Постановление от 8 сентября 2025 г. по делу № А05-72/2025

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-72/2025
г. Вологда
09 сентября 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 09 сентября 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зреляковой Л.В. и Ралько О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ушакова Александра Анатольевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 июня 2025 года по делу № А05-72/2025,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: 164288, Архангельская обл.; ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации Плесецкого муниципального округа Архангельской области (адрес: 164262, Архангельская обл., Плесецкий мо, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация) о признании права собственности на нежилое здание площадью 422,85 кв. м с кадастровым номером 29:15:061201:6660, расположенное по адресу: Архангельская обл., Плесецкий МО, <...>, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 29:15:061201:4280, 29:15:061201:6510 и 29:15:061201:6511.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Решением суда от 25 июня 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Станция технического контроля, возведенная истцом, находится в рабочем состоянии, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам, жизни и здоровью граждан не угрожает. Учитывая, что построенное здание вышло за пределы границ арендуемого земельного участка, истец предпринимал попытки для легализации нежилого помещения в административном порядке.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования «Плесецкий район» от 24.06.2013 № 940-па ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на 5 (пять) лет для строительства станции технического контроля земельный участок из категории земель населённых пунктов, площадью 288 кв. м с кадастровым номером 29:15:061201:4280, расположенный по адресу: <...> участок № 1а; заключен договор аренды земельного участка от 24.06.2013 № 68 (том 1 листы дела 100-102).

Постановлением администрации муниципального образования «Савинское» от 13.11.2013 № 746 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:4280, предоставленного в аренду для строительства станции технического контроля.

На основании постановления администрации муниципального образования «Савинское» от 27.11.2013 № 765 ФИО1 выдано разрешение от 27.11.2013 № RU 29522106-013 на строительство объекта капитального строительства «Станция технического контроля» общей площадью 288 кв. м (24,0 м × 12,0 м) на арендованном земельном участке с кадастровым номером 29:15:061201:4280 сроком до 23.06.2018.

Постановлением администрации муниципального образования «Плесецкий район» от 10.02.2016 № 190-па утверждена схема расположения земельного участка, расположенного на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 29:15:061201 площадью 72 кв. м, местоположение: <...> участок № 1в для строительства станции технического обслуживания.

Постановлением администрации муниципального образования «Савинское» от 08.04.2016 № 72 ФИО1 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 29:15:061201 площадью 118 кв. м., местоположение: <...> участок № 1г.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Савинское» от 09.10.2017 № 162 истцу предоставлены в аренду сроком на 5 лет образованные земельный участок с кадастровым номером 29:15:061201:6510 площадью 72 кв. м для строительства станции технического обслуживания и земельный участок с кадастровым номером 29:15:061201:6511 площадью 118 кв. м для строительства станции технического контроля.

На основании указанного постановления 09.10.2017 администрация муниципального образования «Савинское» и ФИО1 заключили договор аренды земельного участка № 73.

12.12.2017 истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 09.10.2017.

Управление Росреестра отказало ФИО1 в государственной регистрации названного договора, о чем направило уведомление об отказе в государственной регистрации от 22.03.2018 № 29/012/015/2017-3625. В обоснование отказа Управление Росреестра указало на несоответствие договора требованиям пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), предусматривающего, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Савинский» от 28.03.2018 № 82 ФИО1 выдано разрешение на ввод законченного строительством объекта «Станция технического контроля» общей площадью 267,9 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 29:15:061201:4280 (том 1 листы дела 44-49).

Построенное здание поставлено на кадастровый учет 11.04.2018 с присвоением объекту кадастрового номера 29:15:061201:6660.

Право собственности ФИО1 на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 11.04.2018 (том 1 листы дела 16-18).

На основании договора купли-продажи земельного участка от 21.07.2020 и акта приема-передачи от 21.07.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 29:15:061201:4280, на котором расположено принадлежащее ему здание с кадастровым номером 29:15:061201:6660.

По утверждению истца, в связи с изменением требований к площади помещений станций технического контроля он фактически построил объект «Станция технического контроля» площадью 422,85 кв. м, что превышает площадь, которая была предусмотрена разрешением на строительство от 27.11.2013 № RU 29522106-013.

Построенный объект площадью 422,85 кв. м фактически располагается в границах земельных участков с кадастровыми номерами 29:15:061201:4280, 29:15:061201:6510 и 29:15:061201:6511.

ФИО1 13.08.2020 обратился в администрацию муниципального образования «Савинское» с заявлением о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 29:15:061201:6510, 29:15:061201:6511 для строительства станции технического обслуживания.

Администрация муниципального образования «Савинское» в письме от 25.08.2020 № 1459 сообщила, что земельные участки с кадастровыми номерами 29:15:061201:6510, 29:15:061201:6511 не могут являться предметом аукциона; в обоснование отказа сослалась на положения подпунктов 4, 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ (том 1 лист дела 51).

Согласно информации, представленной Управлением Росреестра земельные участки с кадастровыми номерами 29:15:061201:6510, 29:15:061201:6511 имеют статус «архивные»; сняты с государственного кадастрового учёта 31.03.2022 в соответствии с частью 7 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Ссылаясь на то, что построенный объект соответствует градостроительным, строительным требованиям, противопожарным нормам и правилам, ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, в удовлетворении иска отказал.

Отказывая в его удовлетворении, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), устанавливающей основания для приобретения права собственности, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Правила создания недвижимого имущества регулируются градостроительным законодательством.

В силу статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации создание объекта недвижимости требует выдачи в установленном законом порядке разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ определено понятие самовольной постройки, под которой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума № 44) самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Так, постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (пункт 5 Постановления Пленума №44).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичные положения отражены в пункте 39 Постановления Пленума № 44.

Как следует из материалов дела, в соответствии с разрешением на строительство от 27.11.2013 № RU 29522106-013 ФИО1 было разрешено осуществить строительство объекта капитального строительства «Станция технического контроля» общей площадью 288 кв. м (24,0 м × 12,0 м) на арендованном земельном участке с кадастровым номером 29:15:061201:4280.

Фактически ФИО1 осуществлена самовольная реконструкция здания с наименованием «Станция технического контроля», в связи с чем, площадь объекта увеличилась до 422,85 кв. м.

Кроме того, границы здания вышли за пределы предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:4280 (находятся в границах земельных участков с кадастровыми номерами 29:15:061201:4280, 29:15:061201:6510 и 29:15:061201:6511).

Реконструкция объекта произведена в отсутствие разрешительной документации; земельные участки с кадастровыми номерами 29:15:061201:6510 и 29:15:061201:6511 истцу для указанных целей не предоставлялись.

Поскольку спорный объект возведен истцом на земельных участках, которые для целей строительства ему не предоставлялись, оснований для признания права собственности на объект самовольного строительства у суда не имелось.

Кроме того, апелляционный суд обращает внимание на следующее.

Вынося решение о признании права собственности на самовольную постройку, суд должен учитывать баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться только в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

С учетом всех вышеизложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Доводы, приведенные в жалобе, не опровергают законность и обоснованность решения, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств.

Вместе с тем, апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 июня 2025 года по делу № А05-72/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

Л.В. Зрелякова

О.Б. Ралько