Решение от 18 февраля 2022 г. по делу № А70-10612/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-10612/2021
г. Тюмень
18 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.02.2022г.

Решение в полном объеме изготовлено 18.02.2022г.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мрачковской Е.А., рассмотрев в судебном заседании иск

АО «Сибстройсервис» (далее – истец)

к АО «Дом.РФ» (далее – ответчик)

третьи лица - Управление Росреестра по Тюменской области (далее – третье лицо-1), МТУ Росимущества по Тюменской области, ХМАО-Югра, ЯНАО (далее – третье лицо-2)

об установлении сервитута


при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 08.04.2021 №б/н

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица-1: не явилось, извещено

от третьего лица-2: не явилось, извещено

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 18.06.2021 поступило исковое заявление АО «Сибстройсервис» к АО «Дом.РФ» об установлении бессрочного права ограниченного пользования (сервитута) площадью 1077 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9847, общей площадью 18726 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, в целях эксплуатации объекта недвижимости – сооружение (наружные сети водоснабжения) с кадастровым номером 72:23:0000000:15357, со следующими пространственными характеристиками части земельного участка:


условный номер земельного участка

72:23:0427001:9847/чЗУ1


обозначение характерных точек границ

Х
Y


1
2

3

Н1

336123.97

1462171.51


Н2

336121.15

1462175.23


Н3

336105.18

1462180.76


3
336101.16

1462180.75


4
335987.85

1462180.35


5
335875.97

1462179.72


Н4

335875.97

1462175.63


Н5

335937.05

1462175.19


Н6

335975.69

1462175.50


Н7

336102.95

1462177.25


Н1

336123.97

1462171.51



Третьими лицами к участию в деле привлечены Управление Росреестра по Тюменской области и МТУ Росимущества по Тюменской области, ХМАО-Югра, ЯНАО.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости (наружные сети водоснабжения) с кадастровым номером 72:23:0000000:15357. Наружные сети водоснабжения обеспечивают деятельность дома ЖК «Московский квартал» по ул.Интернациональная города Тюмени. Наружные сети водоснабжения находятся на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0427001:9847, принадлежащим ответчику.

По рекомендации ответчика истец обратился в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации публичного сервитута в отношении спорного земельного участка. Управление 24.02.2020 отказало истцу в проведении государственной регистрации публичного сервитута в связи с отсутствием соглашения об установлении сервитута между ним и ответчиком, в том числе из-за не представления сведений о части земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9847 площадью 1077 кв.м.

Истец 25.06.2020 повторного обратился к ответчику уже с предложением о заключении соглашения об установлении сервитута в отношении спорного земельного участка и представлении межевого плата, подготовленного в результате образования части земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9847 площадью 1077 кв.м. Однако, соглашение между сторонами достигнуто не было.

При данных обстоятельствах истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик представил отзыв о несогласии с иском, в котором просит суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Ответчик указал, что между Фондом «РЖС» (арендодатель) и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» (арендатор) был заключен договор аренды трех земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.07.2013 №ДЗ-78, согласно которому арендатору предоставлены во временное владение и пользование три земельных участка общей площадью 82557 кв.м. (кадастровые номера 72:23:0427001:9843, 72:23:0427001:9848, 72:23:0427001:9847). Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.07.2013 года. По договору уступки от 25.02.2016 №1-У права и обязанностей арендатора по договору аренды перешли к ответчику. АО «ДОМ.РФ» 02.04.2018 направило истцу уведомление №9614-ДФ об одностороннем отказе от договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы более трех раз подряд, истцу предложено освободить земельные участки и оформить акт возврата. Договор 19.04.2018 прекращен в связи с односторонним отказом АО «ДОМ.РФ». Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:9847 возвращен арендодателю 15.07.2020 года. АО «Сибстройсервис» 25.06.2020 обращалось в АО «ДОМ.РФ» с заявлением об установлении сервитута на земельный участок. Письмом от 22.07.2020 №11313-АА АО «ДОМ.РФ» сообщило, что вопрос об установлении сервитута может быть рассмотрен после погашения записи в ЕГРП об аренде, а также предложило истцу представить документы, обосновывающие необходимость установления сервитута: схему прокладки линейного объекта и его параметры, сведения о размерах охранных зон, которые должны быть установлены после ввода в эксплуатацию объекта инженерной инфраструктуры. Однако, запрошенные документы истцом представлены не были. По мнению ответчика, потребности истца, связанные с необходимостью эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости с кадастровым номером 72:23:0000000:15357 – наружных сетей водоснабжения, могут быть удовлетворены без предоставления земельного участка и установления сервитута, посредством установления охранной зоны данного объекта. Установление сервитута на часть земельного участка при наличии зарегистрированного права аренды истца на земельный участок, как указывает ответчик, противоречит ст.39.24 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). По состоянию на 20.09.2021 в ЕГРП в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу АО «Сибстройсервис» (номер государственной регистрации: 72:23:0427001:9847-72/041/2018-396). В связи с прекращением действия договора аренды трех земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.07.2013 №ДЗ-78 ответчик обратился в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения (аренды) в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9847. Управлением вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 03.09.2021 №КУВД001/2021-35165738/2. Согласно уведомлению, право аренды на спорный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства (залогодатель – АО «Сибстройсервис») в обеспечение обязательств застройщика. Прекращение обременения (аренды) на спорный земельный участок возможно после прекращения записи об ипотеке в силу закона на данный участок. С учетом указанного, ответчик считает, что заключение соглашения об установлении сервитута возможно только после погашения записи об аренде.

Третьи лица разрешение спора оставляют на усмотрение суда.

От истца 14.02.2022 в материалы дела поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит суд установить бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) АО «Сибстройсервис» частью, площадью 1077 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9847, общей площадью 18726 кв.м. из категории земель: земли населённых пунктов в целях эксплуатации объекта недвижимости – сооружение (наружные сети водоснабжения) с кадастровым номером 72:23:000000:15357 с указанными в заявлении характеристиками части земельного участка. Также истец просит суд установить стоимость сервитута в размере 341200,00 рублей за один год действия сервитута с порядком оплаты: оплата за оставшуюся часть 2022 года производится в течение тридцати календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта об установлении сервитута. Оплата за каждый последующий год производится не позднее 31 января соответствующего года. Заявление принято к производству суда в порядке ст.49 АПК РФ.

Согласно ст.216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сервитут наряду с правом собственности является вещным правом. Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274-276 ГК РФ. На основании п.п.1, 2, 5 ст.274 ГК РФ собственник земельного участка, другой недвижимости, вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно п.п.1, 4, 5, 6, 9 ст.23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 №11248/11 выражена правовая позиция о том, что установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Согласно п.3 ст.274 ГК РФ спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом. По смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Пункт 1 ст.274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом. Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п.3 ст.274 ГК РФ суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам).

На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 04.06.2013 №16033/12, ГК РФ предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (п.3 ст.274 ГК РФ), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса.

При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст.82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы, интересов сторон.

При предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.

В том случае, если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута, суд разрешает данный спор и устанавливает границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела применительно к правилам, предусмотренным ст.82 АПК РФ.

В рамках дела ООО «ВИП ГРУП» проведена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости платы сервитута, по результатам которой эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость права ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка площадью 1077.00 кв.м,. расположенного по адресу: Тюменская обл., г.Тюмень, кадастровый номер 72:23:0427001:9847, общая площадь – 18726,00 кв.м, на дату проведения экспертизы с учетом допущений, ограничений и округлений составляет: 341200,00 рублей в год.

Возражений относительно результатов экспертизы не заявлено.

В силу положений ст.ст.71, 86 АПК РФ заключение эксперта по результатам судебной экспертизы не является безусловным, бесспорным доказательством какого-либо обстоятельства, подлежащего установлению в арбитражном процессе. Такое заключение эксперта оценивается судом по правилам ст.71 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу.

Проанализировав заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросу, поставленному на разрешение.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается.

Противоречий выводам эксперта иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не установлено.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Вследствие чего, суд приходит к выводу об отсутствии основания сомневаться в объективности и достоверности выводов, содержащихся в заключениях, подготовленными разными экспертными организациями по результатам судебных экспертиз.

Оценив в соответствии с вышеуказанной нормой все представленные сторонами доказательства, суд полагает доказанным необходимость установления сервитута для прохода, проезда автомобильной и строительной техники к земельному участку с кадастровым номером 72:23:0427001:9847 площадью 1077 кв.м, поскольку существует объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Суд, учитывая необходимость защиты не только интересов истца, но и необходимость установления сервитута наименее обременительного для собственников обслуживающих земельных участков, с целью обеспечения безопасности, полагает необходимым установить право ограниченного пользования (сервитут) АО «Сибстройсервис» частью земельного участка площадью 1077 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0427001:9847 на условиях, указанных в резолютивной части судебного акта.

В соответствии со ст.110 АПК РФ, учитывая, что заявленные истцом требования удовлетворены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000,00 рублей, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Установить бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) АО «Сибстройсервис» частью, площадью 1077 кв.м., земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9847, общей площадью 18726 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, в целях эксплуатации объекта недвижимости – сооружение (наружные сети водоснабжения) с кадастровым номером 72:23:0000000:15357, со следующими пространственными характеристиками части земельного участка:


условный номер земельного участка

72:23:0427001:9847/чЗУ1


обозначение характерных точек границ

Х
Y


1
2

3

Н1

336123.97

1462171.51


Н2

336121.15

1462175.23


Н3

336105.18

1462180.76


3
336101.16

1462180.75


4
335987.85

1462180.35


5
335875.97

1462179.72


Н4

335875.97

1462175.63


Н5

335937.05

1462175.19


Н6

335975.69

1462175.50


Н7

336102.95

1462177.25


Н1

336123.97

1462171.51



Годовую стоимость сервитута определить в размере 341200,00 рублей со следующим порядком оплаты:

- оплата за оставшуюся часть 2022 года производится в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу настоящего судебного акта,

- оплата за каждый последующий год производится не позднее 31 января соответствующего года.

Взыскать с АО «Дом.РФ» в пользу АО «Сибстройсервис» 6000,00 рублей расходов по оплате госпошлины.

Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.


Судья


Маркова Н.Л.