Решение от 21 сентября 2023 г. по делу № А40-95150/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-95150/23-191-748
г. Москва
21 сентября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2023 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Волковой Е.И. (единолично),

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОКТОР ХЕЛПЕР" (119634, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ III, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.12.2014, ИНН: <***>),

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии: согласно протоколу;



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОКТОР ХЕЛПЕР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просило урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 234,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-19), с кадастровым номером 77:07:0015005:28744, изложив отдельные пункты договора купли-продажи в редакции истца.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал по заявленным требованиям, указывая, что собственник устанавливает цену объекта, истец не уполномочен на определение стоимости объекта, истцом не представлен протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта, Департаментом утверждены положения и существенные условия договоров купли-продажи, заключаемых в порядке Закона №159-ФЗ, в связи с чем изменение п.п.3.1.,3.4 договора не может быть принято.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 09.06.2015 между Обществом с ограниченной ответственностью «Доктор Хелпер» и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды объекта недвижимости фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) №00-00276/15 от 09.06.2015, в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2022 к договору аренды объекта недвижимости фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) №00-00276/15 от 09.06.2015, согласно которому Общество является арендатором нежилого помещения, общей площадью 234,1 кв. м. (этаж 1, пом. III, комн. 1-19), с кадастровым номером 77:07:0015005:28744, расположенного по адресу: <...>.

30.03.2023 Департамент городского имущества города Москвы на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 24.03.2023 № 15966 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 234,1 кв. м.», направил в адрес Общества письмо № 33-6-215227/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Исходя из условий, предложенных ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. Договора купли-продажи недвижимости № 59-8311 от 27.03.2023 цена объекта составляет 34 347 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.03.2023 № М488-480-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 15.03.2023 № 01/489-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

Согласно письму от 30.03.2023 № 33-6-215227/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Истец, посчитав, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-8311 от 27.03.2023 является чрезмерно завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов, заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО» на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом №ОР23Н-31 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0015005:28744 общей площадью 234,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, от 17.04.2023, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена объектов составляет 15 262 560 руб.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец воспользовался предоставленным ему правом и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в Арбитражный суд города Москвы.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Истец является субъектом малого предпринимательства, не имеет задолженности по арендной плате, что не оспаривается ответчиком.

Площадь нежилого помещения составляет 234,1 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательство Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.

Согласно разъяснениям, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Вместе с тем, на основании обращения истца о выкупе Департамент городского имущества города Москвы уже принял предусмотренное частью 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2002 №159-ФЗ решение об условиях приватизации арендуемого имущества, выпустив соответствующее распоряжение о продаже.

Ввиду того, что ответчиком уже было принято распоряжение о продаже, истец не лишен возможности в рамках отдельного иска оспаривать достоверность величины стоимости выкупаемого объекта, указанного в отчете об оценке рыночной стоимости от 14.03.2023 № М488-480-П/2023, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 15.03.2023 № 01/489-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

В соответствии с п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.5.2005 №92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Таким образом доводы ответчика о том, что истцом не представлен протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта, подлежат отклонению.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Центр оценки собственности» выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 234,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-19) с кадастровым номером 77:07:0015005:28744 по состоянию на 30.03.2023 составила 22 466 000 руб..

На основании указанного заключения эксперта истец уточнил исковые требования.

Оценив экспертное заключение, суд считает отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Согласно ч.1 ст. 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

При этом, в силу положений ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ срок рассрочки оплаты по договору не должен составлять менее пяти лет.

Согласно части 3 статьи 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" в ред. законов г. Москвы от 05.06.2013 №30, от 23.04.2014 № 17, от 11.05.2016 № 20, от 29.09.2021 №18, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы составляет семь лет.

Таким образом, пункт 3.1 устанавливается в редакции истца как соответствующий приведенным выше нормам закона.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 267 452 руб. 39 коп.

Установив, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, суд пришел к выводу о наличии оснований для урегулирования разногласий, путем принятия п.п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца.

Расходы по госпошлине и судебной экспертизе в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 421, 432, 445 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОКТОР ХЕЛПЕР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 234,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. III, комн. 1-19), с кадастровым номером 77:07:0015005:28744, изложив отдельные пункты договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора:

«3.1. Цена Объекта 22 466 000 (Двадцать два миллиона четыреста шестьдесят шесть тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта по арбитражному делу № А40-95150/23 191-748 по исковому заявлению ООО «ДОКТОР ХЕЛПЕР» к ответчику: Департамент городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, выполненным ООО «Центр оценки собственности», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. Договора:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 267 452 (двести шестьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят два) руб. 39 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОКТОР ХЕЛПЕР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. и судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его изготовления в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.И. Волкова