Решение от 20 мая 2019 г. по делу № А12-2876/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«20» мая 2019 года

Дело № А12-2876/2019

Резолютивная часть решения оглашена 13 мая 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 20 мая 2019 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод» (400005 <...> ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (400066, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 01.02.2019,

от ответчика – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, Администрации Волгограда (далее – ответчики) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №11500 аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:030057:51, учетным номером 3-81-24, площадью 18282 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Дзержинский район, шоссе авиаторов , 8б, между обществом с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод» и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, а именно: принять спорное приложение 31 к договору аренды земельного участка от 10.10.2018 №11500 в следующей редакции:

«Приложение 1 к договору аренды земельного участка

РАСЧЕТ

арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка

от 10.10.2018 г. № 11500

На основании пунктов 4, 5 статьи 39.16. Земельного Кодекса Российской Федерации, подпунктов 1.5.7., 1.5.8. постановления Главы администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», статьи 1. Приложения «Положение о местных налогах на территории Волгограда» к Постановлению Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23 ноября 2005 г. № 24/464 «О положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда», главы 31 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Расчет арендной платы за земельный участок:

Кадастровая стоимость земельного участка (Руб.)

Налоговая ставка (%)

Сумма годовой арендной платы (Руб.)

с 25 июля 2018 г.

6 783 000,00

1,5

101 745,00

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, просит их удовлетворить.

Ответчик исковые требования не признает, по мотивам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Общество с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод» приобрело в собственность здание транспортного цеха, с 4 пристройками и складами, кадастровый номер 34:34:030057:190, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030057:51, учетным номером 3-81-24, площадью 18282 кв. м, расположенном по адресу: Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов, 8 б.

12.09.2018 истец обратился в Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда, с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:51, учетным номером 3-81-24, площадью 18282 кв. м, расположенного по адресу: Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов, 8 б, в аренду без проведения торгов.

При проведении осмотра земельного участка, выполненного отделом муниципального земельного контроля Департамента было установлено, что на земельном участке расположен также объект недвижимого имущества: кирпичное строение, собственником которого заявитель не является.

12 октября 2018 года Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда Обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод» был направлен для рассмотрения и подписания договор аренды земельного участка № 11500 от 10.10.2018.

В Приложении № 1 к Договору был приложен Расчет арендной платы за земельный участок, приведённый на основании п. 2.5. Постановления Главы администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Постановление 469-п), приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07 марта 2018 г. № 25-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год», отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28 сентября 2018 г. № 5303/18, в соответствии с которым сумма годовой арендной платы составила 1 325 469,60 рублей.

При этом указанный расчет был произведен из расчета рыночной стоимости земельного участка, определенной в размере 15 028 000,00 рублей.

По мнению заявителя, рассчитанный Департаментом размер годовой арендной платы является абсолютно необоснованным и незаконным, в связи с чем, не согласившись с расчетом арендной платы за земельный участок, приведённым ответчиком, истцом 09.11.2018 был подготовлен и направлен протокол разногласий с предложением об установлении размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством, в котором была предложена редакция Приложения 1 Договора.

Также 09.11.2018 истцом в Департамент было подано заявление о предоставлении в собственность земельного участка за плату без проведения торгов, поскольку цена, по которой должна осуществляться продажа данного земельного участка в соответствии с Постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 г. № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли - продажи таких земельных участков без проведения торгов» составляет 15 процентов от кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, а именно 6 783 000,00 руб. * 15% = 1 017 450,00 руб., т.е. на 30% ниже рассчитанного Департаментом размера годовой арендной платы.

06.12.2018 Департамент направил обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод» протокол согласования разногласий к протоколу разногласий от 09.11.2018 к договору аренды земельного участка от 10.10.2018 №11500, которым не согласовал разногласия по протоколу разногласий от 09.11.2018 к договору аренды земельного участка от 10.10.2018 №11500, оставив договор с Приложением 1 в своей редакции. Отклонение протокола разногласий послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Как установлено в судебном заседании, 31.08.2009 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №8698. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 3-81-24, кадастровый номер 34634:030057:51, площадью 18282 кв.м., расположенный по адресу: г.Волгоград, Дзержинский район, шоссе авиаторов , 8б.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу положений ст.552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 13 Постановления Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 14, тоже Постановления, указано, что, при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, арендатором по договору №8698 от 31.08.2009, в силу закона стало общество с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод». Договор заключен сроком до 09.06.2055.

Наличие заключенного договора аренды на спорный земельный участок между истцом и ответчиком, сторонами не оспаривается. При этом, не оспаривая наличие действующего договора аренды, истец не согласен с расчетом арендной платы. Т.е. воля истца направлена на изменение арендной платы по договору аренды.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Вместе с тем, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, который не приведет к восстановлению нарушенных прав.

Заключенный договора аренды от 31.08.2009 земельного участка, не устанавливает и не может устанавливать твердый размер арендной платы. Порядок определения арендной платы за пользование такими участками, не предоставленными в аренду на торгах, определяется уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 10 Закона о введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015). Действие Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2009 № 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Договор аренды от 31.08.2009 прямо предусматривает возможность изменения размера арендной платы в случае централизованного увеличения (уменьшения) величии показателей, используемых для его расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов, то есть относит размер арендной платы к регулируемым законодательствам ставкам.

Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 № 1313-О-О, пункт 11 Информационного письма Президиума 10 А12-39502/2014 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 03.07.2007 № 3484/07).

Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятом уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, регулируется в нормативном порядке. Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления правовых актов, изменяющих установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон и без внесения в текст договоров соответствующих изменений (пункт 20 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Поскольку ставки арендной платы за государственные (муниципальные) земли являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным нормативным актом размером арендной платы и не вправе применять другие ставки.

В связи с этим независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, изменение порядка и ставок арендной платы происходит автоматически с принятием нормативного акта уполномоченного органа субъекта Федерации, утвердившего либо изменившего порядок определения арендной платы, и не требует ни изменения договора, ни направления арендодателем какого-либо нового расчета арендной платы, арендатор обязан платить арендную плату в соответствии с измененными нормативным актом порядком и (или) ставками самостоятельно, что исходит из статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.11 договора аренды от 31.08.2009.

При возникновении у арендатора сомнений в применении нормативного акта, установившего либо изменившего порядок и условия определения арендной платы, он вправе потребовать внесения соответствующих изменений в договор аренды. Арендодатель также вправе обратиться к арендатору с предложением изменить договор аренды с применением ставок, в результате которых установленный нормативным актом размер арендной платы может быть увеличен, такое изменение договора допустимо с согласия арендатора.

В данном случае из материалов дела не следует, что истец обращался к Департаменту с требованиями внести изменения в действующий договор аренды, что позволило бы рассмотреть арбитражный спор об устранении разногласий, возникших при изменении договора по правилам статьи 452, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования истца не связаны с урегулированием каких-либо разногласий, возникших с изменением условий действующего договора, учитывая, что изменение нормативным актом порядка и ставок арендной платы изменением договора аренды не является.

Поскольку договор аренды не предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем или арендатором его условий, а изменение нормативным актом порядка и ставок арендной платы изменением договора аренды не является, расчеты арендной платы, составленные ответчиком, не обязательны для истца и носят только рекомендательный либо разъяснительный характер.

Для истца обязательны правила, установленные нормативными актами уполномоченного органа субъекта Волгоградской области, в соответствии с которыми он самостоятельно определяет подлежащий уплате размер арендной платы.

Доказательств о прекращении действия (досрочном расторжении) договора аренды № 8698 от 31.08.2009 в материалы дела не представлено.

Истцом избран ненадлежащий способ защиты предполагаемого нарушения права.

В данном случае, поскольку именно на истца возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с порядком, утвержденным уполномоченным органом Волгоградской области, какие-либо разногласия относительно полноты уплаты арендной платы или ее переплаты, могут быть рассмотрены судом в споре о взыскании арендной платы по иску ответчика, либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца. Данные обстоятельства исключают возможность удовлетворения иска по заявленному предмету и основанию.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу положений статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Такие обстоятельства, в случае принятия их арбитражным судом, не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке и сроки в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Т.В. Куропятникова