлетворены.

Экспертом определена рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0301106:1400 на 06.05.2024, которая в соответствии с заключением эксперта составляет 2 979 539 руб. 99 коп.

Истец исковые требования с учетом экспертного заключения не уточнил.

По мнению суда, представленное в дело заключение судебного эксперта, соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, выводы эксперта последовательны, противоречий не содержат.

Исходя из рекомендаций, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 года № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

В соответствии со ст. 8 ФЗ от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. В силу положений ст. 16 указанного Закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (п. 6, 7 ст. 86 АПК), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (п. 8 ст. 86 АПК РФ).

Представленное Заключение судебного эксперта содержит сведения об эксперте, описание объекта исследования, методы оценки объектов, является полным, ясным, содержит выводы и их обоснование в связи с чем является надлежащим доказательством по делу и соответствует ст. 82, 83, 86 АПК РФ.

Также экспертом давалась подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Доказательств, свидетельствующих о некомпетентности эксперта не имеется, отсутствуют основания для отвода экспертов по основаниям, указанным в АПК РФ, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, также не имеется оснований для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства, наряду с иными доказательствами, имеющимися в деле.

У арбитражного суда не имеется оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта ФИО3

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы арбитражный суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества от 10.06.2024 г. № 543 нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0301106:1400, заключаемого в порядке реализации преимущественного права между администрацией г.о. Тольятти и ООО «ФИО4-ФИО5», а именно: изложив следующие пункты в редакции:

п.2.1: Цена продаваемого имущества в размере 2 979 539 (Два миллиона пятьсот

тридцать девять) рублей 99 копеек без учета НДС.

п. 2.2.1 На сумму денежных средств в размере 2 979 539 (Два миллиона пятьсот тридцать девять) рублей 99 копеек производить начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества.

В приложении № 1 к договору купли-продажи: График платежей исчисляется исходя из суммы в размере 2 979 539 (Два миллиона пятьсот тридцать девять) рублей 99 копеек.

В приложении № 2 к договору купли-продажи:

Цена продаваемого имущества в размере 2 979 539 (Два миллиона пятьсот тридцать девять) рублей 99 копеек без учета НДС.

На сумму в размере 2 979 539 (Два миллиона пятьсот тридцать девять) рублей 99 копеек предоставляется рассрочка сроком на пять лет с внесением платежей ежемесячно равными частями с начислением процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества.

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, отнесены, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертами.

На основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

По смыслу названных законоположений принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Истцом в данном деле заявлены требования неимущественного характера, при разрешении которых в соответствии с п. 21 постановления Пленума N 1 не подлежат применению положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек.

Урегулирование судами разногласий по Договору означает устранение правовой неопределенности в отношении сторон, то есть цель обращения истца в суд с иском была достигнута.

Поскольку в данном деле заявлен иск неимущественного характера, понесенные судебные расходы в связи с проведением судебной экспертизы следует возложить на ответчика.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08, пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в определении Верховного суда Российской Федерации от 29.06.2018 N 301-ЭС18-1653, также поддерживается и арбитражными судами окружного уровня: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от

20.10.2023 N Ф06-9115/2023 по делу N А55-38294/2021, дела N А67-8879/2016 (определение от 21.01.2019 N 304-ЭС18-23209), N 15-130/2021, N А53-41160/2021, N А32-11438/2020, N А55-33595/2018.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены судом применительно к ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества от 10.06.2024 г. № 543 нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0301106:1400, заключаемого в порядке реализации преимущественного права между администрацией г.о. Тольятти и ООО «ФИО4-ФИО5», а именно изложив следующие пункты в редакции:

п.2.1: Цена продаваемого имущества в размере 2 979 539 (Два миллиона пятьсот тридцать девять) рублей 99 копеек без учета НДС.

п. 2.2.1 На сумму денежных средств в размере 2 979 539 (Два миллиона пятьсот тридцать девять) рублей 99 копеек производить начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества.

В приложении № 1 к договору купли-продажи: График платежей исчисляется, исходя из суммы в размере 2 979 539 (Два миллиона пятьсот тридцать девять) рублей 99 копеек.

В приложении № 2 к договору купли-продажи:

Цена продаваемого имущества в размере 2 979 539 (Два миллиона пятьсот тридцать девять) рублей 99 копеек без учета НДС.

На сумму в размере 2 979 539 (Два миллиона пятьсот тридцать девять) рублей 99 копеек предоставляется рассрочка сроком на пять лет с внесением платежей ежемесячно равными частями с начислением процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества.

Взыскать с Администрации городского округа Тольятти (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ФИО4- ФИО5" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 (Три тысяч) руб. 00 коп., судебные расходы на оплату экспертизы в сумме 20 000 (Двадцать тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / И.Е. Соловьева

58/2025-281809(1) #